31 marzo, 2021

Cambios a la ley 9866 y los plazos de nombramiento

Desde marzo del año pasado muchos países hemos estado viviendo tiempos muy inusuales, con cambios en nuestras conductas que seguramente nadie podría haber previsto, por la emergencia del Coronavirus.
Dentro de la enorme cantidad de regulaciones sanitarias (Casi 500 normas de diversa clase hasta esta fecha, según esta recopilación de la Imprenta Nacional), la posibilidad de reuniones presenciales de personas se ha visto muy limitada.
Atendiendo a esa necesidad fue que se promulgó la ley 9866, Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civiles que vencen en el 2020, para que este plazo sea extendido hasta el 2021 de manera automática ante la declaratoria de emergencia por el COVID-19. (Remitimos a lo que en su oportunidad comentamos sobre ella en julio de 2020).
Esta ley ha sido modificada por la ley 9956 del 24/02/2021, Reforma Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civiles que vencen en el 2020, para que este plazo sea extendido hasta el 2021 de manera automática ante la declaratoria de emergencia covid-19
La prórroga es confusa ya que contempla 3 casos:
  1. Si venció entre marzo y diciembre 2020, se tiene por prorrogado “hasta por un año adicional”
  2. Si fue prorrogado en 2020 y vence en 2021, se tiene por prorrogado “hasta por un año adicional”, sin que quede totalmente claro si es desde el nuevo vencimiento. Y esto lo indicamos porque no se prorroga por un año, sino “hasta por un año”. Es decir, podría haber sido menos la prórroga. Sin embargo, provisionalmente entendamos que es un año adicional luego del año ya prorrogado.
  3. Si vence en 2021 y fue nombrada antes de 1 de marzo 2020, se tiene por prorrogado “por el mismo periodo para el cual fueron nombrados”, lo cual introduce dos elementos nuevos: primero, es por el mismo período, no hasta por el mismo período, y segundo, esto incluye así plazos largos pues hay administraciones con plazos de hasta 30 años. ¿Se prorroga por 30 años más?
Quizás hubiera sido mejor simplemente indicar que durante la vigencia del decreto de emergencia, los nombramientos se mantendrán vigentes y hasta tres luego de cesar este decreto. Lo importante era mantener vigencia, no prorrogar creando la idea de permanecer en el cargo por plazos anuales o aún mayores, de forma automática y limitando las posibilidades de elección soberanas de la Asamblea de Condóminos.

Para acceder a esta prórroga se supone que no hay que hacer nada y que opera de pleno derecho, sin embargo, si la administración es una Junta Administradora, como órgano colegiado, debería acordar acogerse a esa prórroga en reunión respaldada en un acta firmada en el libro de actas de Junta Directiva.
A algunas instituciones (bancos especialmente) no les basta la información del Registro, aún y cuando incluye la referencia de prórroga automática en sus certificaciones digitales, así que es probable que se necesiten certificaciones notariales de vigencia del nombramiento que a primera vista se ve vencido.

15 marzo, 2021

Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual

Una pregunta muy frecuente entre nuestros clientes es “¿Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual?

Primero, un recordatorio. La ley 9866 permite prorrogar los nombramientos a administraciones y Juntas Administradoras “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente a consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas”. No es una renovación automática para permanecer porque sí.

La valoración de la posibilidad de una reunión presencial es muy particular en cada condominio según los espacios comunes de que disponga y la voluntad de los propietarios de celebrar asamblea aún de pie o con sillas de sus casas en las zonas verdes.

Segundo, aunque hay un marco poco claro, hay más argumentos a favor de las asambleas virtuales que en contra de ellas. Hemos preparado alguna información sobre esto, pues es una opción viable en muchos casos. Requiere, eso sí, algunas acciones que no están dentro del giro normal de las administraciones, pero no es imposible.


Si del todo no es posible celebrar la Asamblea, luego de llevar a cabo esfuerzos razonables, hay dos posibilidades:

1.- Con el nombramiento, aún de momento la ley 9866 permite prorrogar plazos.

