30 noviembre, 2021

Celebración de asambleas con pocos condóminos

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene dos normas que parecen contradictorias a algunas personas.

Por un lado, el artículo 24 nos indica que: “El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes”, y por el otro, el artículo 27 nos impone mínimos de votación por tipo de acuerdos. Algunos de la unanimidad de la totalidad del valor total del condominio, otros de dos tercios del valor total y el artículo 27 inciso c nos dice: “c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio.

No hay contradicción.

El artículo 24 nos indica el quórum de reunión. Sea de dos terceras partes del valor total para poder iniciar en primera convocatoria y cualquier número de asistentes (necesariamente condóminos, claro, no vemos cómo podría iniciar la asamblea si no hay ni un condómino presente).

El artículo 27 nos indica el quórum de decisión. Algunas decisiones requieren de la totalidad, otros de dos terceras partes y otras de mayoría, siempre del valor total del condominio.

A pesar de que con frecuencia se escucha decir que mayoría es “el 50%” y de que persiste aún en vigencia la desafortunada norma del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que en su artículo 1.27 define mayoría simple como “el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso”, hay que ser claros: mayoría es más de la mitad.

No hay mucha vuelta que darle. No hay forma en la que teniendo 50% ese grupo sea mayoritario. En relación con la norma del 50% “mas uno” lo desafortunado proviene de que en condominio las decisiones no se toman por persona o unidad, sino por valor porcentual, por mandato del mismo artículo 24 citado.

Dicho esto, si tenemos un quórum de reunión menor a la mayoría del total, ¿es correcto hacer la Asamblea?

Esta no es una pregunta sencilla. En términos legales, puede iniciar. Además, cualquier asamblea es legal salvo que un juez determine lo contrario, pero es claro que un 20% (o menos) del valor total, es imposible que alcancen el mínimo del 27 c de mayoría del valor total.

Lamentablemente la enorme mayoría de las asambleas en nuestro país (salvo en condominios muy pequeños o en aquellos donde el desarrollador aún tiene un porcentaje muy importante), se celebran en ilegalidad.

Es usual que lleguen entre un 20% y un 30% del valor total. Sin embargo, si no se celebra la Asamblea, no se toman acuerdos que son importantes o urgentes para el condominio y si se reconvoca, quizá llegarán los mismos o hasta menos.

La respuesta depende de cada condominio y circunstancia, pero debería ser un no. 

No deberíamos estar obligados a hacer asambleas en ilegalidad, por más urgentes o importantes que sean los acuerdos.

30 julio, 2021

La remuneración de la administración del condominio

La remuneración de la administración del condominio es un tema clave en la prestación de ese servicio. Para valorar jurídicamente aspectos sobre ella, debemos partir del hecho de que la propiedad en condominio es un tipo de propiedad especial, con características particulares de este régimen. El artículo 265 del Código Civil plantea que una propiedad sujeta al régimen condominal es imperfecta o limitada debido a que los locales, pisos, fincas o casas que pertenecen a distintos propietarios y estos serán condóminos de los bienes afectos al uso común.

Es muy importante tener claro que firmar un contrato con quien ejerza la administración permite contemplar y exigir los principales elementos de esta labor


Ahora, aunque la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no estipula específicamente sobre cuándo se debe convocar Asamblea de Condóminos para acordar sobre el establecimiento o aumento de la remuneración para la administración ni cómo se establece esta, será de competencia de dicha asamblea las resoluciones sobre asuntos de interés común según el artículo 24 de la misma Ley citada. Entonces, de acuerdo con las posibilidades, podrá pactarse el monto como remuneración a la administración en cualquier asamblea, pudiendo ser en la fecha en la que indique el Reglamento si así lo hace.

Continuando con la Ley, en su artículo 30 impone a la Administración el deber de vigilar y mantener bienes y servicios comunes; todos los actos de administración y conservación del condominio y la obligación de velar por el cumplimiento de la ley y el reglamento del Condominio, lo cual se categoriza como deber primario. Mientras que no haya en el Reglamento una norma que le impida específicamente ejercer alguna labor, para limitarse en el ejercicio de sus poderes.

