28 enero, 2013

Un buen gobierno

Como cualquier inversión y emprendimiento humano, un Condominio ocupa un buen gobierno.
Un buen gobierno implica que todas las necesidades del Condominio son atendidas de forma eficiente y que se dispone de las vías necesarias para dar solución a nuevas necesidades que no han sido contempladas, es decir hay una forma de innovar constante.
Un Condominio que carece de rendición adecuada de cuentas, sea porque se llevan las cuentas de forma incorrecta, o porque la administración oculta esa información, no tiene un buen gobierno. Tampoco si presenta deficiencias presupuestarias, sea porque el presupuesto fue poco realista en su formulación, en su ejecución o bien porque ha habido deficiencias en el cobro o excesos en el gasto. Mucho menos si su infraestructura se encuentra en deterioro, y presenta fallos constantes en su funcionamiento o de los servicios subcontratados.
Si un Condominio padece de estos o similares problemas, esperar a que llegue alguna solución de algún lado sólo contribuye, por omisión, al problema.
Lograr un buen gobierno, sea porque el que existe no es adecuado o porque se carece de él, requiere poder presentar una mejor opción a los condóminos. Hay momentos en los que el caos y el desorden parecen mejores opciones que algunas de las que se presentan; o bien repetir personas e ideas viejas, que ya han probado su fracaso puede llegar a parecer mejor que el caos. Eso es lo que se llama una crisis de liderazgo: no hay quién sepa hacia dónde dirigirse ni cómo llegar ahí, y en ese escenario cualquier guía, parece mejor que la ausencia de ella, sin importar si es un líder capaz ni honesto.
Un condómino que desee resolver esto debe seguir estos pasos:
Primero, debe entender bien la situación, para lo que debe de recopilar suficiente información de su estado, las principales necesidades, hacer una priorización de ellas y determinar un presupuesto preliminar para resolverlas, ojalá en un equipo de trabajo. Además, debe conocer muy bien las reglas de administración del poder en su entorno.
Segundo, debe empezar a vender su idea entre otros condóminos. Es decir, comunicar a otros adecuadamente las ventajas de su opción con el fin de ser una mejor opción que no hacer nada. Además, debe interesarse real y sinceramente por el bienestar del condominio, es decir de la gente.
Tercero, con ese grupo debe poder presentar un adecuado plan y un equipo de trabajo, con distintas habilidades y capacidades, que pueda ser el que permita ejecutar ese plan presentado.
Cuarto, debe decididamente convocar a una Asamblea de Condóminos en la que vaya todo ya tan avanzado que para cualquier otro contrincante (así sea la desconfianza o la desidia misma), les sea muy difícil alcanzarlo en la carrera.
Quinto, con el voto de confianza obtenido debe convertirse en un excelente comunicador para hacer saber a los demás constantemente que lo prometido se está cumpliendo, o si hubo que cambiar de estrategia. Claro que no ejecutar lo prometido o cambiar de objetivos es estafa política.

21 enero, 2013

Enfrentar problemas es una labor de equipo

En nuestra actual sociedad de la información, con interacciones sociales omnipresentes, tratar de llevar el papel del hombre completo del renacimiento que todo lo resolvía y sabía es un grave error.

