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Mostrando entradas de 2018

Cálculo de cuotas de gastos comunes en condominio

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Ser parte de un condominio implica necesariamente el deber de contribuir a los gastos comunes. Específicamente y con meridiana claridad el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo señala: “ Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes .” Con frecuencia se utiliza el concepto de “cuota de mantenimiento”, terminología sin duda desafortunada, ya que no solo cubrirá gastos de mantenimiento propiamente, sino, gastos comunes en general, destinados a las necesidades indicadas en el artículo anterior (administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes). Es de vital importancia eliminar un mito jurídico que se escucha con frecuencia y es que “La Ley dice que se paga por metro cuadrado”. Falso. La ley delega en el Reglamento de Condominio y Administración, la definición de esta cuota: ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración d

Gestión de la convivencia Congreso Colombia 2018

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Por tercera vez hemos tenido el honor de ser invitados al Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal Región Caribe . Los días 17 y 18 de octubre pasados se dieron cita en la bella ciudad costera de Barranquilla, en Colombia, cientos de personas para compartir experiencias sobre la propiedad horizontal y continuar construyendo en conjunto una mayor profesionalización de este importante sector inmobiliario con el que miles de personas tienen relación diariamente solo en Costa Rica. Ignacio Alfaro y Horacio Torres Berdugo, de APH Administraciones, organizadores del evento Nuestra ponencia en esta ocasión fue acerca de la gestión de la calidad de vida en la propiedad en condominio . Este concepto de calidad de vida se escucha con frecuencia como uno de los objetivos de quienes adquieren o desea residir en condominio, pero no se alcanzará si no es a partir de esfuerzos compartidos, sostenidos y dirigidos expresamente a poder lograr experimentar y mantener una calidad de

Las reformas a la escritura de constitución

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El Reglamento de Condominio y Administración es el conjunto de normas básicas que obligan a los condóminos. Nuestro Código Civil indica que: “ La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley .” (Artículo 266). El Reglamento de Condominio y Administración impone una serie de limitaciones que han sido aceptadas por el propietario pues: “ Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente .“ (Artículo 34, ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio. En algún momento hemos compartido algunas ideas para evitar la reforma del reglamento , sin embargo, hay casos en los que no hay más remedio que modificar el reglamento existente . La modificación del Reglamento implica, siempre y en todos los casos el voto afirmativo del cien por ciento del valor total del condominio. Cada filial vota según su porcentaje por ley (artículo 24, l

Adquisiciones seguras en condominio II

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Viene del artículo de la edición anterior:  Adquisiciones seguras en condominio I 6.- Inspección de avance y recepción de obra Muy relacionado con el punto anterior sobre la capacidad y conocimiento para poder evaluar a un proveedor, la administración debe poder inspeccionar el avance y la recepción de la obra. Si es un producto o servicio técnico especializado debe contarse con una persona con la capacidad y los conocimientos necesarios para evaluar el avance, validar el entregable (si cumple con los requerimientos) y confirmar el cumplimiento del alcance (lo que se contrató y se espera recibir). Con frecuencia se observan administraciones que reciben obras técnicas de ingeniería sin tener los conocimientos para hacerlo y eso es algo que una administración diligente nunca debe hacer pues asume una enorme responsabilidad. 7.- Garantías y servicio posventa Si se ha hecho una buena contratación, es de esperar que el resultado sea excelente, pero por muchas razones, a pesar d

Adquisiciones seguras en condominio I

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Un condominio requiere continuamente bienes y servicios, y la administración debe estar en capacidad de hacer una compra segura. En ocasiones las adquisiciones terminan mal por muchas razones: proveedores que no cumplen con las expectativas o que no completan (a veces del todo) su entrega por falta de capacidad o simple irresponsabilidad. En otros casos, las adquisiciones sufren problemas de calidad y a esto se suma que las garantías pueden estar ausentes, no estar claras o si lo están, no se cumplen. Una administración puede y debe hacer compras seguras en condominio si sigue algunas pautas básicas: 1.- Haga la tarea previamente Una administración diligente tendrá previamente una lista de proveedores de los servicios más usuales que requerirá, clasificados por la calidad de su producto y servicio de respuesta ante emergencias, por ejemplo. Lógicamente, si se tiene que vigilar la atención y operación de una máquina, debería tenerse a mano una lista de proveedores que atiende

