Doctor Condominio

Hasta este período 2014 los condominios no tenían mayores obligaciones tributarias. Este panorama va a cambiar para el 2015, al haber sido incluidos como obligados a presentar el formulario informativo D 151 con el fin de dar cuenta a la Administración Tributaria de transacciones específicas. Este formulario no era obligatorio para los condominios hasta el período 2014, por cuanto se establecía como obligatorio solamente para quienes eran contribuyentes del Impuesto sobre la Renta. Un condominio solamente sería contribuyente si incurre en el hecho generador de obtener rentas o utilidades provenientes de una actividad lucrativa, lo cual es poco usual. A partir de este período 2015, que ha iniciado el 1 de octubre pasado, se ha establecido expresamente en el artículo 4 de la resolución DGT-R-041-2014 (Gaceta 187 del 30 de setiembre de 2014), que están obligados a presentar esta declaración informativa los condominios, independientemente de que sean o no contribuyentes del I

Cada día muchos administradores se enfrentan a situaciones que, con mayores conocimientos, podrían manejar mejor. Sin embargo, deben primero vencer una percepción de “mal necesario” que tienen las administraciones de condominios para muchos condóminos, a la vez que estos tienen comportamientos que son inaceptables. Otro elemento con un gran peso políticos son las Juntas Administradoras, aunque no todas tienen las mismas funciones aunque tengan el mismo nombre. En el Módulo II de la Academia Doctor Condominio se aprende: Cómo evitar responsabilidades civiles o infringir las normas de protección del consumidor Cuáles son las responsabilidades contractuales comerciales, laborales y las normas de previsión social aplicables en condominio Cuáles son las responsabilidades por la gestión de fondos y activos ajenos y temas tributarios Cómo ejecutar las decisiones de las Asambleas de condóminos (sobre todo cuando hay oposición) Cómo cobrar, de forma administrativa y judicial los f

Es bastante conocido que cuando se adquiere en condominio, se queda sujeto al Reglamento existente. No hay otra posibilidad. Claramente la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo establece: ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente... Esto a pesar de que es muy frecuente que las personas que adquieren no leen el Reglamento , ni lo conocen, y posiblemente sin la ayuda técnica necesaria muchos no lo entenderían aunque lo leyeran. Ya en otra oportunidad he cuestionado esta necesidad de la unanimidad que causa tantas petrificaciones a la legislación, proponiendo que a las normas que regulan el derecho de propiedad (áreas, porcentajes) se les mantenga la unanimidad, no así a las que regulan la conducta de uso de esa propiedad, que podrían adecuarse a un representativo dos tercios. Analizaremos ahora la cláusula arbitral. La cláusula arbitral es un convenio o acuerdo por el que se renuncia a acudir a los Tribu

Es muy conocido, hasta por personas ajenas al ámbito del derecho, que en materia penal (delitos y contravenciones, por ejemplo), cuidar el Debido Proceso es tan importante que un descuido en esta área puede implicar la nulidad de todo lo actuado y que no sea posible emitir una condena. De igual forma, aunque no es tan estricto, en materia de posibles violaciones a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, el Reglamento del condominio, acuerdos de asamblea de condominios o incluso medidas y disposiciones de la administración dentro de sus facultades, debe de cuidarse esta garantía, pues reiterada jurisprudencia ha indicado que es aplicable no sólo en materia penal sino en cualquier proceso judicial y administrativo, y por extensión en condominios por las consecuencias que pueden implicar para la filial o persona sancionadas. Algunos de los principales elementos (que están descritos en terminología algo específica de otros ámbitos del derecho, pero igualmente aplicables) que

En esta segunda parte veremos qué hacer cuando ya se ha elegido el bien inmueble deseado Al momento de adquirir Una vez que se ha identificado un bien inmueble que parece responder a las expectativas de precio y necesidades, contar con inspecciones y asegurar legalmente la oferta hecha es vital. * Inspecciones. Invertir en profesionales que den sus opiniones sobre la viabilidad y conformidad de la obra permite prever problemas y sobre todo, saber si se ajusta a las normas de calidad y estándares constructivos, así como saber si los elementos que deberán ser remplazables con el tiempo, son compatibles con la oferta de mercado de repuestos y partes, o si deberá remplazarse todo el sistema. * Documentación de permisos del desarrollo. Cada etapa del desarrollo requiere de documentos para autorizarla. Un comprador informado debe hacer un expediente con copia del contrato de servicios profesionales, el uso de suelo usado, disponibilidad de agua y autorización de desfogues, f

