Entradas

Mostrando entradas de 2013

Regulaciones para piscinas en Condominio

Imagen
Una enorme cantidad de Condominios tiene piscinas y muchos administradores desconocen la normativa que regula esta infraestructura. Es muy importante conocerla para estar preparado para enfrentar una posible lesión o desgraciadamente hasta una muerte de un condómino propietario, residente o una visita. El decreto 35309-S, Reglamento sobre manejo de piscinas, es el que rige actualmente esta infraestructura. Establece una gran cantidad de obligaciones como la presencia de guardavidas con conocimiento en Reanimación Cardio Pulmonar, bitácoras del operador de piscina (capacitado con una instrucción formal en el INA o en un ente acreditado), capacidad máxima de bañistas, duchas, guarda ropa, duchas, inodoros, bebederos, sala de primeros auxilios y botiquín, y hasta torretas techadas de vigilancia. Sin embargo, no todas esas obligaciones son para los condominios. Claramente el Reglamento indica: Artículo 2º—Ámbito de aplicación: Este reglamento establece las disposiciones a que deben some

Nuevas regulaciones en cuanto al formulario D-151

Imagen
( ACTUALIZACIÓN PARA PERÍODO 2015:  Ahora sí es obligatorio. Ver  este enlace ) Hasta el día de hoy, los Condominios no estaban obligados a presentar el formulario D 151 (ver esta nota ) Hoy ha salido publicada una resolución que cambia este panorama y expresamente los incluye. La Resolución DGT-R-026-2011, que es la que establece este formulario, anteriormente indicaba : "Artículo 4º- Obligados a presentar el modelo electrónico D-151 .Se encuentran obligados a presentar esta declaración informativa todas las entidades públicas, sujetas o no al impuesto sobre la renta, los organismos internacionales y los obligados a declarar por el impuesto sobre la renta, cuando hayan realizado a nivel nacional ventas de bienes o servicios (clientes) y deducciones por conceptos de compras (proveedores) y gastos específicos .Cuando correspondan a ventas de bienes o servicios en general, se deberán reportar las realizadas a una misma persona a nivel nacional cuyo importe acumulado anual sea

Cómo actuar ante una administración que baja su calidad

Imagen
La Administración del Condominio ejerce funciones muy importantes, por lo que cambio es algo delicado. No es basta con decir que la decisión de cambiar a la administración debe ser muy bien pensada, sino que esto debe de hacerse sólo si se dan las condiciones para hacerlo. Actualmente en nuestro país existen diversas ofertas en materia de administración de condominios. Hay empresas de todo tamaño, desde las nacientes con uno o dos condominios, hasta las enormes (para nuestro mercado) con cincuenta y más condominios. Hay además particulares que abarcan algunos condominios pero que no tienen vocación o destino empresarial; es su oficio, digamos. Cada tipo de administración tiene sus ventajas. Sin embargo, aunque hay una oferta muy grande, las diferencias en cuanto a los servicios específicos que se ofrecen no son tan marcadas. La calidad con la que prestan lo servicios es lo que hace la diferencia. Por otra parte, en los condominios, el mayor requerimiento se encuentra siempre por

Porcentajes de valor y área

Imagen
En materia de condominios, se encontrarán muy frecuentemente con la palabra porcentaje a veces relacionado con el derecho de propiedad, a veces con el valor fiscal, a veces con el valor de venta, a veces con el valor del condominio, a veces con los votos, a veces con el quórum, a veces con la toma de acuerdos y a veces con la cuota. Vamos a desenredar esto: 1.- Porcentaje de área (su nombre correcto es coeficiente de copropiedad, pero el Registro lo muestra como valor medida ): Es una simple relación entre el área de la filial (propiedad privada) y el área total del condominio. Este porcentaje es muy importante ya que determina la PROPIEDAD que le corresponde en las áreas comunes, al dueño de esa filial. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad (o valor medida dice en los informes registrales) es de 0,25% significa que del área común, soy dueño de un 0,25%. Cuando deba hacer la tasación del valor fiscal de mi propiedad, si el área común ha sido valorada por un perito en, digamos 1

Cómo conservar el control del condominio: El condómino administrador.

