30 mayo, 2013

Gobierno y Administración II: Ejecución de decisiones

En la primera parte vimos la creación de normas. Ahora veremos su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas.
Una administración debe recordar siempre que es un EJECUTOR DE DECISIONES. Las decisiones pueden provenir del Reglamento del Condominio, o pueden ser más recientes y provenir de una Asamblea. Esta función es la que resume las labores que indica el artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para ejecutar esta labor hay que tener conocimientos de administración, conocer el reglamento y acuerdos de Asamblea y, en general, tener sentido común y capacidad de relacionarse con las personas.
La Administración de condominios implica administrar un patrimonio (inmobiliario, mobiliario y financiero), pero además implica administrar un régimen de derechos y a los sujetos que los ejercen. Esto a la larga es administrar relaciones interpersonales.
En su ejecución de decisiones debe ser objetiva y sobre todo, debe tener presente el interés general del condominio. Quizás se topará con faltas no tan graves, pero dejarlas pasar puede ser más grave que la falta misma si eso implica crear un ambiente de impunidad. O bien puede toparse con proveedores ineficientes, pero dejarlos pasar sin llevar el control de inconsistencias e inconformidades del servicio, puede implicar para el condominio una modificación de los términos del servicio de la cual sea más difícil salirse tratando de probar un incumplimiento contractual.
Sin embargo hay una segunda labor muy importante que es la de ASESORÍA TÉCNICA específica en materia de condominios. Se espera de la administración, además de todo lo anterior, que sea capaz de proponer mejoras en la gestión del recurso humano (como un nuevo horario del misceláneo), en la gestión del patrimonio inmobiliario (mejores rutinas de mantenimiento preventivo que prueben ahorros en mantenimiento correctivo), en la gestión del patrimonio financiero (con nuevos y seguros instrumentos financieros disponibles en el sistema bancario nacional para el manejo de las reservas) e incluso con mejoras en la gestión del régimen de derechos (con mejores sistemas disciplinarios, con mejores bases legales y de mejor efectividad en la resolución del conflicto). Esto sólo por mencionar algunas.
En esta segunda labor es donde debe proponer normas, acuerdos y nuevas organizaciones que puedan depender de decisiones de la Asamblea o al menos de un órgano interno (sea un Comité de Construcciones, o una Junta Asesora, Comité Fiscalizador o como se haya denominado en el Condominio).
Pero también es en esta segunda labor donde puede perder el norte y permitir que muchas de esas decisiones sean tomadas por la Administración, que no tiene la misma perspectiva de largo plazo que los condóminos. Las administraciones puede pasar pero los condóminos seguirán ahí.
Si la Administración gobierna y a la vez administra, lo hace con vista de corto plazo muy posiblemente, y además tiene un costo mucho mayor de imagen y de falta de legitimidad. Casi tan grave como el que puede tener una administración que no recibe las decisiones a tiempo y además, no toma dentro de su ámbito las decisiones sobre la forma de ejecutar sus funciones. Algunas de estas situaciones pueden explicar incluso bajas en popularidad de gobiernos que cometen el mismo error.
Nuestros condominios – y esta es una opinión del suscrito – deben avanzar hacia una fuerte separación de estas dos funciones de la administración, la de EJECUCIÓN de la de ASESORÍA TÉCNICA hasta llegar, espero, al momento en que puedan ser dos tipos de empresas distintas, dos giros empresariales y profesionales distintos.
Podrían así algunos condominios pequeños que no tienen el poder económico para pagar una administración externa, recibir una guía técnica necesaria y encargarse ellos de la ejecución del día a día. Con esto además, la administración agrega valor a su labor y puede mejorar su rentabilidad. Espero que el futuro de la administración de condominios discurra por este camino.

20 mayo, 2013

Gobierno y Administración I: Creación de normas

Determinar y crear las normas de una comunidad o grupo humano es una tarea muy difícil. Tanto como lo es ponerlas en vigor. Y sin embargo son dos funciones completamente distintas. Veremos primero la creación de normas, luego su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas.
La creación de normas es la creación de las reglas que debe seguir una comunidad. Esta función es típica (y ojalá exclusiva, aunque el Reglamento podría disponer otra cosa) de la Asamblea de Condóminos. Es en este seno en donde puede y debe discutirse si una conducta es rechazada o aceptada totalmente, o si se acepta sujeta a ciertas condiciones. Esto fijará el rumbo por el que deberá discurrir el condominio en el futuro y debe ser el fruto de una sana discusión política, jamás puede ni debe ser el fruto de una decisión administrativa.
En principio las reglas generales de un Condominio están dadas por el Reglamento inicial fijado en la Constitución del Condominio, el cual no puede ser variado bajo ninguna circunstancia si no es con el consentimiento de la totalidad de los propietarios. La Ley es muy clara en este punto y de paso es la garantía básica del derecho de propiedad: las condiciones de mi derecho de propiedad no van a ser variadas sin mi consentimiento.
Ahora bien, es totalmente imposible y hasta inconveniente que un Reglamento regule o pretenda regular todas las situaciones posibles que puedan darse en el Condominio. La Asamblea de Condóminos debe poder crear nuevas normas bajo una condición básica: NO es posible contrariar el Reglamento. Claro que si la regulación hace imposible el ejercicio del derecho otorgado por el Reglamento, es simplemente una forma fraudulenta de contrariar el Reglamento.
Si se están regulando la adquisición de nuevos bienes comunes o su uso (la forma en que habrá de disponerse), ésta es una decisión que debe de tomarse por dos tercios del valor del condominio, según el artículo veintisiete b tres de la ley 7933. No hay otra opción ajustada a la ley.
Si se trata del derecho privativo, hay que separar dos casos: si se desea quitar derechos otorgados por el Reglamento (o imponer una obligación que recae sobre el derecho de propiedad) debe necesariamente entenderse que es una reforma de éste y como tal, requiere de la unanimidad de la totalidad del condominio. Si lo que se desea es regular la forma en la que se ejercerá un derecho otorgado por el Reglamento, es un acuerdo de al menos mayoría simple (quizás políticamente sea conveniente buscar al menos dos tercios para un mayor respaldo y solidez de la decisión).
Por ejemplo: si se permite en el Reglamento la tenencia de mascotas, no es posible impedirlo sin el consentimiento de la totalidad de los Propietarios. Sin embargo, si se regula la forma en la que se va a ejercer esa tenencia, es totalmente posible y hasta deseable que la Asamblea tome acuerdos normativos. Podría bien condicionar a que la tenencia sea bajo la condición de que el animal no tenga determinadas conductas, o bien exigiendo que demuestre que ha cumplido con programas determinados de vacunación o incluso con el registro y empadronamiento de la mascota y por ende de su propietario y responsable (por cierto, idea que ha dado muy buenos resultados para detener esos “delincuentes” indeterminados que dejan sus heces).
En la segunda parte veremos el ejercicio de este poder, que es típico (y ojalá exclusivo, aunque el Reglamento puede disponer otra cosa) de la Administración y por qué es inconveniente que se renuncie a ejercer las funciones que a cada órgano le corresponde.

