30 agosto, 2017

Reforma procesal Laboral en Condominios

A partir del día 25 de julio de 2017, entró a regir la Reforma Procesal Laboral y los condominios se enfrentan a un incremento de costos, aunque hay opciones para mantenerlos sin aumento, y a la necesidad de tomar precauciones en dos frentes: con empleados y con proveedores, porque las responsabilidades pueden ser muy fuertes.

Con los empleados, la regla es asegurar la correcta ejecución y documentación de los contratos de trabajo, aunque en realidad hay que comenzar un poco atrás: en el proceso de contratación. Una precisa descripción del puesto y sus requisitos, así como una entrevista en la que se evalúe exactamente eso y nada más, permiten avanzar hacia una contratación libre de discriminación.

Con la persona contratada hay que cumplir el deber,  que siempre ha sido obligatorio de conformidad con los artículos 23 y 24 del Código de Trabajo, de hacer y firmar un contrato de trabajo.

Las obligaciones que se señalan en los contratos (y el código mismo) deben de documentarse correctamente, sea pagos de salarios ordinarios, extraordinarios y aguinaldo; disfrute de vacaciones, etc., llamadas de atención e instrucciones específicas sobre las labores. Nada debe quedar solamente verbal.

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El régimen disciplinario, que es inherente a cualquier relación laboral, dependerá de la existencia de un adecuado manual de políticas internas de trabajo, sobre el cual se sustenten llamadas de atención y despidos, si fuera del caso. El despido debe cumplir además con el deber entregar una carta de despido formal en donde se exponen detalladamente las razones.

Con los proveedores, el caso más relevante es la seguridad por la fuerte presencia personal que esto implica. Si el condominio recibe servicios tercerizados de limpieza u otros, estas recomendaciones, salvo lo referido a permisos de armas y temas de seguridad privada, serán aplicables.

A pesar de que se que algunas compañías de seguridad comentan que que hay cambios por la nueva ley, la realidad es que esta reforma no ha hecho ninguna modificación sobre el régimen de salarios, horarios y jornadas. Lo que sucede es que esta reforma ha generado la expectativa de que habrá eficiencia en la tramitación de los juicios y severidad en la sanción de los incumplimientos, y eso ha puesto en alerta a empresas y organizaciones que por mala práctica o presión del mercado, no han observado un cumplimiento puntilloso de los derechos laborales

Si bien es cierto el condominio no debería preocuparse de que el prestador de servicios cumpla con su personal la legislación laboral en materia de salarios y jornadas, estos dos elementos han sido los dos que más problemas han dado en las seguridades privadas, por esa tensión entre la presión de mercado y los derechos laborales. Por ello el condominio deberá al menos consultar y conocer por escrito la política de la empresa en este punto e incorporarla al contrato como garantía de servicio.

Es importante además que en el contrato de trabajo queden claras las obligaciones de cumplimiento con la seguridad y previsión sociales, así como lo relativo a permisos de operación, portación de armas si las tuvieran, etc.
Lógicamente, el cumplimiento de esta normativa, junto con el pago completo de las cargas sociales y seguro de Riesgos del Trabajo, puede implicar ajustes fuertes en el costo de los servicios, razón por la algunos condominios han debido reducir sus servicios de personal humano y han incrementado el uso de tecnología.

(Aparecido originalmente en El Financiero, 26 de agosto de 2017)

15 agosto, 2017

Plantas de Tratamiento

Una Planta de Tratamiento es uno de los activos más importantes de un condominio. Una calle puede tener huecos, una piscina estar vacía, pero una planta de tratamiento debe funcionar correctamente de forma continua. Es un bien común del condominio cuyo cuidado y operación es responsabilidad de la administración, sea una Junta o sea administrador unipersonal.

DURANTE LA CONSTRUCCIÓN

El primer paso es determinar si es necesaria una planta de tratamiento de aguas residuales. Esta es obligatoria para más de 500 unidades por Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Si es necesaria, debe obtenerse del Departamento de Agua del MINAE el permiso de vertido de las aguas y la obligación de pagar el correspondiente canon por vertido, en caso de que no haya disponibilidad de alcantarillado sanitario, lo cual se indaga ante Acueductos y Alcantarillados. En caso de que no se vaya a verter esa agua sino que se vaya a reusar, debe cumplirse con el Reglamento de Reuso de Aguas Residuales.
Una vez aprobado esto, debe obtenerse el permiso de ubicación de parte del Ministerio de Salud


Con este permiso se puede iniciar la tramitación de los planos constructivos ante el INVU mediante la Plataforma APC del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos cumpliendo con el Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción y el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales. estos planos deben llevar el Visto bueno de Acueductos y Alcantarillados según la Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable, Saneamiento y Sistema Pluvial, pasando luego de ello a la Municipalidad del Cantón donde se ubique la Planta, para obtener el permiso de construcción y pagar la licencia respectiva.

Posteriormente según el Reglamento de aprobación y recepción de sistemas de saneamiento por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. este ente en caso de que sea solicitado, podrá asumir la administración de la infraestructura.

PARA SU MANTENIMIENTO

Una vez construida y operando es muy importante velar que se cumplan estos requisitos que consta en el Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales:

  • Bitácora de Manejo de Aguas Residuales donde se registrarán los muestreos (semanales o mensuales, según caudal), acciones correctivas, inspecciones,, entre otros.
  • Reportes Operacionales, que deben presentarse trimestralmente o semestralmente al Ministerio de Salud, según el caudal de la Planta, con sus análisis físicoquímicos, microbiológicos según sea necesario..
  • Reporte al Ministerio de Salud de modificaciones de obra civil, equipo, proceso o parámetro de funcionamiento en las unidades de tratamiento y de acciones correctivas.

SUPERVISIÓN Y SANCIONES

La Dirección de Protección al Ambiente Humano (DPAH) del Ministerio de Salud podrá realizar inspecciones, y si hay irregularidades, emitir una Orden Sanitaria ordenando su corrección, cuyo incumplimiento podría configurar el delito de Desobediencia.

Puede además haber denuncias ante el Tribunal Ambiental Administrativo, o bien además del delito anterior de desobediencia, podría ser investigado o juzgado por algún otro delito ambiental.