Imagen
Al inicio de lo que hoy es Doctor Condominio, yo administraba condominios. Allá por 1998, sinceramente, no tenía una idea muy clara de lo que debía hacer. Tenía claro que me preocupaba el condominio donde vivía y que, como es usual, ningún otro vecino quería hacerse cargo. Veníamos saliendo de una administración externa con una gestión. En el curso de la gestión, tuve que enfrentarme a mis vecinos condóminos y no fue sencillo pues no siempre aceptaban mi autoridad. Esto le sucede a muchos condominios que conozco, en donde han decidido asumir la administración por sí mismos. Claro que esto no es una regla, justamente el condominio donde vivía, ahora, es administrado por una propietaria y el asunto ha caminado muy bien. Pero son más los casos en que hay conflictos que en los que no los hay. En el fondo lo que hay es un deseo, de los condóminos, de asegurarse que la persona que administra sus bienes sea alguien que conocen y cercano que no va a salir corriendo con el dinero en el peor d

Permisos de construcción en condominio

Imagen
Las Comisiones de Construcción deben cuidar de que la visión original del condominio se mantenga. Quien desea construir en un condominio, muy frecuentemente debe obtener la autorización de un órgano interno llamado Comisión de Construcciones, Comisión de Arquitectura y Construcción, o incluso Junta Coordinadora. Tanto para construcción de obra nueva como para remodelaciones o modificaciones a una obra construida. Este órgano nace del Reglamento y debe de ser elegido por los condóminos en Asamblea de Propietarios, al igual que la Administración o la Junta Administradora, según sea el caso. Normalmente hay algunos límites muy claros a este proceso constructivo, como son alterar o de alguna forma modificar áreas comunes, o fachadas en el caso de que éstas estén reguladas imponiéndose su uniformidad. Las restricciones pueden incluir además la exigencia o prohibición de ciertos materiales de construcción, acabados, elementos arquitectónicos, o hasta el color. Es posible que no pueda pint

Dos elementos que mejoran la posición de los inquilinos en condominio

Imagen
La suspensión de agua se complica y el desahucio acelerado por falta de pago de gastos condominales también. La suspensión de agua por morosidad ha sido usualmente un recurso muy importante usado por las administraciones con el fin de presionar por un pago de esos montos. De la misma forma que los entes prestadores del servicio lo hacen, claro. La Sala Constitucional había sido uniforme en permitirlo, sujeto a que no fuera usado como arma de presión para otros objetivos (como lograr el pago de otros gastos comunes, por ejemplo, o exigiendo que hubiera una fuente básica disponible para tutelar un mínimo del derecho constitucional). Sin embargo, esto ha cambiado recientemente. En la resolución 2013-2084, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: “Objeto del recurso. Impugna el actor la decisión del administrador del condominio donde habita en condición de inquilino, de retirarle el servicio de agua potable, debido a que la propietaria del inmueb

Cuando las mayorías no deben mandar

Imagen
Si no se tiene cuidado, un condominio puede ser secuestrado, justamente, por las decisiones de la mayoría. Un Condominio tiene una profunda base democrática. La ley exige que las decisiones serán tomadas en Asamblea de Propietarios, por medio de votaciones, en las que cada filial votará según su porcentaje de valor. (Para ver las diferencias que existen entre el porcentaje de valor y el de copropiedad vea este enlace ). Estas votaciones serán, según la ley (artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ), de unanimidad en los casos más serios y profundos, de mayoría de dos tercios del valor del condominio en decisiones de relevancia media, y de mayoría del valor de la totalidad en los casos más simples. La Ley no reconoce ningún otro tipo de votación, ni el artículo 33 de la Ley , que expone cuáles puntos deberán ser definidos por el Reglamento, incluye la capacidad de establecer diferentes porcentajes de votación. Sin embargo, se ha venido permitiendo que los Regla

El gobierno en un condominio también reside en el pueblo

Imagen
Las administraciones de condominios deben prepararse para enfrentar los mismos retos que las autoridades públicas. Es claro que las redes sociales y la participación directa ciudadana ha cambiado la forma de hacer política. Las críticas (a veces muy justificadas) de que las opiniones no son siempre fundamentadas o razonadas adecuadamente, o que la participación ciudadana es errática y desorganizada, no hacen desaparecer el fenómeno. Las Administraciones de condominios deben estar preparadas para enfrentarse a retos similares. Al igual que en el país, la Asamblea de Condóminos es el órgano soberano interno máximo, pero la frecuencia de sus reuniones (generalmente una o dos veces al año), y la imposibilidad de tratar temas con mucha profundidad, (pues a lo sumo se podrá dedicar una media hora a cada tema), hacen que el verdadero rol de gobierno se lleve entre la administración y un reducido grupo de condóminos, organizados en comisiones o comités. El primer nivel de organización de l

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (3)

Imagen
Los acuerdos en Asamblea exigen votación: • Unánime del total del valor del condominio cuando se trate de modificar cualquier cláusula de la escritura de Constitución y del Reglamento de Condominio y Administración, variar áreas proporcionales de filiales, renunciar al régimen de condominio o gravar el condominio en su totalidad. • De al menos dos tercios del total del valor del condominio cuando se trate de variar el destino de una filial, adquirir bienes comunes o disponer la forma en que habrán de aprovecharse o autorizar el arrendamiento de cosas o áreas comunes • El resto de acuerdos se tomarán por al menos la mayoría de la totalidad del valor del condominio. La administración del Condominio estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica, y será designado por la Asamblea de Propietarios. Al Administrador (o a la Junta Administradora) le corresponde el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, y en general todos los actos de admi

