Doctor Condominio

Especificar el destino del condominio y de cada finca filial es parte de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio. La discusión sobre los alquileres no tradicionales o el hospedaje no tradicional, ha sido motivo de debate fuerte en muchos condominios, más serio en zonas costeras, de montaña y ubicaciones estratégicas en la Gran Área Metropolitana, aunque en todos los condominios de alguna forma se ha dado esta discusión. Lo primero que hay que recordar es que las propiedades en condominio deben usarse de conformidad con su destino. Así lo establece el artículo 15 de la Ley 7933, cuando le prescribe a los propietarios que “ (u)sarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. ” esto se reafirma con el artículo 8 de la misma ley: (el propietario de cada filial) “ ...tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino. ” Ahora bien, no hay una definición legal ...

Una emergencia es una situación inesperada que pone a prueba nuestra capacidad de respuesta. Sin embargo, a pesar de ser una situación inesperada, es bastante seguro que sucederá, es por eso que es de enorme importancia que en los condominios se hagan, practiquen y difundan Planes de Emergencia. La ley 8228 del 19/03/2002, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica , es una de las principales guías en cuanto a los deberes de las personas para prepararse frente a una emergencia. El artículo 4. d de esa ley nos enmarca claramente a cuál tipo de emergencia se refiere esta ley: “ Circunstancia de amenaza, peligro, riesgo o daño para la vida humana o los bienes, específica y derivada de hechos de la naturaleza, hechos de comportamiento animal o de hechos accidentales o intencionales provocados por seres humanos. Se distingue de la "emergencia" o de la "situación de riesgo inminente de emergencia" reguladas en la Ley Nacional de Emergencia, en el tanto e...

El pasado 11 y 12 de noviembre de 2019 se celebró en Buenos Aires, en el Hotel Abasto de esa ciudad el III Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal , organizado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Conservamos el archivo del programa y la revista que presentó el evento y aprovechamos para recomendarles ver las siguientes ediciones de esta notable publicación. En esta oportunidad participamos con una ponencia que partía de relacionar la Propiedad Horizontal en Argentina y Costa Rica, pero entraba en algunos cuestionamientos como:  ¿Cuántos problemas surgen del desconocimiento e irrespeto al reglamento? La administración no puede evitar el reto de construir liderazgo sobre el respeto del Reglamento y los acuerdos de las Asambleas de Propietarios. Un sólido liderazgo basado en el respeto a las normas internas y a la autoridad de la administración como representante de los propietarios en la gest...

Durante mucho tiempo en los condominios se sabía que si había un problema con la infraestructura eléctrica debía reportarse a la empresa proveedora del servicio, ya fuera la CNFL, ESPH o la que corresponda. Incluso aún hoy la ESPH sigue en esa línea. Esto era así porque desde un inicio, aunque la infraestructura era privada, era donada al prestador del servicio y además constituida una servidumbre para que pudiera ingresar al condominio el prestador del servicio.  Tanto era así la costumbre que en el mismo reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se abrió una autorización para que si se ha incluido en el Reglamento del Condominio... “ No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios público...

Una vez más la Hermandad Latinoamericana se dio cita en la hermosa ciudad de Barranquilla, Atlántico, Colombia para la celebración del IV Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal . En esta ocasión, de nuestra parte propusimos las siguiente pregunta: ¿Los bienes comunes nos unen o nos dividen? Esta pregunta nos remonta al origen del Condominio. En la Antigua Roma, una figura similar al condominio era la que presentaba en la herencia sin repartir, llamada consortium , es decir consorcio. Hoy en día aún se le llama consorcio a la propiedad horizontal en Argentina, aunque seguro será un nombre que tenderá a desaparecer porque la nueva regulación del Código Civil y Comercial usa condominio y propiedad horizontal más que esa palabra. Consorcio nos recuerda a consortes, matrimonio. Y es que hay similitudes entre un matrimonio y un condominio en cuanto a la comunidad de bienes. Para construir unión a través de los bienes comunes, en la pareja o en el condominio se re...

Una pregunta que pocas veces nos hacemos en condominio es si éste puede acabarse. Nos nos referimos a que sea transformado en otro uso completamente diferente o que deje de ser condominio voluntariamente por los propietarios sino a que llegue a un nivel de decadencia tal que acabe con él. En estos años he visto algunos pocos condominios decaer tanto que llegan a un casi irrecuperable. La forma jurídica de condominio no desaparece sino que las dinámicas condominales se extinguen.  Hemos encontrado tres elementos que están presentes en estos procesos: 1.- Morosidad: una alta morosidad, más allá de la evidente consecuencia de que falten fondos, si no es atendida adecuadamente o a tiempo, puede ocasionar como efecto contagio que otros dejen de pagar. Esto puede ocasionar mucha conflictividad y es un buen momento para que se rescate el condominio con un plan severo pero razonable de recuperación de cartera morosa que incluya acciones judiciales. Si eso no ocurre o no da los f...

Cuando hablamos de accesibilidad en condominio, a muchas personas les viene a la mente la conocida ley 7600 ( Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad de 29 de mayo de 1996), y piensan en rampas y poner pasamanos, básicamente. Ya para este momento, de acuerdo con el Transitorio II de esa ley, todas las edificaciones, públicas o privadas deberían estar ajustadas a esta ley. Por eso esta nota va dirigida más que al cumplimiento de la ley, a la accesibilidad. La accesibilidad, simplemente dicha, es la capacidad de ser accesible. Es la posibilidad de que la mayor cantidad de personas puedan acceder a algo. Accesibilidad al espacio físico, revisemos. El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), en conjunto con Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial (CNREE) ente rector en discapacidad en Costa Rica  ha publicado una guía para poder hacer una evaluación de la infraestructura. Más que una mera verificación de cumplimien...

Hace algún tiempo habíamos tratado brevemente el tema del servicio de Televisión por Cable en condominio (ver aquí ), sin embargo recientes experiencias con clientes nos han dado más información que deseamos compartir con ustedes. 1.- Es totalmente prohibido por ley impedir contratar el servicio de Televisión, Internet o Llamadas IP que se desee libremente, sea mediante contratos de exclusividad o mediante acciones. En Costa Rica hay una Ley General de Telecomunicaciones que en su artículo 54 considera: “ prácticas monopolísticas relativas los actos, los contratos, los convenios, los arreglos o las combinaciones realizados por operadores de redes o proveedores de servicios de telecomunicaciones, por sí mismos o actuando conjuntamente con otros agentes económicos, y cuyo objeto o efecto sea o pueda ser el desplazamiento indebido de otros operadores o proveedores del mercado, el impedimento sustancial de su acceso o el establecimiento de barreras de entrada o de ventajas exclusiva...

Nuestra ley protege el derecho de los propietarios a quienes un acuerdo de asamblea les haya causado algún perjuicio, a que esta sea revisada y si es procedente, sea anulada. El derecho a impugnar ARTÍCULO 26.- … Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil. Este reclamo es tendiente a que se anule la asamblea y se ventila en el proceso sumario del artículo 103.1.9 del Código Procesal Civil: Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido . El objetivo es la anulación de los acuerdos que se estimen lesivos, no necesariamente la totalidad de la asamblea. Es muy importante tener claro que este derecho de impugnar una asamblea solamente le corresponde a los propietarios , es decir que ni la administración ni otros residentes pueden ...