En relación con el tipo de contrato con la administración, en la Ley el artículo 29 establece que la administración estará a cargo de un administrador, pudiendo ser una persona física o jurídica designado mediante la Asamblea de Condóminos.

Entonces, en el caso de que se lleve a cabo una contratación de persona física, podría estar el condominio ante el escenario de una contratación laboral, si esta contratación está sujeta a los tres elementos esenciales de la relación laboral: prestación personal del servicio, el salario o remuneración y la subordinación.

Por el contrario, si se celebra un contrato de servicios de naturaleza comercial, para ejecutar la administración y operación del condominio, esta cumplirá con el servicio ofrecido, en el lugar y de la forma que se presentó y aceptó durante la asamblea de propietarios.

En caso de que la administración no sea el representante legal, no será nombrada por la asamblea sino por quien ostente la representación, pero lo dicho sobre el tipo de contratación permanece.

Mantenerse simplemente con el nombramiento, sin formalizar mediante contrato, podría impedir que se establezcan obligaciones relacionadas con el contenido de los informes de rendición de cuentas, la protección de datos y confidencialidad, o sanciones por deficiencias de servicio y mecanismos de resolución de conflictos, lineamientos éticos, entre otros.

Por ello, es muy importante tener claro que firmar un contrato con quien ejerza la administración permite contemplar y exigir estos elementos.

 

 

 

15 julio, 2021

Modificación de fachadas

 Las fachadas es un tema que hemos tratado antes, en parte (aquí), para abordar la pregunta de si es o no un área o bien común la fachada. Hablemos ahora de las fachadas claramente privadas.

Dado que nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no nos define el concepto de fachada, debemos acudir a otra norma.

El Reglamento N° 6306, Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual se encuentra en vigencia desde el 31 de julio de 2018, define en su artículo 3, inciso 86), qué se entiende por fachada: “el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.” Es decir, esas vistas del diseño, sea de frente, de lado o por atrás, son las fachadas.

En un condominio horizontal, dado que la construcción pertenece al propietario del terreno sobre el cual se encuentra esta edificada, la fachada es parte de esa área privativa.

Es importante tener claro que, contrario a lo que muchas personas creen, la uniformidad de apariencia no es obligatoria en condominio.

Nuestra ley nos indica que:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:

(…) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Es decir, el Reglamento puede permitir esas modificaciones, por lo que, si no se indica nada, debe entenderse como que no se permiten esas modificaciones. A veces esta autorización se indica de forma indirecta al referir, en un condominio de FFPI o de lotes, a las normas constructivas y que éstas a su vez, indiquen normas abiertas sobre fachadas y estilos o lenguajes arquitectónicos.

Si existen normas constructivas en el Reglamento de Condominio o Administración, estas indicarán el procedimiento para construir o modificar esa fachada. Si no existen, los propietarios deberán sujetarse a las normas nacionales de construcción solamente, sea Ley de Construcciones y el respectivo Plan Regulador del cantón o zona. En ausencia de Plan Regulador, les rige el Reglamento de Construcciones antes referido.

Ahora bien, si esas normas constructivas no se siguieron, o si la ejecución se aparta de lo autorizado, deberá iniciarse el debido proceso tendiente a imponer una sanción. Este debido proceso (aquí) puede tener que iniciar con un visto bueno o denuncia de la Comisión o Comité de Construcción, por lo que la Administración deberá conocer esas normas e iniciarlo correctamente.

En algunos casos el Reglamento de Condominio y Administración autoriza a la suspensión de la construcción mientras que no se subsanen faltas. En otros, ante la ausencia, se han diseñado mecanismos en los que los propietarios firman acuerdos al recibir la aceptación de su proyecto, incluyendo la aceptación de esta detención de obras. Si no existe tal autorización, es riesgoso proceder a la suspensión, pues podría ocasionarse un daño y una responsabilidad civil.

