Certificaciones para cobro judicial de cuotas comunes

Es muy usual encontrar errores en las certificaciones de cobro judicial: nombres de deudores que NO son el propietario registral (a veces ni su representante), nombres de condominios que no son el correcto registral o no es el nombre completo, confusión en cédulas jurídicas de condominios, etc.

Para poder hacer un proceso de cobro judicial se requiere certificar el saldo adeudado y esta certificación tiene estos requisitos:

A) Dirigida al despacho en el que se planteará el cobro. En el informe registral de la filial se observa la ubicación y se contrasta con las áreas de cobertura jurisdiccional de cada circuito aquí.
Indicar que es para ejecución de hipoteca legal por obligaciones de condominio no cumplidas según el artículo 20 de la ley 7933.

B) Condominio acreedor
Nombre registral del Condominio
Número de Matriz
Cédula Jurídica
(Esto se obtiene del informe registral de la Matriz)

C) Condómino deudor
Nombre registral del propietario
Número de finca con Provincia, número de Folio Real, la letra F, y los derechos (000)
Cédula jurídica del propietario
(Esto se saca del informe registral de la finca deudora)

D) Monto adeudado
  • Concepto: Cuotas de gastos comunes, intereses y multas si hubiere. NO INCLUIR rubros como cuotas de agua, multas por incumplimiento, pago de daños, servicios especiales contratados, etc.
  • Período total: Del día X al día Y
  • Desglosar en los montos lo correspondiente a cuotas, intereses, multas, etc.
  • Indicar la fecha del último pago recibido, pues a partir de ahí se calcula la mora.
  • Indicar fecha inicial y final del cargo de intereses y su tasa respectiva para cada período. Si no hay indicación del condominio aplica el interés legal del Código Civil (ARTÍCULO 1163.- Cuando la tasa de interés no hubiere sido fijada por los contratantes, la obligación devengará el interés legal, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.)
  • El desglose por período de este interés puede hacerse en esta herramienta.
(Actualización 29 de junio 2022)

Este es un ejemplo de cómo debería verse. 




La forma de presentación puede variar, pero debe poder verse para cada cuota el plazo, tasa y monto de los intereses.

Tomar en cuenta circular 03-2005.
Actualización 2022: Existe una nueva normativa del Colegio, la Circular N.° 28-2022.
Actualización 2023: A pesar de que es normal hacer una hoja de trabajo con el detalle, debe incluirse todo dentro de la certificación, es decir, NO usar hojas de trabajo.
Así nos han notificado esta resolución:
"Revisada la demanda inicial se denota que la certificación de contador público  no reúne los requisitos fundamentales para cursar el presente asunto, tome nota el  promovente que se adjunta un detalle de lo adeudado en hoja aparte, lo cual a todas  luces resulta improcedente, toda vez que, el documento que se ejecuta debe valerse  por si mismo, sin que sea válida la información que se presente fuera de la certificación  que expide la profesional. Dicho lo anterior y siendo que la certificación de contador público no contiene los requisitos necesarios para garantizar el derecho de defensa de la parte demandada, es lo procedente RECHAZAR DE PLANO la presente demanda."

Llevar una filial a cobro judicial es una medida de último recurso, a la que debe llegarse una vez pasado por el cobro administrativo y su consiguiente suspensión de servicios comunes: si no paga no puede tener derecho de disfrutar los servicios comunes.

Nótese que no es una suspensión de sus derechos como condómino: es decir, por ejemplo, puede recibir visitas, solo que el guarda ni las anuncia ni les abre.

Una buena certificación de saldo adeudado es el primer paso para el cobro judicial y debe empezarse con el pie derecho o el juez va a tener dificultades para entender y la muy lenta Justicia va a quedarse detenida, confundida, hasta que entienda qué es lo que queremos que haga.

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