Por qué se falla al llamar la atención en condominio
El proceso de aplicación del régimen de sanciones de un condominio suele ser una de las labores más difíciles para una administración, y comprensiblemente, una en las que más fallan.
La dificultad puede surgir del (a) desconocimiento en la aplicación del sistema, (b) del temor de ejercer la autoridad condominal contra su cliente, (c) de una mal manejada empatía o (d) de una mala o ausente gestión del seguimiento de este tipo de asuntos. A veces es la suma de todos esos elementos en diverso grado.
Para reducir fallas queremos compartir algunas recomendaciones para cada tipo de situación.
En el caso del desconocimiento, lo que hay que hacer no es solo lo obvio, aprender, sino además practicar y dotar al personal de herramientas para el ejercicio de esta actividad. Entender el flujo de actos que deben ejecutarse y formar al personal en ese conocimiento permite dominarlo más fácilmente. Además, si se redactan plantillas con los elementos del debido proceso que siempre deben contemplarse, se reducen los errores por olvidos y se puede acumular la experiencia de forma práctica para ser aplicada.
En cuanto a los errores por el temor de ejercer la autoridad es importante recordar que una administración que pretenda gobernar en impunidad estará cavando su propia tumba. La autoridad en el condominio es irrenunciable pues las funciones que obligatoriamente debe ejercer el administrador incluyen velar por “el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento” (art. 30, ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio). No en todos los casos será el administrador quien deba ejecutar las tres etapas del debido proceso tendiente a sancionar pero siempre debe estar atento a que se cumplan por el órgano que corresponda e impulsar ese avance. El incumplimiento de la función asignada por ley no derivará ningún provecho a la administración ni a la comunidad de condóminos. Tal vez al propietario renuente, pero esa no debiera ser una prioridad acorde con el interés común condominal.
Relacionado con la empatía mal manejada, debemos indicar que es entendible que en un determinado caso se trate una situación de forma diferente. La igualdad y la prohibición de la discriminación abarcan “dos concepciones: una negativa relacionada con la prohibición de diferencias de trato arbitrarias, y una positiva relacionada con la obligación de los Estados de crear condiciones de igualdad real frente a grupos que han sido históricamente excluidos o que se encuentran en mayor riesgo de ser discriminados”, Sala Constitucional, Resolución Nº 05560 - 2019. ¿Por qué una determinada situación requiere un trato diferente? ¿Cómo puede darse ese trato dentro del reglamento y no contra él? Justificar las decisiones es inevitable e imprescindible.
Sobre el adecuado seguimiento, contar con un eficiente sistema de gestión de tareas y darle la formalidad al expediente por filial, ayudan mucho a conocer el historial de situaciones y orientar las necesarias decisiones en la aplicación del régimen sancionatorio, a pesar de que haya cambios en el personal de administración u otros órganos del condominio.
