31 agosto, 2020

Silencio positivo para protocolos de piscinas

Costa Rica: Simplificación de trámites muestra resultados en el primer año  de Gobierno - Revista Summa

En estos días muchos condominios están haciendo el trámite de solicitud de autorización del protocolo de uso de piscinas. 

Esto es un requerimiento de los Lineamientos de condominios versión 6, 12-05-2020, que en su sección 5 indica: “Se recomienda en el caso de piscinas, el uso de ellas por residentes de la misma filial, donde sus usos será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso en particular; el cuál será elaborado por cada Condominio en particular y aprobado por la autoridad respectiva.

Claramente ha generado mucha confusión el término “la autoridad respectiva”. ¿Es el área de salud que corresponda a la zona o es otro departamento del Ministerio de Salud? A algunas administraciones les han indicado que no corresponde a Salud sino al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, pero éste se concentró en construcción de condominios solamente. De hecho, condominios ya construidos no existe como sector en las listas del gobierno (ver aquí)

A los condominios a los que sí les han recibido el protocolo, les han tardado mucho en responder, superando más de diez días y existe la creencia que luego de ese plazo “se puede tener por aprobado”.

Vamos a hablar del silencio positivo y del derecho de acceso a la información.

El derecho de acceso a la información es un derecho constitucional (art. 27 y 30) que cubre el “acceso a los “departamentos administrativos con propósitos de información sobre asuntos de interés público”, … consiste en que los administrados se impongan de la información que detentan aquéllas” Sala Constitucional, Resolución Nº 03729 – 2015.

Sabemos que existe un plazo de diez días hábiles para responder y sino, lo usual, es exigirles que responsan mediante un recurso de amparo. Pero estemos claros, se accede con propósitos de información. La solicitud de aprobación por parte de una autoridad NO es acceso a la información.

Por otra parte, el silencio positivo es un modo anormal para resolver peticiones de aprobación, autorización o licencia, presentadas con sus requisitos legales. Está contemplado en la Ley General de la Administración Pública, artículo 331. Si en un mes la administración no ha resuelto, se tendrá por aprobado lo solicitado.

Lo correcto es siempre resolver. Existe el deber de resolver. Claramente lo indica el 329.1: “1. La Administración tendrá siempre el deber de resolver expresamente dentro de los plazos de esta ley.” Pero existe esta forma de no causar mayor perjuicio a los administrados que esperan resolución sobre una petición.


Ahora, hay que aclarar que hay ciertos ámbitos en los que no aplica el silencio positivo:

Por ejemplo, materia ambiental y ordenamiento territorial, por el valor trascendental que tiene en nuestra constitución garantizando el acceso a un ambiente sano y equilibrado.

También Salud. En este último punto es claro lo indicado en sentencia 00688 – 2006 de la sala Constitucional: “La Constitución Política en el artículo 21 establece que la vida humana es inviolable, y es a partir de dicho enunciado que se ha derivado el derecho a la salud que tiene todo ciudadano, siendo en definitiva el Estado el encargado de velar por la salud pública…, estima esta Sala que es necesario aclarar que la figura del silencio positivo, especialmente en casos como el presente, de ninguna manera podría concebirse como el simple transcurso del plazo durante el cual la Administración debió pronunciarse sobre un asunto; ello por encontrarse la protección del derecho a la salud de por medio”

No deja de haber deber de resolver y hay acciones legales posibles, pero no se puede “tener por aprobado” por el simple transcurso de diez días hábiles.

02 julio, 2020

Se amplía el plazo de administraciones y Juntas en Condominio


Ha sido publicada ya la ley que prorroga el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año.
Esta ley es la 9866, que fue publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020.
La ley establece dos elementos importantes:

 a) Prórroga automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas.

La redacción no es la mejor ya que indica:
Se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…)
c) Las juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores.

¿El plazo es por un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el párrafo final de este artículo: “El término final del grupo de nombramiento a los cuales se les aplicaría la prórroga automática podría ser ampliado por otro plazo adicional hasta de un máximo de seis meses, si así lo determina el Ministerio de Salud mediante resolución administrativa, de conformidad con el comportamiento epidemiológico del COVID-19 en el territorio nacional.”
Entonces, ¿es un año salvo que sea ampliado? Confuso.

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La condición para que aplique es que el nombramiento venza dentro un rango de fechas: del 1 de maro 2020 al 31 de diciembre 2020. Pero hay una segunda condición: “o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese período
Pareciera que esta parte del enunciado no se aplica a condominio, pero queda la duda de cuál es la justificación de “deban”, distinta del vencimiento. ¿Podría alegarse que se deben renovar nombramientos porque hay insatisfacción y el condominio quiere cambiar la administración?
¿En ese caso quién lo nombraría si no es mediante asamblea?
Luego, la referencia a la Junta Directiva es confusa ya que el Registro usa Junta Administradora y podría hacer pensar que se refiere más bien a las Juntas Directivas que contemplan algunos Reglamentos de Condominio y Administración.

