29 febrero, 2020

Mejoras útiles y necesarias

La mayoría de los acuerdos en condominio se rigen en cuanto a su votación mínima necesaria por lo que indica el artículo 27 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

ARTÍCULO 27.- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:
1.- Modificar el destino general del condominio.
2.- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
3.- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
b) Sólo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:
1.- Variar el destino especial de una finca filial.
2.- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
3.- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.
4.- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5.- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.
c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio.

Siempre es importante recordar la diferencia entre el porcentaje de área o coeficiente de copropiedad (llamado en informes registrales valor medida) y el porcentaje de valor o valor porcentual, que es el que se usa para el conteo de estos votos. (ver aquí)

Men's tools to work and repair around the house | ✅ Marco Ve ...Sin embargo, las mejoras útiles y necesarias tienen artículo aparte:

ARTÍCULO 14.- En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:
a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.
b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

El criterio para diferenciar unas de otras está en el artículo 332 del Código Civil, descrita claramente en esta sentencia: Las mejoras necesarias “... en sentido técnico, no pueden considerarse mejoras como tales, pues, en realidad se trata de reparaciones... Se les denomina necesarias, pues deben ejecutarse sólo para que no se deteriore y no disminuya su rendimiento. Las útiles, por el contrario, sí son verdaderas mejoras, al aumentar el valor venal del objeto. Se efectúan con el fin de mejorarla o aumentar sus utilidades, revistiendo provecho para cualquier poseedor, no sólo para quien las realiza, pues generan plusvalía.” Sala Primera de la Corte. Resolución Nº 00796 - 2017.

15 febrero, 2020

Argentina y Costa Rica con retos similares

Proviniendo de Costa Rica, lo primero que salta a la vista con las enormes diferencias de tamaño en lo que nosotros llamamos condominios y en la Argentina, consorcios. Somos un país pequeño, de tamaño similar a la provincia de Jujuy, con apenas 5 millones de habitantes y un estimado de unos 5000 consorcios, sin embargo, en realidad tenemos muchos puntos que nos unen.
Los retos que enfrentamos son similares porque a la larga, más que administrar un patrimonio, la labor de la administración del consorcio es de administrar vidas en común.
Los principales problemas que enfrentan las administraciones en Costa Rica son por la tenencia de mascotas, el estacionamiento (no solo prácticas incorrectas sino el tamaño de algunos vehículos actuales), incumplimiento de normativa de construcciones, ruido entre filiales o unidades funcionales, y morosidad en el pago de las expensas o gastos comunes.
Hay otro reto que muchas veces no se ve como tal y es el aislamiento: los consorcistas o copropietarios viven sin tener relación en las áreas comunes más allá de un ocasional saludo, en el mejor de los casos, y de conflictos que pueden llegar hasta estrados judiciales en el peor. 
Estos retos hacen que haya tres áreas básicas que debe dominar la administración:  la convivencia y los roces que se derivan de ella, el negocio mismo de la administración y su necesaria rentabilidad; y la colaboración en red, o bajo algún tipo de figura asociativa, como agentes económicos en un mercado enorme, pues en muchas ciudades la mayoría de las personas vive en consorcios o condominios.
Los cambios tecnológicos y sociales pueden complicar aún más estos retos. En el futuro ya presente tenemos el desarrollo de la inteligencia artificial y el Internet de las cosas que posiblemente permita pronto automatizar muchos de los procesos de mantenimiento de la infraestructura.
Además, en nuestra región estamos viviendo tiempos difíciles, de alta conflictividad y generando situaciones en las que los conflictos no han sido atendidos mediante cauces normales del diálogo, sino que, quizás postergados o desatendidos, han germinado en violencia. En el fondo de lo que se trata es de una mayor exigencia ciudadana y los consorcios pueden verse salpicados de esta conflictividad.
Quien desee asumir la administración como una labor profesional, deberá invertir en su capacitación, pues continuamente se recargan nuevas obligaciones en la administración y la expansión de las amenidades puede complicar mucho una tarea, aún y cuando muchos consorcistas aún creen que es muy sencilla y ven a la administración como un gasto o un mal necesario.
La forma de enfrentar estos contextos cambiantes, complejos y desafiantes es siendo profesionales de una alta versatilidad, capacitándose en los campos relacionados con la naturaleza de sus clientes y sobre todo, entendiendo que su labor debe ir más hacia la dirección y no tanto hacia la ejecución personal.
Más que un administrador de un patrimonio, estas exigencias deben colocar a la administración como un gerente de comunidades.
Las nuevas administraciones deben saber cómo educar a sus clientes, a los consorcistas, en el cumplimiento de sus deberes en su comunidad, siendo esta una nueva educación cívica de la convivencia en copropiedad.
Los consorcios, por su parte, además deben integrarse en las ciudades como partícipes políticos. Las políticas públicas ya no pueden tener como base el barrio solamente, sino que deben tomar consciencia de las dinámicas que se desarrollan dentro de los consorcios, pues la mayoría de la población vive en ellos actualmente en muchas ciudades. Están así llamados a la participación ciudadana, buscando como abrir espacios en contextos en los que hasta hoy se admiten organizaciones sociales y personas, pero no comunidades enteras como actores sociales.
Las administraciones profesionales, ejerciendo como gerentes de comunidades, y los consorcios, como actores políticos, quizás nos permitan crear una nueva política. 
Al fin y al cabo, la política se trata de la gestión de los asuntos comunes, del bien común. Las administraciones ya están acostumbradas a hacerlo, solo deben ampliar su mirada y asumir el reto de ser los creadores de una nueva política.