2.- Con los gastos comunes, si bien es cierto los presupuestos tienen plazos determinados, también es cierto que el artículo 30 de la ley 7933, le impone a la administración el deber de ejecutar “todos los actos de administración y conservación del condominio”. En nuestro criterio esto la obligaría a seguir pagando, al menos, los gastos comunes obligatorios en virtud de contratos suscritos por el condominio, con el fin de evitar exponer a su mandante (el condominio) a un daño.  Nos parece que la intención del Código Civil de exigirle al mandatario precauciones (art. 1267) y conducirse con un buen padre de familia (art. 698) y permitir incluso la gestoría de negocios (art. 1296) va en esta línea de proteger al mandante.

Además, los condóminos, aún con un presupuesto vencido siempre tienen el deber de (artículo 13): “...sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes”. En nuestro criterio debería utilizarse un sistema de reembolso o pago adelantado pero únicamente de los gastos obligatorios dichos y según las reglas de pago de los gastos comunes que contenga el Reglamento, sea por área, por valor, etc.

3.- Las obras extraordinarias habrá que esperar a que sean aprobadas por la Asamblea de Condóminos, aunque hay una observación que hacer aquí: si alguna de esas obra extraordinarias cae dentro de la categoría de “mejora necesaria”, es decir aquella que es “indispensable para la conservación de la cosa”, debería poder ejecutarse siguiendo ese mismo principio protector de los intereses y bienes del mandante (el condominio).

Claro que esto es nuevo y en el futuro habrá que rendir cuentas de la gestión.

La recomendación de conservar documentos para sustentar las decisiones es aún más importante.


15 enero, 2021

Mayorías de inicio de asamblea y mayorías de acuerdos

Segunda convocatoria y toma de acuerdos

Es bastante conocido que en condominios hay dos convocatorias. La primera requiere al menos dos terceras parte del valor total del condominio y en segunda, cualquier número de condóminos presente.

Sin embargo, por otro lado, está el artículo 27 de la misma ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que nos indica las mayorías necesarias para aprobar acuerdos. ¿Cómo funciona esto?

Según este artículo 27 de la ley 7933, algunos acuerdos requieren 100% del valor total del condominio, como modificar el destino general del condominio, variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes o renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.

Otros acuerdos requieren dos terceras (un 66.67%) del valor total del condominio, como variar el destino especial de una finca filial, autorizar el arrendamiento de cosas comunes o adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.

Al final de ese artículo 27 hay un inciso c muy claro:

Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor…” del condominio.

Esto lamentablemente indica que cualquier otro acuerdo, el que sea, que no sean los del inciso a y b de ese artículo 27, requiere al menos la mayoría del valor total del condominio.

Nuestra ley no nos define que es mayoría del valor del condominio.

El Reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005) no nos define mayoría del valor, sino que usa un concepto distinto: “27. Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.”

Esto es un gran error de la norma porque, en condominio no se vota por persona, se vota por porcentaje de valor y por ello, no es mitad “más uno”. Además de que curiosamente no usa más ese mismo concepto el decreto, solo lo define y listo.

Es por esto que siempre lo he entendido como más de la mitad, así de simple, más del 50% del valor total del condominio. Es decir, 50.01% es la mayoría.

Entonces si en una votación se encuentran presentes un 60% del valor total del condominio y vitan a favor 40% del valor total y en contra 20%, por más que es mayoría de los presentes, la ley es clara: mayoría del valor total del condominio. En ese caso, 40% no es la mayoría del valor total y por ende no puede tenerse por aprobado el acuerdo.

Los porcentajes de valor (y de votación) no son variables. Si una filial vota un 2% por ejemplo del valor total, eso es lo que sumará, haya muchas más filiales presentes o no.

Es por eso que es esencial para la administración tener un registro de propietarios actualizado con sus valores porcentuales correctos para poder, al momento de registrar votaciones, contabilizar correctamente y tomar decisiones apegadas a la ley.