30 junio, 2021

Administración de condominios y legitimación de capitales

Desde hace algún tiempo, por motivos de seguridad y lucha contra el crimen organizado, se han instaurado prácticas en las organizaciones, especialmente financieras, destinadas a conocer a sus clientes. Es importante mantener libre de prácticas de legitimación de capitales al mercado inmobiliario.

La ley 7786 del 30/04/1998, Ley sobre estupefacientes, sustancias psicotrópicas, drogas de uso No Autorizado, actividades Conexas, legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, reformada mediante ley 8204 del 26/12/2001 establece obligaciones de información y de inscripción si se realizan ciertas actividades.

En su artículo 15 considera sujetos a esta ley a quienes se dediquen a la actividad de: “Administración de fideicomisos o de cualquier tipo de administración de recursos, efectuada por personas, físicas o jurídicas, que no sean intermediarios financieros.”

¿Entra la administración de condominios dentro de esta definición? En la Circular Externa 010-2010, la Superintendencia General de Entidades Financieras nos indica que: “... procede cuando el fiduciario o administrador asuma la administración o regencia de recursos financieros. Para estos efectos, debe entenderse por recursos financieros, tal como lo establece el artículo 16 del reglamento general a la Ley sobre estupefacientes, sustancias psicotrópicas, drogas de uso No Autorizado, actividades Conexas, legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, decreto 31684-MP-MSP-H-COMEX-S, inversiones mobiliarias tales como acciones, bonos, certificados de inversión y cualquier otro tipo de obligaciones...”

Como podemos ver, no se refiere a recursos inmobiliarios (el terreno o edificio), sino mobiliarios (dinero). Este decreto referido ha sido modificado y actualmente es el N° 36948-MP-SP-JP-H-S, que nos indica: “Articulo 13.- Operaciones de fideicomiso o administración de recursos. Deberán inscribirse ante la SUGEF las personas físicas o jurídicas, domiciliadas en el país, que realizan operaciones de fideicomiso, siempre que en estos esté considerado el manejo, por cuenta y a nombre de un tercero, de efectivo o valores fácilmente convertibles a efectivo, tales como acciones, bonos, certificados de inversión y cualquier otro tipo de título valor. “

En primer lugar, la administración del condominio no es un fiduciario en sentido estricto. No hay un traspaso de bienes a la administración, sino que permanecen a nombre del condominio.

En segundo lugar, la administración, si bien es cierto que actúa por cuenta y a nombre de un tercero (el condominio), el destino de los recursos no es la administración como recursos financieros o títulos valores en sí mismos, con un destino de inversión, sino de gasto: para el pago de gastos comunes.

Desde esta perspectiva es que la administración del condominio, de momento, no tiene esta obligación.

Claro que aquellas administraciones que tienen la mala práctica de administrar los recursos del condominio en sus cuentas empresariales y no del condominio, podría ser que deban analizar más su situación ante SUGEF.

Este relevo de inscripción no releva a la administración del condominio del deber de estar alerta ante residentes o propietarios que pudieran estar realizando actividades delictivas relacionadas con el tráfico de sustancias ilícitas o legitimación de capitales, pudiendo acudir a las líneas 800-8000-645 del OIJ y 1176 de la Policía de Control de Drogas.

15 junio, 2021

Ruido en condominio


 La contaminación sónica es un asunto muy serio pues puede producir afectación en la salud de las personas así como interferir en el normal desarrollo de sus actividades profesionales y personales.

El abordaje de esta problemática incluye nuevas herramientas como mapas de ruido (aquí), con conclusiones preocupantes: “Se encontró que los cantones de Heredia, Belén y Alajuela, presentan niveles de presión sonora mayores a los permitidos en la legislación tanto para horario diurno como nocturno”.

La Sala Constitucional lo considera un problema serio en su voto 16777 - 2005: “...el ruido es considerado como una de las formas de agresión al ambiente que aumenta las incomodidades en una sociedad cada vez más industrializada. Las molestias por ruidos afectan la calidad de vida y la salud de las personas, ya que pueden traer consigo consecuencias fisiológicas y psíquicas, sobre todo ante la persistencia de una grave contaminación acústica.”

