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Las disposiciones de la administración: los protocolos

Una proporción muy importante de todo lo que se escribe en este blog es sobre los deberes de la administración. La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio en su artículo 30 contempla estos deberes, y en cada Reglamento de Condominio y Administración hay otros tantos artículos con deberes, y a eso se le puede sumar el contrato de servicios, más los acuerdos de Asamblea de Condóminos y hasta requerimientos individuales de condóminos que son satisfechos por un interés de servicio al cliente. Poco se habla de cuál es el poder que tiene la Administración. El principal recurso de poder se encuentra en el artículo 31 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: “ARTÍCULO 31.- Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque .“ Este poder de la Administración permite que sus instrucciones, mandatos, dispo

Las etapas de un proceso de sanción en condominio

De una u otra forma en algún momento alguien infringirá las normas del condominio. Sabemos que la Administración tiene la obligación de velar por el cumplimiento de las disposiciones de la ley y el reglamento, pero, ¿significa esto que tiene el deber y los poderes requeridos para sancionar? La respuesta no es sencilla. 1.- Nuestro sistema de sanciones se basa en el breve texto del artículo 23 de la ley 7933, que enuncia tres tipos de sanciones, indica que debe cumplirse con un debido proceso que no define y parece que le atribuye a la Asamblea de Condóminos la imposición. 2.- Muchos reglamentos atribuyen a la Administración la capacidad de sancionar, por lo que no es tan cierto que sea únicamente la Asamblea la que sanciona en la realidad. 3.- El debido proceso no está ni a nivel general en la enorme mayoría de los Reglamentos. 4.- Para sumar a la complejidad, algunos Reglamentos remiten obligatoriamente a la vía arbitral. Por ello, queremos proponer un mecanismo para dar correcta resp

Cierre de período presupuestario

Si bien es cierto nuestra legislación NO exige que los periodos contables sean conforme al año calendario es frecuente que así sea. Aunque no siempre fue así, antes era más frecuente que los períodos fueran conforme al año fiscal anterior, que cerraba el 30 de setiembre. Ahora bien, sin importar cuándo acaba el año, en algún momento habrá que hacer cierre del año presupuestario y queremos compartir tres recomendaciones para ese proceso. Primero , recordemos que “(l) a Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá ” (artículo 26, ley 7933 del 28/10/1999, ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), por ello debe prepararse un informe de la gestión (ver más aquí ) así como un informe contable que permita a la Asamblea tomar decisiones financieras. es decir no se trata de un informe sino de dos . Segundo , en cuanto al informe contable, es usual que los condóminos tengan la expectativa de que este cumpla con las Normas Inte

Responsabilidades al asumir un condominio

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Un momento muy importante en la vida de un condominio es la llegada de la nueva administración. Normalmente esta se enfoca en dos áreas: primero, conocer qué hay, sea a los condóminos y al personal, la infraestructura y equipo, las cuentas y la documentación en general. El estado de la cuestión, podríamos llamar. Y segundo, en propiciar algún cambio visible para motivar a los condóminos, sea una obra de mantenimiento, jardín o hasta decoración, lo cual, si está dentro de las prioridades del condominio, el presupuesto aprobado y las potestades legales de la administración, es algo muy bueno. A la administración entrante queremos hacerle algunas recomendaciones. 1.- Control de normas y acuerdos: Conocer e inventariar TODAS las normas y TODOS los acuerdos de Asambleas de Condóminos es una herramienta legal básica. Esto puede permitirle a la administración hacer un control de acuerdos para conocer, divulgar y aplicar las normas vigentes que obligan a todos, incluida ella misma. O bien,

Sanciones en condominio y los criterios objetivos

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El régimen de sanciones en condominio es complejo por varias razones: (a) Cada reglamento hace un régimen por su cuenta y no hay parámetros uniformes más que la referencia del artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que indica que las sanciones se impondrán “previo cumplimiento del debido proceso” (b) Dentro de cada reglamento, hay espacios de subjetividad con afirmaciones como: “ El Comité Asesor conocerá y resolverá en definitiva de la infracción y determinará, según la prueba recabada y su mejor criterio ”, o “ Las multas a que se refiere el inciso (I) subinciso D) del Artículo Cuarto anterior, se interpondrán tomando para su consideración la gravedad de la infracción, conforme a la valoración que de ello haga en forma discrecional la Asamblea de Propietarios ”. (c) Atribuciones comunes: se atribuyen funciones sancionatorias a varios órganos a la vez, como en este texto: “ La Administración, la Asamblea de Condóminos, y/o la Jun

La convivencia y la Administración (Segunda parte)

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En una nota anterior hablamos sobre la convivencia en general, ahora trataremos el tema del rol de la administración: hasta dónde o en qué casos debe involucrarse. Primeramente, debemos observar que con mucha claridad nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, le otorga a la Administración funciones relativas a los bienes, áreas e intereses comunes: ARTÍCULO 29.- … Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales Este ámbito de funciones cuenta con dos respaldos: (a) Prohibición de interferencia por parte de otros órganos: la Asamblea de Condóminos conoce de “ las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obliga

La convivencia y la Administración (Primera parte)

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La convivencia en condominio es un elemento frecuente en conversaciones entre los condóminos y administraciones, pero hay al menos dos temas que profundizar: (a) ¿Qué es la convivencia? y (b) ¿Cuál es el rol de la administración del condominio en esa convivencia en condominio? Es usual que, en sentencias de la Sala Constitucional, se relacione la palabra convivencia con las Normas de Convivencia y se asuma, además, que esas normas son sancionatorias. “ La desconexión se basó en la supuesta falta de pago de una multa por infracciones al reglamento y normas de convivencia del condominio (sanciones disciplinarias) ” Sentencia n.° 2020008083 de 28 de abril de 2020. Las Normas de Convivencia son acuerdos de asambleas de condóminos que usualmente buscan complementar o precisar cómo aplicar las normas del Reglamento de Condominio y Administración. No son normas sancionatorias. O no deberían serlo, si nos atenemos a que la ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condom