Habiendo señalado esas dudas, las administraciones y juntas deben saber que: “La presente prórroga opera de pleno derecho, por lo que no requiere inscripción o anotación alguna en el asiento registral de las entidades objeto de esta norma, para que sea válida y eficaz.

Recomendación: No hay nada que hacer. Se sabe que el plazo se tiene por ampliado y simplemente en las personerías notariales consignaremos los notarios que el plazo se considera ampliado por ley, tomando hasta por un año como plazo de vigencia.


  b) Aprobación de presupuestos y otros que debían verse en esas asambleas no realizadas

Se incluyen: “… presupuestos, estados financieros, distribución de dividendos y distribución de excedentes” y se autoriza “…por una única vez, para que sus juntas directivas y consejos de administración puedan aprobarlos” No queda claro si la administración puede hacerlo en condominio o solo “la Junta”, pero pareciera que sí tiene sentido que sí se le permita también.
Tiene sí una condición: “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente como consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas.”

Recomendación: aprobar ante sí mismos únicamente presupuestos ordinarios y no aprobarse rendiciones de cuentas o proyectos extraordinarios ni mucho menos otros acuerdos como sanciones o reformas.

30 junio, 2020

Ingreso de fuerza de Policía a condominios por fiestas o eventos sociales


Un tema que ha suscitado muchas dudas entre las administraciones es si la Fuerza Pública puede o no ingresar en condominio.
Esta duda debe responderse exponiendo en qué casos puede ingresar ya que la regla es que no puede hacerlo.

El Condominio es una propiedad privada y tiene protección constitucional
Los condominios, como toda otra propiedad privada tienen una protección constitucional en cuanto al ingreso de extraños, aunque como es normal, este no es un derecho absoluto. La lectura del artículo 23 Constitucional nos empieza dar una luz de los supuestos en los que puede ingresar una persona a una propiedad privada que no sea suya:
ARTÍCULO 23.- El domicilio y todo otro recinto privado de los habitantes de la República son inviolables. No obstante pueden ser allanados por orden escrita de juez competente, o para impedir la comisión o impunidad de delitos, o evitar daños graves a las personas o a la propiedad, con sujeción a lo que prescribe la ley.
Por lo menos hay ya tres casos en los que pueden ingresar personas en ejercicio de potestades de Policía:
    (a) Con una orden de un juez
    (b) Para impedir la comisión o impunidad de un delito
    (c) Para evitar daños graves a personas o la propiedad
Pero siempre de acuerdo con la ley, por lo que hay que ver esa norma de inmediato

En el Código Procesal Penal se regula cómo debe ser este ingreso a propiedad privada
Esta autorización se ve mejor precisada en el Código Procesal Penal, en los artículos 193 a 197 del Código Procesal Penal. Esas normas permiten que se expida esa orden del juez (allanamiento), separando entre órdenes contra viviendas, entendido como “un lugar habitado, en sus dependencias, casa de negocio u oficina”, debiendo en este caso estar el juez presente. En caso de otros lugares como “locales públicos, establecimientos de reunión o recreo mientras estén abiertos al público y no estén destinados a habitación, será acordado por el juez, quien podrá delegar la realización de la diligencia en funcionarios del Ministerio Público o de la policía judicial”. Pero en ambos casos requiere de una orden del juez.

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Hay casos en los que puede procederse sin orden de un juez
El artículo 197 del Código Procesal Penal lo autoriza en estos supuestos:
   (a) Por incendio, inundación u otra causa semejante, se encuentre amenazada la vida de los habitantes o la propiedad.
   (b) Se denuncia que personas extrañas han sido vistas mientras se introducen en un local, con indicios manifiestos de que pretenden cometer un delito.
  (c) Se introduzca en un local algún imputado de delito grave a quien se persiga para su aprehensión.
  (d) Voces provenientes de un lugar habitado, sus dependencias o casa de negocio, anuncien que allí se está cometiendo un delito o pidan socorro.
Claro que otra forma de que ingrese es porque su propietario lo permita.

¿Una fiesta en un área común es un delito grave?
Tomando en cuenta que el mismo Código Procesal Penal manda a interpretar de forma restrictiva las normas que coarten la libertad personal, debemos concluir lo siguiente:
    (a)    Un área común no es el lugar donde residen las personas, pues residen en sus filiales, por lo que no tiene el mismo carácter de intimidad de su filial, a pesar de que sigue siendo propiedad privada, razón por la que siempre se requiere de la orden de un juez.

    (b)    Hay una prohibición muy clara que incluye a LOS CONDÓMINOS como obligados a cumplirla, en los lineamientos para condominios vigentes (versión 6):
Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados quedan suspendidos en tanto continúen las Medidas Administrativas decretadas por la alerta sanitaria ante COVID-19.
No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.)