Los condominios, sobre todo los verticales, son escenarios en los que hay conflictos por este tipo de emisiones sonoras de la más diversa fuente. Es importante entender que según la fuente, el tratamiento de parte de la administración será distinto.

Si el ruido proviene de ladridos de un animal de compañía, hay que saber que la Ley de Bienestar de los Animales (Ley 7451 del 16/11/1994), busca asegurar que los animales tengan las condiciones básicas de bienestar, y en nuestra experiencia en casos en condominio, hemos encontrado que los ladridos constantes frecuentemente tienen gran relación con que esas condiciones no se den.

Si es ruido proveniente de maquinaria, hay que determinar si no se está ante un uso contrario al destino de la filial, lo cual está totalmente prohibido. Siempre además deberá consultarse si el ruido está dentro de los límites del Decreto Ejecutivo 39428 del 23/11/2015, Reglamento para el Control de la Contaminación por Ruido, recordando que como lo indica su artículo 11, “Sólo tendrán validez legal, para los efectos de este reglamento, las mediciones que realicen los funcionarios del Ministerio de Salud.”

El ruido más difícil de abordar sin duda es el proveniente de las actividades humanas, sea en tiempos de ocio o de costumbres como caminar con zapatos de tacón, teniendo presente que es muy distinta una misma situación en pisos de cerámica, que en pisos de madera o alfombrados.

La norma general está indicada en el artículo 15 de la ley 7933, al imponer a los condóminos que “(N)o podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.”

La administración deberá recordar que, cuando no hay pruebas no se puede sancionar, aunque no podrá simplemente ignorarlo. Si alguien repetidamente plantea una queja es muy posible que algo realmente suceda y seguramente habrá factores de convivencia y costumbres, además de arquitectónicos o constructivos que plantean un reto en el manejo de conflictos. Aunque es difícil procurar una solución, el error más grande es no atenderlos a tiempo o ignorarlos negligentemente.

30 mayo, 2021

Qué son las normas de convivencia 2

 

Las normas de convivencia son acuerdos de Asamblea de Condóminos de gran importancia y deben ser tomados de forma correcta para que, si hay impugnaciones judiciales, estas no puedan ser declaradas con lugar o al menos se reduzca ese riesgo.

Para evitar eso conoceremos algunos de los errores más comunes:

a) Añade prohibiciones: Las prohibiciones que contiene el Reglamento de Condominio y Administración son posibles porque la persona que ha adquirido acepta el Reglamento. Esta aceptación no es siempre expresa y de hecho a veces es hasta desconocida, pero se presume en nuestra ley: “Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.” Artículo 34, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Si no se indica ninguna norma sobre tenencia de mascotas o animales de compañía, no podría una norma de convivencia prohibirlo. Claro que, si en el Reglamento se autoriza a la Asamblea a regular el uso de las áreas comunes, podría ser que se disponga que no pueden circular por esas áreas y habrá algunas discusiones legales pues los límites no son tan claros.

b) Quita derechos: De forma inversa, si hay un derecho en el Reglamento de Condominio y Administración, no podrá eliminarlo un acuerdo de asamblea. Pensemos el caso en que se permite modificar fachas y decidiera la Asamblea prohibirlo. De nuevo, los límites no son claros y hay situaciones discutibles como que se disponga que no se pueden hacer obras en bienes comunes, y dado que la fachada en un condominio vertical será un bien común (por ser un elemento estructural), le caería esa prohibición. No podría sin embargo incluir las ventanas que no son un bien común si no se determina expresamente pues no es un elemento estructural.

c) Amplía limitaciones: Muy similar a las prohibiciones, en este caso partimos de un derecho, pero se amplían sus limitaciones. Por ejemplo, que hay derecho de estacionar dentro del área de cada filial, pero no incluye vehículos pesados y por asamblea se decide que tampoco incluye vehículos de carga liviana. Esa zona es privada y no puede una Asamblea ampliar la limitación que recae sobre ella, a otros vehículos.

d) Repetir el Reglamento: En ocasiones se pretende hacer una especie de resumen de las normas vigentes en las normas de convivencia, lo que es loable pero, además de ser un problema de técnica de redacción pues es innecesario incluir en normas nuevas lo que ya existe, crea inseguridad jurídica al acordar normas, iguales a los inscritas, pero nuevas y frescas, es decir, impugnables dentro de los tres meses luego de su firmeza, como lo indica el artículo 26 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Lo correcto es tomar los acuerdos necesarios y si se desea hacer un resumen en el que se indique cuáles normas provienen del Reglamento y cuáles de acuerdos de asamblea.

