15 noviembre, 2009

Impuesto solidario en Condominios

En estos días he tenido conversaciones con clientes y amigos sobre el tema del Impuesto Solidario y el tema de la valoración, pero sobre todo en Condominio, donde parece que persisten dudas.

Por eso, esta nota va dirigida específicamente al tema del valor de los Inmuebles en Condominio con relación al Impuesto Solidario.

Recordemos que el primer paso, el que me determina si tengo o no alguna obligación, es determinar el “valor fiscal de la construcción, incluido el valor de las instalaciones fijas y permanentes”, dice el artículo 6 a) de la Ley.

“Los propietarios de bienes en Condominio, deberán adicionar al valor de su filial, el valor que les corresponda proporcionalmente sobre las áreas comunes”, señala el artículo 4 de la Ley (Base Imponible)

Ahora bien, varios puntos:

1.- Primero debo saber el tipo de Condominio: Hay condominios Verticales, Horizontales y Mixtos (también de lotes, combinados, etc., pero no son estos los casos que trataremos).
En los Condominios Verticales, la filial se compone prácticamente sólo de aire, pues es el espacio encerrado ente paredes comunes (y unas cuantas paredes internas divisorias). Para este tipo de Condominios, el valor de la construcción se saca usando el modelo de los edificios de apartamentos. Luego se le adicionará el espacio de áreas comunes dentro del edificio según la misma tipología, PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En los Condominios Horizontales, en donde cada filial es dueña además del terreno donde se asienta, el valor de la construcción se determina según la tipología constructiva de vivienda que le corresponda. A eso se le sumará el valor de las instalaciones comunes PERO de este valor sólo le corresponderá a la filial lo que su porcentaje de copropiedad señale (luego veremos este porcentaje)
En el caso de los mixtos se seguirá la regla según el régimen que tenga cada porción, pero como los más comunes son los Verticales y Horizontales con esos criterios se puede resolver la situación.
Si no sabe el tipo de condominio en que vive, con saber el NOMBRE COMPLETO registral del Condominio tendrá la respuesta, salvo que sea de más de 10 años de construido caso en que la escritura y la realidad nos guiarán.

2.- Segundo debo saber el porcentaje de copropiedad: El porcentaje de copropiedad es la porción de la totalidad de las áreas comunes de la que soy dueño. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad es de un 1,33%, significa que soy dueño de mi filial y de un 1,33% de las áreas comunes.
“Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del Condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del Condominio”, señala el artículo 9 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Normalmente en los Informe registrales se le llama coeficiente de medida o valor de medida.
Hay otro porcentaje que es el llamado porcentaje de valor. Éste proviene de dividir el valor total del Condominio entre las filiales. Es una cifra bastante arbitraria y no siempre coincidirá con el porcentaje de copropiedad.
Este segundo porcentaje no se refiere ya tanto al porcentaje de PROPIEDAD que me corresponde de las áreas comunes, sino al porcentaje de votos que puedo ejercer en Asamblea (artículo 24, Ley 7933), y sirve además para medir el quórum y convocar, y suele usarse (sin que sea obligatorio) para determinar el porcentaje en el que deberá participar del pago de los gastos comunes (artículo 33 Ley 7933)

ENTONCES, si tengo un dato aproximado del valor de mi filial (construcciones solamente) y digamos que es 80 Millones de Colones, y sé que el área común (construcciones solamente) tiene un valor de, pongamos el caso 200 Millones de Colones, y sé además que de ese valor me corresponde un 2,5%, el valor de mis construcciones será:

80 Millones de Colones de mi filial (construcción)
5 Millones de Colones que es el 2,5% del valor de 200 Millones del área común (construcciones)
TOTAL: 85 Millones de Colones.

Si estoy igual o por debajo de 100 Millones de Colones de valor de construcciones (privadas y el porcentaje que me corresponda de las comunes) no tengo ninguna obligación ni de inscribirme, ni de declarar ni de pagar.

Si supera los 100 Millones deberé adicionar el valor de los terrenos (privativos y la proporción que me corresponda de los comunes), y prepararme a inscribirme, declarar, y sin duda pagar.

¿Qué hacer para estar tranquilo con este Impuesto? Preguntar, consultar, leer o investigar. Como siempre el conocimiento es poder… pero únicamente si se le emplea.