La compra de un bien inmueble es una operación financiera importantísima; y usualmente, salvo el caso de inversionistas profesionales, un hito en la vida. Sin embargo, son pocas las veces en que esta decisión se toma con el apoyo profesional necesario. Existe un régimen de garantía y responsabilidad que debemos conocer, así como algunas precauciones que pueden contribuir a que las garantías se cumplan sin tener que exigirlo judicialmente. Veremos primero algunas recomendaciones antes de elegir el inmueble a adquirir Regímenes de responsabilidad Una propiedad inmueble está cubierta por la garantía de obras que contempla el artículo 1185 del Código Civil: ARTÍCULO 1185.- Los arquitectos o empresarios que se han encargado por ajuste o no, de la construcción de un edificio o puente, son responsables de su pérdida total o parcial, bien sea que provenga de un vicio de construcción o de uno del suelo, y dura esta responsabilidad cinco años contados desde la recepción de los t

La generación y gestión de desechos en los grupos humanos es un tema de vital importancia en la administración de condominios, y hay muy poca preparación al respecto. Aunque es un tema muy amplio y de una especialidad ambiental, hay algunos deberes que todo administrador de condominio debe conocer. Desde el año 2010, tenemos la ley 8839, Ley para la Gestión Integral de Residuos, que impone una serie de deberes en cuanto a la gestión de los desechos, que toda administración de condominios debe conocer y buscar que se cumplan, por cuanto en su ámbito de aplicación, claramente se destina a “ ...todas las personas, físicas o jurídicas, públicas o privadas, generadoras de residuos de toda clase… ” (Artículo 3). Se imponen deberes para evitar la generación de residuos, reutilizar residuos, valorizarlos, todo desde una óptica de una gestión integral y una responsabilidad conjunta de todos los actores sociales involucrados. Cada Municipalidad es la responsable de la gestión integr

Cuando hay cambio de autoridades, usualmente se pierde la información sobre negociaciones en curso, acuerdos verbales, y hasta la información contable. Los condominios no están exentos de este problema. Sin embargo, hay acciones que se pueden emprender para evitar que información clave se pierda. En materia de seguridad, la Ley General de Policía establece la existencia de los libros de registro y control para todos los cuerpos de seguridad. En los manuales de seguridad privada del Ministerio de Seguridad se mencionan el libro de control de visitas y el de oficialía. Estos libros son una prueba esencial cuando se hacen investigaciones. Normalmente las empresas de seguridad los llenan luego los custodian. El condominio puede pactar en el contrato que se lleven otros registros, que sobre plataformas informáticas pueden ser baratos, seguros y claros. De esta forma, una prueba que podría ir en contra de quien ejerce la vigilancia permanecerá siempre en poder del condominio

Para una administración de condominios, la gestión de la comunicación es vital. Son muchas las veces en las que una buena idea o una buena administración, es mal percibida por problemas de comunicación. Si bien es cierto este es un tema de especialistas en comunicación, hay algunas estrategias que pueden funcionar para poder transmitir correctamente el mensaje. La idea de que “soy responsable de lo que digo, no de lo que usted entienda” es una sentencia de muerte para cualquier administración o para cualquier persona que deba rendir cuentas de sus acciones. a) Definición del problema : en este punto fallan muchas administraciones pues a veces parten de buscarle solución a una situación que no ha sido establecido que sea un problema, ni se ha comprendido las causas de esa situación. Los comités de condóminos (Juntas Directivas o Comité de Fiscalización, etc.) son un recurso muy importante, pero no el único. Hay condóminos que funcionan como conectores con otros, y tienen cono

Cuando se ejerce el poder, cualquiera puede ser objeto de críticas; algunas muy fuertes. En asambleas de condóminos son frecuentes varios reclamos: fallas de proveedores (en especial la seguridad con su casi permanente irregular seguimiento de los protocolos de seguridad), decisiones que no se han ejecutado, y problemas de comunicación: desde decisiones que no se comprenden, hasta el casi también tradicional reclamo de los correos electrónicos sin respuesta. Sin embargo, hay hechos como un atentado a la seguridad o un distanciamiento de la administración con comités de condóminos, que crean un ambiente en el que hay pérdida de confianza en la administración: se duda de que sepan lo que está haciendo o de que tenga la capacidad de enfrentarse con situaciones determinadas. Grupos internos luchan, a veces con éxito, por quitar ese poder a la administración. Mientras, los condóminos dudan y algunos aprovechan para faltar a sus deberes económicos. La administración, por su part

