Vecinos perjudiciales
Un condominio normalmente estará dentro de un cuadrante urbano o de alguna forma tendrá vecinos que no son parte del condominio, pero que por colindancia sus actividades tienen efectos en el condominio.
El administrador podría tener dudas sobre si debe o no intervenir y deseamos compartir algunos puntos para ayudarle en esa decisión.
1.- El administrador es encargado de las áreas y bienes comunes. Debe tener claro y recordarle a sus clientes condóminos que sus poderes y facultades están restringidas a los bienes comunes. Es decir, si la actividad o situación no afecta los bienes áreas comunes no está dentro de sus obligaciones atender esa situación.
“ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes…” Ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.
2.- El administrador debe actuar ante perturbaciones a la tranquilidad de los demás propietarios o algún acto que comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, sin embargo el artículo 15 de la ley 7933, lo señala como una prohibición de los condóminos: no es una obligación de externos al condominio.
“ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales … No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.” Ley 7933.
3.- Podría ser que haya una situación que aunque afecte a unos condóminos (o a uno solo incluso), tenga relevancia condominal. Este es un ejemplo de lo que ha previsto el artículo 24 de la ley al indicar que: “ARTÍCULO 24.- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” Una asamblea de condóminos podría considerar el tema, discutirlo y tomar el acuerdo de que por ser de interés común (y sería conveniente explicar en ese mismo acuerdo ese interés), se asume esa situación como común y por ende la asamblea de condóminos tomará acuerdos al respecto. Estos acuerdos le corresponde al administrador ejecutarlos.
“ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración … y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos.” Ley 7933.
4.- Podría haber problemas de representación. Recordemos que el administrador tiene usualmente poder general, por lo que el acuerdo de asamblea debería otorgarle poder especial para acciones específicas ahí indicadas, como denuncias administrativas (Municipalidad, Salud, etc.) o indagaciones diversas.
5.- Esto podría implicar costos adicionales para el condominio. Si el administrador ha previsto correctamente un contrato de servicios, podrá haber delimitado sus acciones y esta sería una nueva o por requerimiento, que podría y debería ser cobrada aparte como un servicio diferente. Además, podría ser necesario y hasta conveniente, que esas acciones vayan apoyadas por profesionales en otras materias, desde profesionales en derecho, topografía, arquitectura o construcción, etc. Además puede haber gastos por timbres y documentos notariales necesarios que deben ser cubiertos por el condominio, ya que fue considerada esa situación como una de interés común.