   (c)     No hay una definición clara de evento masivo en la Ley General de Salud. Podría entenderse, según las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (Versión 01 Fase 3, rige a partir del 27 de junio 2020), que se refiere a  una “actividad que favorezca el surgimiento de una cantidad muy elevada de cadenas de transmisión simultáneas o que se pueden dar en un corto periodo de tiempo, generadas de un mismo evento de concentración de personas y además promueva el desplazamiento desde diversas partes dentro y fuera del país.”, aunque corresponderá al juez penal determinar si la situación era o no un “evento masivo”.

    (d)    Dado que el Ministerio de Salud indica que ha investido de poderes en materia sanitaria a Fuerza Pública (decreto 4227), corresponderá a esas autoridades determinar si se comete el delito de Violación de medidas sanitarias (Artículo 277 del Código Penal) o el de artículo 378 de la Ley General de Salud que sanciona el incumplimiento de “… órdenes o medidas especiales o generales dictadas por las autoridades de salud, se le aplicará una multa fija de un salario base” y a identificar los presuntos responsables.

¿Cómo debe manejar estas situaciones la administración del condominio?
Las recomendaciones serían:
1.- Insistir en la divulgación de las prohibiciones que imponen los lineamientos de Salud, incluyendo lo arriba indicado.
2.- Apoyar demarcando físicamente las áreas cerradas, aunque es claro que no son los únicos lugares donde podría darse un evento masivo prohibido que está prohibido en TODO el condominio.
3.- NO autorizar el ingreso de Fuerza Púbica (o Policía Municipal) excepto si: (a) porta una orden de allanamiento expedida por un juez o (b) algún condómino bajo su responsabilidad les perite el ingreso, pues ha requerido su auxilio.
4.- Iniciar procedimientos tendientes a la imposición de una sanción por violar el artículo 15 de la Ley General de Propiedad en Condominio que prohíbe acciones u omisiones que “… comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio”, de acuerdo con el Reglamento de Condominio y Administración.
5.- Si Fuerza Pública ingresa sin esa autorización podría exponer el delito de abuso de autoridad (Artículo 338 del Código Penal si “…abusando de su cargo, ordenare o cometiere cualquier acto arbitrario en perjuicio de los derechos de alguien.” Corresponde a los propietarios que se sientan afectados por esa actuación su denuncia y al juez valorar luego si un evento social como una fiesta con condominio es un “delito grave”.

Cierro con esta cita:
Pensar que la única forma de prevenir el delito consiste en intervenir sin razón la intimidad y demás derechos de los ciudadanos es una forma de razonamiento propia de regímenes totalitarios donde el sistema de organización social está por encima del ciudadano y no de las democracias modernas, caracterizadas por la racionalización de la intervención del aparato estatal a aquellas acciones que realmente pongan en peligro la convivencia social, en un ámbito de respeto por la libertad de las personas” Tribunal de Apelación de Sentencia Penal de Cartago, Resolución Nº 00337 - 2019

15 junio, 2020

Límite a las tasas y morosidad en condominio


Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio.
See the source imageSabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pago.
Luego de la fecha máxima para hacer el pago cae en morosidad y pueden aplicarse los cargos que se hayan establecido en el Reglamento de Condominio y Administración o al menos en Asamblea de Propietarios. Si no se ha establecido la tasa sería la llamada del interés legal del artículo 1163 del Código Civil, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.
La tasa la definirá el Reglamento de Condominio y Administración y es aquí donde entra la duda ya que en muy usual que haya reglamentos, sobre todo de los años 80 y 90 en los que la tasa de mora se ha establecido en 10% mensual, lo que nos da un 120% anual.
En la nueva ley 9859 del 11/06/2020, Reforma ley 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, se establecen tasas máximas “que podrán cobrar las personas físicas o jurídicas que otorguen financiamiento a un tercero para operaciones financieras, comerciales y microcréditos” (Artículo 36 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), la cual será definida por el Banco Central de Costa Rica (ver aviso).
Esto nos haría pensar que no aplica, pero quedan dos preocupaciones:
   (a) En el artículo 63 de la Ley 7472, indica que “la exigencia de intereses desproporcionados, en contra de los límites señalados en esta ley, es una conducta constitutiva del delito de usura.” Ojo que NO dice en créditos, o en operaciones financieras, comerciales o microcréditos.
    (b) El delito de Usura del artículo 243 del Código Penal describe así la acción típica: “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años o con veinte a ochenta días multa, el que, aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación, u otorgar garantías de carácter extorsivo. La misma pena es aplicable al que a sabiendas adquiriese o hiciere valer un crédito usurario.” En la última frase habla de un crédito usurario. La palabra “crédito” puede entenderse como un préstamo (en la línea que va la ley 9859) pero desde hace mucho en doctrina de obligaciones se entiende crédito como aquello a lo que tiene derecho de recibir el acreedor de la obligación (en este caso el condominio).
De primera entrada parece que no aplica, pero es recomendable ajustar las tasas de morosidad al límite creado por ley y definido y publicado por el BCCR, para evitar una denuncia penal.

