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Mostrando entradas de 2021

Celebración de asambleas con pocos condóminos

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Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene dos normas que parecen contradictorias a algunas personas. Por un lado, el artículo 24 nos indica que: “ El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes ”, y por el otro, el artículo 27 nos impone mínimos de votación por tipo de acuerdos. Algunos de la unanimidad de la totalidad del valor total del condominio, otros de dos tercios del valor total y el artículo 27 inciso c nos dice: “ c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio . ” No hay contradicción. El artículo 24 nos indica el quórum de reunión . Sea de dos terceras partes del valor total para poder iniciar en primera convocatoria y cualquier número de asistentes (necesariamente condóminos, claro, no v

La remuneración de la administración del condominio

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La remuneración de la administración del condominio es un tema clave en la prestación de ese servicio. Para valorar jurídicamente aspectos sobre ella, debemos partir del hecho de que la propiedad en condominio es un tipo de propiedad especial, con características particulares de este régimen. El artículo 265 del Código Civil plantea que una propiedad sujeta al régimen condominal es imperfecta o limitada debido a que los locales, pisos, fincas o casas que pertenecen a distintos propietarios y estos serán condóminos de los bienes afectos al uso común. E s muy importante tener claro que firmar un contrato con quien ejerza la administración permite contemplar y exigir los principales elementos de esta labor Ahora, aunque la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no estipula específicamente sobre cuándo se debe convocar Asamblea de Condóminos para acordar sobre el establecimiento o aumento de la remuneración para la administración ni cómo se establece est

Modificación de fachadas

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 Las fachadas es un tema que hemos tratado antes, en parte (aquí) , para abordar la pregunta de si es o no un área o bien común la fachada. Hablemos ahora de las fachadas claramente privadas. Dado que nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no nos define el concepto de fachada, debemos acudir a otra norma. El Reglamento N° 6306, Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual se encuentra en vigencia desde el 31 de julio de 2018, define en su artículo 3, inciso 86), qué se entiende por fachada: “el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.” Es decir, esas vistas del diseño, sea de frente, de lado o por atrás, son las fachadas. En un condominio horizontal, dado que la construcción pertenece al propietario del terreno sobre el cual se encuentra esta edificada, la fachada es parte de esa área privativa. Es importante tener clar

Administración de condominios y legitimación de capitales

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Desde hace algún tiempo, por motivos de seguridad y lucha contra el crimen organizado, se han instaurado prácticas en las organizaciones, especialmente financieras, destinadas a conocer a sus clientes. Es importante mantener libre de prácticas de legitimación de capitales al mercado inmobiliario. La ley 7786 del 30/04/1998, Ley sobre estupefacientes, sustancias psicotrópicas, drogas de uso No Autorizado, actividades Conexas, legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, reformada mediante ley 8204 del 26/12/2001 establece obligaciones de información y de inscripción si se realizan ciertas actividades. En su artículo 15 considera sujetos a esta ley a quienes se dediquen a la actividad de: “Administración de fideicomisos o de cualquier tipo de administración de recursos, efectuada por personas, físicas o jurídicas, que no sean intermediarios financieros.” ¿Entra la administración de condominios dentro de esta definición? En la Circular Externa 010-2010, la Superintendencia Ge

Ruido en condominio

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 La contaminación sónica es un asunto muy serio pues puede producir afectación en la salud de las personas así como interferir en el normal desarrollo de sus actividades profesionales y personales. El abordaje de esta problemática incluye nuevas herramientas como mapas de ruido ( aquí ), con conclusiones preocupantes: “Se encontró que los cantones de Heredia, Belén y Alajuela, presentan niveles de presión sonora mayores a los permitidos en la legislación tanto para horario diurno como nocturno”. La Sala Constitucional lo considera un problema serio en su voto 16777 - 2005: “...el ruido es considerado como una de las formas de agresión al ambiente que aumenta las incomodidades en una sociedad cada vez más industrializada. Las molestias por ruidos afectan la calidad de vida y la salud de las personas, ya que pueden traer consigo consecuencias fisiológicas y psíquicas, sobre todo ante la persistencia de una grave contaminación acústica.” Los condominios, sobre todo los verticales, son esc

Qué son las normas de convivencia 2

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  Las normas de convivencia son acuerdos de Asamblea de Condóminos de gran importancia y deben ser tomados de forma correcta para que, si hay impugnaciones judiciales, estas no puedan ser declaradas con lugar o al menos se reduzca ese riesgo. Para evitar eso conoceremos algunos de los errores más comunes: a) Añade prohibiciones: Las prohibiciones que contiene el Reglamento de Condominio y Administración son posibles porque la persona que ha adquirido acepta el Reglamento. Esta aceptación no es siempre expresa y de hecho a veces es hasta desconocida, pero se presume en nuestra ley: “Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.” Artículo 34, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Si no se indica ninguna norma sobre tenencia de mascotas o animales de compañía, no podría una norma de convivencia prohibirlo. Claro que, si en el Reglamento se autoriza a la Asamblea a regular el uso de las áreas comunes, podría ser que se dis

