30 noviembre, 2017

Entrega de las áreas comunes

 Una fuente de conflictos en los condominios muy usual es la entrega de áreas comunes a los condóminos por parte de la empresa desarrolladora, sin embargo estos pueden evitarse o reducirse considerablemente por medio de un acta de entrega, que es de beneficio e interés para ambas partes.


Esta nota sigue dos anteriores (aquí y aquí) sobre mejores prácticas para desarrolladores.


En urbanizaciones, por disposición del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, es imprescindible que se de el visado del plano antes de que un lote sea segregado y vendido. Y antes aún de eso, debe ocurrir la terminación de obras de infraestructura mínimas, según lo exige el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, entendidas como el conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como  abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.


Quienes compran en condominio desean de alguna forma ver el equivalente a este régimen y que las áreas y bienes comunes estén terminados al ingresar, pero no es así.

En propiedad en condominio es perfectamente posible vender una filial sin que exista ni un centímetro de construcción. Además, la comparación es inadecuada pues la infraestructura mínima de urbanizaciones es mucho menor que la que implican los bienes y áreas comunes de un condominio promedio.

La entrega de bienes y áreas comunes es esencial porque marca el inicio de la responsabilidad de la administración y del condominio derivadamente, por la ejecución de estos bienes y servicios y desliga de ello al desarrollador.

El desarrollador mantiene su responsabilidad de garantía de la construcción, hasta por cinco años según lo exige el artículo 1185 del Código Civil. Este plazo corre desde la entrega de las obras, por eso es que es conveniente para el desarrollador mismo hacer pronta entrega de ellas.

La entrega debe ser hecha al representante legal, pues es quien tiene la responsabilidad de ellas por mandato legal. La entrega a una Junta que no sea la Junta Administradora como representante legal no es correcta por cuanto esa junta no tiene la capacidad de representar al condominio. Los condóminos que lo hagan podrían incluso ser responsables por ello en lo personal.

La entrega debe hacerse detallando claramente el objeto que se entrega, su fecha de construcción, garantías, manuales de mantenimiento y otras recomendaciones de parte del desarrollador o constructor, garantías y manuales de bienes muebles o partes mecánicas adicionales, como mínimo.

Al desarrollador le interesa que esto quede muy claro y que se haga lo antes posible para desligarse y que los plazos de garantía corran rápidamente, pues caso contrario, la conclusión de la obra la señalaría la entrega del cuaderno de bitácora de obra al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

A los propietarios y a la administración misma igualmente les interesa tener la mayor claridad en este punto para evitar ser responsables de problemas de mantenimiento de la infraestructura antes de tiempo.

Como siempre, el orden y la claridad son la mejor opción.

15 noviembre, 2017

Vuelven las armas a los condominios

Las armas pueden regresar a los condominios. Ha sido anulada mediante sentencia 122-2017-VI del TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA, la resolución que de hecho prohibía las armas en condominios (ver en línea y en archivo).

Esta prohibición dio que hablar en la prensa, y generó preocupación en condóminos que temieron que su seguridad se viera deteriorara por el hecho de que los oficiales no portaran armas.

En el año 2016, por medio del acuerdo 2016-132-MSP (ver en línea y en archivo), el Ministerio de Seguridad Pública, indicó que la Dirección de Servicios de Seguridad Privados y el Departamento de Control de Armas y Explosivos únicamente expediría autorizaciones de uso de armas permitidas en determinados casos ahí indicados en el acuerdo, y que si otras empresas o personas deseaban esa autorización debían justificar de forma técnica y razonada con base en un estudio para cada puesto específico o servicio autorizado, que deberá ser elaborado por un criminólogo, o por otro profesional que acredite amplia experiencia en el área de seguridad. Esto implicó que las empresas de seguridad no pudieran prestar el servicio con armas en los condominios.

La resolución ha anulado este acuerdo por considerar que establece nuevos requisitos que aunque no son arbitrarios (pues así lo había ya establecido la Sala Constitucional en un amparo anterior al rechazarlo), debieron haber sido establecidos por un acto de alcance general como un reglamento y no por uno de alcance concreto como lo es un acuerdo.

En este amparo anterior la Sala Constitucional hace referencia a un elemento esencial que cobra mayor importancia ahora que esta prohibición ha sido retirada:

“IV. - CASO CONCRETO. (...) Nótese que en reiterada jurisprudencia ésta (sic) Sala ha determinado el uso de armas de fuego con independencia del fin y utilidad que se de (sic) éstas, es una actividad que por sí es susceptible de ocasionar daños a terceros, motivo por el cual el Estado se encuentra facultado para emitir una regulación sobre la inscripción y permisos de uso de estos dispositivos en forma legítima, para su utilización con fines de seguridad y defensa.”

Las armas de fuego son susceptibles de causar daños, en casos hasta mayores y distintos de los que un hecho delictivo podría causar.

Las administraciones y Juntas, sobre todo las que tengan la representación del condominio, no deben caer en el engaño de que el retiro de esta prohibición les permite desentenderse del tema y delegarlo en una empresa de seguridad simplemente.

Si hay algún riesgo deben actuar proactivamente teniendo de parte de la empresa prestadora de los servicios de seguridad, garantías escritas de que estos riesgos se han evaluado, que para los riesgos de seguridad para los que ha sido contratada la tenencia de armas es indispensable, y que los oficiales destacados en el condominio tienen la capacidad y entrenamiento para hacerle frente a esos riesgos con esas armas, sin causar, reitero, más daños que los que el hecho delictivo causaría.

Las empresas de seguridad son un proveedor usualmente difícil, la seguridad una necesidad compleja,  y existen muchas creencias erróneas sobre el seguro que las ampara, por lo que la portación de armas ahora debe cuidarse con esas garantías, para evitar más dificultades de las que la supervisión usual del proveedor ya conlleva.