31 diciembre, 2017

Evaluación de impacto ambiental

Un desarrollo inmobiliario, como toda actividad humana, tiene algún grado de impacto sobre el ambiente.
Ya nos resulta bastante evidente la importancia de un recurso como el agua potable para los condominios. Así igual nos debería resultar el resto de los recursos del ecosistema en el que el condominio se ubique. La conservación de éstos no es un tema ideológico sino de sentido común: conservar hoy para poder usar mañana.
La gestión misma de un proyecto puede enmarcarse en una visión de sostenibilidad como lo permiten las metodologías como PRISM, alineada con los Objetivos de Desarrollo Sostenible, que buscan conseguir el crecimiento económico, la inclusión social y la protección del medio ambiente, con apoyo de todas las personas, incluyendo el sector privado.

Las actuales evaluaciones de impacto ambiental se establecen por medio de la Ley Orgánica del Ambiente (Ley 7554), debiendo obtenerse la aprobación o viabilidad de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) para poder iniciar un proyecto.


Ha sido noticia ya la demora que esta autorización implica, máxime tomando en cuenta que tiene el deber legal de “..responder a las necesidades de eficiencia y eficacia en el análisis de las evaluaciones de impacto ambiental” (artículo  86, ley 7554).
Por su parte SETENA se defiende argumentando que ha resuelto el 90% de los expedientes en curso y que se reducen los tiempos de espera, pero sigue siendo aún motivo de discusión pues en 2015 el informe del Estado de la Nación reportaba tiempos de 168 días para evaluaciones impacto alto y moderado (D1) mientras que la SETENA reportaba entre 120 y 181 días aunque alega mejoras notables para 2017.
Hay dos grandes grupos de proyectos: de categoría alto y moderado impacto (categorías A y B - subdividida en B1 y B2 -), que se analizan mediante el formulario D1, y los de bajo impacto (Categoría C) que utilizan el D2, según el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC.
El Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (Manual de EIA)­ Parte II N°32712­-MINAE, indica además algunos componentes que debe cumplir esta solicitud, como principal, sea el Documento de Evaluación Ambiental (sea D1 o D2), y otros como el Estudio Técnico de Ingeniería Básica del Terreno, el de Geología Básica, el Arqueológico Rápido, el Biológico Rápido, la Evaluación Ambiental Preliminar.

La viabilidad o licencia ambiental es la autorización para seguir con la tramitación del proyecto. Implica algunas obligaciones como el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Ambientales, el desarrollo e implementación de Instrumentos de Control y Seguimiento Ambiental (ICOS), incluyendo el nombramiento de un responsable ambiental, la utilización y custodia de una bitácora ambiental, donde se registren las acciones relativas a los compromisos asumidos y la presentación ante la SETENA de informes ambientales.
Se establecerá en esa viabilidad una garantía ambiental que resguarda la corrección, mitigación o compensación por daños ambientales o impactos ambientales negativos no controlados por la actividad, obra o proyecto. Esta viabilidad tiene una vigencia de 5 años.

15 diciembre, 2017

Macromedidores en condominio

El abastecimiento del agua en condominios, tiene sus diferencias según el tipo de construcción - sea horizontal o vertical, por ejemplo - y el uso que se haya dispuesto para él, y solamente bajo ciertas condiciones pueden independizarse servicios.


Tomando como ejemplo lo normado por el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados en su Reglamento de Prestación de Servicios, en principio no se hace diferencia entre los tipos de condominio para efectos de su abastecimiento. Hay diferencias por el uso al que se destine el condominio, pero no por el tipo de condominio. Otros prestadores de servicios igual deben someterse a reglas técnicas (aquí).


En su etapa de obras de desarrollo urbanístico, el proyecto podrá recibir el servicio, en el tanto cuente con un permiso de construcción y sea técnicamente posible el suministro, es decir que las obras mínimas aprobadas para recibirlo estén recibidas por AyA.