Hay condominios pequeños, de menos de veinte filiales, por ejemplo, para los que una administración externa a veces les resulta muy cara y deciden que la administración la llevarán entre condóminos vecinos. Cercanía, confianza y ahorro de dinero. Suena bien, en principio. A pesar de que hay casos muy interesantes de condominios que han salido adelante sin una administración externa, hay otros que la experiencia ha sido mala, y quedan algo resentidos en su vida en común por lo sucedido. Para que camine bien la administración de un condominio SIN una administración externa hay que evitar cometer algunos errores: a) Informalidad en las cuentas: Es muy usual que las cuentas se lleven sin un contador. Posiblemente sea cierto que los movimientos son escasos, pero si no tienen el respaldo de un contador, al menos es importante que se lleven siguiendo reglas contables que le permitan a un contador darles su visto bueno posteriormente, y presentarlos en forma de estados financieros. Un

Ser parte de un condominio puede ser una inversión de muy buenos réditos en calidad de vida y financieros, o puede ser una fuente de pérdidas mucho más allá de lo esperado. Antes de adquirir o residir en un condominio, observe algunas señales. Orden y seguridad: La primera observación debe ser al ingresar al condominio. Si usted es capaz de ingresar y nadie tiene ni idea de quién es usted – o si fue suficiente su palabra sin contrastarlo con un documento-, a qué vino, o si ha podido desplazarse por donde le plazca en el condominio, esa debe ser una bandera roja. Un deber primordial de la administración es velar permanentemente por la seguridad. Nos hemos acostumbrado demasiado a que las fallas de seguridad deben ser aceptables. Infraestructura: Un portón o un intercomunicador que no funcionan no es una bandera roja. La infraestructura y las máquinas fallan con alguna frecuencia. Lo importante es observar si hay una rutina o protocolo de conducta cuando algo falle. Las máquin

En notas anteriores he señalado los peligros que tiene un condominio sin administración eficiente o, los riesgos cuando un condómino es el que administra , por la personalización de los conflictos y la falta de experiencia. La recomendación es siempre que haya el apoyo de una administración profesional.  Recientemente tuve la oportunidad de regresar a un condominio que ha logrado resolver sus necesidades por su cuenta, con una cuota muy baja, con estos tres elementos básicos: 1.- Solidaridad: Debe encargarse por grupos ciertos temas, con el fin de crear ese sentimiento de pertenencia que debe de haber. Esta administración acudió a cada condómino por una labor específica o regular, y el cumplimiento fue bastante alto. Hubo tareas regulares donadas que redujeron costos de forma impresionante. 2.- Controles cruzados y de ejecución: Debe de haber controles en la ejecución de las tareas. El que firma cheques, no puede llevar la contabilidad. El que contrata, no puede superv

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene grandes aciertos como enlazar el derecho sobre el área común al privativo para evitar abusos , la solidaridad en la obligación del pago que traslada deudas a nuevos adquirentes y la hipoteca legal que garantiza el pago de las deudas con el condominio, aún por encima de convenios como el patrimonio familiar . Sin embargo, hay otros problemas que se dan en la realidad que la ley, o bien no contempla, o si lo hace lo regula de forma que no contribuye a crear justicia para las situaciones que se presentan. Cada día son más las personas que viven en condominio y no podemos simplemente esperar que la libre contratación resuelva situaciones que se dan en una desigualdad contractual como la que viven un comprador y un desarrollador inmobiliario. Para este Congreso que ha iniciado el Primero de Mayo, desde Doctor Condominio proponemos algunas reformas a la ley con el fin de que sean valoradas.  a) Votac

Una norma muy acertada de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de cobro a las cuotas condominales : Primero, la obligación de pago se transmite a sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedad no esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones. Un caso interesante de posible conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación Familiar. El Código de Familia en sus artículos 42 al 47 permite proteger el inmueb

Hace algunos días de parte del semanario El Financiero, me hicieron llegar algunas preguntas sobre este sector, para un artículo sobre las perspectivas de crecimiento del sector. La nota como fue publicada está en el suplemento completo , sin embargo quiero compartir con ustedes las preguntas y respuestas. ___________ EF: ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento para este 2014? IA: Este 2014 hay expectativas buenas de crecimiento del sector, aunque hay algunas amenazas que controlar. Algunas son transitorias y normales (y en alguna medida reducidas) como la incertidumbre por el cambio de administración en el país; pero otras llevan ya tantos años acumuladas, que más que una amenaza es el contexto del país. Hay carencias enormes en infraestructura (en general, no sólo la vial) y el avance en simplificación de trámites no ha sido igual en todos los niveles de la gestión pública: lo alcanzado en la tramitación de planos, por ejemplo, no se equipara con la lentitud en el proceso