01 noviembre, 2009

Cuál administración me conviene.

Los Condominios usualmente tienen un ciclo de vida con relación a las administraciones que sigue más o menos este curso: primero, es administrado por el Desarrollador; segundo, conforme se van independizando del Desarrollador toman uno de dos caminos, o bien contratar una empresa externa o aceptar la oferta de administración de un condómino. Lo curioso es que luego de esto, al haber problemas, suelen tomar de nuevo uno de esos dos caminos, las que tenían empresa de administración buscan un condómino y los que tenían un condómino buscan una administración externa. Luego de esto, si persisten los problemas, el Condominio puede entrar en el punto más peligroso: la apatía y el desinterés, que abre la puerta a administraciones que buscan más su provecho personal que el del Condominio. El desorden, la devaluación del inmueble y de la calidad de vida serán inherentes. Luego de ello, probablemente la vida en Condominio será prácticamente imposible, y poco a poco los propietarios decidirán irse, sea vendiendo o dando en alquiler.

Si un Condominio logra evitar esta situación y logra elegir una buena administración, puede ser la puerta para el crecimiento del valor, la calidad de vida y sin duda el orden y rentabilidad.

La buena elección de la administración (sea externa o de un condómino) es el primer paso para evitar el decaimiento del Condominio.

Para elegir una buena administración debe cumplirse con lo siguiente:

1.- Debe haber una Junta o Comité capaz de liderar el proceso. Ese liderazgo debe enfocarse en la supervisión del trabajo de la administración, y la Junta o Comité debe contar con respaldo político y los recursos necesarios, sean económicos o de apoyo profesional, para llevar adelante el proceso. Sin ello la labor puede terminar en desmotivación.

2.- Cuando se valoren las ofertas de administración debe cuidarse la tentación de hacerlo con rapidez: debe hacerse una lista de mínimos que deben aceptar cumplir bajo contrato (con sanciones económicas si no se cumplen), del detalle profundo del servicio, personal, horas, rutinas, funciones. Todo en términos comparativos. Debe además razonarse la viabilidad para los oferentes de cumplir lo prometido por el precio ofrecido.

3.- Una vez elegida la Administración, DEBE FIRMARSE UN CONTRATO según lo detallado y pactado, y la Administración debe cumplir durante su gestión ciertos mínimos, que deberá esta Junta o Comité vigilar de cerca:
§ No tolerar morosidad más allá de 90 días, luego de lo cual DEBE plantear los respectivos cobros judiciales.
§ No tolerar infracciones al Reglamento de forma tajante, incluso si es necesario seleccionando los casos más obvios para aplicar el régimen de sanciones, sea el del Reglamento o si carece de él, el régimen de la Ley; luego podrá relajar las reglas, una vez que se haya constituido como autoridad.
§ No permitir la desinformación, para lo que debe hacer de conocimiento total la vigencia del Reglamento, todos los acuerdos que se tomen, los planes que se adopten y el estado de las cuentas, los bienes y servicios comprados y los detalles de los proveedores, a quienes las Junta debe conocer personalmente para evitar comisiones, intermediarios fantasmas o testaferros de la administración.
§ No permitir que el Condominio opere en déficit, pues esto puede convertirse en la excusa permanente de una mala administración o peor aún, es la puerta para que administraciones inescrupulosas, lo mantengan en rojo, lo financien a altas tasas de interés y conviertan la administración en un instrumento financiero en su beneficio.
§ No permitir desorden en temas legales, manteniendo personería, libros y registros de firmas, pólizas y otros contratos con proveedores (sobre todo seguridad) totalmente al día.

Tres meses son suficientes para darse cuenta de si una administración camina hacia cumplir estos mínimos o no.

Es evidente que para exigir este mínimo, deben de haberse pactado las condiciones económicas que permitan a la Administración utilizar los recursos y personal necesarios para cumplir con estos mínimos, y si el Condominio no provee de dichas condiciones, difícilmente podrá recibir estos mínimos. Más bien, podría darse una situación en la que sea el Condominio el que se aproveche de una administración con voluntad y deseo de trabajar con calidad, pero carente de los recursos para hacerlo.

