Doctor Condominio

Ordenando los bienes comunes

2011-12-20T23:04:00.000-06:00

En la mayoría de los condominios, los mayores conflictos provienen del uso de las áreas y bienes comunes
En cualquier condominio, aún el más pequeño, existe una serie de bienes y áreas comunes que necesitan de regulaciones sobre su uso, que se hacen más importantes conforme el condominio tenga más bienes y áreas comunes. Las piscinas, canchas o pistas de deportes, el rancho o la casa club, y los espacios comunes de tránsito o permanencia deben estar adecuadamente regulados para garantizar un uso conforme, adecuado y equitativo. Fiestas ruidosas a altas horas de la noche, mascotas deambulando por las áreas comunes, o vehículos estacionados donde sea, son el primer síntoma de un condominio con regulaciones deficientes, y esto debe de atacarse de inmediato antes de que se establezcan comportamientos que luego sean más difíciles de erradicar. Tener regulaciones deficientes únicamente contribuye a hacer más difícil el trabajo de la Administración y por ende a incrementar la impunidad en la infracción al Reglamento.
Las primeras regulaciones se encuentran en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que obliga a que el uso de las cosas comunes sea racional, e impone la prohibición de incurrir en todo acto u omisión que tenga como resultado un daño a la tranquilidad, solidez, seguridad, salubridad o comodidad del Condominio, bajo pena de imponer una multa de un Salario Base (actualmente C.316,200). Estas regulaciones obviamente son muy genéricas.
Además de las que tiene la Ley, las principales están contenidas en el Reglamento del Condominio. Este es el documento original de constitución y solo puede ser reformado con la anuencia de la totalidad de los dueños reunidos en Asamblea. Sin embargo, es totalmente imposible que ningún reglamento prevea hasta el último detalle de la vida en común.
La Asamblea de Propietarios es la que tiene la responsabilidad y el deber de determinar, en las cambiantes circunstancias de la vida en condominio, qué significa y cómo se aplican en concreto, las regulaciones que indica el Reglamento. No puede de ninguna forma contradecirlas o hacer que se incumplan, sino que debe indicar y especificar la forma en la que los deberes y derechos del Reglamento del Condominio se habrán de aplicar y cumplir, como si de la reglamentación de una ley de tratara.
Estas regulaciones o normas de convivencia son simples acuerdos de Asamblea de Propietarios, que no estarán inscritos en ningún registro ya que el único Reglamento que se inscribe es el Reglamento General de Constitución (y sus reformas) y deben estar asentados en el Libro de Actas.
La Administración, como custodio obligatorio del libro de actas, debe poder facilitar estos acuerdos, promover su segura conservación y divulgación (por ejemplo por medio de una protocolización aunque sea imposible inscribir el acuerdo, ya que no es una reforma del Reglamento de Constitución) y sobre todo, debe comunicarlos y vigilar por su cumplimiento. Idealmente estos acuerdos deben estar compilados en forma de Normas de Convivencia aunque bien pueden ser acuerdos aislados. Lo importante es que no contradigan el Reglamento y hayan sido tomados en Asambleas de Propietarios.
Únicamente si la Asamblea o el Reglamento de Constitución lo faculta, podrá ser la Administración la que emita estas regulaciones, aunque una Administración prudente consultará estas regulaciones con Comités Asesores o la Junta, y podría incluso llevarlas a conocimiento de la Asamblea de Propietarios, aún cuando tenga la potestad de ser la Administración la que las dicte.
Es muy importante que como condómino usted se informe: desconocer las normas internas de convivencia o pretender que sólo el Reglamento de Constitución es el que vale no es una posición responsable ni acorde con una adecuada vida en común. El incumplimiento del Reglamento y los acuerdos de Asamblea de hoy serán la ruina de la calidad de vida de mañana. No espere más para poner orden en este campo.

Certificaciones para cobro judicial de cuotas comunes

2011-12-01T16:09:00.004-06:00

Es muy usual encontrar errores en las certificaciones de cobro judicial: nombres de deudores que NO son el propietario registral (a veces ni su representante), nombres de condominios que no son el correcto o no es el completo, confusión en cédulas jurídicas de condominios, etc.

El formato correcto de las certificaciones del saldo adeudado es:

A) Condominio

Nombre registral del Condominio

Número de Matriz

Cédula Jurídica

(Esto se saca del informe registral de la Matriz)

B) Condómino deudor

Nombre registral del propietario

Número de finca con Provincia, número de Folio Real, la letra F, y los derechos (000)

Cédula jurídica del propietario

(Esto se saca del informe registral de la finca deudora)

C) Monto adeudado

Concepto: Cuotas de gastos comunes, intereses y multas si hubiere

Período: Del día X al día Y

Desglosar en los montos lo correspondiente a cuotas, intereses, multas, etc.

D) Adjuntar hoja de trabajo y los demás requisitos que todo contador sabe

Llevar una filial a cobro judicial es una medida de último recurso, a la que debe llegarse una vez pasado por el cobro administrativo y su consiguiente suspensión de servicios comunes: si no paga no puede tener derecho de disfrutar los servicios comunes.

Nótese que no es una suspensión de sus derechos como condómino: es decir, por ejemplo, puede recibir visitas, solo que el guarda ni las anuncia ni les abre.

Una buena certificación de saldo adeudado es el primer paso para el cobro judicial y debe empezarse con el pie derecho o el juez va a tener dificultades para entender y la muy lenta Justicia va a quedarse detenida, confundida, hasta que entienda qué es lo que queremos que haga.

Un Condominio disciplinado es ganancia para todos

2011-11-18T09:32:00.004-06:00

Una de las consecuencias necesarias de ser propietario o residente en un condominio, es que existe una serie de reglas, más o menos extensas, más o menos severas, que deben seguirse y cuya omisión ocasiona que se caiga en situación de ser sujeto de una sanción (generalmente de multa).

En el Reglamento del Condominio es donde deben encontrarse esas reglas, aunque puede haber otras fuentes de obligaciones que deben ser de conocimiento de los propietarios: las Asambleas de Condóminos y las Administraciones mismas pueden crear reglamentaciones derivadas de este Reglamento inscrito, que bien pueden llamarse normas de convivencia, reglas de uso de bienes específicos (como uso de piscina, estacionamiento de visitas o rancho) o incluso pueden usar la palabra misma reglamento, sin embargo en todas hay un elemento común: No pueden de ninguna forma contradecir el Reglamento inscrito del Condominio.

El Reglamento inscrito del Condominio es el que nace con la constitución del mismo y sólo puede ser reformado con anuencia de la totalidad de los dueños del condominio. Esta reforma se debe inscribir en el Registro de igual forma, por lo que saber cuál es el Reglamento vigente es sencillo, público y es un deber de toda administración y condómino saberlo sin dudas.

Con las Asambleas puede ser un poco más difícil, ya que normalmente estarán solo en el Libro de Actas de Asamblea de Condóminos. Es sano, sin embargo, que cada condómino obtenga copia de este libro con frecuencia, y que observe que las minutas sean claras y estén debidamente firmadas por quienes deben hacerlo.

El artículo 23 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que los propietarios que sean infractores recurrentes de las prohibiciones contenidas en la Ley, Reglamento, y las tomadas en Asambleas, serán sancionados con la imposición de una multa. Esta multa puede ser establecida y desarrollada por el Reglamento de Constitución del Condominio, sin embargo si no se hubiera hecho, la multa que la Ley prevé es de un Salario Base (C. 316,200 en este 2011), según el artículo 15 de la Ley. Si el Reglamento contempla este aspecto, las multas pueden ser incluso más altas y la Administración puede tener el poder de cobrarlas de inmediato en el estado de cuenta del condómino.

Es muy importante que este deber disciplinario sea ejercido con serenidad y con firmeza por parte de la Administración, por cuanto un exceso puede derivar en un régimen de terror innecesario y una falta de firmeza puede derivar en una persecución entre condóminos.

La mejor forma de abordar esto, para una Administración nueva (o una vieja con nuevos bríos), es listar la totalidad de los incumplimientos existentes y abordarlos todos juntos en primera instancia con algún órgano asesor con participación de los condóminos, con el fin de valorar vigencia legal, pertinencia, gravedad de la falta y sobre todo agrupar por tipo de falta. Una vez determinado esto, debe sin ninguna duda la Asamblea de Condóminos, pasar por la prueba de vida en condominio que es decidirse a hacer un corte y ruptura con el pasado y determinar qué hacer con las infracciones existentes (todas, para evitar injusticias o parcialidad) y cambiar sus patrones de ejercicio de la disciplina con el fin de ser, a partir de ese momento, más estrictos y cuidadosos si no lo fueron en el pasado.

Este es un proceso difícil y delicado que si no se hace correctamente puede profundizar las divisiones existentes. Sin embargo, si se conduce con corrección y un adecuado manejo estratégico, es el mejor sistema de depuración de la vida en condominio y prepara a la comunidad de propietarios para un futuro de orden y disciplina.
Un Condominio en orden y disciplinado, en donde el Reglamento se cumple y respeta es un grupo humano con orden, con respeto de los derechos de todos, en donde las inversiones y la calidad de vida se verán beneficiadas con enormes réditos, además de que se ahorrará mucho dinero en litigios y discusiones inútiles que crean divisiones difíciles de cerrar a futuro.

Publicado en el Financiero 845, noviembre 2011

¿Qué hacer si la Administración del Condominio camina mal?

2011-10-23T14:19:00.005-06:00

La Administración de Condominios se ha vuelto un campo muy complejo y la razón es muy sencilla: es una labor política y administrativa para la que la técnica conceptual legal y administrativa no es suficiente. Cuando se trata de grupos humanos, los aislados conceptos legales se quedan cortos.

En la formación usual de los administradores, frecuentemente van aprendiendo los conceptos técnicos sobre la marcha, y pueden estar al frente de un condominio sin estar seguros de si el condominio tiene su reglamento o la matriz ya inscritos. En otros casos, profesionales del derecho circulan documentos de condominios en donde se dice que se encuentra presente la totalidad del capital social del inmueble.

Es imperativo que haya una formación técnica adecuada en todos los que tenemos que ver con la administración de condominios.

De la formación técnica depende la corrección legal de las decisiones que se tomen y cualquier planificación administrativa debe hacerse sobre conceptos precisos. Ninguna Administración de Condominios puede permitir que sus administradores tengan dudas entre los conceptos de valor porcentual y coeficiente de copropiedad, o que duden si un acuerdo es inscribible o no, o incluso que teniendo como representante un Administrador, duden sobre si procede o no inscribir Junta Administradora en el Registro Público. Estos conceptos son el paso UNO y deben estar totalmente claros.

Y sin embargo, eso no es todo. Quien está al frente de la administración de un condominio está al frente de un grupo de personas y como tal debe ser un líder. Debe ser capaz de fijar un rumbo, de cohesionar al grupo (que usualmente tendrá varios que se rehusarán a seguir el ritmo del resto) y debe poder ser la autoridad a la que se busca para dirimir conflictos y sus decisiones deben tener aceptación. Sin embargo, nada de esto es posible sin las adecuadas herramientas estratégicas y de negociación, que permitan dar solidez al liderazgo que por posición le ha tocado ejercer.