La tarifa cambia según el uso, siendo domiciliar (casas de habitación), ordinaria (actividades comerciales o industriales usos como abastecimiento para aseo), reproductiva (insumo en actividades industriales), preferencial (educación pública y otros sin fines de lucro)  y gobierno.


Un primer conflicto en condominios es que si hay varios usos, como domiciliar para casas y ordinaria para la construcción, el AYA cobra la más alta. Debido a que es un servicio público, se tiene derecho de pagar la tarifa que corresponde. Es por ello que las constructoras suelen correr con la diferencia entre ambos usos y cobrar solo lo domiciliar.


Una vez que se cuenta con la Resolución de Recepción y Aprobación de Obras por el Instituto, puede valorarse a la independización de servicios.

Si es posible que esto se haga, por motivos técnicos, legales y operativos, requerirá además, la inscripción de una servidumbre de paso a favor el Instituto y concluirá con la instalación de hidrómetros individuales por cada filial autorizada. Es importante saber que aún sin servidumbre, por el solo hecho de ser usuario de los servicios, se tiene el deber de autorizar el acceso a su propiedad del personal de AyA debidamente identificado, para realizar inspecciones propias de su competencia (art. 60, Reglamento de Prestación de Servicios)


Es importante recordar que aunque el prestador tiene el derecho de la suspensión del servicio por falta de pago, el condominio, con relación a los condóminos, ha tenido mucha inseguridad jurídica sobre si puede o no suspender el servicio por falta de pago.

Hasta 2013 fue permitido por la Sala Constitucional, luego en 2013 se resuelve que es contrario al derecho humano a un ambiente sano (ver aquí) y se prohíbe. En 2016-2017 se vuelve a considerar, de forma algo tímida, que la suspensión es admisible (ver aquí)


Si no es posible independizar los servicios (por ejemplo por altura ya que la presión garantizada del AyA no la alcance, que es lo más usual en condominios verticales), se instalaría lo que se conoce como un macromedidor que medirá todo el consumo del condominio, cobrándose internamente si el condominio lo desea mediante hidrómetros privados.


Usualmente tiene esto el inconveniente de que aún si se cobra por bloque, es decir por unidades, si se superan los 16 metros cúbicos por unidad en el total facturado, el costo por metro sube al doble (tarifas 2018), y eso incrementa el cobro a pesar de que se mantenga alguien en el mismo consumo.



30 noviembre, 2017

Entrega de las áreas comunes

 Una fuente de conflictos en los condominios muy usual es la entrega de áreas comunes a los condóminos por parte de la empresa desarrolladora, sin embargo estos pueden evitarse o reducirse considerablemente por medio de un acta de entrega, que es de beneficio e interés para ambas partes.


Esta nota sigue dos anteriores (aquí y aquí) sobre mejores prácticas para desarrolladores.


En urbanizaciones, por disposición del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, es imprescindible que se de el visado del plano antes de que un lote sea segregado y vendido. Y antes aún de eso, debe ocurrir la terminación de obras de infraestructura mínimas, según lo exige el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, entendidas como el conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como  abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.


Quienes compran en condominio desean de alguna forma ver el equivalente a este régimen y que las áreas y bienes comunes estén terminados al ingresar, pero no es así.

En propiedad en condominio es perfectamente posible vender una filial sin que exista ni un centímetro de construcción. Además, la comparación es inadecuada pues la infraestructura mínima de urbanizaciones es mucho menor que la que implican los bienes y áreas comunes de un condominio promedio.

La entrega de bienes y áreas comunes es esencial porque marca el inicio de la responsabilidad de la administración y del condominio derivadamente, por la ejecución de estos bienes y servicios y desliga de ello al desarrollador.

El desarrollador mantiene su responsabilidad de garantía de la construcción, hasta por cinco años según lo exige el artículo 1185 del Código Civil. Este plazo corre desde la entrega de las obras, por eso es que es conveniente para el desarrollador mismo hacer pronta entrega de ellas.

La entrega debe ser hecha al representante legal, pues es quien tiene la responsabilidad de ellas por mandato legal. La entrega a una Junta que no sea la Junta Administradora como representante legal no es correcta por cuanto esa junta no tiene la capacidad de representar al condominio. Los condóminos que lo hagan podrían incluso ser responsables por ello en lo personal.

