15 julio, 2021

Modificación de fachadas

 Las fachadas es un tema que hemos tratado antes, en parte (aquí), para abordar la pregunta de si es o no un área o bien común la fachada. Hablemos ahora de las fachadas claramente privadas.

Dado que nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no nos define el concepto de fachada, debemos acudir a otra norma.

El Reglamento N° 6306, Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual se encuentra en vigencia desde el 31 de julio de 2018, define en su artículo 3, inciso 86), qué se entiende por fachada: “el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.” Es decir, esas vistas del diseño, sea de frente, de lado o por atrás, son las fachadas.

En un condominio horizontal, dado que la construcción pertenece al propietario del terreno sobre el cual se encuentra esta edificada, la fachada es parte de esa área privativa.

Es importante tener claro que, contrario a lo que muchas personas creen, la uniformidad de apariencia no es obligatoria en condominio.

Nuestra ley nos indica que:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:

(…) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Es decir, el Reglamento puede permitir esas modificaciones, por lo que, si no se indica nada, debe entenderse como que no se permiten esas modificaciones. A veces esta autorización se indica de forma indirecta al referir, en un condominio de FFPI o de lotes, a las normas constructivas y que éstas a su vez, indiquen normas abiertas sobre fachadas y estilos o lenguajes arquitectónicos.

Si existen normas constructivas en el Reglamento de Condominio o Administración, estas indicarán el procedimiento para construir o modificar esa fachada. Si no existen, los propietarios deberán sujetarse a las normas nacionales de construcción solamente, sea Ley de Construcciones y el respectivo Plan Regulador del cantón o zona. En ausencia de Plan Regulador, les rige el Reglamento de Construcciones antes referido.

Ahora bien, si esas normas constructivas no se siguieron, o si la ejecución se aparta de lo autorizado, deberá iniciarse el debido proceso tendiente a imponer una sanción. Este debido proceso (aquí) puede tener que iniciar con un visto bueno o denuncia de la Comisión o Comité de Construcción, por lo que la Administración deberá conocer esas normas e iniciarlo correctamente.

En algunos casos el Reglamento de Condominio y Administración autoriza a la suspensión de la construcción mientras que no se subsanen faltas. En otros, ante la ausencia, se han diseñado mecanismos en los que los propietarios firman acuerdos al recibir la aceptación de su proyecto, incluyendo la aceptación de esta detención de obras. Si no existe tal autorización, es riesgoso proceder a la suspensión, pues podría ocasionarse un daño y una responsabilidad civil.

30 junio, 2021

Administración de condominios y legitimación de capitales

Desde hace algún tiempo, por motivos de seguridad y lucha contra el crimen organizado, se han instaurado prácticas en las organizaciones, especialmente financieras, destinadas a conocer a sus clientes. Es importante mantener libre de prácticas de legitimación de capitales al mercado inmobiliario.

La ley 7786 del 30/04/1998, Ley sobre estupefacientes, sustancias psicotrópicas, drogas de uso No Autorizado, actividades Conexas, legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, reformada mediante ley 8204 del 26/12/2001 establece obligaciones de información y de inscripción si se realizan ciertas actividades.

En su artículo 15 considera sujetos a esta ley a quienes se dediquen a la actividad de: “Administración de fideicomisos o de cualquier tipo de administración de recursos, efectuada por personas, físicas o jurídicas, que no sean intermediarios financieros.”

¿Entra la administración de condominios dentro de esta definición? En la Circular Externa 010-2010, la Superintendencia General de Entidades Financieras nos indica que: “... procede cuando el fiduciario o administrador asuma la administración o regencia de recursos financieros. Para estos efectos, debe entenderse por recursos financieros, tal como lo establece el artículo 16 del reglamento general a la Ley sobre estupefacientes, sustancias psicotrópicas, drogas de uso No Autorizado, actividades Conexas, legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, decreto 31684-MP-MSP-H-COMEX-S, inversiones mobiliarias tales como acciones, bonos, certificados de inversión y cualquier otro tipo de obligaciones...”

Como podemos ver, no se refiere a recursos inmobiliarios (el terreno o edificio), sino mobiliarios (dinero). Este decreto referido ha sido modificado y actualmente es el N° 36948-MP-SP-JP-H-S, que nos indica: “Articulo 13.- Operaciones de fideicomiso o administración de recursos. Deberán inscribirse ante la SUGEF las personas físicas o jurídicas, domiciliadas en el país, que realizan operaciones de fideicomiso, siempre que en estos esté considerado el manejo, por cuenta y a nombre de un tercero, de efectivo o valores fácilmente convertibles a efectivo, tales como acciones, bonos, certificados de inversión y cualquier otro tipo de título valor. “

En primer lugar, la administración del condominio no es un fiduciario en sentido estricto. No hay un traspaso de bienes a la administración, sino que permanecen a nombre del condominio.

En segundo lugar, la administración, si bien es cierto que actúa por cuenta y a nombre de un tercero (el condominio), el destino de los recursos no es la administración como recursos financieros o títulos valores en sí mismos, con un destino de inversión, sino de gasto: para el pago de gastos comunes.

Desde esta perspectiva es que la administración del condominio, de momento, no tiene esta obligación.

Claro que aquellas administraciones que tienen la mala práctica de administrar los recursos del condominio en sus cuentas empresariales y no del condominio, podría ser que deban analizar más su situación ante SUGEF.

Este relevo de inscripción no releva a la administración del condominio del deber de estar alerta ante residentes o propietarios que pudieran estar realizando actividades delictivas relacionadas con el tráfico de sustancias ilícitas o legitimación de capitales, pudiendo acudir a las líneas 800-8000-645 del OIJ y 1176 de la Policía de Control de Drogas.