Si usted es administrador esta es una oportunidad para que refuerce esas áreas. Si ha sentido momentos de duda con conceptos básicos, si está en medio de conflictos, si su autoridad no es respetada, o si las Asambleas son un momento de angustia, la solución está a la mano.

Para las empresas de administración esta es la oportunidad de capacitar en áreas claves y que darán la rentabilidad de esfuerzo e imagen que se ocupa en cualquier negocio.

La industria de servicios de administración de condominios debe buscar siempre crecer, y todos los que estamos involucrados en ella debemos constantemente adquirir nuevas habilidades y herramientas para que el trabajo sea más llevadero, enriquecedor y rentable. Juntos podemos expandir estas habilidades.

Los esperamos en el curso.

Su servidor,

REFORMA DEL ARTÍCULO 32 BIS, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

2011-10-18T21:54:00.001-06:00

Artículo 32 bis anterior

Artículo 32 bis reformado

(Ley 8984, Gaceta 18/10/2011)

Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual consten los acuerdos de ese órgano, y un libro de caja, en el que el administrador consignará, diariamente, tanto los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o los originados por cualquier otro concepto.

La legalización de los libros citados, su reposición por pérdida o deterioro, así como cualquier trámite relativo a estos, estará a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad.

Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, cuando exista, en el cual constarán sus acuerdos, y un libro de caja en el que el administrador consignará los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o de cualquier otro concepto.

La legalización de todos estos libros, su reposición por pérdida o deterioro, así como cualquier trámite relativo a estos estará a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario.”

Adicionalmente,

ARTÍCULO 2.-

A partir de la vigencia de esta ley, cualquier artículo o disposición de la Ley N.º 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, que se refiera a “Registro Público de la Propiedad” deberá entenderse sustituido por “Registro Inmobiliario”.

En realidad no reviste mayor importancia la reforma: siempre hubo deber de legalizar libro de actas de Junta Administradora si el condominio tiene, y siempre debieron consignarse los acuerdos de ésta (y de la Asamblea en él). Aparte de eso se modifica el nombre del Registro. Me escapa la necesidad de esta reforma puntual, salvo que haya OTRO REGISTRO PÚBLICO con el cual pueda confundirse.

El otro cambio es que la Administración debe anotar como siempre los movimientos de efectivo en el libro de caja, solo que ya no debe hacerlo diariamente (sino cuando pueda, me imagino). Posiblemente eran muchos los condominios que estaban DEMASIADO al día y es mejor que estén un tanto atrasados… según la lógica de esta reforma.

Cómo tomar el control de un Condominio

2011-10-10T11:06:00.001-06:00

Sea que se trate de una Administración externa empresarial, un Administrador contratado bajo el régimen laboral o una Junta de Propietarios que decida asumir la administración de su inmueble, hay una serie de pasos iniciales básicos que se deben seguir con el fin de que realmente se tenga control sobre los asuntos comunes.

El primer pilar es el Presupuesto de Gastos Comunes. La Administración debe ser quien proponga el Presupuesto de Gastos Comunes del Condominio. Es imperativo que este presupuesto parta de saldos iniciales y estados de resultados reales y fiables, que ojalá estén auditados para tener total certeza y sobre todo para liberar de responsabilidades a quienes asumen la nueva administración. De igual forma debe tomar en cuenta la totalidad de los gastos comunes que sean necesarios, tanto los que por ley tienen esa naturaleza como en el Reglamento del Condominio, y ponderarse con criterios de oportunidad que podría obtenerse de un muy necesario comité de transición.

El segundo pilar para asumir el condominio debe ser un adecuado registro de propietarios, que será la base de las convocatorias, comunicaciones y sobre todo será el primer instrumento del proceso de afirmación política del poder. Es más que una simple lista de nombres y teléfonos: es la guía para gestionar el liderazgo. Al inicio de cualquier ejercicio de poder, las personas están a la expectativa y es imprescindible convertir esa expectativa en confianza lo antes posible. Las técnicas de comunicación y negociación son las herramientas principales que deben utilizarse al conformar este registro de propietarios.

El tercer pilar son los módulos de aplicación del Reglamento. La base será sin duda el (usualmente) largo y complejo texto inscrito, pero este es el producto crudo del que deben salir los resúmenes, concordancias y módulos de aplicación para las distintas circunstancias: no será el mismo documento que deba divulgarse a los dueños que participan en la Junta, inquilinos o visitantes. Los primeros deben conocer profundamente el régimen de responsabilidad que los rige mientras que los últimos a lo sumo deberán saber unas veinte líneas de normas generales de comportamiento. Estos módulos de aplicación deben estar siempre disponibles en la página web del Condominio al igual que los resultados de una breve auditoría legal.

El último pilar para tomar el control es la guía de asambleas. La administración entrante debe convocar en un momento oportuno, cuando tenga suficiente información de los problemas existentes y determine cuáles soluciones pasan por Asamblea de Propietarios, además de que debe servir como el primer punto de rendición de cuentas con sus clientes. Esta guía debe tener su anexo de temas de asamblea que será su plan de gobierno de los asuntos comunes para el mejor manejo de los asuntos comunes. Con esta guía son imposibles los defectos de convocatoria.

Estos cuatro pilares son en realidad el resultado de cuatro procesos específicos que deben llevarse a cabo para tomar el control del condominio. Claro está que bien puede no hacerse ninguno de ellos, mantener el mismo presupuesto, dar por buenos saldos no auditados, trabajar con la lista de dueños de la anterior administración, y enviar por correo electrónico un largo documento de texto llamado Reglamento.docx que nadie sabe si realmente es el inscrito o no y nadie lo lee.

Sin embargo el profesionalismo de la administración de condominios es lo que está en juego, y pasa necesariamente por ser sistemáticos y estandarizados, pasa por crear un nuevo concepto de calidad en la administración de condominios, y pasa por crear clientes y condóminos más informados y exigentes de ese concepto compartido de calidad. La administración de condominios debe ser un nuevo campo profesional.

Publicado en El Financiero 838, Setiembre 2011

Curso para asumir la administración de un Condominio

2011-10-03T13:54:00.006-06:00

Está abierta la matrícula para el curso que proporciona TODAS las herramientas y habilidades necesarias para asumir la administración de un condominio nuevo.

Es el único curso existente en el país para profesionalizar la administración de condominios. No es un curso para discutir sobre problemas jurídicos sin fin o las posibles cinco teorías del concepto jurídico de la horizontalidad... es la caja de herramientas imprescindible que todo administrador profesional debe tener.

En él podrá aprender cómo manejar profesionalmente y sin fallos legales la formulación de Presupuestos y las Asambleas de Propietarios, así como utilizar el Reglamento para resolver disputas y poder conducirse con la seguridad y liderazgo que la posición reclama.

Es el lugar ideal para formar Administradores recién llegados pero los conceptos son poderosos como para que sean de provecho inmenso para Administradores con experiencia. Estamos tan seguros que SI AL TERMINAR LA PRIMERA SESIÓN DE LA MAÑANA, USTED PIENSA QUE ESTE CURSO NO LE ENSEÑA NADA NUEVO, LE DEVOLVEMOS SU DINERO.

Aquí podrán encontrar el programa y la inversión. El rédito depende de cada uno, pero está prácticamente asegurado.

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Los esperamos,

Herramientas de trabajo para los administradores

2011-09-22T22:26:00.001-06:00

Así como a la Administración se le exige cumplir con deberes legales (y reglamentarios), es importante que esta obligación vaya acompañada de una adecuada dotación de herramientas de trabajo.

Una administración, además de recursos adecuados y suficientes para su trabajo, debe disponer de herramientas legales, financieras, de mantenimiento y de negociación y manejo de grupos humanos que sean suficientes para un adecuado desempeño de su labor. Tocaremos dos aspectos de momento.

Dentro de las herramientas legales de que debe disponerse, se encuentra una adecuada y concordada guía de deberes y derechos de los condóminos (y de la administración), que contemple con toda claridad de qué tipo de normas estamos hablando y su valor, ya que no es lo mismo una obligación derivada de un acuerdo de asamblea (que es totalmente revocable) que una obligación legal. De igual forma, estas obligaciones y deberes deben ir acompañadas de un claro conocimiento de las vías legales y reglamentarias que suelen usar los propietarios para cuestionar esas obligaciones.

Una detallada guía de convocatorias con la forma de integrar la agenda, la forma de notificar (y de proceder en caso de negativas a la recepción de esta), y la prueba de dicha notificación es parte esencial de una Asamblea ante una posible impugnación judicial.

Dentro de las herramientas de negociación y de manejo de grupos humanos es imprescindible que un administrador tenga claramente identificados y catalogados los intereses, expectativas, necesidades y capacidad de influencia de los involucrados (internos y externos) en la vida del condominio. Debe poder precisarse (desde antes de que surja la contención) la cultura organizacional interna, los objetivos de cada proyecto que se lleve a cabo (sea de mantenimiento, la toma de un acuerdo o la adquisición de un activo importante), la forma de comunicarse con ellos, y la evolución de sus intereses y expectativas.

Un cuadro de identificación y gestión de interesados que se mantenga actualizado y vigente es la mejor herramienta de negociación que puede tener una administración. Más aún porque puede ser de utilidad a la Junta Administradora o incluso a administradores sucesivos que lleguen al Condominio, en el caso de Empresas Administradoras.

La ausencia de estas herramientas no siempre se observa en sus consecuencias con facilidad, pero una gran cantidad de reclamos de las administraciones y de los propietarios pasa por la ausencia de estas herramientas, lo que tiene incidencia directa en el plazo de toma de decisiones y su ejecución, en la calidad de la vida común en el condominio y en la rentabilidad de la Administración.

Los poderes de la Administración

2011-08-17T10:40:00.000-06:00

Es ampliamente conocido que una reforma de un reglamento de condominio requiere de unanimidad de la totalidad del valor del Condominio. Sin embargo, en un proyecto parcialmente vendido, o en un Condominio con algunos años, en el mejor de los casos obligará a negociaciones complejas, o bien simplemente será un acuerdo imposible. Adicionalmente es evidente que si hay uno o más propietarios que se están enfrentando con la Administración, y el enfoque de ésta es sugerir una reforma al Reglamento, es obvio que difícilmente contará con el apoyo de estos condóminos. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto es innecesario, sobre todo si se trata de conductas, y no de la conformación del inmueble. Conocer las facultades y poderes de la Administración con mayor profundidad permite evitar este problema, que incluso podría ser aparente.

El artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio impone a la Administración el deber de vigilar y mantener bienes y servicios comunes; todos los actos de administración y conservación del condominio y la obligación de velar por el cumplimiento de la ley y el reglamento del Condominio. Este es el deber primario, y salvo que haya en el Reglamento una norma que le impida específicamente ejercer alguna labor, no debe limitarse en el ejercicio de sus poderes.

Es usual la queja con relación al ruido de mascotas, y muchos administradores se quejan de que el Reglamento debe ser reformado ya que permite las mascotas. Este ángulo de análisis no es correcto. No se tratará de que el Reglamento de Condominio imponga el deber de soportar molestias por ruido de animales, ni mucho menos, que obligue a que dichos animales molesten con su ruido. El análisis correcto es abordar la molestia dentro de las reglas existentes de autorización para la tenencia de mascotas, pudiendo acudir a normas como el reglamento del Ministerio de Salud para la tenencia de animales de compañía. Si el Reglamento permite situaciones que causan conflicto, atacar el conflicto derivado de dicha actividad permitida es el mejor ángulo.