La entrega debe hacerse detallando claramente el objeto que se entrega, su fecha de construcción, garantías, manuales de mantenimiento y otras recomendaciones de parte del desarrollador o constructor, garantías y manuales de bienes muebles o partes mecánicas adicionales, como mínimo.

Al desarrollador le interesa que esto quede muy claro y que se haga lo antes posible para desligarse y que los plazos de garantía corran rápidamente, pues caso contrario, la conclusión de la obra la señalaría la entrega del cuaderno de bitácora de obra al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

A los propietarios y a la administración misma igualmente les interesa tener la mayor claridad en este punto para evitar ser responsables de problemas de mantenimiento de la infraestructura antes de tiempo.

Como siempre, el orden y la claridad son la mejor opción.

15 noviembre, 2017

Vuelven las armas a los condominios

Las armas pueden regresar a los condominios. Ha sido anulada mediante sentencia 122-2017-VI del TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA, la resolución que de hecho prohibía las armas en condominios (ver en línea y en archivo).

Esta prohibición dio que hablar en la prensa, y generó preocupación en condóminos que temieron que su seguridad se viera deteriorara por el hecho de que los oficiales no portaran armas.

En el año 2016, por medio del acuerdo 2016-132-MSP (ver en línea y en archivo), el Ministerio de Seguridad Pública, indicó que la Dirección de Servicios de Seguridad Privados y el Departamento de Control de Armas y Explosivos únicamente expediría autorizaciones de uso de armas permitidas en determinados casos ahí indicados en el acuerdo, y que si otras empresas o personas deseaban esa autorización debían justificar de forma técnica y razonada con base en un estudio para cada puesto específico o servicio autorizado, que deberá ser elaborado por un criminólogo, o por otro profesional que acredite amplia experiencia en el área de seguridad. Esto implicó que las empresas de seguridad no pudieran prestar el servicio con armas en los condominios.

La resolución ha anulado este acuerdo por considerar que establece nuevos requisitos que aunque no son arbitrarios (pues así lo había ya establecido la Sala Constitucional en un amparo anterior al rechazarlo), debieron haber sido establecidos por un acto de alcance general como un reglamento y no por uno de alcance concreto como lo es un acuerdo.

En este amparo anterior la Sala Constitucional hace referencia a un elemento esencial que cobra mayor importancia ahora que esta prohibición ha sido retirada:

“IV. - CASO CONCRETO. (...) Nótese que en reiterada jurisprudencia ésta (sic) Sala ha determinado el uso de armas de fuego con independencia del fin y utilidad que se de (sic) éstas, es una actividad que por sí es susceptible de ocasionar daños a terceros, motivo por el cual el Estado se encuentra facultado para emitir una regulación sobre la inscripción y permisos de uso de estos dispositivos en forma legítima, para su utilización con fines de seguridad y defensa.”

Las armas de fuego son susceptibles de causar daños, en casos hasta mayores y distintos de los que un hecho delictivo podría causar.

Las administraciones y Juntas, sobre todo las que tengan la representación del condominio, no deben caer en el engaño de que el retiro de esta prohibición les permite desentenderse del tema y delegarlo en una empresa de seguridad simplemente.

Si hay algún riesgo deben actuar proactivamente teniendo de parte de la empresa prestadora de los servicios de seguridad, garantías escritas de que estos riesgos se han evaluado, que para los riesgos de seguridad para los que ha sido contratada la tenencia de armas es indispensable, y que los oficiales destacados en el condominio tienen la capacidad y entrenamiento para hacerle frente a esos riesgos con esas armas, sin causar, reitero, más daños que los que el hecho delictivo causaría.

Las empresas de seguridad son un proveedor usualmente difícil, la seguridad una necesidad compleja,  y existen muchas creencias erróneas sobre el seguro que las ampara, por lo que la portación de armas ahora debe cuidarse con esas garantías, para evitar más dificultades de las que la supervisión usual del proveedor ya conlleva.

