31 mayo, 2019

Suspensión de servicios comunes

Es deseable que en un condominio todos los propietarios se mantengan al día en sus obligaciones con el condominio.

Ningún condómino puede excluirse de este deber:

ARTÍCULO 13.- Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen.” Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Luego de vencido el plazo, puede haber dos tipos de consecuencias: una muy fuerte como lo es la ejecución de la hipoteca legal que contempla el artículo 20 de esta misma ley, lo que usualmente se conoce como cobro judicial.
Otro tipo de consecuencias es la suspensión de algún servicio común. Uno muy usual es el agua de que ya hemos conversado antes.
Sin embargo hay otras medidas que puede ser interesante revisar de la jurisprudencia de la Sala Constitucional

  1. Disconformidad con la junta del condominio por cuanto publicó en la caseta del guarda su nombre como moroso de la cuota por administración:
“...la situación que acusa el petente respecto a la publicación o exposición del estado de morosidad en el que está su cuota condominal,  surge en el ámbito de su relación contractual con la sociedad propietaria del condominio en el cual reside, diferendo que corresponde ser dilucidado ante las vías de legalidad ordinaria mediante la aplicación del régimen legal de la propiedad horizontal o en condominio, que compete al juez ordinario.” Res. Nº 2019011449

Comentario: Notemos lo confuso que resulta “la sociedad propietaria del condominio donde reside” ¿Es un inquilino o es propietario? ¿Es una sociedad administradora? 
Sin embargo, es relevante que la Sala Constitucional rehuye a intervenir.

    La administración del condominio donde vive, le comunicó que por falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no le va a abrir el portón vehicular del condominio, que únicamente el guarda le abrirá el portón peatonal. Reclama que dicha administración no puede impedirle de esa forma su libre tránsito:
Portón puerta transparente seguridad № 42045“...en lo que respecta a la libertad ambulatoria, de la nota que aporta como prueba y de la contestación brindada por la recurrida no se logra acreditar el dicho del recurrente, y por ello no tiene este Tribunal elementos para acoger el reclamo planteado en el sentido de que se le está privando de libertad, ni que se le esté impidiendo el libre tránsito... Más bien, de la contestación rendida por la recurrida a la Sala se indica que cada filial cuenta con un dispositivo para abrir y cerrar el portón desde adentro y el recurrente puede abrir y cerrar el portón manualmente, cada vez que quiera entrar o salir.” Res. Nº 2010007622.

Dos casos que muestran el límite: no impedir el ejercicio de un derecho constitucional. Cumplir el debido proceso antes de suspender es clave.

15 mayo, 2019

Asambleas Ordinarias y Extraordinarias

La regulación en nuestra Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre Asambleas es muy escasa. Apenas si menciona sucintamente los temas (artículo 24) “Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador” y (artículo 26) “La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo.”

Related imageEn cuanto a la frecuencia se limita a indicar que debe realizarse “como mínimo una vez al año” (mismo artículo 24) e indica que “los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas.” (artículo 28).

Como es fácilmente apreciable, nuestra ley no contempla la categorización de Ordinarias o Extraordinarias. Esto se ha introducido en los Reglamentos de Condominio y Administración, sin que quede muy claro su necesidad o relevancia.

Desde la perspectiva legal, bastaría con llamarla y convocar como Asamblea de Propietarios. No existe en la ley la distinción de Ordinaria o Extraordinaria, ni mucho menos esa calificación extraña que se introduce usualmente de “General” (¿es que hay otra que no lo sea o sea “especial”?).

Sin embargo, si el Reglamento de Condominio y Administración separa ambas Asambleas, hay que respetar esa regulación o limitación.

En ocasiones se indica en reglamentos que ciertos temas deben ser de Ordinaria y otros de Extraordinaria, por lo que al convocar deberemos analizar los temas y decidir si es Ordinaria o Extraordinaria, o en un híbrido necesario pero inadecuado, “Ordinaria y Extraordinaria”.

A diferencia del Derecho Comercial (de donde seguramente proviene esta figura implantada), no hay temas de un tipo u otro de asambleas obligatorios. Cualquier tema podría verse en cualquier tipo de Asamblea, salvo que el Reglamento prescriba temas de una u otra.

Los plazos previos de convocatoria así como la forma o el medio de hacerlo (publicación, correo electrónico, circular, etc.) estarán igualmente regulados en el Reglamento de Condominio y Administración. En caso de ausencia se recomienda que sea por un medio escrito, que permita probarlo (sobre todo con condóminos difíciles….) y se recomienda una antelación de quince días que, aunque proviene de las asambleas de socios de las sociedades mercantiles (artículo 164 del Código de Comercio), por ser tan usual, será razonable ante un juez.

Finalmente, en todos los casos la agenda es la que define los temas sin que se pueda válidamente introducir nuevos temas. No hay una norma específica que lo prohíba sino que proviene de una constatación muy simple: un tema nuevo sería un tema NO convocado, lo que haría ilegal la asamblea en ese punto.

La solución acostumbrada es convocar “temas varios”, aunque ya nos hemos referido a ello y los riesgos que eso implica. Es más recomendable, concluir la asamblea y luego de ella, fuera de acta pues ya se cerró, conversar de los temas que deseen como mera reunión de condóminos.