Las disposiciones del administrador, dentro de sus funciones, son obligatorias para los condóminos, excepto que una Asamblea revoque o modifique esas disposiciones tomadas (artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). Ejemplo claro de este tipo de poder, debería encontrase en el control de actividades sociales ruidosas o bien ante el uso inadecuado de la infraestructura común. La orden del administrador debe ser de un cese inmediato de dichas molestias o uso inadecuado, y si esto no se cumple, será la desobediencia a la orden del administrador la que tenga consecuencias punitivas (como multas). Ningún Reglamento carece de multas pues todos tienen incorporada la multa legal del artículo 15 (un Salario Base).

Las situaciones diarias ante las que se debe enfrentar el Administrador, deben enmarcarse siempre dentro de la prohibición genérica del artículo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.” Independientemente de la forma en la que se regulen las conductas en un Reglamento, estos lineamientos de vida en común deben respetarse.

Un Administrador debe acudir al conocimiento técnico legal necesario para el ejercicio de su poder, y entender que ejercer poder implica ser autoridad, dar órdenes y sancionar desobediencias. Debe poder contar con una Junta que lo respalde, ya que deberá llamar a Asamblea sobre temas de autoridad, conseguir consensos y apoyos para imponer multas, contar con el apoyo económico para la defensa judicial de sus decisiones, imposición de multas (y su posterior cobro) y reclamo de daños, incluso morales. Todo lo que sea necesario para logar erradicar las conductas y prácticas que carcomen la vida en Condominio, antes de que enraícen y se conviertan en problemas que devaluarán su inmueble y que deberán enfrentar los residentes del futuro, que podrán bien ser sus hijos.

Prepare su presupuesto condominal correctamente

2011-06-30T21:31:00.001-06:00

Los fondos del Condominio son un patrimonio común de todos los copropietarios que debe ser administrado con mucha cautela, y en esta administración hay reglas sencillas pero firmes que deben ser seguidas.

Gastos comunes

Los gastos comunes son todos aquellos necesarios para la vida en común. La lista empieza con el artículo 19 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con tributos, primas de seguro, gastos de administración y mantenimiento de las cosas comunes, mejoras debidamente autorizadas y cualesquiera otros provenientes de acuerdos de Asamblea o de mandatos del Reglamento condominal (cuotas extra, fondos de reserva, etc.)

Es importante señalar que las primas de seguro serán obligatorias si la Asamblea o si el Reglamento lo exigen, puesto que la obligación de asegurar el inmueble que contenía el artículo 31 inciso b de la derogada Ley de Propiedad Horizontal, se convirtió en el optativo artículo 19 inciso b que deja esa obligación al Reglamento.

Cuando hablamos de mejoras es importante tener claro que si las mejoras son necesarias (o en palabras de nuestra Sala Primera, no son mejoras sino reparaciones para impedir el deterioro o ruina de un bien), deben ser aprobadas por simple mayoría del valor del inmueble; mientras que si las mejoras son útiles (es decir incrementan el valor del bien o lo mejoran), éstas deben ser aprobadas por dos tercios del valor del inmueble.

Cualquier otro gasto dependerá de los que indique el Reglamento, en el entendido de que a falta de régimen de votación en el Reglamento, deben seguirse las reglas del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, sea dos tercios del valor del inmueble si se trata de adquirir bienes comunes y mayoría del valor del inmueble para todo el resto de decisiones que no tengan una mayoría específica.

Obligados al pago

Todos estos gastos comunes sumarán un presupuesto de gastos que deberá ser cubierto proporcionalmente por los condóminos, sea por mensualidades en determinadas fechas del mes, adelantadas o por anualidades incluso.

En principio todos los condóminos están obligados al pago de los gastos comunes según la proporción que se haya establecido en el Reglamento, sea por área, por unidad, o por porcentaje de valor. Sin embargo, pueden existir excepciones para el desarrollador mientras no venda, para el fideicomiso de desarrollo mientras no sean vendidas a terceros, y hasta para propietarios con lotes en verde o con filiales destinadas a estacionamiento. Sin embargo, si esta excepción no consta en el Reglamento todos los dueños deben de pagar sin excepción.

Los obligados que no cumplen

Si un gasto ha sido debidamente aprobado, y es obligatorio para un condómino, éste debe pagar o sufrirá diversas consecuencias que van desde la imposición de multas, intereses moratorios, suspensión de servicios comunes (incluyendo el servicio de agua), hasta tener que enfrentar un cobro judicial con posible remate de su propiedad para cubrir las deudas acumuladas.

Como es natural, el remate será la última opción, siempre es importante tratar de negociar plazos de pago, que cubran intereses vencidos y obligaciones vencidas primero. Si esto no da resultado para mejorar la cartera vencida, debe acudirse a la suspensión de servicios comunes como servicio de portería, jardines, recolección de basura, apertura por el oficial de seguridad del portón, comunicación de la llegada de visitas, etc. El servicio de agua sí puede ser suspendido y es usualmente una de las medidas de presión más efectivas que hay, si se siguen los procedimientos adecuados.

Si un propietario vende dejando cuentas pendientes, la historia no acaba ahí, ya que el nuevo adquirente es deudor solidario de cualquier obligación que haya dejado pendiente el condómino que vendió, por lo que se vuelve imperativo antes de adquirir propiedad en condominio, solicitarle al vendedor una constancia de saldo al día de sus obligaciones condominales.

Guía para realizar Asambleas correctamente

2011-06-01T21:44:00.001-06:00

Un Condominio es un grupo humano que tiene un interés común: su patrimonio. Para gestionar y sacar el mejor provecho de ese patrimonio, debe tomar decisiones. El lugar y forma ideal de toma de estas decisiones es la Asamblea de Propietarios.

Una buena Asamblea permite, en el mejor ejercicio de la democracia, conocer las situaciones de interés común, problemas y sus distintas soluciones posibles y oportunidades de inversión y mejoras para el Inmueble. Sin embargo, errores en diversas etapas de ella pueden desencadenar conflictos, ilegalidades, y hasta terminar el procesos judiciales de años.

Una Asamblea de propietarios tiene diversas etapas y en cada una hay reglas básicas que seguir para hacerlo con éxito.

1.- Antes de convocar debe analizarse si los temas son realmente temas de Asamblea de Propietarios o están dentro de las facultades del Administrador. Si la decisión cae dentro de los deberes del Administrador (artículo 30 de la Ley, y lo que el Reglamento le señale), éste debe tomar la decisión y ejecutarla, no llamar a Asamblea.

2.- Si los temas sí son de Asamblea, sería conveniente que el Administrador valore con algún comité asesor interno la pertinencia de convocar, para determinar si es la mejor oportunidad ahora o posteriormente.

3.- Una vez cerrada la lista, debe tenerse, para cada tema, profundamente analizadas las principales opciones, sus ventajas, desventajas, costos, tiempos, y otros elementos colaterales. Debe tenerse sumo cuidado de que si se comparan dos o más opciones, realmente se haga en términos comparables, de forma que sean opciones lo suficientemente similares como para poder compararlas. Ayudar a la Asamblea con cuadros comparativos, documentos circulados previamente y presupuestos detallados hace que las Asambleas sean más ligeras.

4.- Para elaborar la convocatoria, debe consultarse el Reglamento del Condominio para determinar la forma, la antelación y quién puede convocar, que será el Administrador con cargo vigente. Consultar el informe registral de la matriz es vital. Téngase presente que si no hubiera administrador con cargo vigente o si éste no desea convocar, un tercio de los propietarios puede convocar.

5.- Una vez elaborada la convocatoria, debe poder presentarse, si es necesario un adecuado comprobante de que se cumplió con la publicidad obligatoria, ya sea envíos de correos, notas recibidas personalmente, avisos publicados, circulares repartidas, etc., según establezca el Reglamento y con estricto apego a la lista de propietarios registrales, no a la usual lista de residentes que suele manejarse en las Administraciones.

6.- Llegados el día y hora señalados, la agenda convocada debe conocerse (únicamente). Conocer y votar otros temas pone en indefensión a quienes fueron convocados para esa agenda y por cualquier razón no asistieron. Si hay al menos dos tercios de los propietarios puede conocerse en primera convocatoria, sino deberá iniciarse en segunda convocatoria. La tercera convocatoria de que hablan algunos Reglamentos quedó derogada con la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

7.- Al momento de tomar acuerdos, debe tenerse muy presente que ciertos acuerdos requieren unanimidad, otros dos tercios y el resto la simple mitad del valor del inmueble. Hay una previsión especial para el caso de las mejoras: deben ser tomadas por dos tercios del valor del Condominio si son mejoras útiles y por la simple mayoría del valor si son mejoras necesarias.

8.- Cuando hablamos del valor del Condominio no nos referimos a un valor monetario sino a los porcentajes de votación que señale la constitución del Condominio. Es un documento de consulta obligada.

9.- Otro recurso que debe utilizarse es la representación de propietarios, ya sea en la forma de poder especial o simple carta poder, según señale el Reglamento. La Administración debe asegurarse de que sus planes puedan realizarse y parte de esta seguridad es reunir los votos necesarios. Recoger poderes es la mejor forma de lograrlo y se facilita si el poder es específico y claro.

10.- Una vez tomados los acuerdos, debe cumplirse con requisitos de forma importantes como asentar adecuadamente el acta en el libro (sea manual o de folios removibles), que sea firmada por quienes el Reglamento indique, que los acuerdos hayan sido declarados firmes y que esas minutas sean conocidas por todos. Extenderse en este punto genera dudas entre los condóminos y debe hacerse todo lo posible por evitarlo.

11.- Si estos pasos se cumplen cautelosamente, las posibilidades de que sean anulados por una impugnación judicial es muy remota.

¿Cómo cambiar un proveedor en un Condominio?

2011-05-11T10:55:00.001-06:00

Un Condominio recibe una diversidad de servicios y bienes que están respaldados por contratos, sea que estos existan como un documento escrito o no, y por ello es muy importante saber cómo terminar adecuadamente estos contratos. De seguido veremos algunos elementos aplicables a los contratos NO laborales.

Contratos escritos

Si se tuvo la precaución de tener un contrato escrito, debe acudirse a él con detalle. Posiblemente tendrá una cláusula de terminación con alguna fecha que puede utilizarse. Si esta cláusula no existe, podrá existir tal vez otra de terminación anticipada que usualmente implica un plazo de aviso previo, que puede omitirse si se paga el costo del servicio durante ese plazo. Si tampoco existe una cláusula de este tipo habrá que analizar las razones que motivan la terminación, pues si se trata de simple interés del Condominio en cambiar deberá negociar una salida adecuada con el proveedor, sin olvidar que a pesar de que éste posiblemente tenga en sus planes financieros el contrato del Condominio sin un fin previsto, también será inadecuado para un proveedor seguir con un cliente que no lo desea, y será normal negociar un plazo de salida. Este plazo de salida podrá asemejarse al de terminación de contratos laborales, sea quince días si el proveedor lleva más de un semestre de prestar el servicio y un mes si supera ese plazo.