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (2)

Imagen
Son gastos comunes los gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, el costo de las mejoras aprobadas en Asamblea de Propietarios, y aquellos a los que una Asamblea de Propietarios o el Reglamento de Condominio y Administración les hayan dado el atributo de gastos comunes. Cada finca filial es una garantía hipotecaria preferente de las obligaciones que el propietario llegare a tener con el condominio, y si hay saldos pendientes pueden ser certificados por un Contador Público Autorizado para solicitar el remate de la filial para el pago de los saldos pendientes. Al adquirir una propiedad en condominio, el vendedor debe presentar al Notario Público una certificación de que la filial se encuentra al día, pues de estar en mora, el adquirente es deudor solidario. El propietario es el obligado a responder por las obligaciones a su cargo. Si la filial se encuentra ocupada o arrendada por un tercero, éste es responsable de las infracciones al Regl

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (1)

Imagen
Cualquier propiedad puede ser sometida a condominio y con todos los usos posibles, sea residencial, comercial, industrial, agrícola, turísticos, etc., sea terminados, sin hacer o si se construirán por etapas, o varios usos conjuntamente, o en varios terrenos de naturaleza jurídica diversa. Al nacer el condominio, nace la matriz, las filiales y su Reglamento de Condominio y Administración, todo en un mismo acto. Este documento se inscribe en el Registro Inmobiliario y es de acceso público. No existe un Condominio sin Reglamento, nacen juntos. Cada filial es una unidad independiente de uso autónomo que pertenece exclusivamente a su propietario, que puede usarla según las condiciones del Reglamento de Condominio y Administración, y mientras no sea contrario a la ley, la moral y las buenas costumbres. Sólo por ley o por convenio puede limitarse este derecho de uso de la propiedad. Las cosas comunes son todas las necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acce

Gobierno y Administración II: Ejecución de decisiones

Imagen
En la primera parte vimos la creación de normas. Ahora veremos su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas. Una administración debe recordar siempre que es un EJECUTOR DE DECISIONES. Las decisiones pueden provenir del Reglamento del Condominio, o pueden ser más recientes y provenir de una Asamblea. Esta función es la que resume las labores que indica el artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para ejecutar esta labor hay que tener conocimientos de administración, conocer el reglamento y acuerdos de Asamblea y, en general, tener sentido común y capacidad de relacionarse con las personas. La Administración de condominios implica administrar un patrimonio (inmobiliario, mobiliario y financiero), pero además implica administrar un régimen de derechos y a los sujetos que los ejercen. Esto a la larga es administrar relaciones interpersonales. En su ejecución de decisiones debe ser objetiva y sobre todo, debe t

Gobierno y Administración I: Creación de normas

Imagen
Determinar y crear las normas de una comunidad o grupo humano es una tarea muy difícil. Tanto como lo es ponerlas en vigor. Y sin embargo son dos funciones completamente distintas. Veremos primero la creación de normas, luego su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas. La creación de normas es la creación de las reglas que debe seguir una comunidad. Esta función es típica (y ojalá exclusiva, aunque el Reglamento podría disponer otra cosa) de la Asamblea de Condóminos. Es en este seno en donde puede y debe discutirse si una conducta es rechazada o aceptada totalmente, o si se acepta sujeta a ciertas condiciones. Esto fijará el rumbo por el que deberá discurrir el condominio en el futuro y debe ser el fruto de una sana discusión política, jamás puede ni debe ser el fruto de una decisión administrativa. En principio las reglas generales de un Condominio están dadas por el Reglamento inicial fijado en la Constitución del Condominio,

Los derechos se transmiten pero no se multiplican

Imagen
El derecho de propiedad no se pierde por dar en arrendamiento la propiedad, pero tampoco se duplica. La propiedad en condominio es un derecho que tiene dos dimensiones: una privada y una común. Cada propietario es dueño exclusivo de su filial, y a la vez es dueño en común de las áreas y bienes comunes, porcentualmente según el área que su filial represente dentro del condominio. Como copropietario de las cosas comunes, no puede ser limitado o restringido porque su porcentaje sea menor que el de otros, ya que como es natural habrá algunos propietarios con un derecho porcentual mayor que el de otros, pero todos por igual tienen derecho al uso y goce racional de las cosas comunes. Como dueño exclusivo de su filial, puede usarla de acuerdo con el destino que tenga prefijado (sea residencial, comercial, etc.), y estará limitado por el Reglamento de condominio y administración. La ley indica además que un propietario no puede disponer de su derecho en las cosas comunes de forma separada

