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Condominios abandonados

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A veces sucede que por desinterés, confusiones o incluso desconocimiento, un condominio queda abandonado legalmente. Eso se nota por ejemplo en condominios con muchos años sin representante legal. ¿Cómo reactivar y poner en orden el condominio? Hay varios pasos sencillos que deben y pueden llevarse a cabo: 1.- Libros legales: La actualización de la representación legal requerirá de libros legales, al menos del libro de Actas de Asamblea de Propietarios. La ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, permite en su artículo 32 que: ARTÍCULO 32.- Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración. Con esta base, cualquier propietario puede solicitar la legalización (o reposición por extravío) de los libros legales si es que no están disponibles. Recordemos que son dos (Actas de Asamblea de Condóminos y Ca...
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Nuevo año nuevos hábitos

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Dado que es usual que con la llegada del nuevo año deseemos proponernos nuevas metas o hacer nuevos propósitos, este año queremos proponerles algo diferente: nuevos hábitos. Es más fácil desear un objetivo abstracto (orden) que uno concreto (informes contables mensuales firmados con sus comprobantes totales digitalizados antes del día 8 de cada mes), porque la imaginación permite llenar los vacíos que tiene una palabra como “orden” y, a la larga, permitir justificar la indolencia en el compromiso alegando que eso nunca estuvo en el plan. Nada más sencillo que comprometerse a algo que luego uno sabe que podrá evitar. Mientras que si es preciso, como el segundo ejemplo, el compromiso es más fuerte porque es verificable y menos eludible.  De la misma manera, es más sencillo desear un objetivo concreto (como el de los informes) que comprometerse con los hábitos que harán ese compromiso algo real y casi inevitable. La razón es sencilla: el objetivo está allá lejos, en la meta y es fácil...
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Timbre fiscal

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Es muy usual que en condominio la administración deba revisar documentos de acreditación que incluyen poderes especiales o cartas poderes, por lo que esta reforma legal le es de su interés. Primero, recordemos que la carta poder ya no existe (ver aquí ) por lo que sobrevive como costumbre comercial o se sustituye por un poder especial.   Ahora, un elemento usual que involucra a los poderes especiales o cartas poder es la autenticación, pues eran documentos gravados con timbre fiscal e impuesto de reintegro de papel. Mediante ley 10586 SIMPLE 1: SIMPLIFICACIÓN DE IMPUESTOS PARA LEVANTAR LA EFICIENCIA Y LA COMPETITIVIDAD (FASE 1), publicada en ALCANCE N° 195 A LA GACETA N° 227 de la fecha 03 12 2024, con vigencia a partir de su publicación, ha sido derogado lo siguiente: 1.- Ha sido eliminado el reintegro de papel de oficio en actos o contratos indicados en los artículos 239 a 248 del Código Fiscal. Este reintegro era obligatorio para documentos como testimonios de instrumento o...
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Mi abogado o abogada no pueden asistir a la asamblea

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Si usted es un condómino que ha acordado con un profesional en derecho que lo acompañe a una Asamblea de Condóminos y de forma imprevista esta persona no puede ir y no hay un sustituto accesible, estas son algunas recomendaciones sobre cómo enfrentar una asamblea, que de paso le serán muy útiles a cualquier condóminos que asista a asamblea. 1.- Pregunte e indague todo. No se quede con dudas, solicite ver la asistencia, los poderes y personerías, porque no siempre estos se revisan con la rigurosidad requerida y en caso de suceder eso, habría votos que se sumen sin que sean válidos y eso podría afectar la validez de la asamblea o bien podría, además, afectar el balance político. Puede documentarlo con fotos con su teléfono, ya que no son documentos privados confidenciales sino documentos sí privados, pero de interés condominal por ser los respaldos de una asamblea. Estas imágenes no deben circular fuera del condominio. 2.- Grabe la sesión. ya se ha ido asentando la costumbre de grabar al...
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Vecinos perjudiciales

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Un condominio normalmente estará dentro de un cuadrante urbano o de alguna forma tendrá vecinos que no son parte del condominio, pero que por colindancia sus actividades tienen efectos en el condominio. El administrador podría tener dudas sobre si debe o no intervenir y deseamos compartir algunos puntos para ayudarle en esa decisión. 1.- El administrador es encargado de las áreas y bienes comunes. Debe tener claro y recordarle a sus clientes condóminos que sus poderes y facultades están restringidas a los bienes comunes. Es decir, si la actividad o situación no afecta los bienes áreas comunes no está dentro de sus obligaciones atender esa situación. “ ARTÍCULO 30.- Corresponderán a la administración el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes… ” Ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio.  2.- El administrador debe actuar ante perturbaciones a la tranquilidad de los demás propietarios o algún acto que comprometa la solidez, seguridad, sal...
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Cómo empezar a poner orden en un condominio

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Un condominio tiene muchas similitudes con una comunidad humana por sus elementos políticos: las cuotas son vistas como impuestos, la autoridad es criticada y a la vez esta puede ser ejercida con abuso, arbitrariedad, hay problemas para comunicar la gestión, la participación de los condóminos es verbal, con críticas pero escasa al momento de la acción, etc. La acción desde la ciudadanía, en este caso los condóminos, es la que puede producir nuevas condiciones que desde el poder, la administración, tal vez no se vayan a gestar por voluntad propia. Si usted está en un condominio con problemas de gestión operativa, informalidad, desorden, incumplimientos legales, desvío de fondos, arbitrariedad y no encuentra por dónde empezar, vamos a compartirles algunas ideas para empezar el camino de defensa de sus derechos. 1.- Ubique dolores comunes : una lucha en soledad es más difícil que hacerlo uniendo fuerzas, aunque quizás al principio deberá iniciarla en solitario. Si hay muchos problemas en ...
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Sala Constitucional y condominios

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Es usual que cuando hay un conflicto en un condominio se decida acudir (o se amenace con ello) a la Sala Constitucional, pero esta vía tiene algunos problemas legales y presenta algunas barreras por su interpretación. Lo primero es que hay que diferenciar entre una acción de inconstitucionalidad y un recurso de amparo.  La acción de inconstitucionalidad es una previsión de protección constitucional prevista en el artículo 10 de la Constitución. Su ámbito es conocer “ la inconstitucionalidad de las normas de cualquier naturaleza y de los actos sujetos al Derecho Público. ” Un Reglamento de Condominio y Administración tiene cierta naturaleza normativa, porque impone reglas diversas en una comunidad humana. Pero lo que hace, conforme al artículo 33 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, es disponer: ” d) …en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario .” No es una “norma” en sentido estricto sino que es un acuerdo entre particular...
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