El administrador y los arrendatarios
El administrador del condominio tiene un rol importante en relación con los arrendatarios y otras personas no propietarias que merece aclarar en algunos puntos.
Primeramente hay que estar claros en que los arrendatarios tienen una relación derivada del propietario, por lo que todo tipo de preguntas o reclamos en relación con la filial no deben ser dirigidas a la administración ni ésta debe interferir en esa relación. Esta distancia abarca preguntas relacionadas con finanzas del condominio o planes, acuerdos de asamblea, etc., esta información debería ser proporcionada (si quiere) por el propietario a su arrendatario.
Por el contrario si se trata de preguntas relacionadas con los servicios con los que cuenta el condominio, horarios, requisitos, alcance, etc., sí es deber de la administración atender esas peticiones pues son parte de ejecutar “todos los actos de administración”, como lo manda el artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.
En cuanto al tema disciplinario o de sanciones, si de lo que se trata es de peticiones de corregir conductas, estas deben dirigirse al propietario porque éste es responsable de velar por el comportamiento de su arrendatario u ocupante. Si se trata de un procedimiento tendiente a la imposición de sanciones, debe cursarse contra el presunto infractor (el arrendatario, por ejemplo), pero siempre haciendo parte de este proceso al propietario, por su condición de responsable solidario.
Otro tema que a veces provoca dudas es la facturación, tanto de cuotas como agua y servicios. ¿Pueden facturarse al arrendatario?
Primeramente, debemos recordar que la persona propietaria debe ser la deudora, pues es deber de los propietarios contribuir a los gastos comunes (art. 13 de la ley 7933), es decir es el obligado. El cobro del agua es una recuperación de un gasto común (pagado por el condominio de previo) pero es igual una obligación del propietario su reintegro.
Ciertamente existe la posibilidad de que sea obligación del arrendatario el pago de los gastos del condominio ya que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), N° 7527, en su artículo 25 que: las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta. Pero eso no cambia una realidad, el obligado es el condómino. Analicemos la analogía con un servicio público del que sea titular el propietario pero paga el arrendatario y puede deducir el gasto.
Tratándose gastos comunes el arrendatario va a requerir una factura electrónica para deducirlo, pero, ¿a nombre de quién hacer la factura?
La solución a este dilema es utilizar facturas de contado.
Se informa cada mes el monto a pagar, sin hacer una factura electrónica. Esto permite generar la cuenta por cobrar a la filial, al propietario que es el obligado, por si queda impaga poder certificar y cobrar.
Si el propietario ha autorizado por escrito que esas facturas electrónicas se hagan a nombre del arrendatario, una vez pagado, así se procederá.