Actualizada 3 de julio 2020 con aviso del BCCR

30 mayo, 2020

El condominio y la toma de decisiones ¿se pueden realizar asambleas virtuales?

«Esta emergencia del Coronavirus nos ha obligado a replantearnos muchos conceptos para poder cumplir con los fines de las normas en contextos inéditos, y los condominios no han estado ajenos a esta situación.

Los condominios toman sus decisiones más importantes en Asamblea de Condóminos, pues son competencia de esa Asamblea “las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” (Artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Estas Asambleas tienen formalidades de convocatoria, frecuencia, etc., que deben estar definidas en el Reglamento del Condominio, porque así lo exige es misma ley:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (…) c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.

Además, para poder tomar los acuerdos hay mínimos de votación establecidos en los artículos 27 y 14 de esta misma ley. Todo eso debe seguirse cumpliendo.

¿Puede realizarse una Asamblea de Condóminos virtual?
La ley 7933 (Reguladora de la Propiedad en Condominio) no prohíbe que estas se realicen bajo esta modalidad, ni exigen la presencia física de los condóminos en la Asamblea. Adicionalmente, si el Reglamento de Condominio y Administración tampoco exige su presencia física ni prohíbe su realización, no habría norma prohibitiva que lo impida. No olvidemos que nos rige la autonomía de la voluntad.

Ahora bien, ¿qué condiciones deben cumplirse para incrementar la certeza de validez de la Asamblea de Condóminos?
Dado que no hay ninguna norma que nos guíe en esto, debemos observar lo que se hace en otros ámbitos y aprender. Uno de ellos sociedades anónimas, ya que desde hace algún tiempo el Registro de Personas Jurídicas estableció algunos requisitos para la inscripción de asambleas.

Podemos adaptar eso a condominios, aunque se trata de otra materia. Hay que recordar que esos lineamientos de Personas Jurídicas lo han sido para la inscripción de Asambleas, lo cual es un acto aparte de la realización misma de la Asamblea.

Los principios que debemos seguir son:

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado (en este caso asamblea de condóminos) deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos deben ser interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, de forma que permita el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)

Ahora bien, hay cinco principios adicionales que recomendaríamos, conociendo el contexto condominal, para incrementar la certeza:

Identificación indubitable: Debemos poder identificar indubitablemente a la persona asistente.
El Protocolo para la realización de audiencias orales por medios tecnológicos en materia civil (CIRCULAR N° 93-2020) lo resolvió así:
“Artículo 4.—Identificación: En todo proceso judicial, se debe solicitar a la persona usuaria, a sus abogadas (os) y representantes legales, los datos indispensables para su identificación y para ser contactados para la audiencia oral y cualquier otra etapa del procedimiento. Ello incluye un número de teléfono celular, el cual se guardará en caso de que así lo solicite la persona interesada, en un archivo privado en el expediente electrónico o en caso de no poderse materializar de esa manera, de forma física.
Artículo 27.—Identificación. Verificada la conexión de todas las personas que deben estar presentes, se dará la bienvenida y se solicitará la identificación vigente de cada participante. Cada persona, deberá acercar su rostro a la cámara e indicará en forma oral su nombre, apellidos y número de identificación. Además, mostrará su documento de identidad. Cuando el tribunal lo considere necesario, el documento de identidad se podrá cotejar con la cuenta cedular en el Tribunal Supremo de Elecciones o ante la Dirección de Migración y Extranjería en donde además se constate la fecha de vencimiento de la misma.”
Así que en condominio podría utilizarse algo similar: un adecuado Registro de Propietarios y ese mecanismo de verificación visual de la identidad de la persona propietaria antes de ser admitida en la sala de sesiones virtual.

Conservación: Debería ser conservada la sesión en grabación, sin olvidar la debida protección de la imagen y los datos personales que nos impone el Código Civil por una parte y la Ley de Protección de la Persona frente al Tratamiento de sus Datos Personales, ley 8968, por la otra.

Excepcionalidad: Esto ha sido frecuente en los reglamentos que autorizan a órganos colegiados del sector público (que es entendible que requieran de una autorización por su sujeción al principio de legalidad). De momento el contexto del Coronavirus, los lineamientos del Ministerio de Salud y la vigencia del decreto de emergencia, deberían ser suficiente prueba de la necesidad de esta modalidad excepcional.

Permanencia: Este es el equivalente de la comprobación de quórum al momento de la votación. Se hace más que nunca necesario hacer esta comprobación ya que podría una persona haberse desconectado (voluntariamente o por fallos tecnológicos) y no podemos asumir que concurrió con su voto sin que así sea. Verificar que la persona está conectada al momento de votar y asegurarse de la identificación de la persona conectada deberían repetirse en este momento.