Por supuesto que acordar su adopción incumpliendo con el quórum mínimo de votación es un error más a evitar.

15 mayo, 2021

Qué son las normas de convivencia 1

Es muy frecuente escuchar en condominios sobre las Normas de Convivencia. ¿Qué son? ¿Cómo se pueden crear sin cometer los dos errores más frecuentes? Veamos primero qué son.

Las normas de convivencia no son parte ni un anexo del Reglamento de Condominio y Administración. De hecho, en nuestra ley no existen las normas de convivencia, aunque muchos condominios las han adoptado.

El Reglamento de Condominio y Administración es uno, el incluido en la constitución del condominio e inscrito en el Registro Inmobiliario. Claro que puede haber reformas, pero igualmente deberán estar inscritas y se verán como un gravamen en la finca matriz.

La asamblea de condóminos, por su parte, puede tomar acuerdos “sobre asuntos de interés común” como lo indica nuestra Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Ahora bien, si tenemos claro que, de conformidad con el artículo 266 del Código Civil, la propiedad no tiene más límites que los impuestos por ley y los aceptados por el propietario, ¿qué puede acordarse por una asamblea como normas de convivencia?

Estas normas no pueden crear prohibiciones, ampliar las limitaciones o quitar derechos contenidos en el Reglamento de Condominio y Administración. Lo que sí pueden hacer tomar decisiones dentro de los espacios que este Reglamento permite.

Por ejemplo, si existe una Casa Club o Rancho y el Reglamento no contiene normas sobre los DERECHOS y sus limitaciones para el uso de dicha infraestructura común, podrá la Asamblea acordar esas normas de uso, como un horario, sin violentar las reglas generales, como que “ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios” (Artículo 9, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)

Otra posibilidad es determinar la forma en la que los condóminos cumplirán con sus DEBERES, por ejemplo, si hay deber de pagar gastos comunes, pero no se especifica la fecha concreta, podrá acordarse esa fecha por asamblea, sin violentar igualmente las normas generales como la que manda que “Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones…” (Artículo 13, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)

Una tercera posibilidad es determinar la forma de someterse a las PROHIBICIONES. Por ejemplo, si hay prohibición de colocar insignias o distintivos en las ventanas, podrá acordarse que adhesivos relativos al Censo o decoración navideña regulada y temporal, no la incumplen.

En los tres casos, de acuerdo con el artículo 27 b.3 de nuestra ley 7933, deberán ser aprobados en Asamblea de Condóminos por al menos dos terceras partes del valor total del condominio, no de los presentes, aunque según las circunstancias y redacción podría ser que requiera solamente mayoría del total del valor.

30 abril, 2021

Qué hacer si se quedan sin administración


 

En ocasiones sucede, ya sea porque la Administración nombrada dejó abandonado el cargo o porque, en medio de discusiones con un desarrollador, este amenaza con quitar la administración que el condominio se queda sin una autoridad efectiva.

Claro que si alguien incumple su contrato, en este caso la administración nombrada, eso tiene consecuencias de responsabilidad contractual. Habrá, quizás, un daño que probar y cuya indemnización exigir, pero esto no puede detener el condominio.

Ahora, si un grupo de condóminos, ante esta amenaza o porque ya ha abandonado el cargo la administración debe hacerse cargo, lo primero que debe hacer es conocer su terreno. Esto significa que debe levantar el Registro o listado de propietarios con el dato registral para saber sus porcentajes de valor y, con ello, determinar si pueden reunir un tercio del valor total del condominio para llamar a asamblea. La asamblea de condóminos puede ser convocada por el administrador o por un grupo de propietarios que representen al menos la tercera parte del total del valor del condominio. El otro requerimiento básico es copiar la constitución completa vigente de su condominio.

