Sanciones en condominio y los criterios objetivos
El régimen de sanciones en condominio es complejo por varias razones:
(a) Cada reglamento hace un
régimen por su cuenta y no hay parámetros uniformes más que la referencia del
artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio que indica que las sanciones se impondrán “previo cumplimiento del
debido proceso”
(b) Dentro de cada reglamento,
hay espacios de subjetividad con afirmaciones como: “El Comité Asesor conocerá
y resolverá en definitiva de la infracción y determinará, según la prueba recabada
y su mejor criterio”, o “Las multas a que se refiere el inciso
(I) subinciso D) del Artículo Cuarto anterior, se interpondrán tomando para su
consideración la gravedad de la infracción, conforme a la valoración que de
ello haga en forma discrecional la Asamblea de Propietarios”.
(c) Atribuciones comunes: se
atribuyen funciones sancionatorias a varios órganos a la vez, como en este
texto: “La Administración, la Asamblea de Condóminos, y/o la Junta
Directiva, según sus facultades que les confiere el presente Reglamento, podrán
imponer a los condóminos multas por incumplimiento al presente Reglamento”.
(d) Poca claridad entre las
normas sancionatorias y las relativas a conflictos, asumiendo muchas veces que
son lo mismo, sin separar las infracciones por incumplimiento de normas, (haya
o no conflicto), de las colisiones, reales o aparentes, por posiciones adversas
(haya o no infracción de normas).
(e) Normas contradictorias, en
las que en un mismo texto se indica que se sancionará conforme a la ley, que la
administración “procederá contra el presunto infractor”, que la asamblea
sancionará y que el juez es el que sanciona.
Por ello, uno de los primeros
elementos de apoyo para reducir esta subjetividad es poder crear y aplicar criterios
objetivos. Si lo que se va a sancionar con “molestias”, ¿cómo determinamos esa
molestia y su gravedad?, si hay “descuido” en una fachada ¿cómo se determina?
Esta es una labor compleja pero el esfuerzo es necesario. Por ejemplo, para el primer caso, determinar cantidad de personas y quejas, aspectos de la vida condominal que afecta la presunta falta, veces en las que se ha hecho comunicaciones exponiendo la situación y solicitando un cambio de conducta, cantidad de veces o minutos en los que se presenta “la molestia”, número de metros a los que aún se percibe “la molestia”, son algunos criterios que pueden indagarse. Para el segundo ejemplo: cantidad de metros porcentuales de la fachada afectados, tipo de afectación (estructural o de acabados), riesgo de caída, cantidad de personas a las que podría afectar, etc.
Claramente hay variables que no dimensionan realmente el daño, sin embargo, con solo medirlas y empezar a considerarlas hemos dado un gran paso: empezamos a discutir sobre las variables y su pertinencia o su impacto, y abandonamos los criterios subjetivos y opiniones sin fundamento.
Uno de los pilares del debido proceso es la objetividad y la lucha contra la arbitrariedad: la subjetividad es la puerta por la que entra la arbitrariedad y es deber de los aplicadores de las sanciones cerrar esa puerta.
Viene de Debido proceso en sanciones