Claro que si la motivación es que ha habido incumplimientos, pues debe negociarse una salida, y si es necesario sentar responsabilidades económicas por esos incumplimientos, si es que no se determinaron consecuencias (como multas) en el contrato.

Esta terminación debe documentarse de la misma forma que se hizo al inicio, por medio de un finiquito del contrato, cerrando toda cuenta pendiente, y liberándose de responsabilidad mutuamente.

Contratos verbales

En ningún caso podemos suponer que NO hay un contrato. Sí lo hay desde el momento en que alguien (proveedor) acordó con otro (administración) un servicio (cosa) y un monto a pagar por él (precio). Lo que sí hay es una mala documentación de las condiciones del servicio, sin embargo, igualmente en este punto, esto no significa que las condiciones sean indeterminables.

Lo primero que se debe hacer es poder documentar (con lo que haya) las condiciones en las que el servicio se ha prestado hasta hoy. Luego de ello documentar cuál ha sido la reacción ante disfuncionalidades (no las llamemos de momento incumplimientos aún) y tercero, documentar los pagos. Adicionalmente es importante obtener de fuentes conocedoras, cuáles son las condiciones usuales que implica el servicio, así como los requisitos legales. Éstos últimos son muy importantes porque su ausencia sí configura un incumplimiento pues son obligaciones legales que se entienden incorporadas a cualquier contrato, escrito o no.

Con esos recursos y documentos tendremos un gran arsenal de herramientas y opciones de negociación, ya que será muy distinto negociar una salida anticipada con una empresa que ha cumplido con la ley, con lo usual en ese tipo de servicios y con un registro impecable de servicio, que hacerlo con una que no esté en esa condición.

Claro que si la empresa incumple con la ley, con las prácticas usuales y ha sido disfuncional pero nunca recibió ninguna llamada de atención al respecto o si se hizo no hay prueba de ello, la posición de negociación se debilita y será una llamada de alerta a la autocrítica y mejora de sus procesos administrativos de control o una señal de que se ocupa más recurso para supervisar al proveedor.

Al igual que en el caso de un contrato escrito, aunque en este caso el contrato sea verbal, si ya hemos visto los problemas que la ausencia del contrato escrito nos causa, es obligatoria la lección de hacer una terminación escrita (finiquito)

Negociar en todo caso una terminación anticipada de un servicio, pasa por prepararse para la ausencia del proveedor, pues así como podrá concluirse anticipadamente luego de un proceso de negociación, bien puede suceder que el proveedor acepte la terminación y la ejecute en menos de 24 horas.

Así que la pregunta, más que cómo terminar un contrato, es: ¿Está el Condominio preparado para terminar este contrato ya, hoy mismo, si así sucediera?

Condominios por rumbo correcto

2011-04-28T20:57:00.001-06:00

En los Condominios, a veces se generan situaciones que enfrentan a uno o más propietarios, con problemas que pueden arrastrarse por años y que pronto permean la forma misma de conducirse de los propietarios involucrados, y de los que se solidarizan con algunas de las posiciones.

El problema suele tener una cara visible que puede ser una posible modificación constructiva no autorizada (afectando fachadas, por ejemplo) o puede ser la obstaculización de determinados acuerdos, llegando incluso a enfrentarse en sede judicial por varios años.

La cara oculta es lo que ha originado el conflicto. No necesariamente la discusión de la fachada cambiada es tal, sino que a la base pudo haber una desatención de sus deberes para autorizar la modificación por parte de la Administración o bien ésta estaba ausente y cada quien empezó a hacer lo que mejor le pareciera. De igual forma la oposición a un determinado acuerdo puede haberse originado en una aplicación del Reglamento que se percibió injusta en el pasado, y que quedó sembrando discordia y germinó hasta convertirse en una demanda millonaria de la que nadie sacará provecho.

Para resolver estos problemas el Condominio debe utilizar una estrategia doble: cerrar el pasado de forma adecuada; y corregir el presente para que en el futuro estas situaciones no se repitan. En ambas, la Ley de Propiedad en Condominio y el Reglamento del Condominio son la mejor herramienta.

Cerrando el pasado.

Para cerrar problemas de larga existencia debe pasarse por un proceso que requiere mucho liderazgo (constitución de autoridad) y mucha paciencia (sin cambios bruscos). El tiempo muchas veces consolida ciertas situaciones y todos los involucrados deben entender que muchos hechos no pueden ser eliminados simplemente sino que deberán ser cerrados sin generar disputas en ese proceso.

Los pasos a seguir son:

Lograr una autoridad administrativa de respeto alto y una alta credibilidad.

Difundir el Reglamento y lograr consenso en que es obligatorio en su totalidad. Si hay zonas grises de interpretación legal, deben aclararse en este proceso.

Debe pactarse una estrategia entre todos los involucrados con relación a la totalidad de infracciones al Reglamento que existan a fin de encontrar la mejor forma, dentro del Reglamento, de resolverlas. Nunca se podrá avanzar si es solamente con alguna de ellas o si el trato es desigual.

Debe establecerse con un altísimo consenso las medidas definitivas y últimas a tomar (que deben ser perfectamente legales), los responsables de su ejecución y un cronograma de cumplimiento.

Debe haber un seguimiento estricto, un informe de cumplimiento y un cierre definitivo del tema. Las disputas judiciales no suelen ser la causa de los conflictos, sino su consecuencia y rara vez son su solución.

Construyendo el futuro

Con las lecciones aprendidas de este proceso con toda seguridad será muy fácil saber qué hacer en este punto, pero en vista de que la estrategia debe ser paralela, aconsejamos estas medidas:

El Reglamento debe ser un elemento vivo y constante del Condominio. Todas las actividades y conductas deben pasar por ese tamiz y debe de hacerse sentir que el Reglamento es la única y definitiva fuente de autoridad permanente en todos los ámbitos que el artículo 33 de la Ley le permite.

La Administración debe cumplir cabalmente con la aplicación del Reglamento, pero además con los deberes que le encarga el artículo 30 de la Ley de Propiedad en Condominio en cuanto al cuido y vigilancia de los bienes comunes, la ejecución de acuerdos, el cobro de cuotas, más las que en específico indique el Reglamento del Condominio.

La participación democrática en las Asambleas de Condóminos es muy importante y debe motivarse su participación o por lo menos su representación por medio de poderes. De igual forma debe incentivarse la creación de comités y juntas de apoyo a la Administración para la creación de soluciones para el Condominio.

La rendición de cuentas de cada involucrado es vital para crear confianza y para poder, una vez aceptadas las cuentas rendidas, cerrar capítulos para las siguientes generaciones.

Como es fácil notar, si hoy su Condominio es uno en donde el reglamento es poco usado o desconocido; en donde la Administración no cumple con sus deberes; en donde las Asambleas son de escasa participación o de escasa utilidad; o en donde la rendición de cuentas no existe o es débil va por el camino de crear disputas y discordias que serán los problemas de largo plazo y complejos que deberán solucionar los condóminos del futuro, que podrían ser sus vecinos o sus hijos.

Haga seguro su condominio

2011-02-28T17:18:00.000-06:00

Si bien un condominio es una propiedad privada, la existencia de áreas y bienes comunes, y las diversas dinámicas humanas que ahí se desarrollan imponen a las administraciones (y a los condóminos), el diseño de una política de seguridad interna.

Esto se puede hacer sin reformar el reglamento interno, pero exige adoptar ciertas prácticas y eliminar otras.

La seguridad del perímetro es el primer paso, y constantemente fallan en ello las compañías de seguridad, irrespetando mínimos protocolos de ingreso, con oficiales sin preparación, a veces cansados por largos turnos dobles, y muchas veces colocando a personas desconocidas para los condóminos.

Los condóminos, por su parte, suelen faltar a su deber de identificarse, o bien se molestan si se siguen los procedimientos. Sin embargo, los requerimientos de seguridad deben formar parte de los contratos con las compañías de seguridad, con multas rebajables del pago por incumplimientos y con posibles finalizaciones del contrato si persisten.

Un mal paso inicial es la compañía que rehúse comprometerse por escrito a lo que ofrece. Afortunadamente hay cientos de ellas, que deberán adaptarse, salvo que los mismos condominios les permitan no hacerlo. Contratar sin contrato escrito es una acción riesgosa.

El uso de las áreas

El comportamiento en las áreas comunes (y hasta privadas) y su uso debe regularse. Todos los condominios tienen un reglamento y aunque podrían ser mejorados, deben ser aplicados.

La administración, los condóminos y hasta las visitas, deben tener a mano siempre un inventario claro de sus deberes y derechos (no una copia de un reglamento extenso que pocos leen), un detalle de las consecuencias por faltar a los deberes y el procedimiento mínimo de aplicación (y defensa) y el compromiso de someterse a ellos. Una hoja por ambos lados es suficiente.

La administración debe solicitar a los propietarios que dan en arrendamiento, que sus inquilinos firmen este documento y aporten copia de él a la administración. No podrá en todos los casos obligar a que eso se haga, pero sí deberá prestar atención a los propietarios e inquilinos que se nieguen (o simplemente falten) a este deber. Las leyes son obligatorias, pero un compromiso escrito concreto tiene un valor práctico mucho mayor.

El cuido y vigilancia de las áreas comunes debe considerarse. Normalmente este punto se dimensiona solo desde el mantenimiento, pero una verdadera política de seguridad no debe orientarse a sancionar daños en las áreas comunes, sino a crear un entorno que dificulte esos daños.

Las áreas comunes deben ser vigiladas (por personal del condominio, no de la seguridad ni de la administración, pues así de paso los supervisa a ellos) constantemente para crear ese entorno seguro. Debe incentivarse el uso de cámaras y otros dispositivos de vigilancia y la identificación por filial de todos los vehículos, en especial de visitantes.

Todos recordamos cuando en cada parque en los barrios había una casetilla de fuerza pública y eso lograba crear un parque seguro. ¿Por qué hemos dejado las áreas comunes muchas veces a la mano de Dios? La asamblea de condóminos debe saber que habrá cuotas extras, compra de bienes comunes por votación de dos tercios, intereses creados que se defenderán fuertemente, y otros acuerdos difíciles, pero es necesario no perderse en el espejismo legal de que todo requiere unanimidad.

Un condominio que cede a la indisciplina, que se deja engañar por pretendidos derechos a pasar por incógnito o a una privacidad que pretende incluir el derecho a molestar a otros, que tolera impunemente infracciones al reglamento, que eleva a un fin en sí mismo el cumplimiento de los procedimientos y, sobre todo, que no proporciona a sus residentes (propietarios o no) el conocimiento para que puedan todos poner en práctica esa política de seguridad, es un condominio que será secuestrado (tal vez irremediablemente) por indisciplina, inseguridad y la desvalorización de su inmueble.

¿Qué pedir?

Hay varios requisitos por solicitar a una compañía de seguridad en el contrato:

Constancias: Estar inscrito al día en Ministerio de Seguridad y en la seguridad social (CCSS e INS).

Permisos: de portación de armas y carnes de cada oficial.

Uniformidad: debe ser la misma razón social y cédula jurídica.

Compromiso: aceptar régimen de multas descontables del plazo por incumplimientos al contrato, plazos cortos de finalización ante incumplimientos reiterados, compromiso de aceptar las normas del condominio.