Lo segundo es que deben hablar con los proveedores actuales para que entiendan que este es un momento crítico y que si bien es cierto podría haber atrasos momentáneos en los pagos, esto no es por incumplir ni por ser irresponsable con ellos. Todo esto debe quedar documentado adecuadamente en notas escritas, correos electrónicos y documentos firmados. No es correcto manejar asuntos serios por mensajes de audio o mensajes cortos de mensajerías instantáneas como Whastapp o similares.


Lo tercero es que deben asegurar el flujo de efectivo del condominio. Para ello deberán conseguir la confianza de todos los otros dueños que sea posible y habilitar temporalmente una cuenta bancaria para depositar. Lo más recomendable es abrir una exclusiva para ello, separada de los fondos personales de quien ha prestado su nombre para esas gestiones.

Una vez coordinado esto la prioridad es darle una autoridad formal al condominio para lo que habrá que llamar a Asamblea de Condóminos lo antes posible. Ante tanta incerteza es recomendable publicar la convocatoria en el Diario Oficial La Gaceta, lo cual es de bajo costo y es una gestión que se puede hacer digitalmente si cuentan con firma digital.

En esa Asamblea, la prioridad será el nombramiento de administración y es muy posible que sea mejor que, de momento, sea alguien parte del grupo quien sea elegido como representante legal. En todo caso se recomienda prontamente contratar una administración y probarla, acomodarse, y si se ve que funciona, valorar llamar de nuevo a asamblea de condóminos pero esta vez para nombrar a esa administración que ya la conocen y que sí funciona, como representante legal.

Es un proceso que puede ser largo, que exigirá mucho trabajo al grupo de condóminos, que deberán enfrentar, muchas veces con estoica paciencia, reclamos muy injustos de sus mismos vecinos, pero es un momento de crisis y no se puede abandonar la nave en la tormenta.

15 abril, 2021

Obras en planos

 Al momento de constituirse un condominio, hay una serie de documentos que van conformando la seguridad jurídica de la propiedad que se adquiere.

Un documento esencial para tener certeza sobre la propiedad es el Plano de Distribución que algunas personas aún llaman impropiamente Diseño de Sitio, por la terminología que usa el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

El Plano de Distribución contiene el detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a circulación, localización de servicios generales y otros.

Además deberá contener la descripción detallada de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando su medida en metros cuadrados, además del porcentaje que representa cada área respecto al área total del condominio. (Artículo 15.2 Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005, Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).

Este porcentaje que representa cada área en metros cuadrados, respecto al total del condominio es lo que se conoce, para las fincas filiales como coeficiente de copropiedad. El coeficiente de copropiedad porque según el artículo 9 de nuestra ley Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio.

Como parte de la información que debe contener este Plano de Distribución están las obras comunes.

Nuestro Reglamento a la ley 7933 es absolutamente claro en este punto: Artículo 49.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.

Es frecuente, sin embargo, que durante la construcción surjan necesidades de cambios. a estas obras: unos metros más acá, una obra en lugar de otra, unos metros de diferencia, etc. El problema nace cuando luego de esos cambios no se actualiza el Plano de Distribución a las construcciones reales en el terreno.

Esta modificación requiere ciertamente la unanimidad de la totalidad del valor del condominio, y, una vez tramitada esa modificación en la Plataforma APC (Administrador de Proyectos de Construcción) que es la Plataforma Centralizada que Ministerio de Salud, el AyA, el INVU, el Benemérito Cuerpo de Bomberos y demás instituciones que se integren al trámite digital de proyectos utilizan según lo indica el Decreto Ejecutivo 36550 del 28/04/2011, Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción.

¿Tiene usted ese Plano de Distribución de su condominio? ¿Ha recorrido el terreno para confirmar que las obras descritas están en su lugar? Es importante verificar esto antes de que el desarrollador concluya el proyecto y quizás sea ya más difícil que atienda estas diferencias.

Para ello es conveniente hacer la consulta a la administración del condominio sobre esta verificación.

