Cambios en sociedades mercantiles condóminas
Hay dos recientes leyes que afectan la labor de la administración condominal, ya que es muy frecuente que haya propietarios que son sociedades mercantiles.
El primero de los cambios es el que exige la ley 10729 del 13/05/2025, Reforma Código de Comercio que, en el caso de sociedades anónimas y sociedades limitadas, ya no habrá un nombre de fantasía como Lagos del Sur del Mundo, s.a., o bien Empresa Alfaro Marín, ltda, por poner dos ejemplos inventados, sino que únicamente tendrá un número de cédula jurídica. En el caso de las sociedades anónimas será siempre el que inicia con 3-101 y en las limitadas 3-102. Esto impacta en los registros de propietarios y en la facturación a la sociedad y sus comunicaciones. Las personerías jurídicas posiblemente serán iguales pues ya hace tiempo era opcional la existencia de sociedades de estos dos tipos con solo el número de cédula jurídica asignado como denominación social o nombre. El cambio es que ahora todas las nuevas sociedades serán así.
El segundo cambio es más interesante ya que la ley 10597 del 05/11/2024, Ley para establecer el correo electrónico como medio de notificación para las sociedades mercantiles, viene a iniciar el camino para tratar de resolver un problema de dificultad de notificación a sociedades mercantiles.
Toda sociedad mercantil, es decir, no solamente las sociedades anónimas y las limitadas, sino también las sociedades en nombre colectivo y las sociedades en comandita (aunque es claro que son poco usadas), deberán “consignar una dirección electrónica a través de una cuenta de correo que garantice el recibido de la notificación en curso para recibir las notificaciones de las autoridades administrativas y jurisdiccionales”. Esto busca resolver el problema de que haya imposibilidad o dificultades de notificar, por ejemplo, en procesos sumarios por imposición de sanciones (art. 15 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio) o bien procesos de ejecución de la hipoteca legal por adeudar cuotas comunes (art. 20 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio).
Ahora bien, este correo es válido para notificaciones de autoridades administrativas y las instancias judiciales, por lo que subsiste el deber de las administraciones, internamente, de obtener los datos válidos de sus propietarios y promover que haya un señalamiento claro de correo o medio electrónico para las notificaciones internas, sean cobro de cuotas comunes, avisos, convocatorias a asambleas, inicio de debido proceso, etc. Es decir, es una ayuda más judicial que interna, pero claro, al estar el correo publicitado es muy posible que permita una mejor comunicación con el propietario persona jurídica.
Una limitación que habrá que ver como funciona en la práctica es que indica en el artículo 20 de la Ley de Notificaciones que como siempre deberá notificarse con su representante o en el domicilio y además, en la dirección electrónica. Ese “además” podría debilitar el funcionamiento de la idea y colocarla como un medio adicional y no el principal.