31 octubre, 2017

Congreso de administradores de PH - Colombia 2017

El pasado 19 y 20 de octubre tuvo lugar en Colombia el Segundo Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal.

Nuestra participación fue relacionada con el uso de la tecnología por parte de las administraciones de condominio, reseñado en nuestra publicación anterior, y podemos ya aportar el video de esa participación.

En esta nota más bien lo que deseamos es compartir con ustedes algunas referencias sobre las temáticas vistas y preguntas que tendría mucho provecho hacernos en Costa Rica y en sus condominios.

Antes que nada una aclaración obligada: únicamente referiremos algunas presentaciones pero la agenda completa fue de una alta calidad. Quienes no han sido referidos es únicamente por razones de espacio de este artículo.

Horacio Torres Berdugo, un grande de la administración y amigo barranquillero es quien está detrás de esta iniciativa y quizás lo que más le reconozco es poder haber integrado profesionales de diversas áreas, y sobre todo, abogados en un chat de una riqueza enorme. Administraciones, ¿Mantienen ustedes conversación con condominios vecinos y administraciones, para intercambiar información y buenas prácticas?

Ramiro Serrano Serrano, colega muy apreciado del Bufete Serrano y Serrano, se atrevió a un tema escabroso: las reuniones no presenciales. ¿Han celebrado reuniones no presenciales en su condominio, sea en grupos de trabajo, comisiones o incluso en asambleas de propietarios? El paso a lo digital es lento pero ineludible. Resumo con una frase de su presentación: “La virtualización sí se puede hacer, los que tenemos que cambiar somos nosotros”.

Jorge Léon Forero, otro muy apreciado colega que desde la Fundación Colombiana de Derecho además de servicios legales ha trabajado la capacitación y edición de libros, en especial su más reciente Compendio de Normas Básicas para la Administración de la Propiedad Horizontal, nos presentó la forma en la que puede incorporarse la prueba digital en el proceso de impugnación de actos de asambleas (aquí video). En un artículo anterior nuestro hemos tratado el tema de las cámaras en condominio y cómo pueden usarse incluso en procesos sancionatorios por presunta infracción de las normas condominales. ¿Las han usado como prueba en sanciones?

Mara Cavazos, una joven mexicana que es lidera grupos de administraciones de condominios y redes de y negocios que son de enorme apoyo para la integración latinoamericana de la industria de la administración de condominios. Recomendamos seguir su labor en el grupo Red de Administradores y Proveedores de Condominios. Mara nos presentó su recomendación sobre cuáles los elementos que debe tener un software de soporte para la gestión de la administración. ¿Cuán seguro, sencillo de usar y escalable es su plataforma virtual o software de apoyo a la gestión condominal?

Otras participaciones tocaron ricamente el tema tecnológico aplicado a la gestión de la administración de los condominios.

La capacitación, las redes de comunicación e intercambio de buenas prácticas son esenciales para la mejora contínua de la gestión de las administraciones. Búsquelas, y participe en ellas, que sus beneficios exceden por mucho el costo de un evento o tener “un chat más”: estos sí son muy provechosos.

15 octubre, 2017

Uso de la tecnología para potenciar la labor de la administración

La tecnología ha recorrido un largo camino desde los cuchillos de sílex hasta los teléfonos inteligentes. Como siempre recibiremos los beneficios que nos proporciona deberemos enfrentar los retos éticos, sociales, y más recientemente legales y ambientales que nos puede causar.

La administración de condominios, por su doble dimensión de servicio comercial y cargo político, no puede evitar su deber de liderar, creando soluciones que aporten valor a sus clientes de forma innovadora, así como creando comunidad e integración en los condominios que dirige. Siempre cuidando, por supuesto, su propia rentabilidad.

