Modificación de fachadas
La modificación de fachadas de las edificaciones en condominio es motivo de usuales discusiones. Por ello, queremos aportar algunos elementos que están involucrados en estas discusiones, pero que, a la vez, son parte de la solución.
El régimen legal 1, la uniformidad: Nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio no exige uniformidad en las fachadas. De hecho, conforme al artículo 33, es parte del contenido mínimo del Reglamento de Condominio y Administración las disposiciones sobre: “g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.” Tal vez algunas personas se han quedado con el concepto de la ley anterior, la 3670 Ley de Propiedad Horizontal, que imponía en su artículo 26: “No podrán cambiar la forma externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o con colores distintos de los del conjunto.” Siendo así, será el Reglamento del condominio el que nos indique si hay uniformidad obligatoria de fachadas.
El régimen legal 2, la estructura, paredes maestras y elementos esenciales: El artículo 16 de la ley ley 7933 prohíbe a los propietarios individuales toda “innovación o modificación que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio”. Si el condominio es horizontal, cada casa es una propiedad privativa, por lo que normalmente no habrá, al menos en las casas, paredes maestras o elementos comunes, aunque puede haber regulación sobre las fachadas. Si por el contrario es vertical, sí habrá esos elementos. Además, fachada es, de acuerdo con el Reglamento de Construcciones (INVU; 2018), artículo 3.89: “89) Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.”
El régimen del reglamento: En este punto existe toda la variedad posible, desde los que imponen uniformidad hasta los que invitan o promueven la diferenciación como factor de riqueza arquitectónica. Si la respuesta es clara, no hay más que buscar. El problema es que muchas veces no hay claridad ahí.
¿Qué es modificar? No hay un criterio pacífico sobre qué es modificar una fachada. Sobre todo si no se afecta la estructura, sino la apariencia solamente. Por ejemplo, colocar un adorno, un cedazo, una puerta de estilo, color o material diferentes, etc.
Para resolver esta cuestión es muy útil una pericia de ingeniería o arquitectura que deslinde si se trata de una pared maestra, o si afecta la estructura, y segundo, que la asamblea de condóminos defina mediante acuerdo si la intervención es una modificación de la fachada. En esa labor interpretativa se recomienda guiarse por el artículo 10 del Código Civil: “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de ellas.”
