30 mayo, 2021

Qué son las normas de convivencia 2

 

Las normas de convivencia son acuerdos de Asamblea de Condóminos de gran importancia y deben ser tomados de forma correcta para que, si hay impugnaciones judiciales, estas no puedan ser declaradas con lugar o al menos se reduzca ese riesgo.

Para evitar eso conoceremos algunos de los errores más comunes:

a) Añade prohibiciones: Las prohibiciones que contiene el Reglamento de Condominio y Administración son posibles porque la persona que ha adquirido acepta el Reglamento. Esta aceptación no es siempre expresa y de hecho a veces es hasta desconocida, pero se presume en nuestra ley: “Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.” Artículo 34, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Si no se indica ninguna norma sobre tenencia de mascotas o animales de compañía, no podría una norma de convivencia prohibirlo. Claro que, si en el Reglamento se autoriza a la Asamblea a regular el uso de las áreas comunes, podría ser que se disponga que no pueden circular por esas áreas y habrá algunas discusiones legales pues los límites no son tan claros.

b) Quita derechos: De forma inversa, si hay un derecho en el Reglamento de Condominio y Administración, no podrá eliminarlo un acuerdo de asamblea. Pensemos el caso en que se permite modificar fachas y decidiera la Asamblea prohibirlo. De nuevo, los límites no son claros y hay situaciones discutibles como que se disponga que no se pueden hacer obras en bienes comunes, y dado que la fachada en un condominio vertical será un bien común (por ser un elemento estructural), le caería esa prohibición. No podría sin embargo incluir las ventanas que no son un bien común si no se determina expresamente pues no es un elemento estructural.

c) Amplía limitaciones: Muy similar a las prohibiciones, en este caso partimos de un derecho, pero se amplían sus limitaciones. Por ejemplo, que hay derecho de estacionar dentro del área de cada filial, pero no incluye vehículos pesados y por asamblea se decide que tampoco incluye vehículos de carga liviana. Esa zona es privada y no puede una Asamblea ampliar la limitación que recae sobre ella, a otros vehículos.

d) Repetir el Reglamento: En ocasiones se pretende hacer una especie de resumen de las normas vigentes en las normas de convivencia, lo que es loable pero, además de ser un problema de técnica de redacción pues es innecesario incluir en normas nuevas lo que ya existe, crea inseguridad jurídica al acordar normas, iguales a los inscritas, pero nuevas y frescas, es decir, impugnables dentro de los tres meses luego de su firmeza, como lo indica el artículo 26 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Lo correcto es tomar los acuerdos necesarios y si se desea hacer un resumen en el que se indique cuáles normas provienen del Reglamento y cuáles de acuerdos de asamblea.

Por supuesto que acordar su adopción incumpliendo con el quórum mínimo de votación es un error más a evitar.

15 mayo, 2021

Qué son las normas de convivencia 1

Es muy frecuente escuchar en condominios sobre las Normas de Convivencia. ¿Qué son? ¿Cómo se pueden crear sin cometer los dos errores más frecuentes? Veamos primero qué son.

Las normas de convivencia no son parte ni un anexo del Reglamento de Condominio y Administración. De hecho, en nuestra ley no existen las normas de convivencia, aunque muchos condominios las han adoptado.

El Reglamento de Condominio y Administración es uno, el incluido en la constitución del condominio e inscrito en el Registro Inmobiliario. Claro que puede haber reformas, pero igualmente deberán estar inscritas y se verán como un gravamen en la finca matriz.

La asamblea de condóminos, por su parte, puede tomar acuerdos “sobre asuntos de interés común” como lo indica nuestra Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Ahora bien, si tenemos claro que, de conformidad con el artículo 266 del Código Civil, la propiedad no tiene más límites que los impuestos por ley y los aceptados por el propietario, ¿qué puede acordarse por una asamblea como normas de convivencia?

Estas normas no pueden crear prohibiciones, ampliar las limitaciones o quitar derechos contenidos en el Reglamento de Condominio y Administración. Lo que sí pueden hacer tomar decisiones dentro de los espacios que este Reglamento permite.

Por ejemplo, si existe una Casa Club o Rancho y el Reglamento no contiene normas sobre los DERECHOS y sus limitaciones para el uso de dicha infraestructura común, podrá la Asamblea acordar esas normas de uso, como un horario, sin violentar las reglas generales, como que “ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios” (Artículo 9, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)

Otra posibilidad es determinar la forma en la que los condóminos cumplirán con sus DEBERES, por ejemplo, si hay deber de pagar gastos comunes, pero no se especifica la fecha concreta, podrá acordarse esa fecha por asamblea, sin violentar igualmente las normas generales como la que manda que “Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones…” (Artículo 13, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio)

Una tercera posibilidad es determinar la forma de someterse a las PROHIBICIONES. Por ejemplo, si hay prohibición de colocar insignias o distintivos en las ventanas, podrá acordarse que adhesivos relativos al Censo o decoración navideña regulada y temporal, no la incumplen.

En los tres casos, de acuerdo con el artículo 27 b.3 de nuestra ley 7933, deberán ser aprobados en Asamblea de Condóminos por al menos dos terceras partes del valor total del condominio, no de los presentes, aunque según las circunstancias y redacción podría ser que requiera solamente mayoría del total del valor.