30 julio, 2021

La remuneración de la administración del condominio

La remuneración de la administración del condominio es un tema clave en la prestación de ese servicio. Para valorar jurídicamente aspectos sobre ella, debemos partir del hecho de que la propiedad en condominio es un tipo de propiedad especial, con características particulares de este régimen. El artículo 265 del Código Civil plantea que una propiedad sujeta al régimen condominal es imperfecta o limitada debido a que los locales, pisos, fincas o casas que pertenecen a distintos propietarios y estos serán condóminos de los bienes afectos al uso común.

Es muy importante tener claro que firmar un contrato con quien ejerza la administración permite contemplar y exigir los principales elementos de esta labor


Ahora, aunque la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no estipula específicamente sobre cuándo se debe convocar Asamblea de Condóminos para acordar sobre el establecimiento o aumento de la remuneración para la administración ni cómo se establece esta, será de competencia de dicha asamblea las resoluciones sobre asuntos de interés común según el artículo 24 de la misma Ley citada. Entonces, de acuerdo con las posibilidades, podrá pactarse el monto como remuneración a la administración en cualquier asamblea, pudiendo ser en la fecha en la que indique el Reglamento si así lo hace.

Continuando con la Ley, en su artículo 30 impone a la Administración el deber de vigilar y mantener bienes y servicios comunes; todos los actos de administración y conservación del condominio y la obligación de velar por el cumplimiento de la ley y el reglamento del Condominio, lo cual se categoriza como deber primario. Mientras que no haya en el Reglamento una norma que le impida específicamente ejercer alguna labor, para limitarse en el ejercicio de sus poderes.

En relación con el tipo de contrato con la administración, en la Ley el artículo 29 establece que la administración estará a cargo de un administrador, pudiendo ser una persona física o jurídica designado mediante la Asamblea de Condóminos.

Entonces, en el caso de que se lleve a cabo una contratación de persona física, podría estar el condominio ante el escenario de una contratación laboral, si esta contratación está sujeta a los tres elementos esenciales de la relación laboral: prestación personal del servicio, el salario o remuneración y la subordinación.

Por el contrario, si se celebra un contrato de servicios de naturaleza comercial, para ejecutar la administración y operación del condominio, esta cumplirá con el servicio ofrecido, en el lugar y de la forma que se presentó y aceptó durante la asamblea de propietarios.

En caso de que la administración no sea el representante legal, no será nombrada por la asamblea sino por quien ostente la representación, pero lo dicho sobre el tipo de contratación permanece.

Mantenerse simplemente con el nombramiento, sin formalizar mediante contrato, podría impedir que se establezcan obligaciones relacionadas con el contenido de los informes de rendición de cuentas, la protección de datos y confidencialidad, o sanciones por deficiencias de servicio y mecanismos de resolución de conflictos, lineamientos éticos, entre otros.

Por ello, es muy importante tener claro que firmar un contrato con quien ejerza la administración permite contemplar y exigir estos elementos.

 

 

 

15 julio, 2021

Modificación de fachadas

 Las fachadas es un tema que hemos tratado antes, en parte (aquí), para abordar la pregunta de si es o no un área o bien común la fachada. Hablemos ahora de las fachadas claramente privadas.

Dado que nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no nos define el concepto de fachada, debemos acudir a otra norma.

El Reglamento N° 6306, Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual se encuentra en vigencia desde el 31 de julio de 2018, define en su artículo 3, inciso 86), qué se entiende por fachada: “el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.” Es decir, esas vistas del diseño, sea de frente, de lado o por atrás, son las fachadas.

En un condominio horizontal, dado que la construcción pertenece al propietario del terreno sobre el cual se encuentra esta edificada, la fachada es parte de esa área privativa.

Es importante tener claro que, contrario a lo que muchas personas creen, la uniformidad de apariencia no es obligatoria en condominio.

Nuestra ley nos indica que:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:

(…) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Es decir, el Reglamento puede permitir esas modificaciones, por lo que, si no se indica nada, debe entenderse como que no se permiten esas modificaciones. A veces esta autorización se indica de forma indirecta al referir, en un condominio de FFPI o de lotes, a las normas constructivas y que éstas a su vez, indiquen normas abiertas sobre fachadas y estilos o lenguajes arquitectónicos.

Si existen normas constructivas en el Reglamento de Condominio o Administración, estas indicarán el procedimiento para construir o modificar esa fachada. Si no existen, los propietarios deberán sujetarse a las normas nacionales de construcción solamente, sea Ley de Construcciones y el respectivo Plan Regulador del cantón o zona. En ausencia de Plan Regulador, les rige el Reglamento de Construcciones antes referido.

Ahora bien, si esas normas constructivas no se siguieron, o si la ejecución se aparta de lo autorizado, deberá iniciarse el debido proceso tendiente a imponer una sanción. Este debido proceso (aquí) puede tener que iniciar con un visto bueno o denuncia de la Comisión o Comité de Construcción, por lo que la Administración deberá conocer esas normas e iniciarlo correctamente.

En algunos casos el Reglamento de Condominio y Administración autoriza a la suspensión de la construcción mientras que no se subsanen faltas. En otros, ante la ausencia, se han diseñado mecanismos en los que los propietarios firman acuerdos al recibir la aceptación de su proyecto, incluyendo la aceptación de esta detención de obras. Si no existe tal autorización, es riesgoso proceder a la suspensión, pues podría ocasionarse un daño y una responsabilidad civil.