Los comités de vecinos
Muchas dudas hay sobre los comités de vecinos. ¿Pueden crearse comités si no están en el Reglamento? ¿Cuáles funciones tienen los comités? ¿Cuáles son los requisitos para ser parte de ellos? Estos son solo ejemplos de las dudas usuales que tienen los condóminos y administraciones.
Primeramente debemos identificar los órganos de gobernanza del condominio. Son dos únicamente conforme a nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: la asamblea de condóminos y el administrador.
Nuestra ley utiliza trece veces el término asamblea de condóminos y solo una asamblea de propietarios por lo que aunque son sinónimos, recomendamos utilizar el término más frecuente. De forma similar utiliza nueve veces administrador y sólo cuatro veces administración, aunque también son sinónimos.
Fuera de estos dos, no existen otros órganos, lo cual no impide que por Reglamento se creen. Es usual que haya Comisiones (o Comités, para los efectos sinónimos) de Construcciones, Sanciones, Áreas Comunes, Fiscalización, entre otros. Cuando se crean en el Reglamento suele haber una delimitación más clara de sus funciones, requisitos funcionamiento y plazo.
Si la asamblea de condóminos desea crear otros comités o comisiones, sin incorporarlos al Reglamento de Condominio y Administración mediante reforma, debe tener claro que serán órganos con funciones que suelen abarcar tres ámbitos.
(a) Asesoría: consejos o recomendaciones a los Administradores que éstos podrán seguir o no de forma totalmente libre (por lo menos legalmente hablando, podría ser que políticamente deba atender sus criterios).
(b) Fiscalización: sin potestades mayores que las que tiene un propietario de requerir información y documentos de interés condominal.
(c) Comunicación: servir de enlace entre condóminos y el administrador.
Hay una cuarta función que se les suele querer atribuir.
(d) Decisión: esta sí requiere estar en el Reglamento pues comprenderá funciones que se le están quitando a alguno de los dos órganos regulares de ley (asamblea y administrador). Por ejemplo, decidir si se sanciona o no a alguien (le correspondería normalmente a la asamblea de condóminos), o si se autoriza o no determinada actividad (le correspondería al administrador).
Dado que sus funciones serán las primeras tres descritas y no tendrá capacidad de imponer sus decisiones, no es requisito que sus miembros sean un número impar. Lo recomendable es elegir entre 3 y 5 miembros pero podría haber condominios muy grandes en los que se justifique un número mayor. El plazo normalmente es de un año (hasta la siguiente asamblea anual) pero puede ser diferente. Sobre si deben ser o no propietarios (o residentes) es criterio político de la asamblea. Al igual si pueden ser más de una persona de la misma filial.
La recomendación final es señalar en el acuerdo de nombramiento cuáles funciones ejercerá y, de ser posible el detalle concreto de actividades, funcionamiento y productos esperados. Podría incluso ser esta misma comisión, al ser nombrada por primera vez, la que prontamente decida su funcionamiento, sesiones, documentación, etc. Esto ayudará mucho para que la asamblea pueda incorporarlo a futuro como parte del acuerdo de nombramiento.
