Doctor Condominio

El término “destino” en condominio tiene un significado muy específico: es el uso que se le da a una determinada área bajo el régimen de propiedad en condominio. El condominio, como un todo, tiene uno o varios destinos. Al momento de someterse la propiedad al régimen de condominio, se debe indicar: “ b) El destino general del condominio y el particular de cada filial. ” (art. 2.c, ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio) No hay una lista cerrada de destinos, pues en varios artículos se mencionan. Por ejemplo: artículo 1.d y 3: habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola; 265 del Código Civil: pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos; 3.22 y 3.47 del nuevo Reglamento a la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio: agrícola, industrial; pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo, mixto, o cualquier otro propósito lícito que sea autorizado por la normativa urbanística.  El In...

En el período de fin y principio de año, es usual que las personas reflexionen y decidan objetivos. Uno de esos podría ser el de hacerle modificaciones al condominio. Las modificaciones al condominio deben entenderse diferentes de las modificaciones al Reglamento. En otra nota ( aquí ) hemos hablado sobre las modificaciones al Reglamento. Sobre las modificaciones al condominio como una guía básica deben hacerse algunas preguntas: ¿Se desea añadir o anexar otra propiedad al condominio? ¿Se desea, por el contrario, reducir el área segregando una porción para que ya no sea parte del condominio? Estas dos preguntas deben llevarnos a la conclusión de que su realización requiere la desafectación del condominio, es decir, deshacerlo jurídicamente y rehacerlo. En el curso de su tramitación, por un momento, las propiedades individuales desaparecerán y serán todos los dueños copropietarios de un terreno y de las construcciones que sobre él haya, y decidirán modificar el tamaño de ese terreno par...

En la gestión de la propiedad en condominio, a veces las administraciones tienen que hacer frente a las situaciones complicadas que bordean o incluso escapan al ámbito de sus funciones. Una de ellas son los conflictos personales que suceden dentro de las unidades residenciales o comerciales. Puede ser que se trate de una agresión o intentos de ejecutarla contra una persona, una situación de violencia doméstica, una riña, una mera disputa de pareja o de personas en alguna relación, incluso comercial, cuyas desavenencias desbordaron el nivel de la intimidad. Queremos compartir algunas reflexiones para enfrentar estas situaciones. 1.- Primero la administración debe tener siempre presente el ámbito de sus funciones, sea el artículo 30 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, así como el Reglamento de Condominio y Administración y, si existe, el contrato de servicios. Intervenir en las situaciones privadas de los condóminos no es parte de su función y sol...

Aunque nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, contempla realmente solo la figura del Administrador, es muy usual que existan órganos más o menos representativos de los condóminos como Juntas o Comités. No hablamos aquí de la Junta Administradora, a la que le competen las funciones del Administrador, sino de órganos sin representación legal del condominio y con funciones que suelen ser de asesoría, fiscalización, y a veces, si así se contempla en el reglamento, de aprobación previa del ejercicio de algún derecho o de aplicación del régimen sancionatorio. Hemos hablado en otro momento de las Juntas ( aquí ), por lo que hoy queremos tocar el tema de la fiscalía.  Por influencia del derecho público, el civil de personas (asociaciones civiles, cooperativas) o el comercial (derecho societario específicamente, como en sociedades anónimas), se han nombrado fiscalías en condominio la cual es una figura que no es propia de este régimen, aunque podría s...

Una pregunta que se hace pocas veces (muchas menos de las necesarias) es sobre las funciones del Administrador y su límite. Una primera respuesta es sencilla pues el ámbito de funciones está descrito en la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, artículo 30. ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención y operación de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. Recaudará de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendrá las demás facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen. Las funciones pueden ampliarse por lo que al respecto indique el Reglamento del Condominio: requisitos documentales específicos, reuniones con comités, a...

La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio tiene un Reglamento que es un decreto ejecutivo. No confundir con el Reglamento de Condominio y Administración, que consta en la constitución de cada condominio. El decreto 32303 que ha regido hasta ahora ha sido modificado mediante decreto Nº 45214 MIVAH-MEIC-TUR, publicado el pasado 22 de octubre de 2025 en ALCANCE 136 A LA GACETA 198 (ver aquí ) Hay un video de resumen aquí . El decreto introduce cambios en dos áreas: en los procedimientos de constitución de condominios y las en normas que regulan el funcionamiento de los órganos del condominio, afectando al administrador, condóminos, asambleas y actas. En esta nota trataremos este segundo grupo de elementos. Los principales cambios son: Se ha eliminado el concepto de “mayoría simple” que contenía del 32303 que indicaba que era “ el 50% más uno del total de votos o condóminos ,” concepto totalmente erróneo ya que en condominio no se vota por condómino, sino por...