Doctor Condominio

Si bien es cierto nuestra legislación NO exige que los periodos contables sean conforme al año calendario es frecuente que así sea. Aunque no siempre fue así, antes era más frecuente que los períodos fueran conforme al año fiscal anterior, que cerraba el 30 de setiembre. Ahora bien, sin importar cuándo acaba el año, en algún momento habrá que hacer cierre del año presupuestario y queremos compartir tres recomendaciones para ese proceso. Primero , recordemos que “(l) a Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ” (artículo 26, ley 7933 del 28/10/1999, ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), por ello debe prepararse un informe de la gestión (ver más aquí ) así como un informe contable que permita a la Asamblea tomar decisiones financieras. es decir no se trata de un informe sino de dos . Segundo , en cuanto al informe contable, es usual que los condóminos tengan la expectativa de que este cumpla con las Normas Inte

Un momento muy importante en la vida de un condominio es la llegada de la nueva administración. Normalmente esta se enfoca en dos áreas: primero, conocer qué hay, sea a los condóminos y al personal, la infraestructura y equipo, las cuentas y la documentación en general. El estado de la cuestión, podríamos llamar. Y segundo, en propiciar algún cambio visible para motivar a los condóminos, sea una obra de mantenimiento, jardín o hasta decoración, lo cual, si está dentro de las prioridades del condominio, el presupuesto aprobado y las potestades legales de la administración, es algo muy bueno. A la administración entrante queremos hacerle algunas recomendaciones. 1.- Control de normas y acuerdos: Conocer e inventariar TODAS las normas y TODOS los acuerdos de Asambleas de Condóminos es una herramienta legal básica. Esto puede permitirle a la administración hacer un control de acuerdos para conocer, divulgar y aplicar las normas vigentes que obligan a todos, incluida ella misma. O bien,

El régimen de sanciones en condominio es complejo por varias razones: (a) Cada reglamento hace un régimen por su cuenta y no hay parámetros uniformes más que la referencia del artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que indica que las sanciones se impondrán “previo cumplimiento del debido proceso” (b) Dentro de cada reglamento, hay espacios de subjetividad con afirmaciones como: “ El Comité Asesor conocerá y resolverá en definitiva de la infracción y determinará, según la prueba recabada y su mejor criterio ”, o “ Las multas a que se refiere el inciso (I) subinciso D) del Artículo Cuarto anterior, se interpondrán tomando para su consideración la gravedad de la infracción, conforme a la valoración que de ello haga en forma discrecional la Asamblea de Propietarios ”. (c) Atribuciones comunes: se atribuyen funciones sancionatorias a varios órganos a la vez, como en este texto: “ La Administración, la Asamblea de Condóminos, y/o la Jun

En una nota anterior hablamos sobre la convivencia en general, ahora trataremos el tema del rol de la administración: hasta dónde o en qué casos debe involucrarse. Primeramente, debemos observar que con mucha claridad nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, le otorga a la Administración funciones relativas a los bienes, áreas e intereses comunes: ARTÍCULO 29.- … Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales Este ámbito de funciones cuenta con dos respaldos: (a) Prohibición de interferencia por parte de otros órganos: la Asamblea de Condóminos conoce de “ las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obliga

La convivencia en condominio es un elemento frecuente en conversaciones entre los condóminos y administraciones, pero hay al menos dos temas que profundizar: (a) ¿Qué es la convivencia? y (b) ¿Cuál es el rol de la administración del condominio en esa convivencia en condominio? Es usual que, en sentencias de la Sala Constitucional, se relacione la palabra convivencia con las Normas de Convivencia y se asuma, además, que esas normas son sancionatorias. “ La desconexión se basó en la supuesta falta de pago de una multa por infracciones al reglamento y normas de convivencia del condominio (sanciones disciplinarias) ” Sentencia n.° 2020008083 de 28 de abril de 2020. Las Normas de Convivencia son acuerdos de asambleas de condóminos que usualmente buscan complementar o precisar cómo aplicar las normas del Reglamento de Condominio y Administración. No son normas sancionatorias. O no deberían serlo, si nos atenemos a que la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condom

En un condominio se realiza continuamente una actividad llamada tratamiento de datos personales. Es muy posible que no siempre los propietarios o la administración sean conscientes de que se está realizando esta actividad, pero sí deben saber que por ley se imponen obligaciones respecto de esta actividad a las administraciones. Estas obligaciones no tienen por qué ser un riesgo solamente, sino que pueden ser una oportunidad para mejorar el servicio y conseguir otros objetivos de crecimiento para las administraciones. Este fue el tema que nos correspondió desarrollar en el II Congreso de Propiedad Horizontal que se realizó en la Ciudad de Panamá, el 29 y 30 de setiembre de 2023. El tema de datos personales ya lo hemos tratado con anterioridad ( aquí ), pero en esta ocasión le dimos un enfoque diferente. Si bien es cierto en Panamá, Colombia y otros países la legislación le impone obligaciones directas a la administración, en Costa Rica esto no es así. La LEY DE PROTECCIÓN DE LA PE