El condominio es nuestra ciudadanía más cercana, en donde diversos intereses sociales, personales y económicos se cruzan, hay deliberaciones y votos para la toma de decisiones (y alto abstencionismo, en muchos casos), hay fondos comunes que administrar y cuotas casi impositivas (y su correspondiente posibilidad de mal uso), entre otros. Ahí es donde el liderazgo de la administración puede influir para educar en una ciudadanía condominal responsable y activa. Y para ese fin es que la tecnología puede hacerlo de forma más efectiva y eficiente.

Las administraciones verán enormes ventajas en el uso de plataforma de almacenamiento de documentos y documentos colaborativos como Google Drive, recordando siempre que “en la nube” significa en la computadora de otra persona. Saber las condiciones bajo las cuales se da ese almacenamiento es vital.

De igual forma puede hacer uso de foros de discusión recordando que quienes conversan son personas y que las reglas de conversación en presencia física son las mismas: orden, respeto, ajustarse al tema, etc. La autoridad de la administración no debe ceder en este espacio al caos.

Esta misma regla aplica para las aplicaciones de mensajería instantánea. Adicionalmente recordar que las reglas de uso de un foro o chat (respeto, temas, frecuencia, etc.) deben ser consensuadas y puestas en vigor para que pueda obtenerse la mejor comunicación.

Hay muchas herramientas de gestión de proyectos, procesos y tareas que serán al inicio útiles y luego indispensables para poder crecer en la prestación del servicio y clientela.

Hay una serie de precauciones que deben tenerse:

  • Privacidad de la información y cuido de datos personales
  • Propiedad de la información: especialmente al momento de concluir el contrato
  • Protección contra ataques informáticos
  • Riesgo de desinformación
  • Brecha digital

Una serie de consejos básicos permitirán hacer un mejor uso:

  1. Ejercer la autoridad: Definir accesos, permisos y uso de la información, establecer temas para cada herramienta, fijar y poner en vigor las reglas de conducta previamente anunciadas y aplicar consecuencias blandas (llamadas de atención) y severas (suspensión de participación del chat, por ejemplo).

  1. Documentación de decisiones y procesos: hacer actas o ayudas de memoria de conversaciones y redactar y difundir circulares o comunicaciones sobre esos acuerdos.

  1. Dar el primer paso: el chat o el facebook del condominio son condóminos reunidos y es inevitable por lo que es mejor liderar tomando la delantera.

  1. Educar(se) en el uso de las herramientas, sus ventajas y sus limitaciones: usar la tecnología, revisar tutoriales y compartir conocimiento y dudas con otras administraciones.

30 septiembre, 2017

Redes de CATV y servicios exclusivos

Quien vive en condominio no pierde su derecho de poder contratar y recibir servicios particulares, pues después de todo, sigue siendo su domicilio, sea para residencia u oficina. Ahora bien, hay servicios que tienen sus particularidades como redes de televisión e internet por cable o por satélite, servicios de lavado de vehículos, clases privadas grupales de actividades como baile, yoga o similares, o incluso instrumentos musicales.
La ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se lo permite con una limitación: ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás.
Internet y televisión por cable y servicios satelitales derivados.
Ha surgido el caso de los condominios en donde el desarrollador llega a un negocio con un proveedor de servicio bajo la condición de exclusividad. Este tipo de acuerdos no pueden ser imponibles a los condóminos si no constan en el reglamento. Y aún ahí, tanto el suscrito como la SUTEL tenemos fuertes dudas de su legalidad por cuanto limita la libre competencia y libre elección de los consumidores. Es muy probable que la libertad sea la que prevalezca y dichos acuerdos sean ilegales. Lo que puede haber además es un problema práctico de infraestructura escasa para conducir más un proveedor, lo cual deberá ser resuelto por los propietarios.
Lavado de vehículos
Hay algunos reglamentos de condominio que prohíben ejecutar esta actividad. No se trata aquí de una restricción al comercio sino de una actividad que los condóminos han decidido que no es permitido ejecutar, sea prestada por un proveedor o ejecutado por la propia persona. Únicamente una reforma del Reglamento podría eliminar la prohibición si es total. Salvo que un juez considerara que es una restricción excesiva a mi derecho de propiedad por un documento de adhesión (reglamento) y la eliminara. En ocasiones la restricción proviene de un acuerdo de asamblea de no utilizar agua común para este fin, caso en el que igualmente habría que revocar ese acuerdo para poder ejecutar la actividad, o bien utilizar agua privada si no existe mayor restricción.
Clases privadas grupales de actividades como baile, yoga o similares, o incluso instrumentos musicales
En este caso, mientras se de dentro de una filial no hay problema ya que es un servicio que está consumiendo un condómino. Claramente que la situación sería otra si es un condómino o residente que da el servicio en su casa, siendo esta con destino residencial, caso en el que estaría prohibida.
Si intervienen áreas comunes, por ejemplo que se utilice un salón común o la casa club, no debería ser un problema en el tanto sea igualmente una actividad como resultado de un servicio adquirido por condóminos y no que sea una persona residente que preste directamente un servicio comercial usando áreas comunes (o que permita que lo haga un tercero).

