26 octubre, 2008

¿Un Condominio declara renta?

En principio, un Condominio no tiene el deber formal de declarar ni pagar impuesto sobre la renta pues no es una actividad comercial lucrativa, sino un fondo común de gastos.

Es importante tener presente ese criterio de la Dirección General de Tributación manifestado en varios oficios.

Oficio DGT 606-1997:
...esta Dirección en diferentes oficios, entre ellos los Nos. 769 de 20 de abril y 1445 de 17 de agosto, ambos del año 1995, ha emitido el siguiente criterio: “...las administraciones de centros comerciales no tipifican como contribuyentes del impuesto sobre la renta, por cuanto no realizan actividades lucrativas, ya que los únicos ingresos que perciben son los que corresponden a las cuotas que pagan los condominios para sufragar los gastos comunes de mantenimiento; razón por la cual no están obligadas a emitir comprobantes autorizados ni a prestar la declaración. En estos casos, el centro comercial debe emitir un comprobante fehaciente como recibo de las citadas cuotas para que le sirva de respaldo a los condominios."

Es interesante notar que en el oficio 769-95 se indica que: "las administraciones de centros comerciales, y de condominios de apartamentos... no están obligadas a emitir comprobantes de ingresos (recibos) timbrados) por las cuotas de mantenimiento o cuotas mensuales para sufragar gastos comunes".

Correcto esto, pero se confunde el condominio con su administración (mero representante legal).

Además indica que: "... cuando se trata de locales utilizados para la actividad comercial u otro tipo de actividad, generadora de rentas gravables, sí se deben extender los recibos de cobro de dichas cuotas, debidamente timbrados por la Administración Tributaria con el fin de que los contribuyentes puedan deducirlas..."

Parece un error creer que deba hacer un recibo timbrado por un ingreso no gravable.

En conclusión:

1.- Si el Condominio da en arrendamiento espacios comunes o percibe ingresos por la prestación de cualquier tipo de servicios de forma lucrativa, SÍ debe incribirse como contribuyente del Impuesto sobre la Renta (y según sea el caso, hasta sobre las Ventas) y cumplir con todas las obligaciones inherentes a ese estado; es decir: presentar (y pagar si es del caso) las declaraciones de autoliquidación de obligaciones tributarias, y las declaraciones informativas que le sean requeridas. Todo, sin duda, dentro de los inexorables plazos de ley.

2.- Aún si no es contribuyente del Impuesto sobre la renta, podría ser que deba proporcionar información de trascendencia tributaria a la Administración Tributaria. Esta puede provenir de requerimientos específicos o bien del deber genérico de presentar declaraciones informativas como la de resumen de clientes, proveedores y gastos específicos, conocida como la D-151 (ver aquí, actualización 2014)

Un Administrador de Condominios debe tener muy claro que le alcanzan las responsabilidades que la ley prevé para los representantes de entes colectivos, por lo que es el llamado a cumplir con los deberes formales de su representada (el Condominio), es responsable por las manifestaciones que formule en declaraciones y sobre todo, debe tener muy presente el artículo 67 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios:

"Artículo 67: Los representantes, apoderados, directores, agentes, funcionarios o empleados de una persona jurídica, serán responsables por las acciones o las omisiones establecidas en la presente ley..."

24 octubre, 2008

¿Cómo se convoca una Asamblea de Condóminos?

Las Asambleas de Condóminos son el momento más importante en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración deberá tomar. Por eso es vital una correcta elaboración de la convocatoria.

Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos
1.- Identificaciones básicas: El nombre del Condominio tal y como consta en el Registro Inmobiliario, su número de cédula jurídica, el número de Finca Matriz y la fecha de la convocatoria, entre otros.
2.- Día y hora de las convocatorias: La ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, exige únicamente dos convocatorias, pero deja a cargo del Reglamento definir el tiempo de separación entre ellas. En algunos Reglamentos se diferencia entre Asambleas Ordinarias y extraordinarias, lo cual es un error conceptual proveniente del derecho Mercantil y las sociedades comerciales. Tal distinción no la hace la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Esa distinción se refiere más a si ya se ha realizado la Asamblea Anual necesaria. No es que haya temas obligatorios de una u otra. Sin embargo, si el reglamento lo exige habrá que indicar qué tipo de asamblea es.
3.- Lugar de celebración: la ley deja al Reglamento de Condominio y Administración determinar esto, y aunque lo usual es que sea en el Condominio mismo, pero siempre deberá indicarse el lugar.
4.- Agenda de la Asamblea: La Ley 7933 no exige que se envíe junto con la convocatoria la agenda, pero ya que usualmente los reglamentos condominales sí lo exigen, es prudente incluirla. Sobre el tema de asuntos varios, se recomienda no incluirlos.
5.- Convocante: Lo usual es que lo haga el Administrador con nombramiento vigente, y que sea quien firme la nota de Convocatoria; aunque si eso no fuera posible, quienes representen al menos un tercio del valor del Condominio también pueden hacerlo por disposición de ley.
Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo. Finalmente, asegúrese de que la convocatoria llegue con la antelación necesaria y guarde el respaldo para poder probar que se convocó adecuadamente y en tiempo a todos los condóminos.

Si una Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocar de forma correcta que celebrarla mal convocada. Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado y muy seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.