Problemas con el cobro judicial de cuotas
El cobro de cuotas de gastos comunes adeudadas suele tener algunas dificultades que es importante conocer para tener expectativas correctas.
1.- No es conveniente añadir otros conceptos distintos de las cuotas de gastos comunes y sus intereses a la certificación del saldo.
El artículo 20 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, indica que “Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. “ Como se puede ver, aunque la hipoteca legal cubre TODAS las obligaciones que tenga con el condominio la filial, la redacción de este artículo 20 la restringe a las cuotas y las multas que generen. No se refiere a multas sancionatorias. Por eso no se debe incluir ese concepto, ni otros como el costo de la certificación, daños que haya causado, etc., pues podría implicar un rechazo de la certificación y declaratoria del proceso sin lugar.
2.- El privilegio es de persecución, no de pago.
Aunque el artículo 20 es claro en que: “La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio”, esta preferencia se ha entendido por la mayoría de despachos como privilegio de cobro (contra cualquier propietario) y no como privilegio de pago (que le paguen primero). Salvo pocos casos recientes, la enorme mayoría opta por no darle privilegio de pago por encima de otros acreedores hipotecarios contractuales, por lo que si hay otros acreedores hipotecarios (como un crédito con un banco), le pagarán primero a estos.
3.- El condominio no puede ser propietario de una filial.
Nuestra legislación de cobro indica que si en la tercera subasta no se adjudica nadie la filial se adjudica por el monto del crédito al acreedor, pero el condominio carece de personería jurídica para poder inscribir ese bien. Esto puede complicar el proceso porque debe buscarse una tercera persona para cederle esos derechos, sea luego del remate o antes de él.
4.- Durante el cobro, tampoco pagan.
Lamentablemente durante el tiempo de proceso es frecuente que el deudor no pague. Estos montos no pueden añadirse a la certificación, pues el título base no se puede modificar. Sin embargo, podrían cobrarse al nuevo adquirente o bien, iniciar un segundo proceso con el nuevo título por las nuevas cuotas luego del certificado en cobro.
5.- El tiempo demorado.
La materia de cobro es la más congestionada y eso hace que haya muchas demoras. Los actos procesales son pocos: fijar valor si no se ha indicado, y si se indicó simplemente curso y fijar fecha de remate, pero aún así hay demoras importantes. Hay que mantener contacto peri+odico con el profesional a cargo y mantener siempre acceso al expediente para poder consultar y rendir cuentas a los condóminos del avance del proceso.