31 marzo, 2021

Cambios a la ley 9866 y los plazos de nombramiento

Desde marzo del año pasado muchos países hemos estado viviendo tiempos muy inusuales, con cambios en nuestras conductas que seguramente nadie podría haber previsto, por la emergencia del Coronavirus.
Dentro de la enorme cantidad de regulaciones sanitarias (Casi 500 normas de diversa clase hasta esta fecha, según esta recopilación de la Imprenta Nacional), la posibilidad de reuniones presenciales de personas se ha visto muy limitada.
Atendiendo a esa necesidad fue que se promulgó la ley 9866, Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civiles que vencen en el 2020, para que este plazo sea extendido hasta el 2021 de manera automática ante la declaratoria de emergencia por el COVID-19. (Remitimos a lo que en su oportunidad comentamos sobre ella en julio de 2020).
Esta ley ha sido modificada por la ley 9956 del 24/02/2021, Reforma Autoriza prórroga en los nombramientos de Juntas Directivas y otro Órganos en las Organizaciones Civiles que vencen en el 2020, para que este plazo sea extendido hasta el 2021 de manera automática ante la declaratoria de emergencia covid-19
La prórroga es confusa ya que contempla 3 casos:
  1. Si venció entre marzo y diciembre 2020, se tiene por prorrogado “hasta por un año adicional”
  2. Si fue prorrogado en 2020 y vence en 2021, se tiene por prorrogado “hasta por un año adicional”, sin que quede totalmente claro si es desde el nuevo vencimiento. Y esto lo indicamos porque no se prorroga por un año, sino “hasta por un año”. Es decir, podría haber sido menos la prórroga. Sin embargo, provisionalmente entendamos que es un año adicional luego del año ya prorrogado.
  3. Si vence en 2021 y fue nombrada antes de 1 de marzo 2020, se tiene por prorrogado “por el mismo periodo para el cual fueron nombrados”, lo cual introduce dos elementos nuevos: primero, es por el mismo período, no hasta por el mismo período, y segundo, esto incluye así plazos largos pues hay administraciones con plazos de hasta 30 años. ¿Se prorroga por 30 años más?
Quizás hubiera sido mejor simplemente indicar que durante la vigencia del decreto de emergencia, los nombramientos se mantendrán vigentes y hasta tres luego de cesar este decreto. Lo importante era mantener vigencia, no prorrogar creando la idea de permanecer en el cargo por plazos anuales o aún mayores, de forma automática y limitando las posibilidades de elección soberanas de la Asamblea de Condóminos.

Para acceder a esta prórroga se supone que no hay que hacer nada y que opera de pleno derecho, sin embargo, si la administración es una Junta Administradora, como órgano colegiado, debería acordar acogerse a esa prórroga en reunión respaldada en un acta firmada en el libro de actas de Junta Directiva.
A algunas instituciones (bancos especialmente) no les basta la información del Registro, aún y cuando incluye la referencia de prórroga automática en sus certificaciones digitales, así que es probable que se necesiten certificaciones notariales de vigencia del nombramiento que a primera vista se ve vencido.

15 marzo, 2021

Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual

Una pregunta muy frecuente entre nuestros clientes es “¿Qué hacemos si no se realiza la Asamblea Anual?

Primero, un recordatorio. La ley 9866 permite prorrogar los nombramientos a administraciones y Juntas Administradoras “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente a consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas”. No es una renovación automática para permanecer porque sí.

La valoración de la posibilidad de una reunión presencial es muy particular en cada condominio según los espacios comunes de que disponga y la voluntad de los propietarios de celebrar asamblea aún de pie o con sillas de sus casas en las zonas verdes.

Segundo, aunque hay un marco poco claro, hay más argumentos a favor de las asambleas virtuales que en contra de ellas. Hemos preparado alguna información sobre esto, pues es una opción viable en muchos casos. Requiere, eso sí, algunas acciones que no están dentro del giro normal de las administraciones, pero no es imposible.