Derecho de petición contra administraciones

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A pesar de que las administraciones, y en especial quienes se dedican a ello de forma profesional, están para servir al condominio, lamentablemente una queja muy frecuente es que las administraciones o juntas administradoras no responden peticiones. Por eso es de vital importancia qué hacer al respecto. En una búsqueda en el nuevo sistema NEXUS del Poder Judicial , sólo encontramos una sentencia de la Sala Constitucional sobre derecho de petición que se estima violado, contra un condominio. La sentencia 07007 - 2006 , de 19 de Mayo del 2006, indica que ni es persona de derecho público ni está en una situación de poder y por eso declara sin lugar el amparo. Tomando en cuenta el artículo 31 de la ley 7933 que indica que: “ Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque ”, y sabiendo que las decisiones sobre los elementos comunes no pueden ser tomadas ni

Prevención ante desastres

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Sea por manifestaciones con bloqueos o por eventos de la naturaleza, pueden tener lugar emergencias y es responsable prepararse ante ellas para evitar o minimizar los riesgos. Este es un conjunto de consejos cuya intención es provocar una reflexión y acción preventiva y no un plan de emergencias formal. Asesórese siempre con personal calificado. 1.- Asegure su movilidad : Mantenga cargados de combustible sus vehículos, sin permitir que baje del 50% de capacidad el tanque de combustible y reduciendo sus recorridos a lo estrictamente necesario. Si tiene bicicleta asegúrese de su funcionamiento y disponibilidad. Conozca varias rutas de acceso y salida de su vivienda y trabajo, sobre todo considere puntos críticos como puentes y pasos estrechos que pueden quedar fácilmente obstaculizados. Descargue y aprenda a utilizar aplicaciones de tráfico en tiempo real como Waze ( descargar aquí ) o similares, así como de servicios privados de transporte como Uber ( descargue aquí ). Consulte el

¿Debe o no entregar factura electrónica un condominio?

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Derivado de varias confusiones en las que incluso la Dirección General de Tributación desconoce elementos clave del funcionamiento y naturaleza legal de los condominios como confundir el condominio con su representante (la administración) o creer que puede haber filiales que formen parte del área común, no hay hasta el momento un marco claro sobre la obligatoriedad de uso de la factura electrónica en condominios. Causas de la confusión: criterios divergentes a) La confusión surge de que en la resolución DGT-R-48-2016 , se define factura electrónica como: “ Comprobante electrónico que respalda la venta de bienes y la prestación de servicios … ” Claramente habla de venta de bienes y prestación de servicios, por lo que si no se trata de una actividad de esa índole no debería emitirse factura electrónica. b) Sin embargo, en la resolución DGT-R-012-2018 , que cita el artículo 2 de la Ley 9416 , se establece que: “ Todos los obligados tributarios deberán contar con medios electrónico

Nuevos condominios, nuevas administraciones

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Los condominios o la propiedad horizontal son una de las opciones preferidas tanto de las personas al momento de buscar su residencia o una opción de inversión, como de los desarrolladores a la hora de construir. Sabemos que implican limitaciones y deberes. Pero, ¿cuáles son esos deberes para cada una de las partes? Al adquirir una unidad en propiedad horizontal, algunas personas compradoras no siempre tienen las precauciones necesarias para que su compra sea una estrictamente racional sino que compran más movidos por emociones y facilidades crediticias. Entonces, dentro de las opciones que se ajustan a estos dos requerimientos, ¿cuáles elementos debería analizar y qué preguntas debería hacerle al desarrollador la persona que va a adquirir en condominio? Las administraciones de condominios todos los días se enfrentan a retos muy complejos. Cómo enfrentar conflictos, cómo sancionar condóminos, qué distingue a una administración profesional de una que están en camino de serlo.

Planos Catastrados ahora son digitales

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Desde hace algún tiempo iniciativas (a veces algo aisladas) han buscado promover el uso de la tecnología como forma de facilitar la realización de trámites y reducir costos a las personas. Los planos catastrados han sido objeto de esta tendencia y ya es obligatorio que se tramiten en forma digital. Una propiedad, llamada por la Ley del Catastro Nacional, ley 6545 del 25 de marzo de 1981, como finca, realmente puede ser cualquier tipo de inmueble, sea un terreno, una casa, un apartamento, estacionamiento, etc. No debemos entender por finca solamente un predio rural de extensión mediana. Se llamará finca en el momento en que una parcela de terreno se encuentra inscrita en el Registro Inmobiliario y tiene un número que la individualiza. Ese número se llama número de matrícula de conformidad con el Reglamento de Organización del Registro ( decreto 35509 del 30 de setiembre de 2009). El plano de agrimensura (que una vez inscrito se llamará plano catastrado) es el que mostrará la ub