Un fenómeno que frecuentemente ocasiona roces en la convivencia en condominio es la tenencia de mascotas. Hay Reglamentos de Condominio y Administración que prohíben su tenencia y esto ocasiona argumentos de violación de derechos humanos, en específico del derecho a tener una mascota. En primer lugar, es importante aclarar que, en Costa Rica, nuestra Sala Constitucional no ha declarado la tenencia de mascotas un derecho humano. Es claro que es un derecho de orden legal civil (que es renunciable cuando se acepta esa limitación de no tenencia de mascotas en condominio), pero no un derecho humano irrenunciable. Es decir, de momento es válida la restricción de los reglamentos en cuanto a prohibir la tenencia de mascotas. Usualmente la Sala Constitucional rechaza conocer recursos de amparo por esta causa, en condominio, indicando que no es admisible el recurso porque el sujeto de derecho privado que da la orden (la administración) no está en situación de poder frente al condómino y los

Adquirir un bien inmueble normalmente es una transacción que supera la capacidad de pago momentánea de las personas y requiere de financiamiento, usualmente bancario. Las instituciones bancarias requerirán de una o más garantías según la capacidad de pago de la persona o personas deudoras para el otorgamiento de esos recursos y le exigirán una garantía para que, en caso de incumplimiento, haya un bien sobre el cual cobrar la suma adeudada. El medio más usual que se conoce por muchas personas es la hipoteca. Por este medio el acreedor, en este caso el Banco usualmente, exigirá para la entrega del dinero, que se constituya en su favor un gravamen sobre la propiedad, lo que le asegura la subasta en caso de incumplimiento. Otra modalidad es el fideicomiso de garantía. Mediante este contrato, una persona deudora traspasa su propiedad a otra y que la conservará en su poder durante el tiempo que dure el crédito. Se pacta así un contrato llamado fideicomiso. El dueño original, llamado fideicom

Una de las labores que más se asocia con la administración del condominio es encargarse de que los servicios comunes funcionen de forma correcta y que el inmueble se mantenga bien mantenido. Por eso queremos compartir cuatro recomendaciones para el mejor cumplimiento de esta función o deber de la administración.   Se contempla de forma muy genérica en nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así: “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio .” Para cumplir con esto podrá contratar proveedores o personas en relación laboral, que, aunque son dos relaciones contractuales muy distintas en cuanto a las obligaciones y responsabilidades, las recomendaciones que daremos son aplicables a ambos. Primero la diferencia: Los proveedores son todo tipo de

Hay un caso extraño poco frecuente que hemos visto en reglamentos y es el de las cuotas fijadas en el Reglamento de Condominio y Administración. Se trata de aquellos casos en los que, ilusamente o quizás como atractivo de venta, se consigna algo así: “El monto fijado para la cuota total de gastos comunes es de dieciocho mil colones mensuales, moneda de del curso legal de Costa Rica. Dicha cuota podrá ser variada mediante una votación que alcance al menos dos terceras partes de los condóminos presentes en asamblea ordinaria o extraordinaria, a través de la aprobación del presupuesto anual presentado por el Administrador y discutido en la Asamblea de General de condóminos”. Claramente una cuota de esa suma, como suma fija en economías afectadas por la inflación, es totalmente inviable y no es esperable ni exigible que así se mantenga. Hay varias formas de resolver esto: (a) Reforma de Reglamento de Condominio y Administración. Recordemos que el artículo 27 de la ley 7933 del 28/1

Un acta de asamblea de condóminos es una herramienta esencial para documentar la toma de decisiones y las discusiones más relevantes que históricamente tienen lugar en el condominio. En 2021 hubo una reforma muy importante a la Ley 6227 del 02/05/1978, Ley General de la Administración Pública, que, aunque no rige para condominios, sí implicó un cambio importante en la forma de documentar las sesiones de los órganos colegiados, y eso puede tener incidencia sobre las actas de asambleas de condóminos. La Ley 10053 del 25/10/2021, hizo varios cambios de los que nos interesa destacar los artículos 50 y 56 de la Ley General de la Administración Pública: ahora es obligatorio grabar las sesiones, incluso en video, con una grabación que mantenga su integridad, y es obligación de todos los miembros del órgano verificar que eso se haga. Además, las actas serán transcripciones literales. Analizamos ahora la grabación de la asamblea, pues suele aún presentar algunas dudas y conflictos.   El riesgo

Las administraciones de condominios deben velar por el patrimonio que administran y evitar perjudicarlo, tanto por sí mismos como permitir que un tercero lo perjudique. Usualmente se advierte a las administraciones evitar las responsabilidades penales de la administración fraudulenta, delito que se describe en el artículo 222 del Código Penal así: “ Se impondrá la pena establecida en el artículo 216, según el monto de la defraudación, al que por cualquier razón, teniendo a su cargo el manejo, la administración o el cuido de bienes ajenos, perjudicare a su titular alterando en sus cuentas los precios o condiciones de los contratos, suponiendo operaciones o gastos exagerando los que hubiere hecho, ocultando o reteniendo valores o empleándolos abusiva o indebidamente .” Las acciones  delictivas descritas, que causan perjuicio a los condóminos propietarios del patrimonio que administran, deben ser evitadas por la administración, y en especial se hace un llamado al representante legal

