15 octubre, 2014

Cláusula arbitral y contratos de adhesión

Es bastante conocido que cuando se adquiere en condominio, se queda sujeto al Reglamento existente. No hay otra posibilidad. Claramente la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo establece:
ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente...
Esto a pesar de que es muy frecuente que las personas que adquieren no leen el Reglamento, ni lo conocen, y posiblemente sin la ayuda técnica necesaria muchos no lo entenderían aunque lo leyeran.


Ya en otra oportunidad he cuestionado esta necesidad de la unanimidad que causa tantas petrificaciones a la legislación, proponiendo que a las normas que regulan el derecho de propiedad (áreas, porcentajes) se les mantenga la unanimidad, no así a las que regulan la conducta de uso de esa propiedad, que podrían adecuarse a un representativo dos tercios.


Analizaremos ahora la cláusula arbitral.


La cláusula arbitral es un convenio o acuerdo por el que se renuncia a acudir a los Tribunales de Justicia ordinarios y se decide que cualquier controversia se resolverá por medio de la ayuda de un panel de árbitros en una instancia privada, siendo las más usuales la Cámara de Comercio de Costa Rica y la Cámara de Comercio de los Estados Unidos.


Me consta que son entidades que han trabajado mucho por su especialización, profesionalismo y seriedad. Esa no es mi preocupación. Antes deseo comentarles unos puntos sobre la cláusula arbitral.


Dice la Sala Constitucional que: Sobre la cláusula arbitral, ya esta Sala ha dispuesto en anteriores ocasiones que: “A raíz de la trascendencia de renunciar a la vía judicial...dicha expresión escrita debe contener, de manera inequívoca, la voluntad de someterse al proceso arbitral” (Resolución 0685-C-S1-2008 de las 11 horas 10 minutos del 16 de octubre de 2008).
Agrega luego: “Por lo tanto, ha de concluirse que habrá acuerdo para un arbitraje, cuando se compruebe que las partes lo estipularon, y quedó constancia de ello y, además, no cabe duda alguna de la plena intención a someterse a esa vía alterna para resolver conflictos” (resolución no. 910-C-2007 de las 14 horas del 18 de diciembre de 2007).


¿Quien se ve forzado a someterse a un Reglamento que fue hecho unilateralmente, sin la más mínima participación democrática realmente tiene libertad de contratación?
¿Quien se ve forzado a someterse a un Reglamento realmente manifiesta su libre intención de someterse a él?
¿Quien es obligado, como parte del paquete, a aceptar esa renuncia a la Justicia ordinaria, para someterse a un arbitraje en una instancia privada, realmente manifiesta su libre intención de someterse a él?
¿Un Reglamento redactado previamente, sin posible negociación y aplicable para todos los condóminos, no es contrato de adhesión?
¿Un comprador promedio, tiene la capacidad técnica para comprender lo que está asumiendo al renunciar a la Justicia ordinaria?
¿No es abusiva la posición y por ende restrictiva de su derecho (de acceso a la Justicia) en la que se pone a los compradores de condominios como consumidores?

Son preguntas para hacerle a la Justicia. La ordinaria.

01 octubre, 2014

Debido proceso en sanciones

Es muy conocido, hasta por personas ajenas al ámbito del derecho, que en materia penal (delitos y contravenciones, por ejemplo), cuidar el Debido Proceso es tan importante que un descuido en esta área puede implicar la nulidad de todo lo actuado y que no sea posible emitir una condena.

De igual forma, aunque no es tan estricto, en materia de posibles violaciones a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, el Reglamento del condominio, acuerdos de asamblea de condominios o incluso medidas y disposiciones de la administración dentro de sus facultades, debe de cuidarse esta garantía, pues reiterada jurisprudencia ha indicado que es aplicable no sólo en materia penal sino en cualquier proceso judicial y administrativo, y por extensión en condominios por las consecuencias que pueden implicar para la filial o persona sancionadas.

Algunos de los principales elementos (que están descritos en terminología algo específica de otros ámbitos del derecho, pero igualmente aplicables) que deben de estar presentes para cumplir con la garantía constitucional (artículos 39 y 41) del derecho a un Debido Proceso Legal son los siguientes:

a) Notificación al interesado del carácter y fines del procedimiento: Es necesario poder probar que se ha notificado. Una nota sin firma de recibo no permite probar eso. Si el destinatario se ha negado a recibirla, puede hacerse constar eso en la nota, con el día, hora y persona a la que se ha entregado, con dos testigos que firmen esa razón consignada en una copia de la nota entregada. Adicionalmente la nota debe llevar con absoluta claridad cuáles son los hechos que se supone han sucedido, la prueba de ello, la consecuencia posible que se aplicaría y la norma que se estima infringida.

b) Derecho de ser oído, y oportunidad del interesado para presentar los argumentos y producir las pruebas que entienda pertinentes: Este derecho debe de indicarse en esa primera nota y debe de indicarse el plazo y forma para referirse a los hechos. No se refiere a un audiencia oral y personal, sino al derecho de presentar por escrito argumentos de defensa y pruebas.

c) Oportunidad para el administrado de preparar su alegación, lo que incluye necesariamente el acceso a la información y a los antecedentes administrativos, vinculados con la cuestión de que se trate: Debe de conformarse un expediente (que puede ser digital), con la documentación y sus pruebas. Las pruebas y toda la documentación deben de ser puestas a disposición.

d) Derecho del administrado de hacerse representar y asesorar por abogados, técnicos y otras personas calificadas: Esto no hace falta que sea indicado en la nota inicial de investigación e inicio del procedimiento, sin embargo, no debe de obstruirse ese derecho.Claro que debe de ser ejercido de forma razonable y sin estrategias dilatorias.

e) Notificación adecuada de la decisión que dicta la administración y de los motivos en que ella se funde: Esto se refiere más bien a una segunda nota en la que, una vez pasada la oportunidad de defensa, se tome la resolución final. En esta resolución debe de analizarse todos los elementos, tanto los usados para “acusar” los hechos como los indicados por la defensa y la valoración de sus pruebas. Debe de hacerse un adecuado análisis legal sobre la correlación entre los hechos (y la forma en la que se tienen por probados), y el supuesto descrito en la ley, de forma que haya un calce adecuado. De igual forma, se expresará con claridad la recomendación: sea de imponer la sanción si se tiene esa facultad, o de recomendar su imposición a la asamblea o al juez civil, según indique el reglamento del condominio.

e) Derecho del interesado de recurrir la decisión dictada: Este derecho está garantizado por ley ante el Juez Civil y podrá ser ejercido por la persona sobre quien se haya sentado responsabilidades. 

Algunos condominios han optado por referir todo este proceso a la sede arbitral, obligando a los condóminos a renunciar a la jurisdicción ordinaria por medio de cláusulas que han sido aceptadas, como contratos de adhesión y sin posibilidad de otra opción, por compradores de inmuebles en condominio. En caso de que así sea, será en esa sede en donde estos principios y garantías deben de cumplirse.

Un condómino que esté siendo objeto de un proceso de sanción, y estos principios no hayan sido cumplidos, puede defender su derecho a que se cumplan.