15 noviembre, 2009

Impuesto solidario en Condominios

En estos días he tenido conversaciones con clientes y amigos sobre el tema del Impuesto Solidario y el tema de la valoración, pero sobre todo en Condominio, donde parece que persisten dudas.

Por eso, esta nota va dirigida específicamente al tema del valor de los Inmuebles en Condominio con relación al Impuesto Solidario.

Recordemos que el primer paso, el que me determina si tengo o no alguna obligación, es determinar el “valor fiscal de la construcción, incluido el valor de las instalaciones fijas y permanentes”, dice el artículo 6 a) de la Ley.

“Los propietarios de bienes en Condominio, deberán adicionar al valor de su filial, el valor que les corresponda proporcionalmente sobre las áreas comunes”, señala el artículo 4 de la Ley (Base Imponible)

Ahora bien, varios puntos:

1.- Primero debo saber el tipo de Condominio: Hay condominios Verticales, Horizontales y Mixtos (también de lotes, combinados, etc., pero no son estos los casos que trataremos).
En los Condominios Verticales, la filial se compone prácticamente sólo de aire, pues es el espacio encerrado ente paredes comunes (y unas cuantas paredes internas divisorias). Para este tipo de Condominios, el valor de la construcción se saca usando el modelo de los edificios de apartamentos. Luego se le adicionará el espacio de áreas comunes dentro del edificio según la misma tipología, PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En los Condominios Horizontales, en donde cada filial es dueña además del terreno donde se asienta, el valor de la construcción se determina según la tipología constructiva de vivienda que le corresponda. A eso se le sumará el valor de las instalaciones comunes PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En el caso de los mixtos se seguirá la regla según el régimen que tenga cada porción, pero como los más comunes son los Verticales y Horizontales con esos criterios se puede resolver la situación.
Si no sabe el tipo de condominio en que vive, con saber el NOMBRE COMPLETO registral del Condominio tendrá la respuesta, salvo que sea de más de 10 años de construido caso en que la escritura y la realidad nos guiarán.

2.- Segundo debo saber el porcentaje de copropiedad: El porcentaje de copropiedad es la porción de la totalidad de las áreas comunes de la que soy dueño. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad es de un 1,33%, significa que soy dueño de mi filial y de un 1,33% de las áreas comunes.
“Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del Condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del Condominio”, señala el artículo 9 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Normalmente en los Informe registrales se le llama coeficiente de medida o valor de medida.
Hay otro porcentaje que es el llamado porcentaje de valor. Éste proviene de dividir el valor total del Condominio entre las filiales. Es una cifra bastante arbitraria y no siempre coincidirá con el porcentaje de copropiedad.
Este segundo porcentaje no se refiere ya tanto al porcentaje de PROPIEDAD que me corresponde de las áreas comunes, sino al porcentaje de votos que puedo ejercer en Asamblea (artículo 24, Ley 7933), y sirve además para medir el quórum y convocar, y suele usarse (sin que sea obligatorio) para determinar el porcentaje en el que deberá participar del pago de los gastos comunes (artículo 33 Ley 7933)

ENTONCES, si tengo un dato aproximado del valor de mi filial (construcciones solamente) y digamos que es 80 Millones de Colones, y sé que el área común (construcciones solamente) tiene un valor de, pongamos el caso 200 Millones de Colones, y sé además que de ese valor me corresponde un 2,5%, el valor de mis construcciones será:

80 Millones de Colones de mi filial (construcción)
5 Millones de Colones que es el 2,5% del valor de 200 Millones del área común (construcciones)
TOTAL: 85 Millones de Colones.

Si estoy igual o por debajo de 100 Millones de Colones de valor de construcciones (privadas y el porcentaje que me corresponda de las comunes) no tengo ninguna obligación ni de inscribirme, ni de declarar ni de pagar.

Si supera los 100 Millones deberé adicionar el valor de los terrenos (privativos y la proporción que me corresponda de los comunes), y prepararme a inscribirme, declarar, y sin duda pagar.

¿Qué hacer para estar tranquilo con este Impuesto? Preguntar, consultar, leer o investigar. Como siempre el conocimiento es poder… pero únicamente si se le emplea.