4.- Si la administración tiene estos mínimos cubiertos (contando con los recursos para hacerlo), es el momento de relajar la supervisión, con el fin de que esta Junta o Comité pueda pensar en planes futuros y en todo lo que el Gobierno y Dirección de un Condominio implica, manteniendo reuniones frecuentes, pero sin descuidar los mínimos. La Administración no debe decidir el futuro de un Condominio: debe administrar su presente para tener recursos para un mañana en el que los planes acordados por los Condóminos puedan ser realidad.

5.- Luego de esto vendrá vencer la rutina y el cansancio en el que puede caer cualquier proveedor de servicios por más bienintencionado que sea. Los mínimos señalados no deben de abandonarse nunca… lo demás vendrá por añadidura. Ambas partes están obligadas a cuidar que esos mínimos se mantengan siempre.

6.- Si se cumple con estos puntos un Condominio NUNCA caerá en la anarquía y la desvalorización económica y de calidad de vida. Como ven no es tan importante si es una administración externa o un condómino, si es una gran compañía, o una que está creciendo apenas.

Lo más importante, como en toda adquisición, es ser un consumidor inquisitivo, informado y vigilante. Cuando la Administración anda mal, quizás el cambio debe empezar por casa.

13 octubre, 2009

Cómo pierde dinero un Condominio.

Una Administración de un Condominio, tiene dentro de sus obligaciones una que parece muy inocente y es la del artículo 30 en la frase “Corresponderán a la administración… y todos los actos de administración y conservación del Condominio…”

Los Administradores de Condominios saben que atender las llamadas, consultas, peticiones a toda hora y por todas las vías, de los condóminos suelen ser una de las fuentes de gastos mayores para la Administración. Gastos de tiempo, energía y dinero. Y como normalmente las Administraciones trabajan en nuestro país por un monto fijo, es un costo que asume la Administración.

Ahora bien, una observación detallada permite darse cuenta de que hay condóminos que nunca llaman, otros que sólo muy raramente y que son solamente unos cuantos los que lo hacen a cada momento, que se oponen a todo en las Asambleas, que mandan notas y correos y que llegan a objetar todo, incluso hasta el punto de demandar anulación de acuerdos en la vía judicial, sin mucha base, y habiendo ellos participado de la gestación del acuerdo.

Un quejoso persistente es una persona que desea ser escuchado, eso es claro, y con persistencia. Además, es una persona que dice saber mucho sobre el Condominio. Sin embargo, un manejo inadecuado llevará muy seguramente a un conflicto, que lamentablemente irá más en contra de la administración que a su favor. No se puede nada más cerrarles la puerta.

Hay algunas guías que pueden servir para el manejo de estas personas:

1.- Escucharlos con tiempo prefijado. Abrir un espacio razonable, ojalá de común acuerdo, como especie de reunión, mensual o semanal, según las circunstancias lo ameriten, permite cerrar la puerta durante el resto del tiempo: “Con mucho gusto vemos ese punto en nuestra próxima reunión…”

2.- Escucha eficaz. No basta con escuchar, sino que hay que hacer uso de técnicas adecuadas de escucha para poder entender no lo que dice, sino sus verdaderos intereses. Sus posiciones suelen ser obvias y explícitas, pero lo que verdaderamente me puede permitir resolver los conflictos es conocer sus intereses de fondo.

3.- Utilizarlos como asesores. Lamentablemente es cierto que suelen conocer mucho de su condominio, así que como el sauce ganaremos más doblándonos un poco a escucharlos que resistiendo como robles. Administrar tiene mucho de política, y en ese contexto son actores importantes y entre el hueso de las quejas sin sentido, habrá mucha carne útil.

4.- Respeto absoluto a las reglas. En ningún caso la administración puede ceder su autoridad, ni puede permitirle “flexibilidad” reglamentaria. La vara debe ser pareja para todos y eso los incluye a ellos. Igualmente las reglas de la educación y el respeto están vigentes. No se puede tolerar ese rompimiento y su ruptura deberá cerrar la comunicación (hasta la próxima reunión, si desea volver a la educación)

5.- Compartir responsabilidades. Normalmente los Condominios tienen diversas instancias de participación más o menos formales: comités, comisiones o juntas. Es ganancia normalmente permitirles que participen ahí porque serán gestores conjuntos de las decisiones y dependiendo de su posición, podrán hasta ser co-responsables legalmente.

