15 septiembre, 2014

Previsiones para comprar inmuebles II

En esta segunda parte veremos qué hacer cuando ya se ha elegido el bien inmueble deseado

Al momento de adquirir

Una vez que se ha identificado un bien inmueble que parece responder a las expectativas de precio y necesidades, contar con inspecciones y asegurar legalmente la oferta hecha es vital.

* Inspecciones. Invertir en profesionales que den sus opiniones sobre la viabilidad y conformidad de la obra permite prever problemas y sobre todo, saber si se ajusta a las normas de calidad y estándares constructivos, así como saber si los elementos que deberán ser remplazables con el tiempo, son compatibles con la oferta de mercado de repuestos y partes, o si deberá remplazarse todo el sistema.

* Documentación de permisos del desarrollo. Cada etapa del desarrollo requiere de documentos para autorizarla. Un comprador informado debe hacer un expediente con copia del contrato de servicios profesionales, el uso de suelo usado, disponibilidad de agua y autorización de desfogues, formulario de bomberos, memorias de cálculo de la infraestructura mecánica que comprende, alineamientos con elementos que afecten el inmueble, permisos de la planta de tratamiento y la viabilidad ambiental y las condiciones ambientales bajo las que se otorgó, así como planos constructivos aprobados y el permiso de construcción son solo algunos de los documentos que todo comprador debería tener.

* Prueba de compra de otros elementos fuera de la obra civil básica. El comprador debe tener la factura de compra, manuales y garantías de todos los aparatos que comprende la propiedad individual como calentadores de agua, o que comprende la propiedad común si es en condominio como motor del portón, cámaras, cercas electrificadas, etc.

* Opción de compra detallada. Usualmente las opciones de compra son machotes redactados por los desarrolladores. Perfectamente pueden usarse anexando a la misma el detalle de materiales con sus especificaciones y plazos de calidad específicos, cronogramas de conclusión y entrega de obras, así como toda promesa que se haya hecho en el curso de la venta. Si algo fue ofrecido, debe constar en la opción de compra para que la obligación verbal quede bien documentada y quede, sobre todo, vinculado el pago final de la obra al cumplimiento de esa promesa.

* Contrato de compraventa. Si se ha hecho la tarea previa de una buena opción de compra, la escritura de compraventa viene solamente a culminar un proceso que ya debe de haber ocurrido. Adicionalmente es un momento muy importante pues de esta fecha es que comienzan a correr los plazos de garantías.

Nunca puede eliminarse del todo el riesgo de una operación como la adquisición de un inmueble, pero evidentemente adquirir de un desarrollador leal como comerciante, con un patrimonio que lo respalde y adquirir una obra certificada en su calidad y prácticas de construcción, así como inspeccionada profesionalmente y con todas las promesas hechas respaldadas en documentos legales, reduce muchísimo los riesgos, además de que da toda la información necesaria para sustentar reclamos si fuera necesario.

Actualización febrero 2015: la Cámara Costarricense de la Construcción ha publicado una guía en este mismo sentido (abra la imagen en una pestaña nueva para ampliar):

01 septiembre, 2014

Previsiones para comprar inmuebles I

La compra de un bien inmueble es una operación financiera importantísima; y usualmente, salvo el caso de inversionistas profesionales, un hito en la vida. Sin embargo, son pocas las veces en que esta decisión se toma con el apoyo profesional necesario.

Existe un régimen de garantía y responsabilidad que debemos conocer, así como algunas precauciones que pueden contribuir a que las garantías se cumplan sin tener que exigirlo judicialmente.

Veremos primero algunas recomendaciones antes de elegir el inmueble a adquirir

Regímenes de responsabilidad

Una propiedad inmueble está cubierta por la garantía de obras que contempla el artículo 1185 del Código Civil: ARTÍCULO 1185.- Los arquitectos o empresarios que se han encargado por ajuste o no, de la construcción de un edificio o puente, son responsables de su pérdida total o parcial, bien sea que provenga de un vicio de construcción o de uno del suelo, y dura esta responsabilidad cinco años contados desde la recepción de los trabajos. Bastará que el arquitecto haya dirigido los trabajos, para que le sea aplicable lo establecido en este artículo.

