Entradas

Transcripción de actas

Una labor algo tediosa que en ocasiones corresponde a la administración es la transcripción de actas a los libros del condominio. Si los libros son de folios removibles, es posible imprimir EN EL LIBRO y que ahí se firme. Las partes firmarán a mano ese documento impreso. No pueden firmar con firma digital, ya que la firma digital es válida sólo para documentos digitales y este es un documento físico, por eso se debe firmar de puño y letra. Si el libro es de folios cosidos (el tradicional con renglones y lomo rígido), debe escribirse a mano. Es totalmente contrario a las prácticas de llevado de libros y a la seguridad jurídica, imprimir y pegar hojas impresas. Las actas de asambleas de condóminos deben ir en su respectivo libro por lo que el primer paso antes de empezar a transcribir es cerciorarse de que sí se está usando el libro correcto del condominio correcto. El texto a transcribir debe ya haber sido validado y aprobado por la asesoría legal y por al menos presidencia y secretaría

Impugnación de Asambleas: precisiones de términos

En esta nota deseamos precisar alguna terminología que sabemos que quienes son colegas profesionales en derecho conocen pero que en ocasiones observamos que las administraciones no manejan los términos. 1.- Apelar: Una apelación es un recurso contra una decisión previamente tomada, que se presenta para que el superior de esa persona u órgano modifique, ojalá, su criterio en un determinado sentido. Es un error indicar que se va a “apelar” una Asamblea de Condóminos ya que la Asamblea no tiene un superior jerárquico. Es posible, si el Reglamento lo permite, apelar las decisiones de la Administración o de un Comité, ante la Asamblea. 2.- Anular: Cuando falta un elemento para la formación de una decisión, hay un vicio de nulidad. A veces ese elemento es tan importante como para que la nulidad no sea remediable. Es decir, desde que nació ese acto o decisión, venía mal y debe quedar privado de toda posibilidad de generar efectos jurídicos. SOLO un juez (o un Tribunal arbitral, si así lo disp

Reformas de Escritura y Reglamento

Debido al cambio que tuvo la ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en mayo de 2022, muchos condominios se han vuelto a plantear la idea de reformar el Reglamento. Hace algún tiempo habíamos comentado sobre este tema ( aquí y aquí ). Las modificaciones a la escritura no son siempre modificaciones del Reglamento. Una escritura de constitución de condominio tiene varias secciones. Una primera describe la propiedad y la modifica para transformarla. Las modificaciones en este punto normalmente requerirán además un nuevo Plano de Distribución. Algunas de estas modificaciones incluso pueden no ser posibles porque habría que desafectar el condominio,, como puede ser reducir el área total del condominio o ampliarla “uniéndole” otro terreno colindante. La segunda sección es propiamente el Reglamento de Condominio y Administración en la que normalmente todas sus cláusulas sí pueden modificarse sin necesidad de plano. Sin embargo, algunos elementos como el nomb

Las disposiciones de la administración: los protocolos

Una proporción muy importante de todo lo que se escribe en este blog es sobre los deberes de la administración. La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en su artículo 30 contempla estos deberes, y en cada Reglamento de Condominio y Administración hay otros tantos artículos con deberes, y a eso se le puede sumar el contrato de servicios, más los acuerdos de Asamblea de Condóminos y hasta requerimientos individuales de condóminos que son satisfechos por un interés de servicio al cliente. Poco se habla de cuál es el poder que tiene la Administración. El principal recurso de poder se encuentra en el artículo 31 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: “ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque .“ Este poder de la Administración permite que sus instrucciones, mandatos, dispo

Las etapas de un proceso de sanción en condominio

Imagen
De una u otra forma en algún momento alguien infringirá las normas del condominio. Sabemos que la Administración tiene la obligación de velar por el cumplimiento de las disposiciones de la ley y el reglamento, pero, ¿significa esto que tiene el deber y los poderes requeridos para sancionar? La respuesta no es sencilla. 1.- Nuestro sistema de sanciones se basa en el breve texto del artículo 23 de la ley 7933, que enuncia tres tipos de sanciones, indica que debe cumplirse con un debido proceso que no define y parece que le atribuye a la Asamblea de Condóminos la imposición. 2.- Muchos reglamentos atribuyen a la Administración la capacidad de sancionar, por lo que no es tan cierto que sea únicamente la Asamblea la que sanciona en la realidad. 3.- El debido proceso no está ni a nivel general en la enorme mayoría de los Reglamentos. 4.- Para sumar a la complejidad, algunos Reglamentos remiten obligatoriamente a la vía arbitral. Por ello, queremos proponer un mecanismo para dar correcta resp

Cierre de período presupuestario

Si bien es cierto nuestra legislación NO exige que los periodos contables sean conforme al año calendario es frecuente que así sea. Aunque no siempre fue así, antes era más frecuente que los períodos fueran conforme al año fiscal anterior, que cerraba el 30 de setiembre. Ahora bien, sin importar cuándo acaba el año, en algún momento habrá que hacer cierre del año presupuestario y queremos compartir tres recomendaciones para ese proceso. Primero , recordemos que “(l) a Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ” (artículo 26, ley 7933 del 28/10/1999, ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), por ello debe prepararse un informe de la gestión (ver más aquí ) así como un informe contable que permita a la Asamblea tomar decisiones financieras. es decir no se trata de un informe sino de dos . Segundo , en cuanto al informe contable, es usual que los condóminos tengan la expectativa de que este cumpla con las Normas Inte

Responsabilidades al asumir un condominio

Imagen
Un momento muy importante en la vida de un condominio es la llegada de la nueva administración. Normalmente esta se enfoca en dos áreas: primero, conocer qué hay, sea a los condóminos y al personal, la infraestructura y equipo, las cuentas y la documentación en general. El estado de la cuestión, podríamos llamar. Y segundo, en propiciar algún cambio visible para motivar a los condóminos, sea una obra de mantenimiento, jardín o hasta decoración, lo cual, si está dentro de las prioridades del condominio, el presupuesto aprobado y las potestades legales de la administración, es algo muy bueno. A la administración entrante queremos hacerle algunas recomendaciones. 1.- Control de normas y acuerdos: Conocer e inventariar TODAS las normas y TODOS los acuerdos de Asambleas de Condóminos es una herramienta legal básica. Esto puede permitirle a la administración hacer un control de acuerdos para conocer, divulgar y aplicar las normas vigentes que obligan a todos, incluida ella misma. O bien,