07 septiembre, 2009

¿Subsistirán los Condominios con el PRUGAM?

Actualmente se encuentra en etapa final la elaboración del plan PRUGAM 2008-2030, plan regional urbano del Gran Área Metropolitana, que vendrá a sustituir al Plan GAM de 1982 en materia de planificación urbana para el Gran Área Metropolitana. El proceso de formulación del nuevo plan regional urbano tiene programado su cierre técnico para este mes de setiembre, y su cierre oficial para diciembre de este mismo año.
Dado el avanzado estado de este documento (que tiene por finalidad convertirse en norma por medio de un Decreto), debe repararse en las consecuencias que traerá su entrada en vigencia para el desarrollo inmobiliario residencial, específicamente para el caso de los condominios. El plan pretende cambiar sustancialmente el funcionamiento de esta figura, en aspectos como los siguientes:

Se procurará integrar la red vial de los condominios a la red vial pública: En el artículo 153 del Reglamento de PRUGAM, se da potestad a las municipalidades para que exijan la integración de las calles de condominio a la red vial nacional o municipal, bajo normas que ellas mismas determinarán.
En las zonas de renovación urbana, no se permitirán cerramientos perimetrales de los complejos residenciales: el artículo 226 del mismo Reglamento, señala que en dichas zonas son incompatibles los condominios horizontales, salvo que eliminen los cerramientos o muros que circunden la propiedad. El mismo artículo le exige a los condominios la integración de sus áreas de circulación vehicular con la red vial que lo circunde, a través de más de una salida vehicular.
Se obligará a ceder las servidumbres de paso en propiedad privada como áreas de circulación pública: el inciso a) del artículo 181 del Reglamento de PRUGAM, obliga a la conversión de las servidumbres (derivadas de urbanizar un terreno) en áreas públicas municipales.
Se impone a los condominios la obligación de ceder áreas para el uso público, o en su defecto aplicar mecanismos compensatorios de mejora: este mecanismo, que por Ley de Planificación Urbana se aplica solamente a las urbanizaciones se extenderá ahora a los condominios igualmente. Así lo indica el Reglamento de PRUGAM en su artículo 132.
Será obligatorio donar las plantas de tratamiento de aguas residuales a “instituciones competentes” (no se indica cuáles): A diferencia de la actualidad, en donde las plantas de tratamiento de aguas son propiedad privada (porque ahí se ubican), el Reglamento de PRUGAM (artículo 55) pretende obligar a la donación de las que se ubiquen en zonas de protección del agua a entes públicos. Expresamente incluye las plantas ubicadas en condominio.
Se impone a los desarrollos inmobiliarios restricciones en el tipo de vegetación a utilizar: El artículo 93 del Reglamento de PRUGAM, inciso f), exige a los desarrollos inmobiliarios limitarse a especies de vegetación que requieran bajo mantenimiento. Esto incluye a los condominios, en donde el mantenimiento (alto o bajo) es potestad exclusiva de los propietarios.

La aceptación que ha tenido entre los costarricenses la figura en condominio obedece principalmente a tres de sus características: privacidad (el ingreso al complejo no está abierto al público); seguridad (íntimamente ligada a la anterior) y el control sobre las áreas recreativas y su mantenimiento. De aprobarse el Plan PRUGAM tal como está formulado en la actualidad, estas características no serán posibles de encontrar, ni en los condominios, ni en otras formas de propiedad del Área Metropolitana.

Es altamente cuestionable la validez constitucional de los artículos citados, pues imponen limitaciones a la propiedad privada y además contradicen lo señalado por una Ley (la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio), todo a través de un Decreto (norma de rango inferior a la Ley y la Constitución). Sin embargo, si llega a aprobarse (aunque posteriormente sea declarado inconstitucional) vendrá a dificultar, como mínimo temporalmente, el desarrollo y aprobación de nuevos complejos residenciales.