Hace algún tiempo logré comprender el futbol americano y desde entonces me ha gustado mucho. Es un deporte complejo que requiere de habilidades muy distintas sólo posibles en equipo. La resistencia, tamaño (y peso) que tienen los bloqueadores es lo contrario de lo que ocupan los laterales o recibidores, que deben ser capaces de correr a velocidades impresionantes. El mariscal de campo por su parte debe reunir un poco todas las facultades, pero su papel es la capacidad de dirigir al equipo en esas hermosas jugadas y estrategias que en la pizarra se veían muy claras pero que en el terreno pueden no ser tan sencillas. Además, a cada momento el escenario puede cambiar, pues un marcador de catorce puntos de diferencia que en otros deportes es casi fulminante, puede ser volcado rápidamente a favor del aparente perdedor, con puntos que pueden provenir de velocidad, capacidad de escaparse o de robar la bola, excelente puntería en los tiros manuales o patadas precisas.
Cuando una administración de un condominio enfrenta un problema debe hacerlo de la misma forma y con todo el equipo. Debe promover un juego amplio en el que participen comités específicos, o al menos una Junta de apoyo, debe contar con la Asamblea, con adecuada asesoría legal y estratégica, y hasta con ciertos condóminos que son puntos clave de comunicación. No debe de tratar de resolverlo por sí sola en todos los casos.
La Junta o los comités específicos deben ser los que le permitan a la administración filtrar y moderar muchos de los comentarios, quejas, sugerencias y consultas ya que ellos conocen mejor que la administración la cultura organizacional del condominio. Llevar a cabo planes complejos o llamadas de atención algo complejas sin apoyo de este órgano es un error que se cobra caro y se paga con errores e ineficiencia.
La Administración debe ser la que aporte los insumos de la decisión, debe conseguir toda la información (y si es posible siempre hacer una recomendación de acción) y debe de buscar obtener siempre una decisión final, sea a favor de la acción, de postergación a una fecha o una decisión previa determinada (como una Asamblea de Propietarios), o no actuar del todo.
La Asamblea de propietarios es la que finalmente debe de decidir en muchos asuntos y sobre todo en los más esenciales como obras constructivas, reglamentaciones y llamadas de atención delicadas. Ni la Junta ni la Administración deben de sustraer este deber de la Asamblea que es la esencia misma de la democracia condominal.
Si la Administración se siente atrapada entre dos posiciones y el Reglamento no le da la respuesta muy seguramente está evadiendo el trabajo en equipo. Será víctima de presiones de imagen, descritas en el refrán: “El que tiene más galillo traga más pinol.”

14 enero, 2013

Educación de adultos

Si tomáramos muchas de las conductas nocivas en los condominios y las trasladamos al contexto de nuestras casas, protagonizadas por nuestros hijos, sobrarían los juegos de video guardados y hasta las palmaditas recordativas en las posaderas.

Educar a los hijos es una labor compleja que tiene muchas variables: a veces lo que se necesita es motivarlos en su conducta correcta, darles incentivos, cambiar contextos para dificultarles desobedecer, crear controles automáticos de forma que haya consecuencias para ellos en su desobediencia, o bien vigilar más de cerca a los recurrentes desobedientes; y finalmente en otras no queda más que sacar la carta de la autoridad y con voz fuerte y firme trazar un límite invariable y en piedra.
Pero hay dos elementos invariables: hay que enseñarles los límites de forma constante, y no se puede uno nunca cansar. Jamás. Nunca.
Estos principios hay que adoptarlos en los condominios ya que muchas conductas negativas provienen de ventajas personales (tomo la rotonda a la inversa porque mi casa es la más cercana o corro porque me urge), de desconocimiento (al usar la casa club para un evento social sin saber que el Reglamento lo prohíbe) o incluso de simple y llana pereza mezclada con carencias de educación y modales, como sucede con los desechos de animales que quedan en los jardines. Ahí la labor de la administración debe ser similar a la de un buen padre (o madre) de familia.
Debe ser capaz de utilizar diversas estrategias buscando siempre la efectividad y buscando siempre que su labor permita educar a los residentes que lo ocupan pero en última instancia lo que debe de enseñar es dónde está el límite en piedra en el ejercicio de sus derechos. En algunos casos debe incentivar la buena conducta como sucede cuando se aprueban descuentos por pronto pago. En otros tratar de disuadir la conducta negativa como con la instalación de cámaras para darle publicidad a eventos públicos nocivos. En otras más deberá montar sistemas en los que las consecuencias recaigan sobre los que incumplen como la suspensión del servicio de apertura del portón (ojalá en invierno) a los morosos. Puede acudir a vigilar más de cerca a los más infractores concentrando ahí sus esfuerzos. Pero llega indudablemente un punto en que debe de trazar una línea e iniciar procedimientos legales para sancionar y multar a los infractores y seguir hasta las ÚLTIMAS consecuencias sin soltarlos.
Pero hay una falta de ejercicio de esa labor que es algo imperceptible pero es muy común y no sólo en condominios. No es el cansancio, es la autocensura. Es la administración que evita iniciar los procedimientos de multa porque sabe que una Asamblea temerosa no la apoyará. Es el jefe medio que prefiere dejar pasar una conducta porque sabe que su llamada de atención será revocada de inmediato por el gerente. Es el servidor público que evita sancionar con despido la incompetencia porque sabe que el despedido será reinstalado. Es la madre que evita llamar la atención a su hijo porque sabe que el padre la desautorizará.
Comportarse de esa forma evita conocer los verdaderos responsables de los problemas. Si una Asamblea actúa irresponsablemente y no sanciona una conducta, que sea ella la que asuma la responsabilidad histórica pero no que la Administración evite llevar el caso. Si un Tribunal reinstala a un incompetente que sea este órgano el responsable, pero que quede claro que fue despedido por incompetente. Si un padre desautoriza a la madre que sea él el que lo hizo pero ni la madre, ni el funcionario público ni la administración pueden rendirse.
Así lo dijo el 9 de junio de 1940 un líder al que admiro profundamente: lucharían (contra los Nazis) en las playas, en el mar, aire y tierra; lucharían en las calles, montañas, el campo y hasta en Francia. Pero nunca se rendirían. Jamás. Sólo así se educa, sean niños o adultos. Al final del día podremos decir: “Se salió con la suya, pero nunca con mi apoyo.”