En el proceso de cambio de una administración no podemos dejar de lado a los condóminos. Deseamos compartir algunas recomendaciones que deberían tomar en cuenta los propietarios para ayudar al proceso de transición. Recordemos que, aunque es de beneficio común que sea una buena transición, a veces algunos propietarios van en contra de ese beneficio del que son parte y toman acciones que más bien causan perjuicio. (a) Dejar de pagar los gastos comunes: el deber de pagar los gastos comunes nace de una norma legal, que es el artículo 13 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes.” El acreedor de esa obligación es el condominio y debe tener una cuenta bancaria a su nombre. No es recomendable, como regla general, pagar directamente a la administración en sus cuentas. Por ello, no se justifica, ante el cambio d

Es bastante conocido que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente, pues así lo establece el artículo 34 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente .” Sin embargo, es muy frecuente que las personas no conozcan el Reglamento. Ya no solo al momento de adquirir sino durante el tiempo de su permanencia como condóminos. Por ello, esta nota pretende sugerir algunas estrategias para que la administración colabore en el proceso de divulgación del reglamento: 1.- Primero, la certeza: es imperativo que el condominio cuente con una versión completa, certificada de la escritura de constitución completa inscrita y sus adicionales si las hubo, así como de las modificaciones (y las adicionales a estas) si las hubo. Si tiene dudas sobre cómo reconocer este documento puede ver esto . 2.- La comodidad: el condominio debe hacer el trabajo de t

Es muy usual que en los condominios de lotes (Fincas Filiales Primarias Individualizadas) se refiera a tres tipos de normas y en ocasiones hay duda cuál de las normas aplicar: “El Condominio y las Fincas Filiales deben respetar las limitaciones de índole urbanística, del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y del Plan Regulador del cantón donde se ubica el Condominio, los planos aprobados del Condominio y el presente Reglamento”.   Lo primero que hay que señalar es que el fundamento de la planificación urbana, es decir la capacidad de que el Estado pueda regular cómo se construye en los inmuebles, es una limitación de la propiedad que proviene de la Ley de Construcciones (1949), que encargó a las Municipalidades su control. Sin embargo, esta ley es general del proceso constructivo (o procesos relacionados como el de demolición) y las referencias siempre son a que se sujetan las construcciones a “ los reglamentos ” de urbanismo y similares. Por ello, en 1968 se promulga la L

El condominio tiene una naturaleza jurídica cuyos elementos aún están abiertos a discusión. Uno de esos elementos es si cuenta o no con “personalidad jurídica”: es decir si “existe” o no como “persona jurídica”. Este no es un tema pacífico. Recordemos que un condominio nace por la manifestación se su propietario o sus propietarios de someter su propiedad a este régimen en escritura pública (artículo 2 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otros). Como resultado de esa solicitud, si cumple con todos los requisitos, se cancela el asiento de inscripción de la propiedad en la Sección General del Registro de la Propiedad y se inscribe en la sección de Propiedad en Condominio como finca matriz y las respectivas filiales (artículos 5 y 6 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio). Ahora bien, esa inscripción le dota de una “semi personalidad” como lo refiere la Resolución Nº 00337 – 2023 del Tribunal Segundo

Si bien es cierto el Reglamento de Condominio y Administración es la norma principal y más importante de un condominio no es la única, pues la Asamblea de Condóminos puede tomar decisiones regulatorias, y, si el reglamento mismo lo permite, otros Comités y hasta la Administración. Estas decisiones regulatorias incurren a veces en errores relativamente sencillos de evitar, por lo que queremos brindar algunas recomendaciones al respecto. 1.- Evite las repeticiones innecesarias : Con frecuencia encontramos que, en normas derivadas del Reglamento, se repiten artículos del Reglamento y hasta de la Ley. Si ya la norma existe en un rango superior es innecesario repetirla, pues existe el riesgo de que se repita mal con lo que se introducen discusiones de legalidad que causarán incerteza jurídica. Si se considera algo tan relevante y se desea que prevalezca aún ante un cambio normativo que permita ese espacio, entonces el lugar correcto es el Reglamento de Condominio y Administración, para pode

En condominio todas las decisiones de la Asamblea de Condóminos se toman al estar válidamente constituido este órgano y que cada decisión sea tomada con el quórum mínimo requerido. Recordemos que cada filial vota según su valor porcentual. Nos indica el artículo 24 de la ley 7933, del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “ Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio .” Este valor porcentual lo podemos ver en el informe registral de la filial: El primer dato indica el valor porcentual. El segundo, el coeficiente de copropiedad. Si desea recordar la diferencia entre ambos puede ver esta nota . Para efectos de la Asamblea de Condóminos, el quórum tiene dos funciones: a) Indicar si la asamblea está válidamente constituida b) Indicar si un determinado acuerdo ha sido válidamente tomado Aunque no es un término que usualmente se utilice en nuestro país, estas dos