Si la administración no logra controlar adecuadamente estos “quejosos persistentes” podrá perder mucho dinero en ellos, sin mayor ganancia ni para él ni para el Condominio. Y sin embargo, esa pérdida al final SIEMPRE repercute en el condominio, pues éste puede ser abandonado por una buena administración o ésta puede verse forzada a subir sus tarifas para compensar ese gasto. Por eso debe apoyar a la administración en manejar a los quejosos persistentes, y no pensar que no es asunto suyo.

Sin embargo, si los usa a su favor, podrá disfrutar de su consejo, dentro del marco del Reglamento y el respeto, y podrá cerrar un poco la mayor llave de gasto que existe para una administración, y por ende para un Condominio.

Es esfuerzo es grande pero el beneficio también. Los quejosos ahí estarán siempre, por lo que más vale “cooperar con lo inevitable”, como decía Carnegie.

07 septiembre, 2009

¿Subsistirán los Condominios con el PRUGAM?

Actualmente se encuentra en etapa final la elaboración del plan PRUGAM 2008-2030, plan regional urbano del Gran Área Metropolitana, que vendrá a sustituir al Plan GAM de 1982 en materia de planificación urbana para el Gran Área Metropolitana. El proceso de formulación del nuevo plan regional urbano tiene programado su cierre técnico para este mes de setiembre, y su cierre oficial para diciembre de este mismo año.
Dado el avanzado estado de este documento (que tiene por finalidad convertirse en norma por medio de un Decreto), debe repararse en las consecuencias que traerá su entrada en vigencia para el desarrollo inmobiliario residencial, específicamente para el caso de los condominios. El plan pretende cambiar sustancialmente el funcionamiento de esta figura, en aspectos como los siguientes:

Se procurará integrar la red vial de los condominios a la red vial pública: En el artículo 153 del Reglamento de PRUGAM, se da potestad a las municipalidades para que exijan la integración de las calles de condominio a la red vial nacional o municipal, bajo normas que ellas mismas determinarán.
En las zonas de renovación urbana, no se permitirán cerramientos perimetrales de los complejos residenciales: el artículo 226 del mismo Reglamento, señala que en dichas zonas son incompatibles los condominios horizontales, salvo que eliminen los cerramientos o muros que circunden la propiedad. El mismo artículo le exige a los condominios la integración de sus áreas de circulación vehicular con la red vial que lo circunde, a través de más de una salida vehicular.
Se obligará a ceder las servidumbres de paso en propiedad privada como áreas de circulación pública: el inciso a) del artículo 181 del Reglamento de PRUGAM, obliga a la conversión de las servidumbres (derivadas de urbanizar un terreno) en áreas públicas municipales.
Se impone a los condominios la obligación de ceder áreas para el uso público, o en su defecto aplicar mecanismos compensatorios de mejora: este mecanismo, que por Ley de Planificación Urbana se aplica solamente a las urbanizaciones se extenderá ahora a los condominios igualmente. Así lo indica el Reglamento de PRUGAM en su artículo 132.
Será obligatorio donar las plantas de tratamiento de aguas residuales a “instituciones competentes” (no se indica cuáles): A diferencia de la actualidad, en donde las plantas de tratamiento de aguas son propiedad privada (porque ahí se ubican), el Reglamento de PRUGAM (artículo 55) pretende obligar a la donación de las que se ubiquen en zonas de protección del agua a entes públicos. Expresamente incluye las plantas ubicadas en condominio.
Se impone a los desarrollos inmobiliarios restricciones en el tipo de vegetación a utilizar: El artículo 93 del Reglamento de PRUGAM, inciso f), exige a los desarrollos inmobiliarios limitarse a especies de vegetación que requieran bajo mantenimiento. Esto incluye a los condominios, en donde el mantenimiento (alto o bajo) es potestad exclusiva de los propietarios.

La aceptación que ha tenido entre los costarricenses la figura en condominio obedece principalmente a tres de sus características: privacidad (el ingreso al complejo no está abierto al público); seguridad (íntimamente ligada a la anterior) y el control sobre las áreas recreativas y su mantenimiento. De aprobarse el Plan PRUGAM tal como está formulado en la actualidad, estas características no serán posibles de encontrar, ni en los condominios, ni en otras formas de propiedad del Área Metropolitana.

