Modificación de fachadas
Las fachadas es un tema que hemos tratado antes, en parte (aquí), para abordar la pregunta de si es o no un área o bien común la fachada. Hablemos ahora de las fachadas claramente privadas.
Dado que nuestra ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, no nos define el concepto de fachada, debemos acudir a otra norma.
El Reglamento N° 6306, Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual se encuentra en vigencia desde el 31 de julio de 2018, define en su artículo 3, inciso 86), qué se entiende por fachada: “el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal, lateral o posterior. En el caso de patios internos, puede ser interior.” Es decir, esas vistas del diseño, sea de frente, de lado o por atrás, son las fachadas.
En un condominio horizontal, dado que la construcción pertenece al propietario del terreno sobre el cual se encuentra esta edificada, la fachada es parte de esa área privativa.
Es importante tener claro que, contrario a lo que muchas personas creen, la uniformidad de apariencia no es obligatoria en condominio.
Nuestra ley nos indica que:
ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:
(…) g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.
Es decir, el Reglamento puede permitir esas modificaciones, por lo que, si no se indica nada, debe entenderse como que no se permiten esas modificaciones. A veces esta autorización se indica de forma indirecta al referir, en un condominio de FFPI o de lotes, a las normas constructivas y que éstas a su vez, indiquen normas abiertas sobre fachadas y estilos o lenguajes arquitectónicos.
Si existen normas constructivas en el Reglamento de Condominio o Administración, estas indicarán el procedimiento para construir o modificar esa fachada. Si no existen, los propietarios deberán sujetarse a las normas nacionales de construcción solamente, sea Ley de Construcciones y el respectivo Plan Regulador del cantón o zona. En ausencia de Plan Regulador, les rige el Reglamento de Construcciones antes referido.
Ahora bien, si esas normas constructivas no se siguieron, o si la ejecución se aparta de lo autorizado, deberá iniciarse el debido proceso tendiente a imponer una sanción. Este debido proceso (aquí) puede tener que iniciar con un visto bueno o denuncia de la Comisión o Comité de Construcción, por lo que la Administración deberá conocer esas normas e iniciarlo correctamente.
En algunos casos el Reglamento de Condominio y Administración autoriza a la suspensión de la construcción mientras que no se subsanen faltas. En otros, ante la ausencia, se han diseñado mecanismos en los que los propietarios firman acuerdos al recibir la aceptación de su proyecto, incluyendo la aceptación de esta detención de obras. Si no existe tal autorización, es riesgoso proceder a la suspensión, pues podría ocasionarse un daño y una responsabilidad civil.