Inscripción de Asambleas de Condóminos

2010-10-28T15:41:00.002-06:00

Para poder inscribir en el Registro Público un nombramiento de administrador de un Condominio, el Acta de Asamblea de Condóminos debe reunirse estos requisitos mínimos:

1.- En el encabezado debe señalarse el nombre completo y registral del Condominio, el número de folio real de la finca matriz y el número de cédula jurídica que se le ha asignado.

2.- Debe indicar, si el Reglamento hace diferenciación únicamente, si la Asamblea es ordinaria o extraordinaria.

3.- Debe constar si se reúne en primera o segunda convocatoria, referencia breve al lugar y el dato de la fecha y hora.

4.- Debe indicarse los presentes y el porcentaje de valor que se encuentra debidamente representado.

5.- Debe indicarse ordenadamente los diversos acuerdos que se tomen, separando claramente la discusión de la votación y aprobación (o rechazo) de las mociones propuestas.

6.- Si el acuerdo es de nombramiento de administración, debe constar el nombre completo de quien es nombrado, con su cédula, y la indicación de que acepta el cargo. Si es una persona física debe constar, además de su denominación social y número de cédula jurídica, quién, en su representación, acepta el cargo. La persona jurídica nombrada debe tener plazo social vigente.

7.- Debe constar claramente el plazo por el que se nombra, con indicación expresa del momento en el que inicia funciones (asume el cargo). Este plazo debe ser posible y acorde al Reglamento.

8.- Debe indicarse la mayoría con la que se aprueba el acuerdo tomado, indicando preferiblemente la cantidad de votos a favor, en contra y abstenciones, aunque con mención de la mayoría con la que se aprueba es suficiente, y debe indicarse que dicha mayoría es la que requiere el Reglamento.

9.- Debe indicarse que los acuerdos se declaran firmes.

10.- Debe comisionarse para su protocolización a una persona determinada o a la administración nombrada (o su representante).

11.- Debe constar la fecha y hora de inicio y de finalización de la Asamblea.

Un acta sin errores, no solamente facilita la inscripción, sino que permite no tener que recoger firmas de notas a los Condóminos. En http://drcondominio.blogspot.com/ podemos apoyar a Administraciones, Juntas o condóminos que deban confeccionar actas de Asambleas para que sean perfectas. Una consulta a tiempo, de unos minutos, ahorra muchas semanas de atrasos después.

Cuotas comunes en Propiedad en Condominio y obligados

2010-08-18T18:40:00.000-06:00

La propiedad en Condominio implica dos condiciones que tienen consecuencias patrimoniales sobre los propietarios, aún sin que sea específicamente su voluntad y que en otro tipo de propiedades no son automáticas:

1.- Hay gastos comunes que deben ser cubiertos por los propietarios de forma ineludible

2.- Estos gastos comunes son un gravamen de tipo legal ineludible y preferencial y el adquirente de una filial es obligado solidario.

La Ley Reguladora de Propiedad en Condominio (7933) señala que (artículo 13) “Los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación, y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, tácita o expresa, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes, o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen”.

Estos gastos comunes, una vez aprobados por la Asamblea son obligatorios sin poder excusarse de su pago bajo ninguna circunstancia.

2.- Estos gastos comunes son un gravamen de tipo legal ineludible y preferencial y el adquirente de una filial es obligado solidario. El gravamen legal por mora en cuotas de gastos comunes se entiende IMPLÍCITO sobre cualquier filial. En caso de venta, la ley señala que (artículo 21): “En caso de estar en mora el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado (artículo 20)”

Si una filial tiene deudas anteriores, el nuevo propietario es deudor solidario de ellas, es decir, debe pagarlas COMO SI fuera el dueño.

Como se puede ver tiene una relevancia enorme obtener, por medio del vendedor, una certificación de parte de la administración, de que la filial se encuentra al día, para no verse obligado al pago de obligaciones ajenas.

Precios de alquiler de oficinas en el Mundo (The Economist)

2010-03-25T22:48:00.003-06:00

Londres llega casi a los $2,000 al año por metro cuadrado y México está abajo con menos de $500 al año por metro cuadrado. En Costa Rica estaremos cerca de los $240-$360 por metro cuadrado al año. Claro si no es San José centro que anda cerca de los $12 a los $120, más cercano a a los precios en Avenida Mediterránea o en Avenida Báltica, a pesar de que muchos dueños crean que viven en Pacifica o en Marvin Gardens.

Ver: http://www.economist.com/markets/indicators/displaystory.cfm?story_id=15772148&fsrc=rss

Convertirse en Arrendante?

2010-03-18T20:23:00.002-06:00

EEUU: But before deciding to become a landlord, ask yourself whether you have the time, temperament and skills to manage from a distance.

Qué tomar en cuenta para decidir qué hacer con un inmueble en el que no se vive permanentemente.

Ver: http://online.wsj.com/article/SB10001424052748704187204575101543551893842.html?mod=rss_Buying_and_Selling

Tiendas en Centros Comerciales reducen tamaños

2010-03-18T20:10:00.002-06:00

EEUU: Sizing Up Property, Mall Stores Try to Shrink

"But mall landlords often can be persuaded to accept downsizing, because it keeps the retailer in place, avoiding a dark storefront."

Importante ejercer este poder en los Condominios Comerciales. Una vez que la propiedad se empieza a vaciar el declive se acerca.

Quizás los desarrolladores puedan observar y reducir tamaños de locales para una mayor productividad por metro cuadrado

Ver: http://online.wsj.com/article/SB10001424052748704059004575127711780438090.html?mod=residential_real_estate

Condominios Chilenos tras terremoto

2010-03-15T16:39:00.000-06:00

CHILE: Los empresarios de la construcción deben entender que sus obras siempre deben edificarse acorde a las estrictas normas antisísmicas vigentes en nuestro país y que los materiales utilizados en ellas deben ser los idóneos para soportar las inclemencias de la naturaleza. Y cuando los profesionales que han intervenido en el proceso constructivo no hayan hecho bien sus encargos, la obligación de toda inmobiliaria es responder inmediatamente ante sus clientes, sin esperar a que éstos los apremien.

Ver: http://www.elmostrador.cl/noticias/pais/2010/03/15/solo-dos-inmobiliarias-han-cumplido-sus-obligaciones/

Casas venidas a menos, otro síntoma de la crisis en EE. UU.

2010-03-14T20:58:00.002-06:00

EEUU: "Dejo de comer si es necesario, pero pago siempre mi alquiler porque si no, no tendría adónde ir."

El negocio no es comprar para vender sino comprar para arrendar. Una casa propia no es un activo, es un pasivo, salvo si produce.

http://www.nacion.com/2010-03-14/Economia/UltimaHora/Economia2301979.aspx

The 10 most expensive homes in the world

2010-03-14T19:31:00.001-06:00

http://timesbusiness.typepad.com/money_weblog/2010/03/top-10-most-expensive-homes-in-the-world-.html

And of course... The 10 worst property investments ever en http://timesbusiness.typepad.com/money_weblog/2008/06/post.html

INVU se defiende de críticas sobre decreto de planificación

2010-03-11T18:36:00.001-06:00

Mientras que el Plan Prugam podría ampliar el derecho a construcción sobre zonas protegidas hasta kilómetros, el Decreto emitido por el INVU habla solo de 200 metros como máximo.

Así se defendieron las autoridades del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y de la Dirección de Urbanismo sobre las críticas que ha recibido un Decreto emitido el pasado 8 de enero y que se publicó en La Gaceta el 23 de febrero.

http://www.elfinancierocr.com/ef_archivo/2010/marzo/14/economia2298583.html

LIMA: 600 familias de Pueblo Libre participarán mañana en simulacro de sismo de 7,9 grados

2010-03-11T14:14:00.001-06:00

¿Su Administración ha diseñado un plan de evacuación y emergencia?

LIMA: Más de 600 familias que habitan el condominio “La Católica” en Pueblo Libre participarán mañana por la noche en un simulacro de sismo de una magnitud de 7,9 grados, como el ocurrido en agosto de 2007 en el sur del país

Ver: http://www.andina.com.pe/Espanol/Noticia.aspx?Id=ayAkY4bcSO8=

MIAMI: Crisis en los condominios

2010-03-11T14:13:00.000-06:00

A través del tiempo, en muchos condominios se han producido infinidad de problemas de todo tipo, como fraudes, corrupción, robo y más, dando lugar a quejas de los vecinos, lo que llevó al estado a crear la Ley de Condominios, con una serie de reglas que contemplan castigos, como multas y cárcel, para los infractores.

Ver: http://www.elnuevoherald.com/2010/03/11/672754/jorge-gaston-crisis-en-los-condominios.html

Demandan a desarrolladores de Viva Punta Leona

2010-03-10T21:49:00.000-06:00

“Desafortunadamente para los compradores, la cuenta escrow de Stewart Title no ofreció ningún respaldo para sus depósitos, ya que todos los fondos le fueron transferidos a Beach One Developments tan pronto como fueron hechos”, dice el comunicado.

Ver: http://www.elfinancierocr.com/ef_archivo/2010/marzo/14/negocios2297699.html

Vecinos de edificio dañado presentan recurso legal por temor a derrumbe

2010-03-09T11:04:00.003-06:00

Por daños severos que amenazan a un condominio en Chile, presentan recurso ante la Municipalidad para que esta administrativamente ordene la demolición si procede. Afortunadamente nuestra legislación prevé una mejor solución por medio del Interdicto de derribo.

Los administradores deben estar vigilantes de obras que puedan amenazar su condominio y deben proceder en su defensa. Claro está, esto revela la importancia de contar siempre con una personería vigente. Si carece de ella su condominio es una situación que debe corregirse de inmediato. Es muy probable que un condómino que sufra un daño sienta que puede sentar responsabilidad en el administrador si éste no pudo actuar por carecer de poderes inscritos, teniendo un acuerdo que se los otorgaba (y la obligación de inscribirlo y ejecutarlo).

Noticia completa en: http://www.latercera.com/contenido/680_232297_9.shtml

Dos sencillas formas para que la Administración evite ser multada por fumado en el Condominio.

2010-02-01T21:19:00.000-06:00

Esta semana algunos restaurantes han anunciado que se unirán a una campaña publicitaria de la farmacéutica Pfizer para promocionar sus pastillas para dejar de fumar (pues no es una norma formal), con la que impedirán del todo el fumado en sus locales. Esta tendencia va en aumento y cada vez más se concibe el fumado como algo socialmente nocivo, pues en el ámbito individual ya hay estudios médicos suficientes que prueban el tremendo daño individual a diversos órganos y sistemas completos: básicamente es un veneno.

Hay varias facetas de este problema como la discusión política sobre si el Estado tiene derecho de impedir conductas por el costo social (en servicios médicos) y a cuáles conductas se les aplicará esta política (como al fumado) y a cuáles no (como a la comida chatarra) aún y cuando los daños individuales y costos sociales puedan ser similares; más allá del tema global de hasta dónde tiene el Estado el derecho de quitarme mi derecho de hacerme daño, sin caer en una política de Salud Pública de régimen autoritario o hasta dónde puede una sociedad estigmatizar a los fumadores y hacerles miradas de rechazo, pero no permitir miradas de rechazo para los que en vez de nicotina se introducen sin límite grasas nocivas.

Sin embargo, siendo el dominio de esta página el ámbito de los Condominios nos referiremos al tema de la regulación del fumado en propiedades privadas, en específico Condominios.

