30 mayo, 2013

Gobierno y Administración II: Ejecución de decisiones

En la primera parte vimos la creación de normas. Ahora veremos su puesta en vigor y las razones por las que ambas deben de ser funciones totalmente diferenciadas.
Una administración debe recordar siempre que es un EJECUTOR DE DECISIONES. Las decisiones pueden provenir del Reglamento del Condominio, o pueden ser más recientes y provenir de una Asamblea. Esta función es la que resume las labores que indica el artículo 30 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para ejecutar esta labor hay que tener conocimientos de administración, conocer el reglamento y acuerdos de Asamblea y, en general, tener sentido común y capacidad de relacionarse con las personas.
La Administración de condominios implica administrar un patrimonio (inmobiliario, mobiliario y financiero), pero además implica administrar un régimen de derechos y a los sujetos que los ejercen. Esto a la larga es administrar relaciones interpersonales.
En su ejecución de decisiones debe ser objetiva y sobre todo, debe tener presente el interés general del condominio. Quizás se topará con faltas no tan graves, pero dejarlas pasar puede ser más grave que la falta misma si eso implica crear un ambiente de impunidad. O bien puede toparse con proveedores ineficientes, pero dejarlos pasar sin llevar el control de inconsistencias e inconformidades del servicio, puede implicar para el condominio una modificación de los términos del servicio de la cual sea más difícil salirse tratando de probar un incumplimiento contractual.
Sin embargo hay una segunda labor muy importante que es la de ASESORÍA TÉCNICA específica en materia de condominios. Se espera de la administración, además de todo lo anterior, que sea capaz de proponer mejoras en la gestión del recurso humano (como un nuevo horario del misceláneo), en la gestión del patrimonio inmobiliario (mejores rutinas de mantenimiento preventivo que prueben ahorros en mantenimiento correctivo), en la gestión del patrimonio financiero (con nuevos y seguros instrumentos financieros disponibles en el sistema bancario nacional para el manejo de las reservas) e incluso con mejoras en la gestión del régimen de derechos (con mejores sistemas disciplinarios, con mejores bases legales y de mejor efectividad en la resolución del conflicto). Esto sólo por mencionar algunas.
En esta segunda labor es donde debe proponer normas, acuerdos y nuevas organizaciones que puedan depender de decisiones de la Asamblea o al menos de un órgano interno (sea un Comité de Construcciones, o una Junta Asesora, Comité Fiscalizador o como se haya denominado en el Condominio).
Pero también es en esta segunda labor donde puede perder el norte y permitir que muchas de esas decisiones sean tomadas por la Administración, que no tiene la misma perspectiva de largo plazo que los condóminos. Las administraciones puede pasar pero los condóminos seguirán ahí.
Si la Administración gobierna y a la vez administra, lo hace con vista de corto plazo muy posiblemente, y además tiene un costo mucho mayor de imagen y de falta de legitimidad. Casi tan grave como el que puede tener una administración que no recibe las decisiones a tiempo y además, no toma dentro de su ámbito las decisiones sobre la forma de ejecutar sus funciones. Algunas de estas situaciones pueden explicar incluso bajas en popularidad de gobiernos que cometen el mismo error.
Nuestros condominios – y esta es una opinión del suscrito – deben avanzar hacia una fuerte separación de estas dos funciones de la administración, la de EJECUCIÓN de la de ASESORÍA TÉCNICA hasta llegar, espero, al momento en que puedan ser dos tipos de empresas distintas, dos giros empresariales y profesionales distintos.
Podrían así algunos condominios pequeños que no tienen el poder económico para pagar una administración externa, recibir una guía técnica necesaria y encargarse ellos de la ejecución del día a día. Con esto además, la administración agrega valor a su labor y puede mejorar su rentabilidad. Espero que el futuro de la administración de condominios discurra por este camino.