Limitaciones a los derechos de los propietarios
Nuestra ley es clara en que las limitaciones a los derechos de los condóminos deben constar en el Reglamento de Condominio y Administración. Esto es así porque:
El artículo 33 de esta ley indica que el Reglamento de Condominio y Administración deberá contener al menos: d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario. El artículo 50 del reglamento a la ley ley 7933, decreto ejecutivo 32303, va en la misma línea: deben estar en el Reglamento de Condominio y Administración.
Además el artículo 266 del Código Civil indica que: ARTÍCULO 266.- La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley. Siendo así, debe estar esa limitación al más alto nivel, sea el Reglamento de Condominio y Administración.
Las asambleas de condóminos, si bien es cierto son idóneas para tomar acuerdos de interés común (art. 24, 7933) y que lo acordado obliga a todos los propietarios (art. 26, 7933), para poder imponer limitaciones con certeza y sobre todo para todos propietario (incluyendo los que aún no son dueños), debe tener publicidad registral y esta provendrá únicamente de la modificación del Reglamento.
Sin embargo, realistamente, aunque se redujo el porcentaje para reformar el reglamento en 2022 reduciéndose a dos tercios del valor total y no la totalidad del valor del condominio, siempre puede ser un porcentaje difícil de alcanzar.
Es por esto que usualmente en asamblea se toman acuerdos que directa o indirectamente limitan derechos de los condóminos y, aunque no debiera ser así, un acuerdo de asamblea será válido mientras no sea revocado o anulado por una sentencia. También puede ser por un laudo de un proceso arbitral, aunque hay árbitros que restringen el arbitraje a conflictos propiamente con relevancia patrimonial, basándose en lo que dice nuestro artículo constitucional: ARTÍCULO 43.- Toda persona tiene derecho a terminar sus diferencias patrimoniales por medio de árbitros, aún habiendo litigio pendiente.
Ahora bien, si el acuerdo debe tomarse, se recomienda que sea fruto de una adecuada construcción participativa, es decir, que uno o más grupos de condóminos puedan conocer el proceso y sobre todo que quede muy claro y sea de consenso desde un inicio, el objetivo, que es lo que se quiere lograr; el alcance, que es a qué casos aplica y los requisitos, es decir las condiciones para ser sujeto de la limitación. Una regulación razonable no tiene que ser draconiana (exageradamente severa) para funcionar, pues siguiendo a Beccaria, la certeza del castigo es más efectiva que su severidad. Una norma muy severa que no se aplica, es inefectiva.
Finalmente recordar que toda limitación de derechos tiene que validarse a partir de un test de tres elementos: necesidad, idoneidad y proporcionalidad (Resolución No. 8858-98 citada en Resolución Nº 19030 - 2018 de las 17:15 horas del 14 de noviembre de 2018, Sala Constitucional).