En todos los casos, evitar molestias por ruido y registrar el ingreso y salida de visitantes autorizados es esencial por seguridad y convivencia.

15 septiembre, 2017

Cámaras de vigilancia en condominios

A raíz de los cambios en el mercado de las compañías de seguridad, por el temor a reclamos de sus empleados por incumplimientos en jornadas, horarios, salario, horas extras, vacaciones, aguinaldo, seguridad social y de riesgos del trabajo, que genera la entrada en vigencia de la Reforma Procesal Laboral, muchos condominios han optado por reducir el personal físico en los condominios e incrementar los dispositivos tecnológicos, principalmente cámaras de vigilancia.

Este sistema ha despertado dudas sobre los límites que debe de tener este dispositivo, para no invadir la privacidad de las personas residentes, por lo que es importante clarificarlos, ya que es totalmente posible colocar cámaras de vigilancia en las áreas comunes de los condominios.

Hay una protección constitucional de la privacidad (artículo 24) y una legal a la persona sobre su imagen propiamente en el Código Civil (art. 47) que establece que: “la imagen de una persona no puede ser publicada, reproducida, expuesta ni vendida en forma alguna si no es con su consentimiento, a menos que la reproducción esté justificada por la notoriedad de aquélla, la función pública que desempeñe, las necesidades de justicia o de policía, o cuando tal reproducción se relacione con hechos, acontecimientos o ceremonias de interés público o que tengan lugar en público.”

La primera condición para no incumplir esta prohibición es el consentimiento, aunque aún sin él, si es con fines de justicia o policía, o bien por eventos de interés público o que se desarrollen en público puede divulgarse esta imagen.

Un registro de una cámara de vigilancia para sustentar un procedimiento de imposición de sanción por violación del reglamento, estaría dentro de estos objetivos de justicia, en el tanto se mantenga dentro de la privacidad del expediente, pues fuera de él no se justifica bajo esta necesidad de probar hechos relevantes al orden del condominio.

Las áreas privadas tienen restricción total y las cámaras no deben de dirigirse ni abarcarlas. Claro está que podrán observarse partes de la propiedad privada que sean visibles “al público” como la fachada de las casas. Si el objetivo principal es, sin embargo, la ventana de una residencia, no cumple con su objetivo de vigilar áreas comunes.

Aún en las zonas y áreas comunes, las acciones deben tener relación con un comportamiento “en público” ya que si solamente se trata, por ejemplo, de “espiar” a alguien que conversa con otra persona de forma privada, aún en zona común, esto sería ilegítimo. El centro es que la situación sea una tal que la persona sea consciente de que está “en público”.

Con el personal del condominio, es totalmente permitido que haya cámaras para monitorear su trabajo, sin invadir, por supuesto, espacios privados como los servicios sanitarios. Hay jurisprudencia que incluso lo avala para vigilar funcionarios de una institución pública.

La advertencia en un rótulo de que hay cámaras de vigilancia completa la seguridad para colocar las cámaras, para que nadie alegue que creyó “no ser visto”, pues el conocimiento e información de ser filmado es esencial igualmente.