07 enero, 2013

Desarrollo de Condominios y disponibilidad de agua

El consumo de agua potable, el desperdicio y contaminación tiene a nuestro país en condiciones similares a las de regiones desérticas.

Si bien es cierto que predecir el futuro es, como decía Peter Drucker, “circular por un camino rural de noche con las luces apagadas y viendo por la ventana de atrás”, sí es claro que en esas condiciones y con ese comportamiento, es casi seguro que algo terrible ocurrirá. Sólo un milagro podría salvarnos de un accidente. Sin embargo, muchos milagros se postergan para formar carácter a partir de asumir las consecuencias de nuestra actos.
Esto describe nuestra situación con relación al abastecimiento del agua para consumo humano y eso tiene consecuencias directas sobre el desarrollo y habitación de los condominios en nuestro país.
Según un estudio de la Contraloría General de la República de 2002 (DFOE-AM-41/2002), el aumento en el consumo de agua potable entre el año 1990 y el 2001, ha creado una presión sobre el recurso hídrico similar a la que experimentan regiones desérticas como Egipto, Libia (parece que no solamente en la prohibición a la FIV nos parecíamos) y los Países de la Península Árabe. A esta situación se le suma la contaminación por desechos industriales y la disminución de la recarga acuífera por obras de urbanización en zonas de recarga que no estaban adecuadamente protegidas por normas legales. La extracción de agua subterránea pasó de un 16,3% en 1996 a un 62,5% en el año 2000.
Este proceso, por supuesto sólo se ha agravado en estos diez años desde ese informe. No sería sorpresa que hubiera aumentado la cantidad de inundaciones por efectos de una mayor escorrentía superficial de aguas al haber más zonas impermeabilizadas con construcciones y menor cobertura vegetal y forestal.(Ver noticia sobre Heredia)
Ante este escenario es imperativo que los condominios y los desarrolladores de condominios tomen medidas inmediatas para proteger el recurso hídrico pues sin él no habrá negocio para nadie.
Primeramente el condominio debe determinar la capacidad interna para poder sobrevivir ante un escenario de cortes y racionamientos en el suministro. La adquisición y adecuado mantenimiento de este tipo de infraestructura será vital para la vida del condominio en el futuro cercano.
Adicionalmente, la administración, como representante de los intereses de todos los condóminos, debe contar con el apoyo de parte del condominio para participar en la gestión comunal del recurso hídrico, siendo vigilante del cuido y disponibilidad de las fuentes de abastecimiento de su zona.
Tercero, debe ser vigilante permanente de la calidad del agua por medio de evaluaciones químicas regulares que sean difundidas en el boletín mensual de información a los condóminos y residentes.
Cuarto, en una perspectiva interna, debe vigilar por el adecuado uso del agua promoviendo en los condominios normas de cuido del agua, restringiendo actividades que suponen un gran consumo, aunque afecten aseo de vehículos, diversión o elementos decorativos. El cuido del agua de las piscinas para no rellenarlas frecuentemente es vital.
Quinto, ahora en una perspectiva más de largo plazo que debe interesar a condóminos está por supuesto ir buscando posibilidades de abastecimiento alternas como puede ser hacer uso de normas que permiten la perforación y concesión de agua proveniente de pozos para el auto abastecimiento del condominio.
A los compradores de futuros proyectos, lo que les queda es antes de pensar en firmar una opción de compra, verificar que todas estas previsiones dichas (y otras adicionales además) hayan sido tomadas de forma que se garantice el recurso; y a los desarrolladores, si hay adecuada planificación y presión de sus clientes, incluir en sus costos todas estas previsiones.