10 mayo, 2013

Los derechos se transmiten pero no se multiplican

El derecho de propiedad no se pierde por dar en arrendamiento la propiedad, pero tampoco se duplica.

La propiedad en condominio es un derecho que tiene dos dimensiones: una privada y una común. Cada propietario es dueño exclusivo de su filial, y a la vez es dueño en común de las áreas y bienes comunes, porcentualmente según el área que su filial represente dentro del condominio.
Como copropietario de las cosas comunes, no puede ser limitado o restringido porque su porcentaje sea menor que el de otros, ya que como es natural habrá algunos propietarios con un derecho porcentual mayor que el de otros, pero todos por igual tienen derecho al uso y goce racional de las cosas comunes. Como dueño exclusivo de su filial, puede usarla de acuerdo con el destino que tenga prefijado (sea residencial, comercial, etc.), y estará limitado por el Reglamento de condominio y administración.
La ley indica además que un propietario no puede disponer de su derecho en las cosas comunes de forma separada o independiente de su derecho exclusivo sobre su filial, ya que este derecho sobre las cosas comunes es inherente a su derecho en la filial. En una forma aún más clara la ley dice que este derecho es “inseparable”. Tengamos esto presente.
Ahora bien, como propietario exclusivo de su filial, puede darla en arrendamiento. Es claro que no deja de ser dueño por ello, pero no podrá ingresar a su filial sin la autorización de su arrendatario. Es decir es su filial pero no puede usarla ni puede ingresar a ella sin autorización.
Todo esto parece muy claro. Sin embargo, muchos propietarios, que han dado en arrendamiento su filial, pretenden seguir utilizando las áreas comunes exactamente igual como si aún residieran en ella y pretenden todos los privilegios de los residentes sin serlo.
Si claramente la ley dice que ambos derechos son inseparables, y si es evidente que no deja de ser dueño de su filial por darla en arrendamiento, aunque no pueda usarla, ¿de qué forma podría seguir usando su derecho en las cosas comunes?
Las administraciones deben de estar alertas ante estas conductas ya que, de lo que se trata aquí es de un propietario dando en arrendamiento su derecho (completo). No puede haber una duplicación del derecho de propiedad. Sigue siendo dueño de las cosas comunes pero no puede usarlas. Sí. De la misma forma que sigue siendo dueño de su filial y no puede usarla.
Un residente puede autorizar quien ingresa y quién no. Si existe entrada de residentes, podrá hacer uso de ese acceso. Un residente puede usar los bienes y áreas comunes. Si es permitido podrá reservarlas y hacer uso de ellas. El propietario no.
Uno de los argumentos que esgrimen los propietarios para no aceptar esta sencilla verdad legal es que al impedírsele el acceso, se le violenta su derecho de libre tránsito. Sin embargo, ¿podría un propietario quejarse de que su derecho al libre tránsito se ve violentado por no poder transitar, digamos, por el dormitorio de su arrendatario? Difícilmente tendrá asidero legal esta idea. Igual alegan que se les está limitando su derecho en las cosas comunes y que la ley no lo permite. No es cierto. No se les está limitando su derecho: ellos mismos decidieron limitar su derecho al darlo en arrendamiento. Otra argumentación dice que como propietarios tienen derecho de ingresar como residentes. Curiosa solicitud la de desear un privilegio de residente sin serlo.
Ahora bien, sí pueden ingresar a las áreas comunes como visitantes, con las mismas restricciones. Si a los visitantes se les exige que alguien autorice su entrada, de igual forma alguien debería autorizarla (incluir en los contratos de arrendamiento el deber del arrendatario de dar esta autorización sería sensato). Si se les restringe el área a la cual se dirigen, de igual forma debe restringírseles. Si se exige identificarse, deben hacerlo.
La duplicidad de uso del área común no es un uso racional.

Publicado en El Financiero 7 de abril de 2013