Entradas

Mostrando entradas de 2024

Independización de medidores en condominio

Imagen
Desde mediados de junio de 2024, nos hemos ido enterando que ha habido una modificación normativa por parte de la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos (ARESEP) que impactará muy gravemente a los condominios en el pago de su consumo del servicio de acueducto y alcantarillado. No es un aumento de la tarifa sino una orden de modificar la forma de cobro en los condominios. ¿Cuál es el cambio? La norma es la RESOLUCIÓN RE-0013-JD-2024, que modifica el REGLAMENTO TÉCNICO PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO SANITARIO E HIDRANTES (AR-RTPAAH-2015) ( aquí ). En lo principal de la modificación, implica abandonar de inmediato la forma de facturación conocida como “por unidades de consumo” y obligar a todos los condominios a uno de dos escenarios: (a) Pagar el consumo del servicio como si fuera UNA única unidad de consumo (desconociendo que no lo es, sino que son varias) con el consiguiente costo elevado, pues los metros suben de costo al subir el consumo; o b

Bloqueo de celulares cerca de centros penintenciarios

Existen algunos condominios vecinos a centros penitenciarios que han sufrido por el bloqueo de la señal de telefonía celular. En esta nota (un poco más larga de lo usual) hay información para las administraciones ante reclamos de los condóminos, para poder explicarles lo que sucede y guiarlos en defensa de sus derechos. 1.- La situación se origina en una reforma que se le hizo en 2018 a la Ley General de Telecomunicaciones, ley Nº 8642 , para que en su artículo 49 contemplara la posibilidad de “... impedir la prestación de los servicios inalámbricos de telecomunicaciones disponibles al público al interior de los centros penitenciarios, incluyendo las unidades de atención integral, los centros penales juveniles y cualquier otro centro de atención institucional del Sistema Penitenciario Nacional, de acuerdo con lo que se establezca en el reglamento, garantizando que no haya afectación al servicio de la población residente y personas usuarias de las zonas aledañas a dichos centros . ” (D

Seguros en condominio

Los riesgos existen, eso todos lo sabemos. Sin embargo, la forma en la que reaccionamos ante ese conocimiento es muy diversa. Algunas personas prefieren protegerse reduciendo al máximo la posibilidad de que el riesgo ocurra o les afecte, por ejemplo, si es el riesgo de un robo del vehículo, adquieren dispositivos tecnológicos, refuerzan la estructura del vehículo, nunca lo descuidan, lo dejan siempre en estacionamiento (y si es en vía pública, que alguien permanezca, etc.). Otras personas prefieren transferir el riesgo a otra persona, por ejemplo en vez de adquirir un bien, lo arriendan para que si se lo roban, lo pierda el dueño y no quien lo utiliza. Los seguros son otra forma de transferir ese riesgo porque si hay un siniestro (riesgo materializado), por lo menos recibirán dinero para cubrir el impacto económico. Otras simplemente aceptan que el riesgo ocurrirá, pues las otras opciones son muy caras. Estas son tres de las formas más comunes de enfrentar riesgos: evitarlos (o mitigar

Transcripción de actas

Una labor algo tediosa que en ocasiones corresponde a la administración es la transcripción de actas a los libros del condominio. Si los libros son de folios removibles, es posible imprimir EN EL LIBRO y que ahí se firme. Las partes firmarán a mano ese documento impreso. No pueden firmar con firma digital, ya que la firma digital es válida sólo para documentos digitales y este es un documento físico, por eso se debe firmar de puño y letra. Si el libro es de folios cosidos (el tradicional con renglones y lomo rígido), debe escribirse a mano. Es totalmente contrario a las prácticas de llevado de libros y a la seguridad jurídica, imprimir y pegar hojas impresas. Las actas de asambleas de condóminos deben ir en su respectivo libro por lo que el primer paso antes de empezar a transcribir es cerciorarse de que sí se está usando el libro correcto del condominio correcto. El texto a transcribir debe ya haber sido validado y aprobado por la asesoría legal y por al menos presidencia y secretaría

Impugnación de Asambleas: precisiones de términos

En esta nota deseamos precisar alguna terminología que sabemos que quienes son colegas profesionales en derecho conocen pero que en ocasiones observamos que las administraciones no manejan los términos. 1.- Apelar: Una apelación es un recurso contra una decisión previamente tomada, que se presenta para que el superior de esa persona u órgano modifique, ojalá, su criterio en un determinado sentido. Es un error indicar que se va a “apelar” una Asamblea de Condóminos ya que la Asamblea no tiene un superior jerárquico. Es posible, si el Reglamento lo permite, apelar las decisiones de la Administración o de un Comité, ante la Asamblea. 2.- Anular: Cuando falta un elemento para la formación de una decisión, hay un vicio de nulidad. A veces ese elemento es tan importante como para que la nulidad no sea remediable. Es decir, desde que nació ese acto o decisión, venía mal y debe quedar privado de toda posibilidad de generar efectos jurídicos. SOLO un juez (o un Tribunal arbitral, si así lo disp

Reformas de Escritura y Reglamento

Debido al cambio que tuvo la ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en mayo de 2022, muchos condominios se han vuelto a plantear la idea de reformar el Reglamento. Hace algún tiempo habíamos comentado sobre este tema ( aquí y aquí ). Las modificaciones a la escritura no son siempre modificaciones del Reglamento. Una escritura de constitución de condominio tiene varias secciones. Una primera describe la propiedad y la modifica para transformarla. Las modificaciones en este punto normalmente requerirán además un nuevo Plano de Distribución. Algunas de estas modificaciones incluso pueden no ser posibles porque habría que desafectar el condominio,, como puede ser reducir el área total del condominio o ampliarla “uniéndole” otro terreno colindante. La segunda sección es propiamente el Reglamento de Condominio y Administración en la que normalmente todas sus cláusulas sí pueden modificarse sin necesidad de plano. Sin embargo, algunos elementos como el nomb

Las disposiciones de la administración: los protocolos

Una proporción muy importante de todo lo que se escribe en este blog es sobre los deberes de la administración. La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en su artículo 30 contempla estos deberes, y en cada Reglamento de Condominio y Administración hay otros tantos artículos con deberes, y a eso se le puede sumar el contrato de servicios, más los acuerdos de Asamblea de Condóminos y hasta requerimientos individuales de condóminos que son satisfechos por un interés de servicio al cliente. Poco se habla de cuál es el poder que tiene la Administración. El principal recurso de poder se encuentra en el artículo 31 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: “ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque .“ Este poder de la Administración permite que sus instrucciones, mandatos, dispo

Las etapas de un proceso de sanción en condominio

Imagen
De una u otra forma en algún momento alguien infringirá las normas del condominio. Sabemos que la Administración tiene la obligación de velar por el cumplimiento de las disposiciones de la ley y el reglamento, pero, ¿significa esto que tiene el deber y los poderes requeridos para sancionar? La respuesta no es sencilla. 1.- Nuestro sistema de sanciones se basa en el breve texto del artículo 23 de la ley 7933, que enuncia tres tipos de sanciones, indica que debe cumplirse con un debido proceso que no define y parece que le atribuye a la Asamblea de Condóminos la imposición. 2.- Muchos reglamentos atribuyen a la Administración la capacidad de sancionar, por lo que no es tan cierto que sea únicamente la Asamblea la que sanciona en la realidad. 3.- El debido proceso no está ni a nivel general en la enorme mayoría de los Reglamentos. 4.- Para sumar a la complejidad, algunos Reglamentos remiten obligatoriamente a la vía arbitral. Por ello, queremos proponer un mecanismo para dar correcta resp