Doctor Condominio

Es usual que cuando hay un conflicto en un condominio se decida acudir (o se amenace con ello) a la Sala Constitucional, pero esta vía tiene algunos problemas legales y presenta algunas barreras por su interpretación. Lo primero es que hay que diferenciar entre una acción de inconstitucionalidad y un recurso de amparo.  La acción de inconstitucionalidad es una previsión de protección constitucional prevista en el artículo 10 de la Constitución. Su ámbito es conocer “ la inconstitucionalidad de las normas de cualquier naturaleza y de los actos sujetos al Derecho Público. ” Un Reglamento de Condominio y Administración tiene cierta naturaleza normativa, porque impone reglas diversas en una comunidad humana. Pero lo que hace, conforme al artículo 33 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, es disponer: ” d) …en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario .” No es una “norma” en sentido estricto sino que es un acuerdo entre particulares.

Las asambleas de condóminos deberían ser de acceso únicamente a condóminos (incluyendo inquilinos pues la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), N° 7527 les da ese derecho) y aquellos proveedores que llegan a prestar un servicio al desenvolvimiento de la agenda convocada.  Sin embargo, es usual que haya una débil verificación de esas calidades, por varias razones. Primero, porque no se ha logrado instaurar una cultura de acreditación previa que permita revisar documentos con calma y precisión. Segundo, porque en las asambleas suelen llegar muchos a la misma hora, escasos minutos antes, y la aglomeración hace que no haya mucho tiempo para una adecuada revisión, y tres, porque la persona que revisa no tiene la formación para poder determinar la validez y eficacia de un documento. Dado que sobre la acreditación previa hemos escrito ya en el pasado ( aquí ), daremos unas pautas para identificar correctamente documentos de acreditación. Inicialmente debemos partir

Celebrando hoy la fiesta de nuestra Independencia, es un buen momento para hablar sobre banderas, insignias, distintivos y otros elementos colocados en las fachadas. Primeramente debemos recordar que la fachada de la filial, en un condominio horizontal, es un área privada, cuanto la construcción será propiedad de la dueña de la filial. En condominio vertical, sí será un área común porque será parte de los elementos estructurales de la edificación. El hecho de que sea privativa no la sustrae de la regulación, es solo que debe quedar clara su propiedad. Lo segundo es que nuestra ley NO establece la uniformidad como algo obligatorio, ni prohíbe la modificación de las mismas sino que lo delega al Reglamento de Condominio y Administración. En su artículo 33 indica que: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (...) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas,

Las asambleas de condóminos suelen ser momentos de mucha angustia para las administraciones, a veces porque hay temas o situaciones difíciles, o a veces porque la administración no siente que puede enfrentar esas situaciones. Debido a que hemos acompañado a administraciones a asambleas por muchos años, queremos hacer algunas recomendaciones para que las asambleas sean más ágiles y efectivas: 1.- Frecuencia: contener todos los temas para una única asamblea anual puede hacer que sea muy pesada. Es conveniente acostumbrar a los condóminos a más de una asamblea al año: semestrales, o aún más frecuentemente, permite que no se vayan acumulando temas y sobre todo, abre la puerta a nuevas dinámicas de tratamiento de los temas que diremos más adelante. 2.- Reuniones previas virtuales: realizar reuniones informativas previas puede permitir que más condóminos se enteren de la información y las decisiones por tomar, así como poder analizar críticas y objeciones por adelantado al momento de la asam

  La administración de un condominio maneja mucha información y comunicaciones, sin embargo, no siempre se hace de la mejor forma. Tengamos presente que es importante que: (a) La información esté ordenada de forma que ante una necesidad como formular un reclamo, una auditoría de procesos, o simplemente analizar un comportamiento histórico, pueda accederse a ella con seguridad. (b) La información además debe poder ser compartida de forma ágil con profesionales en derecho, ingeniería, etc., así como con comités o juntas, sin olvidar el derecho de los condóminos de acceder a ella. (c) Los datos personales que se generan o captan en esas conversaciones deben ser custodiados de forma correcta, sin exponer al condominio a una sanción por violentar la Ley de Protección de la Persona frente al tratamiento de sus datos personales, Nº 8968. Por experiencia, cuando nos han hecho una consulta, hemos observado que es frecuente que la información sobre un asunto está desperdigada en correos, mensaje