Identificación indubitable del voto: Eso es igualmente importante en Asambleas de Condóminos presenciales, por lo que se trata solamente de lo mismo: Poder tener total certeza de que alguien ha votado en un sentido u otro. El chat de la aplicación podría perfectamente registrar eso, si no se dispone de una plataforma integrada a la sesión que lo registre.

Es de enorme importancia que la administración pueda proporcionar los medios para que todos los condóminos accedan al medio tecnológico y sepan su uso, de forma que esto no represente un factor de exclusión. Sin duda los retos logísticos son importantes.

Así que mientras vamos asentando esto quizás será prudente contar con un acta notarial de respaldo que garantice que estos principios se han cumplido en un documento con fe pública. Es entendible que puede ser un acta algo complicada de asentar.

No olvidemos que esto es terreno inexplorado, por lo que serán en última instancia los Jueves Civiles los que quienes determinen si es válida o no la Asamblea, en los procesos sumarios que eventualmente se interpongan. Confiamos que sí pasará la prueba de validez será pues si Corte Plena ha podido crear un procedimiento para audiencias virtuales en materia civil, podrán los juzgadores analizar si es posible o no realizar Asambleas mediante esa modalidad.»

Publicado originalmente en Punto Jurídico, blog de Master Lex el 25 de mayo 2020

11 mayo, 2020

Condominios reabren sus áreas lentamente


Finalmente, luego de varios días con mucha presión por parte de condóminos tenemos lineamientos versión 5 que avanzan hacia una apertura controlada y gradual.

1.- Sin cambios.
Muchas cosas permanecen, como la prestación del servicio de la administración y reuniones prefiriendo la virtualidad y con medidas de limpieza y desinfección, así como deberes de rotulación y cumplimiento de protocolos de estornudos y tos. 


Eventos masivos: Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados para los meses que indica el DECRETO 42227, deben ser cancelados. Se aclara que no es el decreto 42227 el que ha puesto esas fechas pero dentro de lo que se conservó, se conservó el error en la norma.


Reservas de áreas comunes: No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.). Es decir, siguen como hasta ahora.


Proveedores y personal: no se prohíbe el ingreso de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos, etc.) que los condóminos, residentes, inquilinos o el condominio mismo requieran, así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano. (Se indica que en el texto aparece la prohibición, sin embargo, en consulta informal el Ministerio ha indicado que es un error. Esperamos la corrección pronta.)
2.- Con cambios: Gimnasios y áreas verdes recreativos (incluyendo canchas)


Gimnasios: Pueden funcionar a un 25% de su capacidad de usuarios y remite a los lineamientos específicos que serían de momento LS-CS-006. Lineamientos para funcionamiento de centros o espacios de acondicionamiento físico para la realización de actividad física sin contacto físico. Esto incluye entonces que debe ser: (a) con programación de asistencia, de modo que solamente asistan las personas que hayan sacado cita previamente; (b) personas con síntomas respiratorios no podrán ingresar a las instalaciones; (c) facilitar una botella con rociador en spray para el calzado al ingresar, con un desinfectante doméstico que contenga cloro a una dilución 1:100 (1 parte de cloro y 99 partes de agua), preparado el mismo día que se va a utilizar (10 ml de cloro al 5% por cada litro de agua), para aquellos lugares que se utilice algún tipo de alfombra; (d) colocar una rotulación afuera del local para que las personas que esperan su cita para ingresar, mantengan la distancia de 1,8 metros; (e) no se debe hacer uso de los dispensadores de agua colectivos por lo que se deberá clausurar su uso; (f) horario diferenciado para que asistan las personas con factores de riesgo (personas con padecimientos cardiacos, diabetes, cáncer, enfermedades respiratorias crónicas, hipertensión, enfermedades que comprometan el sistema inmune) y (g) Se debe realizar una limpieza cuando cada grupo de participantes se retire, de modo que al ingresar las siguientes personas, el lugar se encuentre limpio y desinfectado. Es importante revisar esos lineamientos para ver más detalles que deben contemplarse.


Áreas verdes y canchas: áreas comunes recreativas no construidas, como áreas verdes o canchas deportivas podrán usarse para actividades deportivas sin contacto. Para fines recreativos si hay grupos, se recomienda que sean residentes de la misma filial para reducir posibilidades de contagio entre filiales, siempre guardando la distancia social recomendada y sin que sea permitido el ingreso de personas con síntomas de gripe o resfrío.


3.- Duda


Piscinas: el uso de ellas por filiales donde su uso será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso. ¿Esto se refiere a protocolos que hará el Ministerio o protocolos internos de cada condominio? Ante la duda, si no se ordena el cierre, puede abrirse.

La recomendación es que cada condominio haga su protocolo conforme a las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, actualmente versión 20, que impone operar de lunes a viernes de las 5:00 horas a las 19:00 horas, con una capacidad de ocupación al veinticinco por ciento (25%). 


