28 febrero, 2022

Participación de copropietarios

 Es frecuente que surja la consulta por parte de personas cuya filial está en copropiedad, acerca de su participación en las Asambleas de Propietarios. Esa consulta se orienta generalmente a cuestionar por qué se exige un poder para estar representados como filial única y no se permite que (a) participe solo uno de los copropietarios o (b) participen ambos.

Este es un requisito legal que frecuentemente se omite y vamos a explicar su fundamento e importancia.

1.- La copropiedad en el Código Civil.

Nuestro Código Civil indica:

ARTÍCULO 270.- Cuando una cosa pertenezca simultáneamente a dos o más personas, los dueños ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular, en proporción a la parte que cada uno tenga en la propiedad común.

Esto lo que quiere decir es que cuando una propiedad pertenezca a varias personas, cada uno solo puede ejercer los derechos que se corresponden sobre su porción. Tiene una segunda consecuencia y es que deberían, para poder ejercer el 100% de los derechos, estar representados por una sola persona.

Cada filial debe estar representada por una persona pues los votos y participación son por filial (no por copropietario).


2.- El riesgo que implica su incumplimiento.

Veamos este ejemplo de una resolución real


En este proceso de impugnación acuerdos de asamblea, se acogió este argumento:


De esta forma, la ausencia de representación por uno de los propietarios, se sancionó con nulidad de ese voto.

3.- Especies fiscales.
Otra de las consultas es sobre los timbres o especies fiscales que el poder debe pagar.

Nuestro Código Fiscal indica:

Artículo 243.- Se usará papel de oficio con reintegro de cien colones (¢ 100,00) en timbre fiscal:
... 4) En el primer pliego de todo testimonio de instrumentos o documentos públicos, inscribibles o no en el Registro Nacional, de cuantía inestimable, incluidos los poderes generales, generalísimos, especiales, especialísimos.

(*) (Nota de Sinalevi: De conformidad con el artículo 7° de la Ley de  Reajuste Tributario y Resolución 18ª Consejo Arancelario y Aduanero CA, N° 7088 del 30 de noviembre de 1987, los montos de las tarifas y tributos incluidos en el Código Fiscal se incrementaron en un veinticinco por ciento (25%).)

Es decir el Poder Especial, debe cancelar la suma de C. 125 colones en timbres fiscal.
¿Qué sucede si no se paga?

Que el documento no tiene valor para el fin dispuesto
Artículo 256.- El documento privado, de los gravados por esta ley, que no haya sido escrito en el papel sellado respectivo, no servirá para fundar en él acción alguna, mientras no se reintegre debidamente.

Estas son las dos razones por las que se solicita el pago de especies fiscal y se solicita que en caso de copropiedad, estén representados por una sola persona.

15 febrero, 2022

Los condóminos colaboradores

 

En ocasiones, en algunos condominios, cuando se está por aprobar el presupuesto, surgen voces que proponen que determinado gasto no se apruebe y que, en su lugar, un grupo de condóminos se reúna y haga la obra por ejecutar.

La solidaridad es un valor muy importante y, de hecho, si más condóminos se vincularan sin duda podrían bajar gastos en la contratación de bienes y servicios. Así que antes de rechazar sin análisis esta idea, hay algunos elementos que hay que tomar en cuenta.

1.- Competencia y conocimientos: Un proveedor de un determinado servicio se dedica de forma usual a una actividad, por lo que seguramente ha acumulado, más experiencia que alguien que hace esa misma labor de forma esporádica. Además, si es una empresa más formal y con mayor trayectoria, además de esa experiencia tendrá equipos y conocimientos más adecuados para la realización de la labor y sus incidencias.

2.- Especificaciones técnicas: Una obra en condominio, y en general una adquisición en cualquier organización, debería seguir una serie de pautas de control interno y seguridad, incluyendo especificaciones detalladas, con elementos técnicos y medibles, como el grado de calidad de los productos a aplicar y parámetros técnicos específicos de grosor, densidad, presión, calibre, etc.

3.- Seguridad ocupacional: Por normas laborales y de previsión social, en las obras a ejecutar deberá utilizarse algún equipo de protección personal, como guantes, cascos, arneses y otros según las condiciones del trabajo a ejecutar. La idea es no sólo evitar riesgos patrimoniales sino, por supuesto, lesiones y pérdidas de vidas humanas.

4.- Responsabilidades patrimoniales y garantías: Otra característica de los servicios y adquisiciones a proveedores es que es usual, buscado y hasta impuesto por ley, que deban contemplar una garantía en sus bienes o servicios. El artículo 43 de la Ley 7472 del 20/12/1994, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, lo contempla así: “Todo bien que se venda o servicio que se preste debe estar implícitamente garantizado en cuanto al cumplimiento de los estándares de calidad y los requerimientos técnicos que, por razones de salud, medio ambiente y seguridad, establezcan las leyes, los reglamentos y las normas respectivas, dictadas por la Administración Pública.” Igual existen además las normas de responsabilidad ética profesional.

Entonces, si un grupo de condóminos quiere aportar en vez de contratar un servicio, debe poder equiparar estas condiciones, pues, aunque el condominio se puede beneficiar de la solidaridad, esto no debe ir en detrimento de la calidad y seguridad.

Dado que se insiste en este punto a veces en asambleas, lo mejor será una idea que le escuché a una administración: abrir un espacio de unos días para conseguir voluntarios entre condóminos, debiendo adherirse por escrito a estas condiciones antes indicadas. Si no los hay, se sigue hacia una adquisición formal y al menos se dio la oportunidad de colaboración. Claro que la adquisición formal debería también cumplir con esas condiciones y es importante que haya Juntas para apoyar y ser vigilantes de ese cumplimiento y seguridad.