La Ley Reguladora del Fumado (ley 7501) establece una prohibición para el fumado, cuyo ámbito de aplicación cubre propiedades privadas si son propiedades destinadas primordialmente a la recreación de los menores de edad (como áreas de juegos). Igualmente abarca bodegas e instalaciones del sector privado en el tanto sean techadas y de uso colectivo. En esos lugares deberán delimitarse áreas de fumado (derecho que los fumadores parecen haber perdido en los restaurantes con esta promoción comercial, pero que difícilmente la Sala Constitucional encontrará tutelable, a pesar de que el mismo Ministerio que impulsa esta nueva práctica de la prohibición, tiene el deber de vigilar que haya áreas de fumado rotuladas).

Esta misma ley impone deberes a los administradores (entre otros), de propiedades privadas que caigan dentro de la prohibición, así como de rotular la prohibición de fumar en las áreas que por ley tengan esa naturaleza. Inclusive sanciona con una pena de medio salario base (a hoy 2010 la suma de ¢146,700) a los administradores de esas propiedades que no solamente fumen en dichos lugares cubiertos con la prohibición, sino que toleren que otra persona lo haga.

Es evidente que si hecha la prevención por el administrador sigue la desobediencia, las vías de la multa del artículo 15 de un Salario Base (a hoy 2010 la suma de ¢293,400) parecieran una buena salida para evitar que la responsabilidad por dichas conductas recaiga en el administrador y no en el fumador desobediente.

Si se trata de un trabajador del Condominio deberá el administrador hacer sin duda la advertencia disciplinaria y aplicar las consecuencias que una posible desobediencia a las instrucciones de su patrono conlleva.

De esta forma, quizás con una breve compra de escaso monto (rótulos de no fumado) y una instrucción escrita a los empleados, podrán los administradores librarse de las posibles consecuencias de omitir este deber.

La labor del administrador de condominios es difícil y está sujeto a muchas presiones (usualmente en sentido opuesto) y pareciera que en lo único que fácilmente se unen las mayorías es para demandar labores o sentar responsabilidades contra administradores, por lo que valdría la pena tomar en cuenta este deber, que no es nada nuevo sino que data de 1995.

Impuesto solidario en Condominios

2009-11-15T09:50:00.001-06:00

En estos días he tenido conversaciones con clientes y amigos sobre el tema del Impuesto Solidario y el tema de la valoración, pero sobre todo en Condominio, donde parece que persisten dudas.

Por eso, esta nota va dirigida específicamente al tema del valor de los Inmuebles en Condominio con relación al Impuesto Solidario.

Recordemos que el primer paso, el que me determina si tengo o no alguna obligación, es determinar el “valor fiscal de la construcción, incluido el valor de las instalaciones fijas y permanentes”, dice el artículo 6 a) de la Ley.

“Los propietarios de bienes en Condominio, deberán adicionar al valor de su filial, el valor que les corresponda proporcionalmente sobre las áreas comunes”, señala el artículo 4 de la Ley (Base Imponible)

Ahora bien, varios puntos:

1.- Primero debo saber el tipo de Condominio: Hay condominios Verticales, Horizontales y Mixtos (también de lotes, combinados, etc., pero no son estos los casos que trataremos).
En los Condominios Verticales, la filial se compone prácticamente sólo de aire, pues es el espacio encerrado ente paredes comunes (y unas cuantas paredes internas divisorias). Para este tipo de Condominios, el valor de la construcción se saca usando el modelo de los edificios de apartamentos. Luego se le adicionará el espacio de áreas comunes dentro del edificio según la misma tipología, PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En los Condominios Horizontales, en donde cada filial es dueña además del terreno donde se asienta, el valor de la construcción se determina según la tipología constructiva de vivienda que le corresponda. A eso se le sumará el valor de las instalaciones comunes PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En el caso de los mixtos se seguirá la regla según el régimen que tenga cada porción, pero como los más comunes son los Verticales y Horizontales con esos criterios se puede resolver la situación.
Si no sabe el tipo de condominio en que vive, con saber el NOMBRE COMPLETO registral del Condominio tendrá la respuesta, salvo que sea de más de 10 años de construido caso en que la escritura y la realidad nos guiarán.

2.- Segundo debo saber el porcentaje de copropiedad: El porcentaje de copropiedad es la porción de la totalidad de las áreas comunes de la que soy dueño. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad es de un 1,33%, significa que soy dueño de mi filial y de un 1,33% de las áreas comunes.
“Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del Condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del Condominio”, señala el artículo 9 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Normalmente en los Informe registrales se le llama coeficiente de medida o valor de medida.
Hay otro porcentaje que es el llamado porcentaje de valor. Éste proviene de dividir el valor total del Condominio entre las filiales. Es una cifra bastante arbitraria y no siempre coincidirá con el porcentaje de copropiedad.
Este segundo porcentaje no se refiere ya tanto al porcentaje de PROPIEDAD que me corresponde de las áreas comunes, sino al porcentaje de votos que puedo ejercer en Asamblea (artículo 24, Ley 7933), y sirve además para medir el quórum y convocar, y suele usarse (sin que sea obligatorio) para determinar el porcentaje en el que deberá participar del pago de los gastos comunes (artículo 33 Ley 7933)

ENTONCES, si tengo un dato aproximado del valor de mi filial (construcciones solamente) y digamos que es 80 Millones de Colones, y sé que el área común (construcciones solamente) tiene un valor de, pongamos el caso 200 Millones de Colones, y sé además que de ese valor me corresponde un 2,5%, el valor de mis construcciones será:

80 Millones de Colones de mi filial (construcción)
5 Millones de Colones que es el 2,5% del valor de 200 Millones del área común (construcciones)
TOTAL: 85 Millones de Colones.

Si estoy igual o por debajo de 100 Millones de Colones de valor de construcciones (privadas y el porcentaje que me corresponda de las comunes) no tengo ninguna obligación ni de inscribirme, ni de declarar ni de pagar.

Si supera los 100 Millones deberé adicionar el valor de los terrenos (privativos y la proporción que me corresponda de los comunes), y prepararme a inscribirme, declarar, y sin duda pagar.

¿Qué hacer para estar tranquilo con este Impuesto? Preguntar, consultar, leer o investigar. Como siempre el conocimiento es poder… pero únicamente si se le emplea.

Cuál administración me conviene.

2009-11-01T12:52:00.000-06:00

Los Condominios usualmente tienen un ciclo de vida con relación a las administraciones que sigue más o menos este curso: primero, es administrado por el Desarrollador; segundo, conforme se van independizando del Desarrollador toman uno de dos caminos, o bien contratar una empresa externa o aceptar la oferta de administración de un condómino. Lo curioso es que luego de esto, al haber problemas, suelen tomar de nuevo uno de esos dos caminos, las que tenían empresa de administración buscan un condómino y los que tenían un condómino buscan una administración externa. Luego de esto, si persisten los problemas, el Condominio puede entrar en el punto más peligroso: la apatía y el desinterés, que abre la puerta a administraciones que buscan más su provecho personal que el del Condominio. El desorden, la devaluación del inmueble y de la calidad de vida serán inherentes. Luego de ello, probablemente la vida en Condominio será prácticamente imposible, y poco a poco los propietarios decidirán irse, sea vendiendo o dando en alquiler.

Si un Condominio logra evitar esta situación y logra elegir una buena administración, puede ser la puerta para el crecimiento del valor, la calidad de vida y sin duda el orden y rentabilidad.

La buena elección de la administración (sea externa o de un condómino) es el primer paso para evitar el decaimiento del Condominio.

Para elegir una buena administración debe cumplirse con lo siguiente:

1.- Debe haber una Junta o Comité capaz de liderar el proceso. Ese liderazgo debe enfocarse en la supervisión del trabajo de la administración, y la Junta o Comité debe contar con respaldo político y los recursos necesarios, sean económicos o de apoyo profesional, para llevar adelante el proceso. Sin ello la labor puede terminar en desmotivación.

2.- Cuando se valoren las ofertas de administración debe cuidarse la tentación de hacerlo con rapidez: debe hacerse una lista de mínimos que deben aceptar cumplir bajo contrato (con sanciones económicas si no se cumplen), del detalle profundo del servicio, personal, horas, rutinas, funciones. Todo en términos comparativos. Debe además razonarse la viabilidad para los oferentes de cumplir lo prometido por el precio ofrecido.

3.- Una vez elegida la Administración, DEBE FIRMARSE UN CONTRATO según lo detallado y pactado, y la Administración debe cumplir durante su gestión ciertos mínimos, que deberá esta Junta o Comité vigilar de cerca:
§ No tolerar morosidad más allá de 90 días, luego de lo cual DEBE plantear los respectivos cobros judiciales.
§ No tolerar infracciones al Reglamento de forma tajante, incluso si es necesario seleccionando los casos más obvios para aplicar el régimen de sanciones, sea el del Reglamento o si carece de él, el régimen de la Ley; luego podrá relajar las reglas, una vez que se haya constituido como autoridad.
§ No permitir la desinformación, para lo que debe hacer de conocimiento total la vigencia del Reglamento, todos los acuerdos que se tomen, los planes que se adopten y el estado de las cuentas, los bienes y servicios comprados y los detalles de los proveedores, a quienes las Junta debe conocer personalmente para evitar comisiones, intermediarios fantasmas o testaferros de la administración.
§ No permitir que el Condominio opere en déficit, pues esto puede convertirse en la excusa permanente de una mala administración o peor aún, es la puerta para que administraciones inescrupulosas, lo mantengan en rojo, lo financien a altas tasas de interés y conviertan la administración en un instrumento financiero en su beneficio.
§ No permitir desorden en temas legales, manteniendo personería, libros y registros de firmas, pólizas y otros contratos con proveedores (sobre todo seguridad) totalmente al día.

Tres meses son suficientes para darse cuenta de si una administración camina hacia cumplir estos mínimos o no.

Es evidente que para exigir este mínimo, deben de haberse pactado las condiciones económicas que permitan a la Administración utilizar los recursos y personal necesarios para cumplir con estos mínimos, y si el Condominio no provee de dichas condiciones, difícilmente podrá recibir estos mínimos. Más bien, podría darse una situación en la que sea el Condominio el que se aproveche de una administración con voluntad y deseo de trabajar con calidad, pero carente de los recursos para hacerlo.

4.- Si la administración tiene estos mínimos cubiertos (contando con los recursos para hacerlo), es el momento de relajar la supervisión, con el fin de que esta Junta o Comité pueda pensar en planes futuros y en todo lo que el Gobierno y Dirección de un Condominio implica, manteniendo reuniones frecuentes, pero sin descuidar los mínimos. La Administración no debe decidir el futuro de un Condominio: debe administrar su presente para tener recursos para un mañana en el que los planes acordados por los Condóminos puedan ser realidad.

5.- Luego de esto vendrá vencer la rutina y el cansancio en el que puede caer cualquier proveedor de servicios por más bienintencionado que sea. Los mínimos señalados no deben de abandonarse nunca… lo demás vendrá por añadidura. Ambas partes están obligadas a cuidar que esos mínimos se mantengan siempre.

6.- Si se cumple con estos puntos un Condominio NUNCA caerá en la anarquía y la desvalorización económica y de calidad de vida. Como ven no es tan importante si es una administración externa o un condómino, si es una gran compañía, o una que está creciendo apenas.