Si del todo no es posible celebrar la Asamblea, luego de llevar a cabo esfuerzos razonables, hay dos posibilidades:

1.- Con el nombramiento, aún de momento la ley 9866 permite prorrogar plazos.

2.- Con los gastos comunes, si bien es cierto los presupuestos tienen plazos determinados, también es cierto que el artículo 30 de la ley 7933, le impone a la administración el deber de ejecutar “todos los actos de administración y conservación del condominio”. En nuestro criterio esto la obligaría a seguir pagando, al menos, los gastos comunes obligatorios en virtud de contratos suscritos por el condominio, con el fin de evitar exponer a su mandante (el condominio) a un daño.  Nos parece que la intención del Código Civil de exigirle al mandatario precauciones (art. 1267) y conducirse con un buen padre de familia (art. 698) y permitir incluso la gestoría de negocios (art. 1296) va en esta línea de proteger al mandante.

Además, los condóminos, aún con un presupuesto vencido siempre tienen el deber de (artículo 13): “...sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes”. En nuestro criterio debería utilizarse un sistema de reembolso o pago adelantado pero únicamente de los gastos obligatorios dichos y según las reglas de pago de los gastos comunes que contenga el Reglamento, sea por área, por valor, etc.

3.- Las obras extraordinarias habrá que esperar a que sean aprobadas por la Asamblea de Condóminos, aunque hay una observación que hacer aquí: si alguna de esas obra extraordinarias cae dentro de la categoría de “mejora necesaria”, es decir aquella que es “indispensable para la conservación de la cosa”, debería poder ejecutarse siguiendo ese mismo principio protector de los intereses y bienes del mandante (el condominio).

Claro que esto es nuevo y en el futuro habrá que rendir cuentas de la gestión.

La recomendación de conservar documentos para sustentar las decisiones es aún más importante.


15 enero, 2021

Mayorías de inicio de asamblea y mayorías de acuerdos

Segunda convocatoria y toma de acuerdos

Es bastante conocido que en condominios hay dos convocatorias. La primera requiere al menos dos terceras parte del valor total del condominio y en segunda, cualquier número de condóminos presente.

Sin embargo, por otro lado, está el artículo 27 de la misma ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que nos indica las mayorías necesarias para aprobar acuerdos. ¿Cómo funciona esto?

Según este artículo 27 de la ley 7933, algunos acuerdos requieren 100% del valor total del condominio, como modificar el destino general del condominio, variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes o renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.

Otros acuerdos requieren dos terceras (un 66.67%) del valor total del condominio, como variar el destino especial de una finca filial, autorizar el arrendamiento de cosas comunes o adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.

Al final de ese artículo 27 hay un inciso c muy claro:

Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor…” del condominio.

Esto lamentablemente indica que cualquier otro acuerdo, el que sea, que no sean los del inciso a y b de ese artículo 27, requiere al menos la mayoría del valor total del condominio.

Nuestra ley no nos define que es mayoría del valor del condominio.

El Reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005) no nos define mayoría del valor, sino que usa un concepto distinto: “27. Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.”

Esto es un gran error de la norma porque, en condominio no se vota por persona, se vota por porcentaje de valor y por ello, no es mitad “más uno”. Además de que curiosamente no usa más ese mismo concepto el decreto, solo lo define y listo.

Es por esto que siempre lo he entendido como más de la mitad, así de simple, más del 50% del valor total del condominio. Es decir, 50.01% es la mayoría.

Entonces si en una votación se encuentran presentes un 60% del valor total del condominio y vitan a favor 40% del valor total y en contra 20%, por más que es mayoría de los presentes, la ley es clara: mayoría del valor total del condominio. En ese caso, 40% no es la mayoría del valor total y por ende no puede tenerse por aprobado el acuerdo.

Los porcentajes de valor (y de votación) no son variables. Si una filial vota un 2% por ejemplo del valor total, eso es lo que sumará, haya muchas más filiales presentes o no.

Es por eso que es esencial para la administración tener un registro de propietarios actualizado con sus valores porcentuales correctos para poder, al momento de registrar votaciones, contabilizar correctamente y tomar decisiones apegadas a la ley.