30 septiembre, 2020

Objetos en garajes o cocheras abiertas

Una situación muy frecuente y delicada que debe enfrentar la administración es la tenencia de objetos en garajes o cocheras abiertas.

Lamentablemente son pocas las ocasiones en que en un Reglamento de Condominio y Administración se regula la cantidad o tipo de objetos que pueden tenerse en los garajes. Normalmente se hace referencia a instrucciones o mandatos algo generales como el deber de no afectar la buena apariencia o más aún el genérico artículo 15 de nuestra ley 7933:

ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.



No es sencillo probar que la presencia o tenencia de objetos diversos en los garajes afecta la comodidad del condominio o que perturba la tranquilidad.

Un segundo elemento que lo complica es que ciertamente es un área privada por lo que hay un sentimiento de “no intromisión” que se pretende hacer valer.

Como se puede ver en este artículo 15 de la ley, cada área debe usarse según su destino.

El destino de una cochera o garaje es el estacionamiento de vehículos. No está destinada a ser una zona de bodega, almacenamiento de objetos que incluso en ocasiones es difícil distinguir si son objetos acumulados o simples desechos, zona de colocación con algún grado de permanencia de juguetes, muebles, hamacas y otros objetos voluminosos, y las usuales, numerosas y diversas macetas con plantas; llantas, recipientes con aceite, herramientas, tiendas de campaña, sacos de boxeo, botas y equipo de montaña, para solo enumerar algunos objetos encontrados.


Claro que hay un tercer elemento que se añade y es el aspecto cultural. Para ciertas personas es totalmente lógico, pertinente y hasta atractivo estéticamente, que haya este tipo de objetos.


Es por todo lo anterior que la aproximación de la administración debe ser en dos vías: buscando la aplicación de normas que no son todo lo preciso que se desearía, a la vez que educando: tanto a quien tiene objetos en los garajes, para que colabore en su reducción y acomodo, como a quien tiene la expectativa de que no se vea nada, casi como esas casas de revista que parece como si realmente nadie viviera ahí.


La convivencia implica coexistir con estilos de vida y valores distintos. Algunas personas son ruidosas y desordenadas, otras no. Tanto derecho tiene quien convive así, como quien desea silencio y orden. El límite es difuso, por lo que cultivar la tolerancia y el respeto ayudará a suavizar esa fricción.


15 septiembre, 2020

Responsabilidad civil de la administración del condominio

 Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil.

Las responsabilidades civiles son aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no contrato.

La responsabilidad del tipo civil se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso.

Nuestro Código Civil la describe así:


ARTÍCULO 1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.

La causa está en una acción (u omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma culposa (es decir, de forma negligente) que puede atribuirse a la persona que será tenida por responsable.

También puede provenir de una acción ejecutada por otra persona a la cual encargamos una labor, por ejemplo, una persona asistente.

ARTÍCULO 1048.- …El que encarga a una persona del cumplimiento de uno o muchos actos, está obligado a escoger una persona apta para ejecutarlos y a vigilar la ejecución en los límites de la diligencia de un buen padre de familia, y si descuidare esos deberes, será responsable solidariamente de los perjuicios que su encargado causare a un tercero con una acción violatoria del derecho ajeno, cometida con mala intención o por negligencia en el desempeño de sus funciones, a no ser que esa acción no se hubiere podido evitar con todo y la debida diligencia en vigilar.

En este segundo caso se trata de una responsabilidad por haber elegido una persona inadecuada para la labor, o por haber descuidado su deber de vigilar la ejecución. Por eso se le conoce con los términos latinos in eligendo e in vigilando.

Como el mismo artículo lo describe, para evitarla debe demostrar que esa acción era inevitable aún y si hubiera ejecutado diligentemente su deber de vigilar.

Para evitar estas responsabilidades civiles la recomendación es sencilla:

1.- Diseñar y ejecutar un plan para las acciones de administración, que contemple una forma de verificar su cumplimiento.

2.- Documentar la ejecución de ese plan.

3.- Comunicar a los condóminos la ejecución de ese plan, sin ocultar las falencias que haya habido, pero identificando la causa para incorporar mecanismos, dentro de ese plan, para evitar futuras ocurrencias.

4.- Elegir personal de apoyo adecuadamente formado en la administración de condominios.

5.- Vigilar la ejecución de esa labor delegada de forma cercana y controlando el resultado final antes de que sea demasiado tarde o inevitable que sucedan consecuencias dañosas.

En resumen: diligencia.

La consecuencia de la responsabilidad civil es la obligación de indemnizar el daño, lo cual puede reclamarse con cualquier bien que sea propiedad de la persona responsable.