15 octubre, 2019

¿Puede acabarse un condominio?

Una pregunta que pocas veces nos hacemos en condominio es si éste puede acabarse. Nos nos referimos a que sea transformado en otro uso completamente diferente o que deje de ser condominio voluntariamente por los propietarios sino a que llegue a un nivel de decadencia tal que acabe con él.

En estos años he visto algunos pocos condominios decaer tanto que llegan a un casi irrecuperable. La forma jurídica de condominio no desaparece sino que las dinámicas condominales se extinguen. 

Hemos encontrado tres elementos que están presentes en estos procesos:

abandonado Edificio abandonado arquitectura roto edificio dañar tiempo de día decaer En descomposición demolición sucio vacío interior acero Trusses de acero urbano residuos1.- Morosidad: una alta morosidad, más allá de la evidente consecuencia de que falten fondos, si no es atendida adecuadamente o a tiempo, puede ocasionar como efecto contagio que otros dejen de pagar. Esto puede ocasionar mucha conflictividad y es un buen momento para que se rescate el condominio con un plan severo pero razonable de recuperación de cartera morosa que incluya acciones judiciales. Si eso no ocurre o no da los frutos esperados, llega un punto en donde solo unos cuantos pagan para obras específicas o pagan entre pocos servicios que solo ellos usan. Y luego, ya cada quien paga por lo suyo o se une con otro para algún gasto de beneficio solo de ellos. Los servicios comunes desaparecen y de los bienes comunes cada quien se hace cargo del pedazo que le afecta. En suma, desaparece la idea del gasto y de los bienes y servicios comunes.

2.- Impunidad: Otro elemento omnipresente es la impunidad por acciones o conductas internas de condóminos, proveedores o visitantes. Al dejar de haber fondos, o paralelo a esto, si no hay una autoridad, los mecanismos internos de comunicación y de atención de diferencias o conflictos así como los de sanción por incumplimientos dejan de utilizarse. Algunos recurren a las autoridades nacionales, topándose a veces con la sorpresa de que erróneamente éstas han decidido de forma ilegal abstraerse de sus competencias y refieren la situación de nuevo al condominio. Llega un momento de mucha conflictividad, que es de enorme provecho porque es la oportunidad en la que puede, quizás por última vez, rescatarse el condominio. Una simple reunión para iniciar acciones es el inicio del cambio. Si esto no sucede, se llega a la extraña calma de la indiferencia. El condominio luce extraño. Algunas áreas muy bien, otra descuidadas y aunque en el fondo todos se afectan, no hay mecanismos para reconstruir la gestión de los intereses comunes.

3.- Falta de visión: Hay un tercer elemento, muy ligado a la administración y órganos internos del condominio y es la falta de una visión sobre el futuro del condominio. Así, aunque haya cultura de pago y hasta orden interno, el condominio deja de ser atractivo comercialmente, los locales se empiezan a transformar en bodegas y luego simplemente permanecen cerrados por meses o años confirmando su poco atractivo. Sólo una radical transformación de uso y apariencia puede salvarlo ahora.

Estos son los síntomas. ¿Suceden en el suyo? Quizás aún está a tiempo de actuar.