Es de esperar que se cumpla con esta garantía y que se entregue, sin costo adicional, el bien funcionando correctamente. Sin embargo, en de que esto no suceda, se puede exigir responsabilidad por este daño causado, y crear una obligación de indemnizar a favor del adquirente del inmueble. Esta obligación puede exigirse que sea cumplida con el patrimonio del obligado (artículo 981 del Código Civil).

Adicionalmente, desde la perspectiva del consumidor, existen derechos del consumidor y deberes de los comerciantes o empresarios. Por ejemplo, la Ley de promoción de la competencia y protección efectiva del consumidor (ley 7472), obliga a los comerciantes a garantizar sus bienes y servicios y al cumplimiento de normas técnicas de calidad, y a informar de los elementos relevantes de la compra al consumidor. Incluso, toda información o publicidad que se haga, vincula a quien la transmite como parte de la oferta contractual.

En específico esta ley 7472 establece la obligación de esa responsabilidad:
ARTÍCULO 35.- Régimen de responsabilidad. 
El productor, el proveedor y el comerciante deben responder concurrente e independientemente de la existencia de culpa, si el consumidor resulta perjudicado por razón del bien o el servicio, de informaciones inadecuadas o insuficientes sobre ellos o de su utilización y riesgos. Sólo se libera quien demuestre que ha sido ajeno al daño. Los representantes legales de los establecimientos mercantiles o, en su caso, los encargados del negocio son responsables por los actos o los hechos propios o por los de sus dependientes o auxiliares. Los técnicos, los encargados de la elaboración y el control responden solidariamente, cuando así corresponda, por las violaciones a esta Ley en perjuicio del consumidor. 

Un tercer eje es la responsabilidad del profesional, que además de lo que indica el artículo 1185 antes mencionado, se cubre con sus deberes éticos y de ejercicio profesional. Los Tribunales de Honor de los Colegios Profesionales son los que conocerán y sancionarán estas posibles faltas. Es más fácil, claro, sustentar una responsabilidad si hubo una falta profesional.

No podemos olvidar que un inmueble comprende usualmente muchos elementos separados individuales que pueden tener garantías específicas, algunas incluso mayores a los cinco años de ley.

Algunos de los problemas que se dan al querer exigir el cumplimiento de estas garantías pueden prevenirse con precauciones antes de adquirir.

Valorar al desarrollador.

* Patrimonio en juego. La empresa que desarrolla debe estar vinculada a un grupo fuerte y con solidez financiera. Si bien es cierto, usualmente son sociedades transitorias o hasta fiduciarios bancarios los que desarrollan y venden, si estos se pueden vincular legalmente o por lo menos como oferta comercial con ese grupo más fuerte, esto permitirá luego que exista un interés económico sobre el cual exigir responsabilidades civiles por garantías constructivas. Cualquier información y publicidad que permita esa vinculación es muy importante de ser conservada.

* Proyectos pasados. Evidentemente es muy importante, como en cualquier compra, informarse del desempeño de un desarrollador en proyectos anteriores.Los grandes desarrolladores algún día fueron pequeños e inexpertos y deberán recorrer un camino de aprendizaje. Lo que hay que ver es si hay un comportamiento leal y responsable desde el primer día. Indagar sobre la reputación entre profesionales del gremio e instancias de reclamos como en Cámara de la Construcción, CFIA, Comisión de protección al consumidor, Municipalidad, etc., puede dar un panorama más amplio.

* Apego a normas de calidad. Además de las diversas normas de calidad y constructivas, la Cámara de Construcción promueve la afiliación a su programa de Certificación de la Construcción http://www.construccion.co.cr/descargas/Requisitos_Certificacion_2012.pdf que certifica el cumplimiento de normativa en el proceso constructivo, incluyendo elementos poco usuales pero muy importantes como planos finales firmados o la existencia y cumplimiento de un Sistema de Control de Calidad y la atención de reclamos e inconformidades. Esto no descarta la importancia de la evaluación previa del inmueble por un profesional calificado independiente. (Sigue el 15 de setiembre 2014)