30 abril, 2018

Seguridad o portería

Desde la aprobación de la Reforma Procesal Laboral en julio de 2017, la prestación de servicios de seguridad en el mundo de los condominios se ha visto muy afectada.


La reacción de los condominios ante la presión de los cambios indicidos por la ley (aunque no todos realmente introducidos por la ley) ha sido básicamente una de estas cuatro opciones:
1. Aprobar presupuestos ordinarios o extraordinarios con incrementos de entre un 40% a un 50% para poder cubrir los incrementos en el costo mensual del servicio de seguridad.
2. Reducir la presencia de seguridad humana e incrementar las tecnología (ya desde hace tiempo administraciones se cuestionaban si la seguridad humana es adecuada o suficiente). Esto incluye reducción de turnos, puestos y hasta la eliminación total del servicio si el condominio es muy pequeño o no tiene capacidad económica.
3. Cambiar a empresas de seguridad que aún permanecen en la ilegalidad con tal de no afectar la cuota de gastos comunes (con el evidente riesgo de poder ser parte de estas ilegalidades, aunque hay mucho que decir aún sobre la responsabilidad solidaria de los condominios)
4. Cambiar de un servicio de seguridad a uno de portería.

Este cambio tiene algunas implicaciones que deben de conocerse para poder tomar una decisión informada.


Lo primero es que el cambio no afecta significativamente los costos por turnos laborales. Si bien es cierto el salario de un portero es ligeramente menor al de un oficial de seguridad (decreto de salarios 2018 C. 300,255 del portero contra C. 323,028 de los guardas), las jornadas diurnas, nocturnas y mixtas máximas permanecen igual.


La supervisión podría ser menor ya que hay una dinámica de supervisión de las compañías de seguridad que para un servicio de portería no se ha desarrollado igual.


El deber del condominio de supervisar el servicio se mantiene igual. Todos los controles de que se esté cumpliendo con la seguridad y previsión social son los mismos (de hecho aquí se presentan grandes problemas en las seguridades, por lo que si el servicio se contrata entre empresas del mismo gremio, la vigilancia debería ser la misma (ver aquí, aquí y aquí). La única diferencia sería que no se requiere permiso de seguridad privada y ni portación de armas.


Además, se pierde la póliza obligatoria de las compañías de seguridad, que con todo y sus limitaciones, es mejor que la ausencia de ella.


Quizás habría que empezar por recordar que la seguridad del condominio no es la compañía de seguridad. La seguridad es un estado, un contexto humano, una percepción, y una de las formas de resolverla o gestionarla es por medio de una empresa de seguridad, aunque no es la única forma y va más allá de ello.


La construcción de comunidad (conocer a sus vecinos y socios de la propiedad condominal), los controles con mínima intervención humana, así como la creación de una convivencia basada en el respeto a los derechos y el cumplimiento de los deberes es parte de la gestión de la necesidad de seguridad.

15 abril, 2018

Regresa aunque con poca claridad el corte de agua en condominios


Hasta el año 2013, era consistente la Sala Constitucional en validar la suspensión del servicio de agua por morosidad (ver aquí). Con la resolución 2013-2084, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional (Mag. Rodríguez A.) expresamente señala: se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal.
En una revisión hemos encontrado cuatro resoluciones recientes que de alguna forma tienden a cambiar el criterio del año 2013 y regresar al anterior que permite el corte de agua, sin que haya claridad. En todos los casos hay un solo medidor que abastece a todo el condominio.
Estas resoluciones 2014-8780, 2016-9044, 2016-13627 y 2016-14904 resuelven en este sentido cada una:
En la 2014-8780, un arrendatario alega que por presunta falta de pago del propietario al condominio, éste le ha suspendido el servicio. Solicita protección a su derecho a la salud. La Sala responde (redacta Mag. Cruz), que bien podría el arrendatario acudir a plantear la controversia condominal en la sede civil (proceso sumario), y que este remedio no sería tardío, es decir que puede proteger su derecho a la salud.
En la resolución 2016-9044, por su parte, se rechaza (redacta Mag. Garro) que haya riesgo a la salud porque la propiedad se usa para dar en alquiler a terceras personas por períodos cortos. Es decir, se protege solo el derecho al ambiente sano si hay residencia permanente y no temporal. Además valora positivamente que hay una fuente de abastecimiento previamente existente, a escasos cinco metros de distancia, por lo que el amparado tendría acceso al recurso hídrico.
Las resoluciones 2016-13627 y 2016-14904 son similares en cuanto a que la segunda reitera la primera. Esta inicial, justificó el corte de agua (redacta Mag. Castillo) por cuanto existe una causa objetiva en la aplicación del hecho alegado, cual es el no pago del servicio de agua potable que hace incurrir a la reclamante en morosidad, omisión que ha facilitado la desconexión de ese servicio en su perjuicio. Hay una nota (Mag. Hernández G.) en la que razona que … ante el incumplimiento de pago de la cuota internamente establecida para tal fin, la asamblea de condóminos optó por suspender el suministro del servicio a la recurrente, pues su omisión de pago afectaba o comprometía la debida y oportuna cancelación mensual del servicio brindado por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. …en este caso se está ante un conflicto vecinal, entre particulares, por la aplicación de acuerdos internos por ellos adoptados, y respecto de los cuales esta Sala debe guardar distancia. No obstante, tomando en consideración que este asunto fue debidamente cursado, y que igualmente se descarta la lesión aducida por la recurrente, coincido con la declaratoria sin lugar de este recurso de amparo. Es decir, estima que el centro es el acuerdo de asamblea y no la suspensión de agua en sí.
Lo que se mantiene constante es que sí se autoriza el corte en el tanto haya una fuente de abastecimiento a corta distancia (cinco metros en el caso), lo que hace parecer sensato regresar a que se siga lo indicado en el Reglamento de Prestación de Servicios del AyA como guía (aquí). A diferencia de la resolución 2013.2084 no hay un análisis profundo ni se cambia expresamente la tesis sostenida, lo que se echa de menos en pro de la seguridad jurídica.
Así las cosas, la recomendación es para el corte de agua por morosidad es:
1.- Buscar que se respalde en un acuerdo de asamblea o el reglamento de forma expresa esa autorización.
2.- Hacer una prevención escrita a la perdona deudora indicando el saldo y la consecuencia de suspensión y la fecha a partir de la cual se ejecutaría esa medida. Indicar la existencia de una fuente de abastecimiento mínimo (sin manguera), a una corta distancia (unos 5 metros).
3.- Reconectar inmediatamente que se produzca el pago del saldo adeudado.
4.- Recordar que se mantiene la prohibición de emplearlo como herramienta para compeler a un inquilino que no honra sus obligaciones a salir de un determinado inmueble.
5.- El Reglamento técnico de ARESEP añade evitar hacerlo viernes, fin de semana, día no hábil o previo a este día.