Debería aplicarse igual el distanciamiento y sería recomendable conservar algunos elementos de Gimnasios similares, recordando que el uso es por filiales, siguiendo aparentemente el nuevo concepto de Burbujas Sociales.

27 abril, 2020

Hacia la nueva normalidad... ¿y los condominios?

Hoy han sido anunciadas por el Ministro de Salud y el Presidente de la República nuevas medidas tendientes a instalar una nueva “normalidad” temporal, según avance el contagio del Coronavirus.

Para entender la situación de los condominios hay que tomar en cuenta que hay varias normas, pero cada una tiene su ámbito definido.

a.- Las medidas para condominios v4 - 7 abril 2020, que mantienen cerradas áreas comunes y NO han sido derogadas. Siguen vigentes y deben aplicarse.

b.- Hay publicados unos lineamientos generales para reactivar actividades v1 - 27 abril 2020, que NO mencionan condominios y lo que dan son lineamientos generales para reactivar actividades en general.
Claramente indican que cada lugar de actividad humana deberá: "Contar con un protocolo específico que rija su quehacer diario el cual debe atender sus particularidades, el que deberá estar acorde con estos lineamientos. La existencia de este protocolo no garantiza que la actividad puede reanudarse. El Ministerio de Salud indicará el momento en que las distintas actividades se podrán reanudar." Es decir, estos lineamientos para reactivar actividades NO levantan automáticamente el cierre de las áreas comunes.
En esos lineamientos se da la guía de como deberán ser esos protocolos. Algunos que ya conocíamos como distancia y limpieza, y uno nuevo de tiempo, que limita reuniones a una hora, entre otros, que deberán tomarse en cuenta para elaborar los protocolos. 
Si bien es cierto el Ministro de Salud dijo que correspondía a la Junta del condominio elaborar esos protocolos, lo cierto es que corresponderá a quien tenga esa facultad en el reglamento, sea Junta o Administración.

c.- Hay otras disposiciones, llamadas Medidas administrativas temporales para actividades de concentración masiva v18 - 24 abril 2020, que van dirigidas a actividades que requieren permiso sanitario de funcionamiento. Aquí están los gimnasios y piscinas, por ejemplo, abiertos al público como establecimientos comerciales. Esos NO son los lineamientos que rigen dentro de condominios pues hay un lineamiento específico para condominios (v4 - 7 abril 2020, arriba mencionados en el punto a.)


*** Se actualiza en el sentido de que existen ya Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, Versión 19- 30 de Abril 2020 que detallan aún más los requerimientos para estas actividades. Estas medidas siguen SIN MENCIONAR condominios, por lo que lo que se puede hacer es tomar lineamientos por similitud:
a. De conformidad con la capacidad máxima establecida en la solicitud del permiso sanitario de funcionamiento. Dicha capacidad máxima incluye trabajadores y ocupantes.
b. Debe garantizar guardar un espacio de 1.8 metros entre cada persona dentro del establecimiento y en las aceras previo a su ingreso.
c. En caso de que los usuarios del servicio deban esperar a ser ingresados al local, deben ser organizados en filas en las que se aplique la distancia de seguridad recomendada.

d. Respecto a los espacios de no acceso al público, deberá aplicarse lo establecido en los “Lineamientos generales para propietarios y administradores de Centros de Trabajo por Coronavirus (COVID-19)”.
e. Además de lo señalado respecto al aforo, los establecimientos deben garantizar el cumplimiento de los lineamientos generales según el tipo de atención que brindan.
Más las medidas de limpieza de sitios de reunión pública ahí indicadas.


d.- Se han indicado otras medidas como los horarios de cines, teatros, o gimnasios y nuevas ocupaciones máximas entre 25% y 50%, pero estas han sido mencionadas en Conferencia de Prensa. Está pendiente saber si se ejecutarán mediante un nuevo decreto (a publicarse en las próximas horas) o un nuevo lineamiento, que podría ser que sustituya a alguno de los arriba indicados b. o c.

2.- De momento la recomendación es:

a.- Mantener el cumplimiento de los lineamientos versión 4 para condominios, es decir el cierre de áreas comunes como se ha manejado. 

b.- Iniciar de inmediato la elaboración de un protocolo de uso de esas áreas, que cumpla con los lineamientos para reactivar actividades v1 - 27 abril 2020. 
Esperamos en las próximas horas saber si ese protocolo deberá ser de autorización previa del Ministerio de Salud o si más bien se ejecuta de una vez, siendo responsable de su cumplimiento cada persona, pero sin desconocer la necesaria vigilancia de la administración.

07 abril, 2020

Nuevos lineamientos v 4: áreas comunes cerradas.