Lo más importante, como en toda adquisición, es ser un consumidor inquisitivo, informado y vigilante. Cuando la Administración anda mal, quizás el cambio debe empezar por casa.

Cómo pierde dinero un Condominio.

2009-10-13T16:47:00.001-06:00

Una Administración de un Condominio, tiene dentro de sus obligaciones una que parece muy inocente y es la del artículo 30 en la frase “Corresponderán a la administración… y todos los actos de administración y conservación del Condominio…”

Los Administradores de Condominios saben que atender las llamadas, consultas, peticiones a toda hora y por todas las vías, de los condóminos suelen ser una de las fuentes de gastos mayores para la Administración. Gastos de tiempo, energía y dinero. Y como normalmente las Administraciones trabajan en nuestro país por un monto fijo, es un costo que asume la Administración.

Ahora bien, una observación detallada permite darse cuenta de que hay condóminos que nunca llaman, otros que sólo muy raramente y que son solamente unos cuantos los que lo hacen a cada momento, que se oponen a todo en las Asambleas, que mandan notas y correos y que llegan a objetar todo, incluso hasta el punto de demandar anulación de acuerdos en la vía judicial, sin mucha base, y habiendo ellos participado de la gestación del acuerdo.

Un quejoso persistente es una persona que desea ser escuchado, eso es claro, y con persistencia. Además, es una persona que dice saber mucho sobre el Condominio. Sin embargo, un manejo inadecuado llevará muy seguramente a un conflicto, que lamentablemente irá más en contra de la administración que a su favor. No se puede nada más cerrarles la puerta.

Hay algunas guías que pueden servir para el manejo de estas personas:

1.- Escucharlos con tiempo prefijado. Abrir un espacio razonable, ojalá de común acuerdo, como especie de reunión, mensual o semanal, según las circunstancias lo ameriten, permite cerrar la puerta durante el resto del tiempo: “Con mucho gusto vemos ese punto en nuestra próxima reunión…”

2.- Escucha eficaz. No basta con escuchar, sino que hay que hacer uso de técnicas adecuadas de escucha para poder entender no lo que dice, sino sus verdaderos intereses. Sus posiciones suelen ser obvias y explícitas, pero lo que verdaderamente me puede permitir resolver los conflictos es conocer sus intereses de fondo.

3.- Utilizarlos como asesores. Lamentablemente es cierto que suelen conocer mucho de su condominio, así que como el sauce ganaremos más doblándonos un poco a escucharlos que resistiendo como robles. Administrar tiene mucho de política, y en ese contexto son actores importantes y entre el hueso de las quejas sin sentido, habrá mucha carne útil.

4.- Respeto absoluto a las reglas. En ningún caso la administración puede ceder su autoridad, ni puede permitirle “flexibilidad” reglamentaria. La vara debe ser pareja para todos y eso los incluye a ellos. Igualmente las reglas de la educación y el respeto están vigentes. No se puede tolerar ese rompimiento y su ruptura deberá cerrar la comunicación (hasta la próxima reunión, si desea volver a la educación)

5.- Compartir responsabilidades. Normalmente los Condominios tienen diversas instancias de participación más o menos formales: comités, comisiones o juntas. Es ganancia normalmente permitirles que participen ahí porque serán gestores conjuntos de las decisiones y dependiendo de su posición, podrán hasta ser co-responsables legalmente.

Si la administración no logra controlar adecuadamente estos “quejosos persistentes” podrá perder mucho dinero en ellos, sin mayor ganancia ni para él ni para el Condominio. Y sin embargo, esa pérdida al final SIEMPRE repercute en el condominio, pues éste puede ser abandonado por una buena administración o ésta puede verse forzada a subir sus tarifas para compensar ese gasto. Por eso debe apoyar a la administración en manejar a los quejosos persistentes, y no pensar que no es asunto suyo.

Sin embargo, si los usa a su favor, podrá disfrutar de su consejo, dentro del marco del Reglamento y el respeto, y podrá cerrar un poco la mayor llave de gasto que existe para una administración, y por ende para un Condominio.

Es esfuerzo es grande pero el beneficio también. Los quejosos ahí estarán siempre, por lo que más vale “cooperar con lo inevitable”, como decía Carnegie.

¿Subsistirán los Condominios con el PRUGAM?

2009-09-07T16:20:00.002-06:00

Actualmente se encuentra en etapa final la elaboración del plan PRUGAM 2008-2030, plan regional urbano del Gran Área Metropolitana, que vendrá a sustituir al Plan GAM de 1982 en materia de planificación urbana para el Gran Área Metropolitana. El proceso de formulación del nuevo plan regional urbano tiene programado su cierre técnico para este mes de setiembre, y su cierre oficial para diciembre de este mismo año.
Dado el avanzado estado de este documento (que tiene por finalidad convertirse en norma por medio de un Decreto), debe repararse en las consecuencias que traerá su entrada en vigencia para el desarrollo inmobiliario residencial, específicamente para el caso de los condominios. El plan pretende cambiar sustancialmente el funcionamiento de esta figura, en aspectos como los siguientes:

Se procurará integrar la red vial de los condominios a la red vial pública: En el artículo 153 del Reglamento de PRUGAM, se da potestad a las municipalidades para que exijan la integración de las calles de condominio a la red vial nacional o municipal, bajo normas que ellas mismas determinarán.
En las zonas de renovación urbana, no se permitirán cerramientos perimetrales de los complejos residenciales: el artículo 226 del mismo Reglamento, señala que en dichas zonas son incompatibles los condominios horizontales, salvo que eliminen los cerramientos o muros que circunden la propiedad. El mismo artículo le exige a los condominios la integración de sus áreas de circulación vehicular con la red vial que lo circunde, a través de más de una salida vehicular.
Se obligará a ceder las servidumbres de paso en propiedad privada como áreas de circulación pública: el inciso a) del artículo 181 del Reglamento de PRUGAM, obliga a la conversión de las servidumbres (derivadas de urbanizar un terreno) en áreas públicas municipales.
Se impone a los condominios la obligación de ceder áreas para el uso público, o en su defecto aplicar mecanismos compensatorios de mejora: este mecanismo, que por Ley de Planificación Urbana se aplica solamente a las urbanizaciones se extenderá ahora a los condominios igualmente. Así lo indica el Reglamento de PRUGAM en su artículo 132.
Será obligatorio donar las plantas de tratamiento de aguas residuales a “instituciones competentes” (no se indica cuáles): A diferencia de la actualidad, en donde las plantas de tratamiento de aguas son propiedad privada (porque ahí se ubican), el Reglamento de PRUGAM (artículo 55) pretende obligar a la donación de las que se ubiquen en zonas de protección del agua a entes públicos. Expresamente incluye las plantas ubicadas en condominio.
Se impone a los desarrollos inmobiliarios restricciones en el tipo de vegetación a utilizar: El artículo 93 del Reglamento de PRUGAM, inciso f), exige a los desarrollos inmobiliarios limitarse a especies de vegetación que requieran bajo mantenimiento. Esto incluye a los condominios, en donde el mantenimiento (alto o bajo) es potestad exclusiva de los propietarios.

La aceptación que ha tenido entre los costarricenses la figura en condominio obedece principalmente a tres de sus características: privacidad (el ingreso al complejo no está abierto al público); seguridad (íntimamente ligada a la anterior) y el control sobre las áreas recreativas y su mantenimiento. De aprobarse el Plan PRUGAM tal como está formulado en la actualidad, estas características no serán posibles de encontrar, ni en los condominios, ni en otras formas de propiedad del Área Metropolitana.

Es altamente cuestionable la validez constitucional de los artículos citados, pues imponen limitaciones a la propiedad privada y además contradicen lo señalado por una Ley (la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio), todo a través de un Decreto (norma de rango inferior a la Ley y la Constitución). Sin embargo, si llega a aprobarse (aunque posteriormente sea declarado inconstitucional) vendrá a dificultar, como mínimo temporalmente, el desarrollo y aprobación de nuevos complejos residenciales.

Doctor Condominio se renueva

2009-06-19T11:11:00.003-06:00

Doctor Condominio ha sido asumido como proyecto de trabajo en la Maestría en Administración de Proyectos (PMI) de la Universidad para la cooperación internacional.

Un avance del proyecto es.
La idea principal del proyecto es la de crear un producto llamado “Doctor Condominio”, que lo que busca es ser una marca que agrupe diversos servicios para quienes estén de cualquier forma vinculadas a condominios; sean administradores, condóminos, residentes, desarrolladores, etc.

Los servicios que se desea ofrecer serían: trámites y requisitos legales generales relacionados con condominios, manejo de asambleas, deberes y derechos de los condóminos, manejo de quejas, manejo de conflictos, cuestiones laborales, tributarias, dudas sobre responsabilidades y deberes del administrador, etc.

El proyecto busca además enlazar otros servicios que suelen necesitar los administradores, como servicios contables y de construcción, de forma puedan para ampliar su clientela sin aumentar sus costos fijos.

La idea se basa en la experiencia que acumuló Inmobiliaria de Recoletos, Ltda., la cual administró condominios durante 9 años y la experiencia del Lic. Ignacio Alfaro Marín, abogado que desde hace 4 años, quien se ha dedicado a asesorar a administradores y condóminos. Ver (http://sites.google.com/site/ignacioalfaromarin/inmobiliaria-de-recoletos--ltda).

El servicio busca trabajar de forma tal que permita que una forma de servicio sea una puerta para las otras formas, es decir, que cada una sea una forma distinta de ingreso para que se generen otros servicios.

El proyecto consta de:

a) Blog: Permite tratar temas de forma breve y que sirva como resultado de búsquedas en Internet. Es decir, como una forma de publicidad pero que además deje en el lector o lectora el sentimiento de que el espacio tiene utilidad y no de que es un mero “gancho” mercadológico que puede causar rechazo. El proyecto en este punto ya va caminando en http://drcondominio.blogspot.com/

b) Cursos y certificación para futuros administradores (Academia): Busca integrar y ampliar los cursos que se han dado en otros espacios (como conferencias aisladas) y diversas oportunidades de aprendizaje. Puede verse en: http://sites.google.com/site/ignacioalfaromarin/grupo-astoria--los-seminarios

c) Charlas y talleres para actuales administradores y propietarios: Buscar proveer de un foro de conocimiento similar a los cursos para futuros administradores pero más enfocado hacia temas concretos, pues se parte de una experiencia mayor y más participativa en forma de talleres.

d) Publicaciones: Busca editar un breve manual de administración de condominios que pueda venderse de forma separada. El manual no lleva la clásica orientación de los manuales legales (análisis de la ley) sino que va estructurado por temas, sin seguir el articulado de la ley aunque sí su fondo.

e) Academia Virtual: Busca crear una academia que imparta cursos virtuales para administradores que no puedan desplazarse al lugar donde se imparten los cursos y certificaciones.

f) Servicio de asistencia: Bajo el formato de número 900 se desea incorporar un servicio de asistencia para administradores, de forma que puedan saber cómo proceder ante determinadas situaciones “en campo”.

g) Otros servicios: El proyecto tiene como objetivo adicional crear la primera Asociación o “Cámara” de Administradores de Condominios que sirva para establecer altos estándares, desplazar a los agentes económicos que propician prácticas negativas, profesionalizar al sector en general y crear un mejor clima de negocios. Adicionalmente busca ser un enlace de negocios y bolsa de empleo para los administradores de condominios actuales y los que a futuro la academia certifique a través de este proyecto.