15 junio, 2021

Ruido en condominio


 La contaminación sónica es un asunto muy serio pues puede producir afectación en la salud de las personas así como interferir en el normal desarrollo de sus actividades profesionales y personales.

El abordaje de esta problemática incluye nuevas herramientas como mapas de ruido (aquí), con conclusiones preocupantes: “Se encontró que los cantones de Heredia, Belén y Alajuela, presentan niveles de presión sonora mayores a los permitidos en la legislación tanto para horario diurno como nocturno”.

La Sala Constitucional lo considera un problema serio en su voto 16777 - 2005: “...el ruido es considerado como una de las formas de agresión al ambiente que aumenta las incomodidades en una sociedad cada vez más industrializada. Las molestias por ruidos afectan la calidad de vida y la salud de las personas, ya que pueden traer consigo consecuencias fisiológicas y psíquicas, sobre todo ante la persistencia de una grave contaminación acústica.”

Los condominios, sobre todo los verticales, son escenarios en los que hay conflictos por este tipo de emisiones sonoras de la más diversa fuente. Es importante entender que según la fuente, el tratamiento de parte de la administración será distinto.

Si el ruido proviene de ladridos de un animal de compañía, hay que saber que la Ley de Bienestar de los Animales (Ley 7451 del 16/11/1994), busca asegurar que los animales tengan las condiciones básicas de bienestar, y en nuestra experiencia en casos en condominio, hemos encontrado que los ladridos constantes frecuentemente tienen gran relación con que esas condiciones no se den.

Si es ruido proveniente de maquinaria, hay que determinar si no se está ante un uso contrario al destino de la filial, lo cual está totalmente prohibido. Siempre además deberá consultarse si el ruido está dentro de los límites del Decreto Ejecutivo 39428 del 23/11/2015, Reglamento para el Control de la Contaminación por Ruido, recordando que como lo indica su artículo 11, “Sólo tendrán validez legal, para los efectos de este reglamento, las mediciones que realicen los funcionarios del Ministerio de Salud.”

El ruido más difícil de abordar sin duda es el proveniente de las actividades humanas, sea en tiempos de ocio o de costumbres como caminar con zapatos de tacón, teniendo presente que es muy distinta una misma situación en pisos de cerámica, que en pisos de madera o alfombrados.

La norma general está indicada en el artículo 15 de la ley 7933, al imponer a los condóminos que “(N)o podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.”

La administración deberá recordar que, cuando no hay pruebas no se puede sancionar, aunque no podrá simplemente ignorarlo. Si alguien repetidamente plantea una queja es muy posible que algo realmente suceda y seguramente habrá factores de convivencia y costumbres, además de arquitectónicos o constructivos que plantean un reto en el manejo de conflictos. Aunque es difícil procurar una solución, el error más grande es no atenderlos a tiempo o ignorarlos negligentemente.

30 mayo, 2021

Qué son las normas de convivencia 2

 

Las normas de convivencia son acuerdos de Asamblea de Condóminos de gran importancia y deben ser tomados de forma correcta para que, si hay impugnaciones judiciales, estas no puedan ser declaradas con lugar o al menos se reduzca ese riesgo.

Para evitar eso conoceremos algunos de los errores más comunes:

a) Añade prohibiciones: Las prohibiciones que contiene el Reglamento de Condominio y Administración son posibles porque la persona que ha adquirido acepta el Reglamento. Esta aceptación no es siempre expresa y de hecho a veces es hasta desconocida, pero se presume en nuestra ley: “Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.” Artículo 34, Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Si no se indica ninguna norma sobre tenencia de mascotas o animales de compañía, no podría una norma de convivencia prohibirlo. Claro que, si en el Reglamento se autoriza a la Asamblea a regular el uso de las áreas comunes, podría ser que se disponga que no pueden circular por esas áreas y habrá algunas discusiones legales pues los límites no son tan claros.

b) Quita derechos: De forma inversa, si hay un derecho en el Reglamento de Condominio y Administración, no podrá eliminarlo un acuerdo de asamblea. Pensemos el caso en que se permite modificar fachas y decidiera la Asamblea prohibirlo. De nuevo, los límites no son claros y hay situaciones discutibles como que se disponga que no se pueden hacer obras en bienes comunes, y dado que la fachada en un condominio vertical será un bien común (por ser un elemento estructural), le caería esa prohibición. No podría sin embargo incluir las ventanas que no son un bien común si no se determina expresamente pues no es un elemento estructural.

c) Amplía limitaciones: Muy similar a las prohibiciones, en este caso partimos de un derecho, pero se amplían sus limitaciones. Por ejemplo, que hay derecho de estacionar dentro del área de cada filial, pero no incluye vehículos pesados y por asamblea se decide que tampoco incluye vehículos de carga liviana. Esa zona es privada y no puede una Asamblea ampliar la limitación que recae sobre ella, a otros vehículos.

d) Repetir el Reglamento: En ocasiones se pretende hacer una especie de resumen de las normas vigentes en las normas de convivencia, lo que es loable pero, además de ser un problema de técnica de redacción pues es innecesario incluir en normas nuevas lo que ya existe, crea inseguridad jurídica al acordar normas, iguales a los inscritas, pero nuevas y frescas, es decir, impugnables dentro de los tres meses luego de su firmeza, como lo indica el artículo 26 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Lo correcto es tomar los acuerdos necesarios y si se desea hacer un resumen en el que se indique cuáles normas provienen del Reglamento y cuáles de acuerdos de asamblea.

Por supuesto que acordar su adopción incumpliendo con el quórum mínimo de votación es un error más a evitar.