15 mayo, 2019

Asambleas Ordinarias y Extraordinarias

La regulación en nuestra Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre Asambleas es muy escasa. Apenas si menciona sucintamente los temas (artículo 24) “Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador” y (artículo 26) “La Asamblea anual, entre otros asuntos, deberá conocer el informe del administrador y las cuentas que él rendirá; aprobará el presupuesto de gastos para el año e indicará los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo.”

Related imageEn cuanto a la frecuencia se limita a indicar que debe realizarse “como mínimo una vez al año” (mismo artículo 24) e indica que “los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas.” (artículo 28).

Como es fácilmente apreciable, nuestra ley no contempla la categorización de Ordinarias o Extraordinarias. Esto se ha introducido en los Reglamentos de Condominio y Administración, sin que quede muy claro su necesidad o relevancia.

Desde la perspectiva legal, bastaría con llamarla y convocar como Asamblea de Propietarios. No existe en la ley la distinción de Ordinaria o Extraordinaria, ni mucho menos esa calificación extraña que se introduce usualmente de “General” (¿es que hay otra que no lo sea o sea “especial”?).

Sin embargo, si el Reglamento de Condominio y Administración separa ambas Asambleas, hay que respetar esa regulación o limitación.

En ocasiones se indica en reglamentos que ciertos temas deben ser de Ordinaria y otros de Extraordinaria, por lo que al convocar deberemos analizar los temas y decidir si es Ordinaria o Extraordinaria, o en un híbrido necesario pero inadecuado, “Ordinaria y Extraordinaria”.

A diferencia del Derecho Comercial (de donde seguramente proviene esta figura implantada), no hay temas de un tipo u otro de asambleas obligatorios. Cualquier tema podría verse en cualquier tipo de Asamblea, salvo que el Reglamento prescriba temas de una u otra.

Los plazos previos de convocatoria así como la forma o el medio de hacerlo (publicación, correo electrónico, circular, etc.) estarán igualmente regulados en el Reglamento de Condominio y Administración. En caso de ausencia se recomienda que sea por un medio escrito, que permita probarlo (sobre todo con condóminos difíciles….) y se recomienda una antelación de quince días que, aunque proviene de las asambleas de socios de las sociedades mercantiles (artículo 164 del Código de Comercio), por ser tan usual, será razonable ante un juez.

Finalmente, en todos los casos la agenda es la que define los temas sin que se pueda válidamente introducir nuevos temas. No hay una norma específica que lo prohíba sino que proviene de una constatación muy simple: un tema nuevo sería un tema NO convocado, lo que haría ilegal la asamblea en ese punto.

La solución acostumbrada es convocar “temas varios”, aunque ya nos hemos referido a ello y los riesgos que eso implica. Es más recomendable, concluir la asamblea y luego de ella, fuera de acta pues ya se cerró, conversar de los temas que deseen como mera reunión de condóminos.