Toda administración conoce que cuando la persona propietaria registral no es la que asiste a una asamblea, requiere de una representación. Igual si se trata de copropietarios (ver aquí ). Esto puede ser hecho mediante un poder especial (ver aquí ) o, como algunos reglamentos indican, una carta poder (sobre la carta poder ver aquí ). ¿Qué sucede en caso de que el propietario sea una persona menor de edad? Nuestro Código de Familia indica que: Artículo 140.- Compete a los padres regir a los hijos, protegerlos, administrar sus bienes y representarlos legalmente. En caso de que exista entre ellos opuesto interés, los hijos serán representados por un curador especial. La administración solo abarca eso, administración, no puede disponer de la propiedad: Artículo 147.- La patria potestad no da derecho a enajenar ni a gravar los bienes del hijo, salvo en caso de necesidad o de provecho evidente para el menor. Para ello será necesaria autorización judicial si se tratare de inmuebles o de mueble

Las administraciones de condominios tienen la difícil tarea de administrar la propiedad común, sin embargo, dado que es usual que las personas tengamos distintos criterios sobre cómo deberían hacerse las cosas, su imagen se verá siempre en riesgo de ser mal evaluada por quienes no están de acuerdo o harían las cosas de otra manera. A esto hay que sumarle que la obligación de velar por el cumplimiento del Reglamento de Condominio y Administración fácilmente generará resentimientos. Y una tercera área, de la que hemos ya hablado ( aquí ) es la dificultad de establecer en muchas actividades criterios de medición para evaluar objetivamente la gestión. Todo esto genera comentarios de desaprobación que es difícil saber si son justos o no. Claro que podría suceder que haya comentarios de aprobación inmerecidos, pero quizás no es tan frecuente. Para reducir esta subjetividad es que existen las encuestas de satisfacción. Es recomendable que periódicamente se hagan, ojalá de forma trimestral o s

Desde mediados de junio de 2024, nos hemos ido enterando que ha habido una modificación normativa por parte de la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos (ARESEP) que impactará muy gravemente a los condominios en el pago de su consumo del servicio de acueducto y alcantarillado. No es un aumento de la tarifa sino una orden de modificar la forma de cobro en los condominios. ¿Cuál es el cambio? La norma es la RESOLUCIÓN RE-0013-JD-2024, que modifica el REGLAMENTO TÉCNICO PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO SANITARIO E HIDRANTES (AR-RTPAAH-2015) ( aquí ). En lo principal de la modificación, implica abandonar de inmediato la forma de facturación conocida como “por unidades de consumo” y obligar a todos los condominios a uno de dos escenarios: (a) Pagar el consumo del servicio como si fuera UNA única unidad de consumo (desconociendo que no lo es, sino que son varias) con el consiguiente costo elevado, pues los metros suben de costo al subir el consumo; o b

Existen algunos condominios vecinos a centros penitenciarios que han sufrido por el bloqueo de la señal de telefonía celular. En esta nota (un poco más larga de lo usual) hay información para las administraciones ante reclamos de los condóminos, para poder explicarles lo que sucede y guiarlos en defensa de sus derechos. 1.- La situación se origina en una reforma que se le hizo en 2018 a la Ley General de Telecomunicaciones, ley Nº 8642 , para que en su artículo 49 contemplara la posibilidad de “... impedir la prestación de los servicios inalámbricos de telecomunicaciones disponibles al público al interior de los centros penitenciarios, incluyendo las unidades de atención integral, los centros penales juveniles y cualquier otro centro de atención institucional del Sistema Penitenciario Nacional, de acuerdo con lo que se establezca en el reglamento, garantizando que no haya afectación al servicio de la población residente y personas usuarias de las zonas aledañas a dichos centros . ” (D