30 noviembre, 2018

Gestión de la convivencia Congreso Colombia 2018

Por tercera vez hemos tenido el honor de ser invitados al Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal Región Caribe. Los días 17 y 18 de octubre pasados se dieron cita en la bella ciudad costera de Barranquilla, en Colombia, cientos de personas para compartir experiencias sobre la propiedad horizontal y continuar construyendo en conjunto una mayor profesionalización de este importante sector inmobiliario con el que miles de personas tienen relación diariamente solo en Costa Rica.


Ignacio Alfaro y Horacio Torres Berdugo, de APH Administraciones,
organizadores del evento
Nuestra ponencia en esta ocasión fue acerca de la gestión de la calidad de vida en la propiedad en condominio.
Este concepto de calidad de vida se escucha con frecuencia como uno de los objetivos de quienes adquieren o desea residir en condominio, pero no se alcanzará si no es a partir de esfuerzos compartidos, sostenidos y dirigidos expresamente a poder lograr experimentar y mantener una calidad de vida para las personas residentes, usuarias, visitantes e inversionistas en los condominios.


Se han propuesto varias reglas para una adecuada y efectiva gestión de la calidad de vida en los condominios:


1.- Para los administradores: cuidar de uno mismo para poder servir a los demás. Una administración que no prioriza colocar límites a peticiones inconducentes o que no defiende el respeto profesional y el rechazo a las agresiones, no podrá servir con calidad.


2.- Para los copropietarios: la autoridad no es negociable. En el desorden hay caos y los principales perjudicados son los propietarios. Fijar expectativas claramente y desplegar la labor según indicadores de gestión contribuye a eliminar personalismos e incrementar la profesionalización.


3.- Para la empresa: Hay que perder el miedo a decirle adiós a los malos clientes. La administración debe tener muy clara su visión comercial y saber elegir aquellos clientes que se encuentran dentro de esa visión.


4.- Para la convivencia: Un manejo inteligente de los conflictos permite obtener provecho de ellos. Los conflictos son cauces que si se conducen adecuadamente dinamizan el condominio. De lo contrario, al desbordarse causan destrucción.


5.- Para la administración: Sólo la administración del condominio puede liderar las condiciones para que haya calidad de vida en los condominios. Dejar de competir por precio únicamente, diferenciarse por el valor que aportan, seguir procesos de mejoramiento continuo y documentado y compartir con los colegas el conocimiento adquirido son la clave para ese liderazgo.


¡Muchas gracias Colombia! Pronto nos veremos de nuevo.

15 noviembre, 2018

Las reformas a la escritura de constitución

El Reglamento de Condominio y Administración es el conjunto de normas básicas que obligan a los condóminos.

Nuestro Código Civil indica que: “La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley.” (Artículo 266). El Reglamento de Condominio y Administración impone una serie de limitaciones que han sido aceptadas por el propietario pues: “ Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente.“ (Artículo 34, ley 7933, Reguladora de la Propiedad en Condominio.

En algún momento hemos compartido algunas ideas para evitar la reforma del reglamento, sin embargo, hay casos en los que no hay más remedio que modificar el reglamento existente.

La modificación del Reglamento implica, siempre y en todos los casos el voto afirmativo del cien por ciento del valor total del condominio. Cada filial vota según su porcentaje por ley (artículo 24, ley 7933), por lo que debe estar presente y votando afirmativamente el cien por ciento de esas filiales en asamblea.

Este requisito será exigido por el Registro Inmobiliario, que calificará como defectuoso el documento que no contenga la afirmación (dación de fe) del Notario o Notaria Públicos que protocoliza de que estuvo presente y ha votado afirmativamente el cien por ciento del total del valor del condominio.

Hay casos en que la reforma procede no de un cambio en las reglas de uso del condominio sino de la descripción del condominio, porque se deben variar áreas (por ejemplo añadir nuevas filiales o reducirlas), porcentajes de copropiedad (coeficiente de copropiedad) o la distribución de áreas (sea porque se cambia la naturaleza de alguna o porque se van a agregar obras  o áreas comunes nuevas).

En los casos anteriores (salvo una aclaración que se hará sobre la división y reunión de filiales), es necesario que el cien por ciento del valor del condominio apruebe la modificación del Plano de Distribución y luego ese mismo porcentaje apruebe la modificación de la escritura de constitución (que contiene la descripción del condominio según ese plano). Es por ello que si se van a agregar obras nuevas debe modificarse ese plano, pues el artículo 49 del Reglamento a la Ley 7933 establece: “Artículo 49.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.

Hay una excepción y es en el caso de reuniones o divisiones que NO afecten porcentajes o áreas, ni comunes ni privadas distintas de las que se reúnen o dividen:

Artículo 13.-En caso de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las fincas filiales, y siempre y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen cambios en las demás fincas filiales, se harán sin necesidad de acuerdo de la asamblea de propietarios.” (Reglamento a la ley 7933.