31 agosto, 2019

Impugnación de Asambleas de condominio

Nuestra ley protege el derecho de los propietarios a quienes un acuerdo de asamblea les haya causado algún perjuicio, a que esta sea revisada y si es procedente, sea anulada.


El derecho a impugnar
ARTÍCULO 26.- … Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.
Image result for corte suprema de justicia costa ricaEste reclamo es tendiente a que se anule la asamblea y se ventila en el proceso sumario del artículo 103.1.9 del Código Procesal Civil: Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido.
El objetivo es la anulación de los acuerdos que se estimen lesivos, no necesariamente la totalidad de la asamblea.
Es muy importante tener claro que este derecho de impugnar una asamblea solamente le corresponde a los propietarios, es decir que ni la administración ni otros residentes pueden ejercer ese derecho. Esto no significa que si una asamblea les causara perjuicio no podrían defenderse, solo significa que la vía no es la que se ha previsto para conocer los reclamos que puedan tener los propietarios contra lo acordado en una asamblea.


Patrocinio letrado
Un propietario no podría por sí mismo y sin asistencia de un profesional en derecho iniciar este proceso. Es decir puede ser parte en el proceso pero para poder actuar dentro de él, debe ser acompañado por un profesional en derecho, lo que se llama “patrocinio letrado”, que según el Código Procesal Civil es obligatorio. Si le otorgara un poder especial judicial, podría ser representada en el proceso por el abogado o abogada. El otorgamiento del poder permite que presente el proceso en su nombre y cobre honorarios por ello.


El plazo para impugnar
Tal y como se observa claramente en nuestra ley, el plazo para ejercer este derecho es de tres meses desde la firmeza. En caso de que este plazo ya haya transcurrido, la acción no podrá prosperar ya que habrá caducado.



La Sala Constitucional
No es imposible que un acuerdo de asamblea sea violatorio de un derecho constitucional, pero la Sala Constitucional al menos en un caso ha indicado: “el recurso es interpuesto contra la Asamblea de Condóminos, que es una agrupación de derecho privado...del análisis que hace esta Sala resulta claro que el sujeto privado recurrido NO actúa en ejercicio de potestades públicas, y tampoco se encuentra de hecho ni de derecho en una posición de poder frente a la cual los remedios jurisdiccionales comunes sean insuficientes para garantizar los derechos o libertades fundamentales”. Es decir, la Sala considera que la vía del amparo no es la correcta cuando se trata de combatir una Asamblea de Condóminos.


El arbitraje
En algunos reglamento existe un artículo que obliga a que todos (o algunos) de los conflictos se decidan mediante esta forma privada de justicia por lo que es importante conocer si esa cláusula existe y si aplica a asambleas o no.

15 agosto, 2019

Voz y voto asambleas

La Asamblea de Condóminos es el punto de encuentro en el que los propietarios del inmueble toman las decisiones más importantes para su administración y gobierno.

Objeto
El objeto de la Asamblea es muy amplio y en nuestra ley se describe así: “ARTÍCULO 24.- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador...”
La exclusión que se hace al indicar que será de su conocimiento los asuntos NO comprendidos dentro de las facultades u obligaciones del administrador ha sido poco usada como fundamento de impugnaciones en nuestra experiencia, aunque este es un tema sobre el que profundizaremos en otra ocasión.
La forma de participar en la asamblea es haciendo propuestas, en las deliberaciones que sobre ellas tengan lugar  y decidiendo mediante el voto.


Participantes
Lo primero que debe quedar claro es que en la Asamblea de Condóminos participan quienes sean propietarios, es decir quienes aparezcan como tales en el Registro Inmobiliario. Cuando haya varios propietarios, sea por copropiedad o por que haya desmembramiento del derecho (por ejemplo, nudo propietario y usufructuario), deberán designar una persona única, aunque el Reglamento podría darle el derecho de representar a alguna de forma ya previamente definida.
En el caso de propietarios fiduciarios, usualmente por créditos bancarios mediante la figura del fideicomiso, es el fiduciario quien debe participar. 
Claro que en todos los casos podrá elegirse un representante para que acuda en representación del propietario. El documento idóneo es un poder especial aunque algunos Reglamentos admiten el uso de la Carta Poder.


Deliberaciones
Nuestra normativa condominal carece de reglas sobre cómo administrar el debate y las participaciones. Lo usual es que, ya sea que el reglamento lo exija o no, se elija por mayoría una persona para la presidencia y otra para la secretaría de la asamblea, pudiendo la primera establecer reglas sobre el debate, intervenciones, duración, etc. La mejor recomendación, en ausencia de normas, es que esto sea aceptado expresamente por la asamblea al inicio. Si se hace un reglamento de intervenciones en asamblea, mucho mejor.


Votaciones
AGM 2002, Lugo, SpainLas decisiones se toman mediante el voto. El voto para cada filial es muy claro que será, según su porcentaje de valor. (“Artículo 24: ...Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.”) De esta forma, si se desea que todos voten igual, sus porcentajes de valor deben ser iguales.


Los inquilinos (arrendatarios)
Nuestra Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) N° 7527, otorga la facultad de asistir a los inquilinos así: ARTÍCULO 25.- Condominio...El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. Para participar con voto debería participar en representación del propietario con un poder especial.


Morosos
La sanción de impedir el voto de los morosos no se encuentra en nuestra ley y solamente será procedente si el reglamento del condominio así lo contempla.