Un condómino tiene secuestrado el libro de actas, ¿puede convocar a Asamblea?

2008-11-17T13:21:00.000-06:00

La respuesta es un claro y definitivo NO, sin embargo hay ciertas puntualizaciones que es importante hacer.

¿Qué es ese libro?
El libro de actas de un Condominio, es el lugar en donde por ley, deben de asentar los acuerdos de las Asambleas de Condóminos que se celebren. Este libro debe ser autorizado (legalizado) previo a su uso por la Sección de Propiedad Horizontal del Registro Público (la ley dice Propiedad en Condominio, pero el Registro la sigue llamando Propiedad Horizontal). Si el Condominio tiene además dentro de su Reglamento contemplada la existencia de una Junta Administradora, en lugar de un único administrador, deberá legalizar un libro adicional para los acuerdos que en el seno de ese órgano se tomen.
El libro puede ser de folios fijos o de folios removibles, opción ésta muy cómoda para la transcripción de actas pues lo único que hay que hacer es imprimir directamente en el libro lo que se digitó en la computadora, sin tener que pasar los acuerdos a mano.

Quién es el depositario de ese libro?
Claramente es quien ejerce la administración, aunque cada condómino tiene el derecho de consultarlo y obtener las fotocopias que desee. Si el administrador considera que el libro podría verse expuesto a cualquier riesgo si es prestado, bien podría negarse a su préstamo, no así a su exhibición y consulta.

Quién convoca a Asambleas?
Como se dijo en un escrito anterior (http://drcondominio.blogspot.com/2008/10/convocatorias-asamblea-de-condminos.html), es el administrador o quien represente al menos un tercio del valor del Condominio quien puede convocar. Ahí justamente es donde se debe tener cuidado, ya que si el libro está en manos de una persona que reúna él solo el tercio, bien podría prestarse esa situación para que de mala fe se confeccionara una Asamblea en el libro, “convocada” por ese tercio en el que se tomaran acuerdos (porque recuerde que ya reunidos en Asamblea en segunda convocatoria, cualquier número de propietarios hace quórum válidamente). Esos acuerdos podrían incluso ser protocolizados (hasta por un notario de que buena fe ignore el trasfondo) e inscritos en el Registro Público si procede.
Sin duda una Asamblea así es objetable judicialmente, pero el sólo hecho de tener que acudir a los tribunales a plantear ese proceso puede ser gravoso.

La conclusión más segura es que únicamente quien ostente la administración puede y debe tener ese libro bajo su custodia, sea que el Reglamento lo contemple específicamente o no: es un documento trascendental y acorde sin duda con las funciones de administración del edificio.

Si el libro de actas de su Condominio no está bien custodiado, usted como propietario puede estar exponiéndose a un riesgo legal que debe valorar adecuadamente y ante el que debe de actuar de inmediato.

¿Cómo cambiar el administrador a medio período?

2008-11-10T16:28:00.001-06:00

Lamentablemente a veces sucede que una administración no es adecuada para el Condominio y esperar hasta que finalice su período, sería hacer más bien un daño a la vida en común o a los bienes comunes.

Las administraciones pueden caer en algunos de los errores más comunes que hay que pueden ser:
Descuidar los bienes comunes o la vigilancia de los servicios comunes
Desatender las instalaciones y servicios comunes
Negarse de forma negligente e injustificada a ejecutar actos necesarios de administración o conservación del inmueble
Retrasar la recaudación de las cuotas comunes de forma que falte a su deber de mantener una cartera lo más al día posible
Descuidar la puesta en vigor del Reglamento
Tomar partido por los intereses de un condómino (o un grupo de ellos) en detrimento de los intereses comunes
Todas ellas son causales suficientes para que un Condominio promueva la revocatoria del nombramiento de la administración, para dar lugar a una nueva administración.

La designación y remoción del administrador debe estar explicitada en el Reglamento del Condominio, y el condómino o el grupo de condóminos afectados debe promover que se celebre la Asamblea necesaria o se tome el acuerdo en la instancia que el Reglamento señale.

No hay ningún problema en inscribir una personería de un nuevo administrador, aún y cuando en el Registro conste que el anterior administrador tiene aún su cargo vigente.

Como suele suceder, cuando hay una administración que debe ser remplazada, suele haber actos de conservación y administración impostergables, que si no son realizados por el administrador, cualquiera de los propietarios puede ejecutarlos, y tendrá derecho de cobrar a los demás propietarios el pago proporcional de los gastos y el tiempo dedicado. Este derecho faculta al propietario que corrió con ese gasto de tiempo y dinero, a documentarlo por medio de una certificación e iniciar un proceso judicial si fuera necesario.

Una administración deficiente puede causar muchos problemas: por el deterioro de las áreas comunes, al propietario que debe actuar cuando el administrador no lo hace y, sin duda, la vida y armonía en común. Hemos conocido condominios que cuando pasan por estas situaciones durante mucho tiempo, el desinterés y desmotivación de los condóminos llega a tal punto que son frecuente presa de administraciones que mantienen presupuestos en rojo y meten al condominio en círculos de endeudamiento (a favor de la administración, claro está), los vinculan a proveedores demasiado caros y su propiedad privada se ve fuertemente devaluada por el descuido continuado de las áreas comunes y el comportamiento en las áreas comunes. Es decir, se aprovechan de ellos y empobrecen su activo.
El regreso a la normalidad muchas veces ya no es posible y el Condominio se convierte en un lugar abandonado, peligroso, o por lo menos inatractivo para los buenos negocios y la vida confortable y tranquila.

Un propietario presiona negándose a pagar cuotas, ¿qué puedo hacer?

2008-11-06T14:26:00.004-06:00

El deber de los propietarios de pagar sus cuotas condominales no puede ser supeditado a ninguna otra condición. Es un deber que nace de la ley por el simple hecho de ser condómino y que debe de cumplirse aún y cuando haya alguna situación que moleste o incluso perjudique a un propietario.
Esa es la ley. Lamentableente la realidad es más compleja y muchas veces los propietarios pueden realmente presionar a una administración negándose al pago de sus cuotas condominales.

Ante esta realidad hay dos elementos a tener en cuenta y que deben ser totalmente claros para ambos, administación y condómino:
1.- El deber de pago debe ser llevado hasta sus últimas consecuencias, así sea hasta la suspensión de servicios comunes y en última instancia, el cobro judicial sobre su filial, sin importar el monto adeudado. No se deben dejar crecer las cuentas por cobrar.
2.- El derecho del condómino como propietario debe también ser respetado, por lo que la administración debe de inmediato, ante una presión de esa naturaleza, determinar si lo que el condómino solicita es:
¿Legalmente posible para él exigirlo?
¿Financieramente posible para el Condominio cumplirlo?
¿Es oportuno realizar esa petición en este momento?
Y sobre todo, ¿quién debe poder dar cumplimiento a esa petición?
Si es afirmativa la respuesta a las tres primeras preguntas y el administrador es quién puede dar cumplimiento a la petición, es evidente que debe hacerse cuanto antes y debe la administración cuestionarse el motivo de la demora en el cumplimiento de la petición.

Si alguna tiene respuesta negativa o si no es potestad del administrador dar cumplimiento a la petición, deberá informarse de ello por escrito al Condómino cuanto antes y determinar el momento (si es posible) en que de nuevo su petición podrá ser replanteada o en qué términos debe reformularla para ser atendible.

En ambos casos la administración debe inmediatamente iniciar la gestión formal de cobro de las obligaciones que el condómino tenga pendientes con el Condominio.

No hacerlo lo único que hará será crear un pasivo moral (y quizás hasta legal) con ese condómino, que a la larga puede hasta ser causal de destitución de un administrador por incumplimiento de sus obligaciones y, tal vez, si el pasivo creció mucho en su dimensión moral, ser causal de algún tipo de retribución económica al condómino por el daño sufrido, responsabilidad que puede ser enteramente de la administración negligente y no del Condominio.

¿Un Condominio declara renta?

2008-10-26T22:23:00.004-06:00

En principio, un Condominio no tiene el deber formal de declarar ni pagar impuesto sobre la renta pues no es una actividad comercial lucrativa, sino un fondo común de gastos.

Aunque hay dos aclaraciones necesarias.

1.- Si el Condominio da en arrendamiento espacios comunes o percibe ingresos por la prestación de cualquier tipo de servicios de forma lucrativa, SÍ debe incribirse como contribuyente del Impuesto sobre la Renta (y según sea el caso, hasta sobre las Ventas) y cumplir con todas las obligaciones inherentes a ese estado; es decir: presentar (y pagar si es del caso) las declaraciones de autoliquidación de obligaciones tributarias, y las declaraciones informativas que le sean requeridas. Todo, sin duda, dentro de los inexorables plazos de ley.

2.- Aún si no es contribuyente del Impuesto sobre la renta, podría ser que deba proporcionar información de trascendencia tributaria a la Administración Tributaria. Esta puede provenir de requerimientos específicos o bien del deber genérico de presentar declaraciones informativas como la de resumen de clientes, proveedores y gastos específicos, conocida como la D-151.

Un Administrador de Condominios debe tener muy claro que le alcanzan las responsabilidades que la ley preve para los representantes de entes colectivos, por lo que es el llamado a cumplir con los deberes formales de su representada (el Condominio), es responsable por las manifestaciones que formule en declaraciones y sobre todo, debe tener muy presente el artículo 67 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios:

"Artículo 67: Los representantes, apoderados, directores, agentes, funcionarios o empleados de una persona jurídica, serán responsables por las acciones o las omisiones establecidas en la presente ley..."

¿Cómo se convoca una Asamblea de Condóminos?

2008-10-24T11:53:00.009-06:00

Las Asambleas de Condóminos son el momento más importante en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración deberá tomar. Por eso es vital una correcta elaboración de la convocatoria.

Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos
1.- Identificaciones básicas: El nombre del Condominio, su número de cédula y la fecha de la convocatoria, entre ellos.
2.- Día y hora de las convocatorias: La ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, exige únicamente dos convocatorias, pero deja a cargo del Reglamento definir el tiempo de separación entre ellas.
3.- Lugar de celebración: la ley deja al Reglamento de Condominio y Administración determinar esto, y aunque lo usual es que sea en el Condominio mismo, pero siempre deberá indicarse el lugar.
4.- Agenda de la Asamblea: La Ley 7933 no exige que se envíe junto con la convocatoria la agenda, pero ya que usualmente los reglamentos condominales sí lo exigen, es prudente incluirla.
5.- Convocante: Lo usual es que lo haga el Administrador con nombramiento vigente, y que sea quien firme la nota de Convocatoria; aunque si eso no fuera posible, quines representen al menos un tercio del valor del Condominio también pueden hacerlo por disposición de ley.

Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo.

Finalmente, asegúrese de que la convocatoria llegue con la antelación necesaria y guarde el respaldo para poder probar que se convocó adecuadamente y en tiempo a todos los condóminos.

Si una Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocar de forma correcta que celebrarla mal convocada. Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado y muy seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.