Como cambios principales se destaca:
  • Prohibición de eventos masivos, sean sociales o comerciales, en áreas comunes o privadas. Es decir, no deberían tener lugar fiestas o celebraciones ni aún en las filiales.
  • Las áreas comunes recreativas construidas como gimnasios, ranchos, casa club, salas de eventos, etc., deben estar cerradas, así como las piscinas. (OJO debe entenderse que piscinas dentro de las filiales se prohíbe su uso a personas fuera de sus residentes, pero esto no quedó claro en la resolución)
  • En cuanto a las áreas recreativas no construidas como áreas verdes o canchas se permite su uso para caminar solamente y con el debido distanciamiento social.

Recordemos que antes estaba a cargo de la Junta o administración esa decisión, lo que le ponía una gran responsabilidad de tomar una decisión técnica sin la autoridad del Ministerio de Salud y fue el motivo de la nota de la Asociación. En cuanto a los eventos sociales no se mencionaba antes que se incluyera en la prohibición las filiales y hubo muchas quejas de fiestas o eventos en ellas.

Hay otras regulaciones nuevas que estaban dando problema y no estaban incluidas como las construcciones y reparaciones que se permiten esos trabajos en filiales y áreas comunes, siempre que se cumpla con los lineamientos emitidos por el Ministerio de Salud respecto a medidas de limpieza e higiene necesarias.

El Ministerio de Salud respalda a las administraciones dando autoridad para que en caso de incumplimiento de las medidas respecto a su uso, la Administración o Junta Administradora quedan facultados para restringir el uso o imponer nuevas medidas orientadas a resguardar la salud de las personas en el condominio.

Se retoma el tema de proveedores para aclarar que no se debe prohibir su acceso, pues en condominios estaba pasando que personal de las casas o locales había perdido su trabajo por no poder acceder. No se prohíbe el ingreso de visitas, salvo que realmente el ingreso de personas sea por un evento social masivo en una filial. 

El tema de los ascensores se retoma.
Había sido abordado en los lineamientos versión 2 así: “Restringir en la medida de sus controles el número de personas a la hora de utilizar el ascensor, (esto según el tamaño del ascensor y considerando una distancia de 1.8 metros entre las personas).” sin embargo no era viable en muchos ascensores por las dimensiones del mismo y ocasionaba que madres con hijos no pudieran ir juntos en el mismo viaje. En los lineamientos versión 3 se quitó toda referencia, lo que tampoco resuelve el asunto. Esta vez en los lineamientos versión 4 se incluye así: “Rotular recomendando en cada viaje personas de una misma filial para reducir posibilidades de contagio entre filiales.”

En cuanto a asambleas y reuniones indica:
Procurar que las reuniones regulares de Junta Directiva, Comités y Asambleas de Propietarios, en los casos que aplique, se realicen en forma virtual. En su defecto deberá aplicarse la norma del 50% de la capacidad del lugar y las personas deberán estar distanciadas unas de otras de al menos 1,8 metros.

Estas regulaciones son más estrictas en general que la versión 3 anterior y van orientadas a la protección de la salud como valor mayor durante la emergencia nacional.

03 abril, 2020

¿Cómo manejar la existencia de un caso confirmado de Coronavirus en condominio?

Hace unos días publicamos algunas recomendaciones sobre el manejo de visitas y cómo debía proceder la administración si había un caso confirmado en condominio (aquí). Sin embargo, dado que las circunstancias y hasta los lineamientos a los condominios han cambiado, es necesario actualizar esa publicación con más detalles.

¿Cómo manejar la existencia de un caso confirmado de Coronavirus en condominio?

Fotos hermandad libres de regalías | PxfuelAunque la preocupación principal de las administraciones es la existencia de un caso confirmado oficialmente como positivo con Coronavirus, la falta de confirmación debe tratarse con la misma seriedad. El hecho de que no se haya confirmado aún un caso en un condominio no les asegura nada, pues podría haber personas que inclusive sin saberlo ni manifestarlo, tengan el virus pero aún no se les haya confirmado oficialmente. Por eso es que siempre, con casos confirmados o sin ellos, deben proceder de igual forma.

1.- Mantener privacidad. Recuerden que la salud de una persona es un dato sensible de conformidad con ley 8968 del 07/07/2011, Protección de la Persona frente al tratamiento de sus datos personales. No tienen permitido revelar quién es el condómino ni ningún detalle que permita su identificación.

2.- Abrir una vía de comunicación privada. Desde ya deben comunicar a todos los residentes, proveedores, usuarios y visitantes que en caso de alguien que presente síntomas asociados a enfermedad respiratoria debe seguir los lineamientos sanitarios generales e individuales, y debe comunicarse con la administración para que ésta coordine con las instancias de salud correspondientes, y comunicarse con la línea 1322 para recibir más instrucciones concretas.

