El contrato del administrador
Un elemento clave en el condominio es el tema del contrato del administrador. Veamos: ¿En su condominio hay contrato con el administrador? ¿Usted lo conoce? ¿Sabe si se está cumpliendo? Claro que es también frecuente que no haya contrato del todo. Las respuestas a estas preguntas debieran ser claras para cualquier condómino.
En ocasiones no se valora el contrato con el administrador: porque se asume que basta con el nombramiento por parte de la asamblea (estamos hablando del caso del administrador que además es representante legal, nombrado por asamblea de condóminos), porque no se considera necesario, porque las partes prefieren que no lo haya y hasta porque realmente a nadie se le ocurrió, pues ven al administrador como un proveedor de servicios diferente.
Debemos ser claros en que aunque no haya un contrato firmado, hay una relación contractual. En el momento en que el administrador asume su cargo, asume la obligación de cumplir con obligaciones, como las que estipulan los artículos 29 y 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, entre otras. El problema es que esa relación contractual es imprecisa. Por ejemplo, ciertamente el administrador debe velar por el “cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes”, pero no hay definición sobre cómo ha de hacerlo o con cuál frecuencia. Tampoco queda claro el límite de su responsabilidad. De la misma forma, debe ejecutar “todos los actos de administración y conservación del condominio”, sí, pero ¿cuáles? ¿Cuándo? ¿De qué forma?
Hay algunas pistas sobre esto en la oferta de servicios (si la hay), que se asume ha sido aceptada por el condominio al nombrarlo, y aunque ciertamente tiene valor contractual, no es tan segura ni detallada como un contrato debe ser.
Situaciones como la terminación anticipada, multas por fallas de servicio, política de manejo de datos personales y acceso a la información del condominio una vez concluido el nombramiento suelen estar en la incertidumbre.
Una barrera usual es que no es claro quién firmaría por parte del condominio el contrato, si el administrador es el representante. Sería un apoderado especial nombrado por asamblea. Eso no debería ser una barrera.
Si se trata de un condómino propietario que ha decidido asumir la representación, es igual conveniente que haya contrato. El hecho de que alguien no reciba un pago por una obligación, no hace desaparecer las obligaciones y ni el derecho del condominio de reclamar daños y perjuicios por incumplimiento.
Curiosamente a veces me he topado con casos de desinterés o negativa de administraciones a tener contratos y me resulta curioso porque más bien creo que la primera persona a la que debería interesarle el contrato es justamente al administrador. La razón es sencilla: uno de los principales reclamos de quienes ejercen la administración de condominio es que continuamente se les exige más y las condiciones de mercado hacen difícil poder elevar los honorarios fácilmente para incluir estos nuevos requerimientos, nuevas tecnologías, etc. Con el contrato se definen esos límites.