Qué son las normas de convivencia 1

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Es muy frecuente escuchar en condominios sobre las Normas de Convivencia. ¿Qué son? ¿Cómo se pueden crear sin cometer los dos errores más frecuentes? Veamos primero qué son. Las normas de convivencia no son parte ni un anexo del Reglamento de Condominio y Administración. De hecho, en nuestra ley no existen las normas de convivencia, aunque muchos condominios las han adoptado. El Reglamento de Condominio y Administración es uno, el incluido en la constitución del condominio e inscrito en el Registro Inmobiliario. Claro que puede haber reformas, pero igualmente deberán estar inscritas y se verán como un gravamen en la finca matriz. La asamblea de condóminos, por su parte, puede tomar acuerdos “sobre asuntos de interés común” como lo indica nuestra Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Ahora bien, si tenemos claro que, de conformidad con el artículo 266 del Código Civil, la propiedad no tiene más límites que los impuestos por ley y los aceptados por el pro

Qué hacer si se quedan sin administración

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  En ocasiones sucede, ya sea porque la Administración nombrada dejó abandonado el cargo o porque, en medio de discusiones con un desarrollador, este amenaza con quitar la administración que el condominio se queda sin una autoridad efectiva. Claro que si alguien incumple su contrato, en este caso la administración nombrada, eso tiene consecuencias de responsabilidad contractual. Habrá, quizás, un daño que probar y cuya indemnización exigir, pero esto no puede detener el condominio. Ahora, si un grupo de condóminos, ante esta amenaza o porque ya ha abandonado el cargo la administración debe hacerse cargo, lo primero que debe hacer es conocer su terreno. Esto significa que debe levantar el Registro o listado de propietarios con el dato registral para saber sus porcentajes de valor y, con ello, determinar si pueden reunir un tercio del valor total del condominio para llamar a asamblea. La asamblea de condóminos puede ser convocada por el administrador o por un grupo de propietarios que re

Obras en planos

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Al momento de constituirse un condominio, hay una serie de documentos que van conformando la seguridad jurídica de la propiedad que se adquiere. Un documento esencial para tener certeza sobre la propiedad es el Plano de Distribución que algunas personas aún llaman impropiamente Diseño de Sitio, por la terminología que usa el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Muy distinto de un plano catastrado El Plano de Distribución contiene el detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a circulación, localización de servicios generales y otros. Además deberá contener la descripción detallada de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando su medida en metros cuadrados, además del porcentaje que representa cada área respecto al área total del condominio. (Artículo 15.2

Cambios a la ley 9866 y los plazos de nombramiento

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Desde marzo del año pasado muchos países hemos estado viviendo tiempos muy inusuales, con cambios en nuestras conductas que seguramente nadie podría haber previsto, por la emergencia del Coronavirus. Dentro de la enorme cantidad de regulaciones sanitarias (Casi 500 normas de diversa clase hasta esta fecha, según esta recopilación de la Imprenta Nacional ), la posibilidad de reuniones presenciales de personas se ha visto muy limitada. Atendiendo a esa necesidad fue que se promulgó la ley 9866 , Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civiles que vencen en el 2020, para que este plazo sea extendido hasta el 2021 de manera automática ante la declaratoria de emergencia por el COVID-19. (Remitimos a lo que en su oportunidad comentamos sobre ella en julio de 2020 ). Esta ley ha sido modificada por la ley 9956 del 24/02/2021, Reforma Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civile

Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual

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Una pregunta muy frecuente entre nuestros clientes es “ ¿Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual? ” Primero, un recordatorio. La ley 9866 permite prorrogar los nombramientos a administraciones y Juntas Administradoras “ siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente a consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas ”. No es una renovación automática para permanecer porque sí. La valoración de la posibilidad de una reunión presencial es muy particular en cada condominio según los espacios comunes de que disponga y la voluntad de los propietarios de celebrar asamblea aún de pie o con sillas de sus casas en las zonas verdes. Segundo, aunque hay un marco poco claro, hay más argumentos a favor de las asambleas virtuales que en contra de ellas. Hemos preparado alguna información sobre esto , pues es una o

Mayorías de inicio de asamblea y mayorías de acuerdos

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Segunda convocatoria y toma de acuerdos Es bastante conocido que en condominios hay dos convocatorias. La primera requiere al menos dos terceras parte del valor total del condominio y en segunda, cualquier número de condóminos presente. Sin embargo, por otro lado, está el artículo 27 de la misma ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que nos indica las mayorías necesarias para aprobar acuerdos. ¿Cómo funciona esto? Según este artículo 27 de la ley 7933, algunos acuerdos requieren 100% del valor total del condominio, como modificar el destino general del condominio, variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes o renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. Otros acuerdos requieren dos terceras (un 66.67%) del valor total del condominio, como variar el destino especial de una finca filial, autorizar el arrendamien