Entradas

Las pruebas para sancionar

De -
Imagen
El proceso para investigar e imponer una sanción “ si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condóminos ” (como dice nuestro artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio), debe realizarse con estricto apego el debido proceso. Ya hemos tratado ese tema en general ( aquí ), queremos profundizar en un elemento: las pruebas. Las sanciones que puedan llegarse a imponer lo serán solamente si existen hechos probados que permitan acreditar que hubo una infracción. Por ello, las pruebas son de enorme trascendencia porque nos permiten acreditar hechos, aunque no son la única forma, ya que la persona infractora podría reconocer los hechos y eso nos releva de esa carga probatoria. Las pruebas tienen algunos requisitos: (a) Pertinentes: deben referirse al caso exacto. No deben ser pruebas que prueben otra situación aunque esté relacionada. Si se c...
Leer más

Los libros del condominio

De -
Imagen
Las normas que regulan los libros legales de los condominios son muy escasas, lamentablemente.  Hay dos artículos: Artículo 28.- Los acuerdos de la Asamblea de Condóminios (sic) se consignarán en un libro de actas. Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, cuando exista, en el cual constarán sus acuerdos, y un libro de caja en el que el administrador consignará los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o de cualquier otro concepto … Eso es todo. En algún momento hemos tocado el tema de transcripción de actas ( aquí ), por lo que queremos abordar el acceso a esos libros. Los libros son la base documental de la gestión del condominio y en tal sentido deben estar completos y disponibles. Algunas administraciones ponen barreras al acceso a los libros como: (a) Exigir que su consulta sea únicamente presencial o no ...
Leer más

El destino de un bien en condominio

De -
Imagen
El término “destino” en condominio tiene un significado muy específico: es el uso que se le da a una determinada área bajo el régimen de propiedad en condominio. El condominio, como un todo, tiene uno o varios destinos. Al momento de someterse la propiedad al régimen de condominio, se debe indicar: “ b) El destino general del condominio y el particular de cada filial. ” (art. 2.c, ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio) No hay una lista cerrada de destinos, pues en varios artículos se mencionan. Por ejemplo: artículo 1.d y 3: habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola; 265 del Código Civil: pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos; 3.22 y 3.47 del nuevo Reglamento a la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: agrícola, industrial; pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo, mixto, o cualquier otro propósito lícito que sea autorizado por la normativa urbanística.  El In...
Leer más

Modificaciones al Condominio

De -
En el período de fin y principio de año, es usual que las personas reflexionen y decidan objetivos. Uno de esos podría ser el de hacerle modificaciones al condominio. Las modificaciones al condominio deben entenderse diferentes de las modificaciones al Reglamento. En otra nota ( aquí ) hemos hablado sobre las modificaciones al Reglamento. Sobre las modificaciones al condominio como una guía básica deben hacerse algunas preguntas: ¿Se desea añadir o anexar otra propiedad al condominio? ¿Se desea, por el contrario, reducir el área segregando una porción para que ya no sea parte del condominio? Estas dos preguntas deben llevarnos a la conclusión de que su realización requiere la desafectación del condominio, es decir, deshacerlo jurídicamente y rehacerlo. En el curso de su tramitación, por un momento, las propiedades individuales desaparecerán y serán todos los dueños copropietarios de un terreno y de las construcciones que sobre él haya, y decidirán modificar el tamaño de ese terreno par...
Leer más

Conflictos internos de los condóminos

De -
En la gestión de la propiedad en condominio, a veces las administraciones tienen que hacer frente a las situaciones complicadas que bordean o incluso escapan al ámbito de sus funciones. Una de ellas son los conflictos personales que suceden dentro de las unidades residenciales o comerciales. Puede ser que se trate de una agresión o intentos de ejecutarla contra una persona, una situación de violencia doméstica, una riña, una mera disputa de pareja o de personas en alguna relación, incluso comercial, cuyas desavenencias desbordaron el nivel de la intimidad. Queremos compartir algunas reflexiones para enfrentar estas situaciones. 1.- Primero la administración debe tener siempre presente el ámbito de sus funciones, sea el artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, así como el Reglamento de Condominio y Administración y, si existe, el contrato de servicios. Intervenir en las situaciones privadas de los condóminos no es parte de su función y sol...
Leer más

La fiscalía del condominio

De -
Aunque nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, contempla realmente solo la figura del Administrador, es muy usual que existan órganos más o menos representativos de los condóminos como Juntas o Comités. No hablamos aquí de la Junta Administradora, a la que le competen las funciones del Administrador, sino de órganos sin representación legal del condominio y con funciones que suelen ser de asesoría, fiscalización, y a veces, si así se contempla en el reglamento, de aprobación previa del ejercicio de algún derecho o de aplicación del régimen sancionatorio. Hemos hablado en otro momento de las Juntas ( aquí ), por lo que hoy queremos tocar el tema de la fiscalía.  Por influencia del derecho público, el civil de personas (asociaciones civiles, cooperativas) o el comercial (derecho societario específicamente, como en sociedades anónimas), se han nombrado fiscalías en condominio la cual es una figura que no es propia de este régimen, aunque podría s...
Leer más

Hasta dónde llegan las funciones del administrador

De -
Una pregunta que se hace pocas veces (muchas menos de las necesarias) es sobre las funciones del Administrador y su límite. Una primera respuesta es sencilla pues el ámbito de funciones está descrito en la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, artículo 30. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen. Las funciones pueden ampliarse por lo que al respecto indique el Reglamento del Condominio: requisitos documentales específicos, reuniones con comités, a...
Leer más