3.- Recordar lineamientos generales. Recordar a todas las personas el necesario cumplimiento de las recomendaciones generales (Lineamientos generales para el aislamiento domiciliar a costarricenses, residentes y diplomáticos que ingresen al país debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 2, 20 de marzo 2020):
  • Evitar el contacto cercano con personas que están enfermas.
  • Evitar tocarse los ojos, la nariz y la boca.
  • Quédese en casa cuando presente síntomas (fiebre, tos, congestión nasal, dolor de garganta) relacionados con esta enfermedad.
  • Cúbrase cuando tose o estornude con un pañuelo desechable, luego tírelo a la basura o utilice el protocolo de estornudo y tos en caso de que no cuente con pañuelos desechables.
  • Limpie y desinfecte los objetos y las superficies que se tocan con frecuencia con un desinfectante, con alcohol o paño de limpieza doméstico.
  • Lávese las manos a menudo con agua y jabón durante al menos 20 segundos, especialmente después de ir al baño; antes de comer; y después de sonarse la nariz, toser o estornudar.
  • Si no hay agua y jabón disponibles, use un desinfectante para manos a base de alcohol de un grado de al menos 70º.

4.- Tomar una decisión sobre áreas comunes, reuniones y visitas. De momento (Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 3- 27 de Marzo 2020), queda a criterio de la administración o junta decidir regular el uso de las áreas y bienes comunes, así como las reuniones, debiendo siempre asegurarse de que se cumplirá “...la norma del 50% de la capacidad y las personas deberán estar al 1.8 metro de distancia.” Si la administración considerara que es mejor el cierre total de las áreas recreativas así como la cancelación de todas esas actividades  debe sustentarlo en el artículo 31 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.
Es importante anotar que esta responsabilidad que se le ha puesto a las administraciones ha sido cuestionada por la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios (aquí).

5.- Promover una adecuada conducta en general en el condominio. Además de las anteriores recomendaciones, deben informar a los residentes de otras recomendaciones como:
  • Mantener los protocolos de lavado de manos, estornudo y tos, no tocarse la cara como medida de prevención y contención.
  • Se recomiendan las medidas de distanciamiento social promovidas por el Ministerio de Salud, como permanecer dentro de sus hogares y evitar el contacto físico.
  • Se recomienda, acatar las disposiciones de la administración, sobre el uso de áreas comunes y eventos sociales, de acuerdo con la disposición de Junta Directiva.
  • Mantenerse informado sobre la situación nacional por medio de las fuentes oficiales

6.- Comunicar lineamientos específicos como los que aplican a quienes hayan estado fuera del país. Recordarles además en específico que si alguien ha estado fuera del país, tiene lineamientos específicos que debe cumplir como que deberá, entre otros, “... como medida de prevención y contención de COVID-19 permanecer en aislamiento preventivo obligatorio por 14 días a partir de su llegada al país, ese mismo será instruido por orden sanitaria, que será entregada por los oficiales de migración que fueron legitimados como autoridad sanitaria.” (Lineamientos generales para el aislamiento domiciliar a costarricenses, residentes y diplomáticos que ingresen al país debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 2, 20 de marzo 2020). La administración no puede velar por ese cumplimiento, sino solamente recordar ese deber a los residentes.

7.- Mantener la información constante. Hay deberes constantes de información a los condóminos como (Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 3- 27 de Marzo 2020):
  • Informar por los diferentes medios de comunicación con los que se cuente (grupos de WhatsApp, boletines, pizarras informativas, etc.) las directrices y comunicados emitidas por el Ministerio de Salud.
  • Comunicar los servicios que se continuarán brindando por parte del personal operativo y de mantenimiento del condominio, es importante que estas personas que seguirán realizando sus labores normales apliquen los protocolos de distanciamiento social.
  • La administración deberá en la medida de lo posible atender a los proveedores, inquilinos y clientes por teléfono, correo electrónico y por video llamada. Sin embargo, no se debe restringir la entrada de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos) qué los condóminos requieran para atender las labores cotidianas del sitio. Así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano.
  • Se deben de intensificar las medidas de limpieza e higiene, principalmente en aquellas superficies que se tocan con frecuencia como: manijas, muebles de recepción, botoneras de ascensor, pomos de puertas.
  • Garantizar que el personal administrativo, de mantenimiento y de seguridad cuente con insumos de protección como: agua y jabón, mascarilla, guantes, alcohol en gel, desinfectante, toallas desechables, etc.
  • Colocar en espacios visibles los protocolos de estornudo y tos, lavado de manos, otras formas de saludar, no tocarse la cara y poblaciones en riesgo.
  • Garantizar el acceso a papel higiénico, jabón antibacterial, toallas desechables para secado de manos y alcohol en gel en los servicios sanitarios de uso público y que estén debidamente desinfectados.

8.- A la administración: Mantenerse informada, serena y con protección de su salud, física, mental y emocional. Este es un momento muy difícil para muchas administraciones y como líder de una comunidad debe cuidar su propia salud, física y mental. Para las administraciones tenemos dos mensajes en video, uno de nuestra parte y otro de parte de la Hermandad Latinoamericana de la Propiedad Horizontal.