Remodelaciones en condominio
Está bastante extendido el conocimiento de que si alguien vive en condominio vertical (torre), no puede cambiar la fachada (aunque no siempre es así). Sin embargo, quienes viven en condominios horizontales (casas) o de Fincas Filiales Primarias Individualizadas (lotes), tienden a olvidar un poco más las normas constructivas del condominio, quizás porque sienten que como es su casa hacen lo que desean en ella.
Es cierto, en principio, que cada uno hace con sus bienes lo que guste. Esa es la idea del artículo 266 del Código Civil: La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley. En condominio, las limitaciones provienen de ambas fuentes. Por una parte, la ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, indica en su artículo 34 que quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Ahí hay una limitación legal. Al momento de adquirir, mediante su aceptación del negocio jurídico (sea compra, donación, etc.) acepta Reglamento existente quedando sujeto a él.
Una prudente gestión de una remodelación incluye consultar al administrador si las obras a realizar requieren una autorización interna. Hay ciertos casos en los que la consulta preventiva debiera ser obvia como cuando se trata de obras externas o visibles desde el exterior. En el caso de obras internas, si el condominio es vertical (torre) debe recordarse que el entrepiso y las paredes entre filiales serán muy posiblemente elementos comunes sobre los que no hay una autorización para intervenirlas, sino previa aprobación, ya sea de un comité o incluso de una asamblea de condóminos. Ahora bien, si las paredes entre filiales no son comunes, posiblemente sean medianeras, es decir propiedad por partes iguales entre los propietarios colindantes, por lo que si este es el caso, debe hacerse la consulta al vecino, salvo casos claramente cosméticos como colgar un cuadro o pintar. Existe un deber de tomar las previsiones necesarias para evitar daños a la pared o edificación contigua (ver artículo 405 del Código Civil).
Ahora bien, es muy posible que en el condominio haya regulaciones sobre alturas máximas, retiros y cerramiento, materiales y colores de las fachadas, densidad y cobertura máxima. Hacer una “ampliación” para añadir un dormitorio en un condominio horizontal, por ejemplo, puede estar limitada por algunas de estas regulaciones o requerir al menos una autorización previa. Normalmente las regulaciones constructivas incluyen sanciones por su inobservancia, lo que sin duda incrementará el costo del proceso constructivo.
Un último elemento a recordar es que la normativa municipal o nacional de construcción no es la única que interviene en el condominio. Si el plan regulador contempla una altura máxima de tres niveles, pero el reglamento lo limita a dos, ésta es la norma a aplicar. Si la municipalidad autoriza una construcción residencial conforme a sus normas de zonificación, esta no es la última palabra. Si la filial tiene destino comercial, no puede construirse una residencia aunque tenga licencia municipal.
