15 agosto, 2013

Cuando las mayorías no deben mandar

Si no se tiene cuidado, un condominio puede ser secuestrado, justamente, por las decisiones de la mayoría.
Un Condominio tiene una profunda base democrática. La ley exige que las decisiones serán tomadas en Asamblea de Propietarios, por medio de votaciones, en las que cada filial votará según su porcentaje de valor. (Para ver las diferencias que existen entre el porcentaje de valor y el de copropiedad vea este enlace).
Estas votaciones serán, según la ley (artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), de unanimidad en los casos más serios y profundos, de mayoría de dos tercios del valor del condominio en decisiones de relevancia media, y de mayoría del valor de la totalidad en los casos más simples.
La Ley no reconoce ningún otro tipo de votación, ni el artículo 33 de la Ley, que expone cuáles puntos deberán ser definidos por el Reglamento, incluye la capacidad de establecer diferentes porcentajes de votación. Sin embargo, se ha venido permitiendo que los Reglamentos hagan nacer otras votaciones, como de mayoría de los PRESENTES, mayorías según el porcentaje de copropiedad, o incluso mayorías de tres cuartas partes de la totalidad. Algunas tienen ventajas operativas (como la mayoría de los presentes), otras tienen consecuencias enormes de complicación y obstaculización, como exigir tres cuartas partes del valor para elegir administración en un condominio de más de 60 filiales.
Cuando decisiones que deben de tomarse tienen dificultades para llegar apenas al mínimo requerido, suele ocurrir una de dos cosas: o que la urgencia sea más fuerte que la legalidad y los condóminos tomen acuerdos sin esa mayoría mínima, o bien, que se caiga en una paralización en donde los asuntos se deben llevar una y otra vez a las Asambleas porque no se llega al mínimo necesario. No siempre es posible, claro, recoger suficientes poderes para evitar esto.
En estas situaciones hay una minoría (que asiste a las Asambleas y votan a veces hasta de forma unánime las decisiones de mejoras o de nombramientos), que se ve secuestrada y paralizada por una mayoría (pasiva y que no asiste a las Asambleas).
Nuestra sociedad debe superar este tipo de escollos. No es sensato que tenga más valor el DERECHO de un condómino de asistir o no a una Asamblea, que el DEBER de hacerlo (cuyo incumplimiento queda sin sanción). No es lógico ni justo que el derecho de voto de quienes asisten, se vea perjudicado por la falta de ejercicio del DEBER de voto de los que no asisten. Es entendible que puede haber muchas razones, pero esas razones causan perjuicios, y eso no puede ser aceptable.
Queremos lanzar una invitación a las administraciones y Juntas Administradoras para que identifiquen a los reiterados ausentes, con nombre y apellido, con el fin de contactarlos y lograr obtener un poder especial para que sean representados en las Asambleas. Si desean ejercer su derecho de NO dar el poder a nadie y siguen sin ir, y con esto paralizan el condominio, ¿por qué no ha de saber esto la Asamblea en ese momento y sucesivos similares?
Cuando un condómino infringe el Reglamento se debe dar un procedimiento disciplinario o de sanción que terminará, en muchos casos debiendo ser de conocimiento de la Asamblea de Propietarios. La ley (artículo 15), impide a los condóminos efectuar actos o incurrir en omisiones que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. Una inasistencia y desconexión reiteradas, junto con la negativa a otorgar un poder para ser representado en Asamblea, si paraliza el condominio e impide tomar decisiones, ¿no es un acto o una omisión, según se vea, que causa perjuicio en los términos del artículo 15 antes dicho?
Todo pasa por identificar a quienes causan esta situación. Estamos demasiado acostumbrados a que quienes causan perjuicios de todo tipo en nuestra sociedad gocen de mucha discreción y privacidad mientras que las víctimas deben dar la cara (y a veces hasta son demandados para exigir anulación de acuerdos, por propietarios reiteradamente ausentes)
La solución definitiva debe pasar por una pequeña reforma a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, para que se entienda que desde el momento que alguien adquiere en condominio otorga un poder especial para ser representado en Asambleas a la Administración o la Junta Administradora en caso de inasistencia.. Punto. Automático. ¿No le gusta? ¿No le parece sano? ¿Le da temor que comprometan su patrimonio? Vaya a la Asamblea, o mande un apoderado de su confianza, que sus votos se ocupan.