01 diciembre, 2011

Certificaciones para cobro judicial de cuotas comunes

Es muy usual encontrar errores en las certificaciones de cobro judicial: nombres de deudores que NO son el propietario registral (a veces ni su representante), nombres de condominios que no son el correcto registral o no es el nombre completo, confusión en cédulas jurídicas de condominios, etc.

Para poder hacer un proceso de cobro judicial se requiere certificar el saldo adeudado y esta certificación tiene estos requisitos:

A) Dirigida al despacho en el que se planteará el cobro. En el informe registral de la filial se observa la ubicación y se contrasta con las áreas de cobertura jurisdiccional de cada circuito aquí.
Indicar que es para ejecución de hipoteca legal por obligaciones de condominio no cumplidas según el artículo 20 de la ley 7933.

B) Condominio acreedor
Nombre registral del Condominio
Número de Matriz
Cédula Jurídica
(Esto se obtiene del informe registral de la Matriz)

C) Condómino deudor
Nombre registral del propietario
Número de finca con Provincia, número de Folio Real, la letra F, y los derechos (000)
Cédula jurídica del propietario
(Esto se saca del informe registral de la finca deudora)

D) Monto adeudado
  • Concepto: Cuotas de gastos comunes, intereses y multas si hubiere. NO INCLUIR rubros como cuotas de agua, multas por incumplimiento, pago de daños, servicios especiales contratados, etc.
  • Período total: Del día X al día Y
  • Desglosar en los montos lo correspondiente a cuotas, intereses, multas, etc.
  • Indicar la fecha del último pago recibido, pues a partir de ahí se calcula la mora.
  • Indicar fecha inicial y final del cargo de intereses y su tasa respectiva para cada período. Si no hay indicación del condominio aplica el interés legal del Código Civil (ARTÍCULO 1163.- Cuando la tasa de interés no hubiere sido fijada por los contratantes, la obligación devengará el interés legal, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.)
  • El desglose por período de este interés puede hacerse en esta herramienta.

E) Adjuntar hoja de trabajo firmada por la persona representante del condominio y los demás requisitos que todo contador sabe según circular 03-2005


Llevar una filial a cobro judicial es una medida de último recurso, a la que debe llegarse una vez pasado por el cobro administrativo y su consiguiente suspensión de servicios comunes: si no paga no puede tener derecho de disfrutar los servicios comunes.

Nótese que no es una suspensión de sus derechos como condómino: es decir, por ejemplo, puede recibir visitas, solo que el guarda ni las anuncia ni les abre.

Una buena certificación de saldo adeudado es el primer paso para el cobro judicial y debe empezarse con el pie derecho o el juez va a tener dificultades para entender y la muy lenta Justicia va a quedarse detenida, confundida, hasta que entienda qué es lo que queremos que haga.