Formulario D151 en Condominios

Imagen
( ACTUALIZACIÓN PARA PERÍODO 2015:  Ahora sí es obligatorio. Ver este enlace ) Los condominios no están en la obligación de presentar el formulario D151 ya que siempre fueron excluidos de los formularios al NO ser contribuyentes del Impuesto sobre la Renta. Se estableció por un breve período por primera vez y para el período 2012 la obligatoriedad de presentarla, pero esta norma fue derogada menos de un mes luego de emitida, por lo que sigue el mismo régimen de siempre: Sólo los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta son los obligados a presentar la declaración D151. De seguido la razón: A) DGT 08-97: Origen del formulario D151 Artículo 4º Obligado a presentar el modelo D.151. Todas las entidades públicas y los obligados a declarar por el impuesto sobre la renta, cuando durante el período fiscal a que se refiere el artículo 6 de esta resolución, hayan realizado a nivel nacional compras o ventas de bienes o servicios a una misma persona por un importe acumulado superior a do

¿Cuál es la disponibilidad de la administración?

Imagen
La disponibilidad y el uso del recurso administrativo deben estar totalmente claros en el contrato de servicios. Cuando compramos un kilo de arroz o de frijoles, nadie esperaría que obtenga por un kilo, digamos mil doscientos cincuenta gramos. Más bien sería sorprendente. Esto sucede porque la contratación es clara en cuanto a cantidad y costo. En los servicios de administración es usual que se señale un horario de atención a los condóminos, pero fuera de eso, se listan las distintas labores y un precio global mensual. Dentro de ese precio se incluyen tiempos indeterminados de atención de consultas y sugerencias de los condóminos, de vigilancia del funcionamiento de los servicios y de seguimiento de asuntos en curso. Sin embargo, en criterio del suscrito, no le ha hecho bien a la industria esta forma de contratación tan amplia pues conozco casos en los que el tiempo de los condóminos (o de uno o dos en particular) absorbe una cantidad importante del recurso “administración”, lo cual

Un buen gobierno

Imagen
Como cualquier inversión y emprendimiento humano, un Condominio ocupa un buen gobierno. Un buen gobierno implica que todas las necesidades del Condominio son atendidas de forma eficiente y que se dispone de las vías necesarias para dar solución a nuevas necesidades que no han sido contempladas, es decir hay una forma de innovar constante. Un Condominio que carece de rendición adecuada de cuentas, sea porque se llevan las cuentas de forma incorrecta, o porque la administración oculta esa información, no tiene un buen gobierno. Tampoco si presenta deficiencias presupuestarias, sea porque el presupuesto fue poco realista en su formulación, en su ejecución o bien porque ha habido deficiencias en el cobro o excesos en el gasto. Mucho menos si su infraestructura se encuentra en deterioro, y presenta fallos constantes en su funcionamiento o de los servicios subcontratados. Si un Condominio padece de estos o similares problemas, esperar a que llegue alguna solución de algún lado sólo contri

Enfrentar problemas es una labor de equipo

Imagen
En nuestra actual sociedad de la información, con interacciones sociales omnipresentes, tratar de llevar el papel del hombre completo del renacimiento que todo lo resolvía y sabía es un grave error. Hace algún tiempo logré comprender el futbol americano y desde entonces me ha gustado mucho. Es un deporte complejo que requiere de habilidades muy distintas sólo posibles en equipo. La resistencia, tamaño (y peso) que tienen los bloqueadores es lo contrario de lo que ocupan los laterales o recibidores, que deben ser capaces de correr a velocidades impresionantes. El mariscal de campo por su parte debe reunir un poco todas las facultades, pero su papel es la capacidad de dirigir al equipo en esas hermosas jugadas y estrategias que en la pizarra se veían muy claras pero que en el terreno pueden no ser tan sencillas. Además, a cada momento el escenario puede cambiar, pues un marcador de catorce puntos de diferencia que en otros deportes es casi fulminante, puede ser volcado rápidamente a f

Educación de adultos

Imagen
Si tomáramos muchas de las conductas nocivas en los condominios y las trasladamos al contexto de nuestras casas, protagonizadas por nuestros hijos, sobrarían los juegos de video guardados y hasta las palmaditas recordativas en las posaderas. Educar a los hijos es una labor compleja que tiene muchas variables: a veces lo que se necesita es motivarlos en su conducta correcta, darles incentivos, cambiar contextos para dificultarles desobedecer, crear controles automáticos de forma que haya consecuencias para ellos en su desobediencia, o bien vigilar más de cerca a los recurrentes desobedientes; y finalmente en otras no queda más que sacar la carta de la autoridad y con voz fuerte y firme trazar un límite invariable y en piedra. Pero hay dos elementos invariables: hay que enseñarles los límites de forma constante, y no se puede uno nunca cansar. Jamás. Nunca. Estos principios hay que adoptarlos en los condominios ya que muchas conductas negativas provienen de ventajas personales (tomo l