Es altamente cuestionable la validez constitucional de los artículos citados, pues imponen limitaciones a la propiedad privada y además contradicen lo señalado por una Ley (la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio), todo a través de un Decreto (norma de rango inferior a la Ley y la Constitución). Sin embargo, si llega a aprobarse (aunque posteriormente sea declarado inconstitucional) vendrá a dificultar, como mínimo temporalmente, el desarrollo y aprobación de nuevos complejos residenciales.

19 junio, 2009

Doctor Condominio se renueva

Doctor Condominio ha sido asumido como proyecto de trabajo en la Maestría en Administración de Proyectos (PMI) de la Universidad para la cooperación internacional.

Un avance del proyecto es.
La idea principal del proyecto es la de crear un producto llamado “Doctor Condominio”, que lo que busca es ser una marca que agrupe diversos servicios para quienes estén de cualquier forma vinculadas a condominios; sean administradores, condóminos, residentes, desarrolladores, etc.

Los servicios que se desea ofrecer serían: trámites y requisitos legales generales relacionados con condominios, manejo de asambleas, deberes y derechos de los condóminos, manejo de quejas, manejo de conflictos, cuestiones laborales, tributarias, dudas sobre responsabilidades y deberes del administrador, etc.

El proyecto busca además enlazar otros servicios que suelen necesitar los administradores, como servicios contables y de construcción, de forma puedan para ampliar su clientela sin aumentar sus costos fijos.

La idea se basa en la experiencia que acumuló Inmobiliaria de Recoletos, Ltda., la cual administró condominios durante 9 años y la experiencia del Lic. Ignacio Alfaro Marín, abogado que desde hace 4 años, quien se ha dedicado a asesorar a administradores y condóminos. Ver (http://sites.google.com/site/ignacioalfaromarin/inmobiliaria-de-recoletos--ltda).

El servicio busca trabajar de forma tal que permita que una forma de servicio sea una puerta para las otras formas, es decir, que cada una sea una forma distinta de ingreso para que se generen otros servicios.

El proyecto consta de:

a) Blog: Permite tratar temas de forma breve y que sirva como resultado de búsquedas en Internet. Es decir, como una forma de publicidad pero que además deje en el lector o lectora el sentimiento de que el espacio tiene utilidad y no de que es un mero “gancho” mercadológico que puede causar rechazo. El proyecto en este punto ya va caminando en http://drcondominio.blogspot.com/

b) Cursos y certificación para futuros administradores (Academia): Busca integrar y ampliar los cursos que se han dado en otros espacios (como conferencias aisladas) y diversas oportunidades de aprendizaje. Puede verse en: http://sites.google.com/site/ignacioalfaromarin/grupo-astoria--los-seminarios

c) Charlas y talleres para actuales administradores y propietarios: Buscar proveer de un foro de conocimiento similar a los cursos para futuros administradores pero más enfocado hacia temas concretos, pues se parte de una experiencia mayor y más participativa en forma de talleres.

d) Publicaciones: Busca editar un breve manual de administración de condominios que pueda venderse de forma separada. El manual no lleva la clásica orientación de los manuales legales (análisis de la ley) sino que va estructurado por temas, sin seguir el articulado de la ley aunque sí su fondo.

e) Academia Virtual: Busca crear una academia que imparta cursos virtuales para administradores que no puedan desplazarse al lugar donde se imparten los cursos y certificaciones.

f) Servicio de asistencia: Bajo el formato de número 900 se desea incorporar un servicio de asistencia para administradores, de forma que puedan saber cómo proceder ante determinadas situaciones “en campo”.

g) Otros servicios: El proyecto tiene como objetivo adicional crear la primera Asociación o “Cámara” de Administradores de Condominios que sirva para establecer altos estándares, desplazar a los agentes económicos que propician prácticas negativas, profesionalizar al sector en general y crear un mejor clima de negocios. Adicionalmente busca ser un enlace de negocios y bolsa de empleo para los administradores de condominios actuales y los que a futuro la academia certifique a través de este proyecto.