31 agosto, 2019

Impugnación de Asambleas de condominio

Nuestra ley protege el derecho de los propietarios a quienes un acuerdo de asamblea les haya causado algún perjuicio, a que esta sea revisada y si es procedente, sea anulada.


El derecho a impugnar
ARTÍCULO 26.- … Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.
Image result for corte suprema de justicia costa ricaEste reclamo es tendiente a que se anule la asamblea y se ventila en el proceso sumario del artículo 103.1.9 del Código Procesal Civil: Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido.
El objetivo es la anulación de los acuerdos que se estimen lesivos, no necesariamente la totalidad de la asamblea.
Es muy importante tener claro que este derecho de impugnar una asamblea solamente le corresponde a los propietarios, es decir que ni la administración ni otros residentes pueden ejercer ese derecho. Esto no significa que si una asamblea les causara perjuicio no podrían defenderse, solo significa que la vía no es la que se ha previsto para conocer los reclamos que puedan tener los propietarios contra lo acordado en una asamblea.


Patrocinio letrado
Un propietario no podría por sí mismo y sin asistencia de un profesional en derecho iniciar este proceso. Es decir puede ser parte en el proceso pero para poder actuar dentro de él, debe ser acompañado por un profesional en derecho, lo que se llama “patrocinio letrado”, que según el Código Procesal Civil es obligatorio. Si le otorgara un poder especial judicial, podría ser representada en el proceso por el abogado o abogada. El otorgamiento del poder permite que presente el proceso en su nombre y cobre honorarios por ello.


El plazo para impugnar
Tal y como se observa claramente en nuestra ley, el plazo para ejercer este derecho es de tres meses desde la firmeza. En caso de que este plazo ya haya transcurrido, la acción no podrá prosperar ya que habrá caducado.



La Sala Constitucional
No es imposible que un acuerdo de asamblea sea violatorio de un derecho constitucional, pero la Sala Constitucional al menos en un caso ha indicado: “el recurso es interpuesto contra la Asamblea de Condóminos, que es una agrupación de derecho privado...del análisis que hace esta Sala resulta claro que el sujeto privado recurrido NO actúa en ejercicio de potestades públicas, y tampoco se encuentra de hecho ni de derecho en una posición de poder frente a la cual los remedios jurisdiccionales comunes sean insuficientes para garantizar los derechos o libertades fundamentales”. Es decir, la Sala considera que la vía del amparo no es la correcta cuando se trata de combatir una Asamblea de Condóminos.


El arbitraje
En algunos reglamento existe un artículo que obliga a que todos (o algunos) de los conflictos se decidan mediante esta forma privada de justicia por lo que es importante conocer si esa cláusula existe y si aplica a asambleas o no.

15 agosto, 2019

Voz y voto asambleas

La Asamblea de Condóminos es el punto de encuentro en el que los propietarios del inmueble toman las decisiones más importantes para su administración y gobierno.

Objeto
El objeto de la Asamblea es muy amplio y en nuestra ley se describe así: “ARTÍCULO 24.- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador...”
La exclusión que se hace al indicar que será de su conocimiento los asuntos NO comprendidos dentro de las facultades u obligaciones del administrador ha sido poco usada como fundamento de impugnaciones en nuestra experiencia, aunque este es un tema sobre el que profundizaremos en otra ocasión.
La forma de participar en la asamblea es haciendo propuestas, en las deliberaciones que sobre ellas tengan lugar  y decidiendo mediante el voto.


Participantes
Lo primero que debe quedar claro es que en la Asamblea de Condóminos participan quienes sean propietarios, es decir quienes aparezcan como tales en el Registro Inmobiliario. Cuando haya varios propietarios, sea por copropiedad o por que haya desmembramiento del derecho (por ejemplo, nudo propietario y usufructuario), deberán designar una persona única, aunque el Reglamento podría darle el derecho de representar a alguna de forma ya previamente definida.
En el caso de propietarios fiduciarios, usualmente por créditos bancarios mediante la figura del fideicomiso, es el fiduciario quien debe participar. 
Claro que en todos los casos podrá elegirse un representante para que acuda en representación del propietario. El documento idóneo es un poder especial aunque algunos Reglamentos admiten el uso de la Carta Poder.


Deliberaciones
Nuestra normativa condominal carece de reglas sobre cómo administrar el debate y las participaciones. Lo usual es que, ya sea que el reglamento lo exija o no, se elija por mayoría una persona para la presidencia y otra para la secretaría de la asamblea, pudiendo la primera establecer reglas sobre el debate, intervenciones, duración, etc. La mejor recomendación, en ausencia de normas, es que esto sea aceptado expresamente por la asamblea al inicio. Si se hace un reglamento de intervenciones en asamblea, mucho mejor.


Votaciones
AGM 2002, Lugo, SpainLas decisiones se toman mediante el voto. El voto para cada filial es muy claro que será, según su porcentaje de valor. (“Artículo 24: ...Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.”) De esta forma, si se desea que todos voten igual, sus porcentajes de valor deben ser iguales.


Los inquilinos (arrendatarios)
Nuestra Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) N° 7527, otorga la facultad de asistir a los inquilinos así: ARTÍCULO 25.- Condominio...El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. Para participar con voto debería participar en representación del propietario con un poder especial.


Morosos
La sanción de impedir el voto de los morosos no se encuentra en nuestra ley y solamente será procedente si el reglamento del condominio así lo contempla.

31 julio, 2019

Expo Condominios CDMX 19

Una vez más hemos tenido el gran gusto de estar en esa bella Ciudad de México, para compartir con la hermosa comunidad de administración de condominios.

Realizado el pasado 21 de junio de 2019, en el World Trade Center, contó con la presencia de más de doscientas personas administradoras de condominios y la presentación del Libro: "Los mejores Administradores de Edificios del Mundo” de Jeevan D’Mello y Pepe Gutiérrez, primera edición de un libro en el que se publica los 40 mejores administradores de condominios del mundo, más una muestra comercial de proveedores de servicios.

Aquí un video del ambiente del evento y un álbum de fotos de los distintos momentos vividos.

Nuestra presentación tocó el tema de las nuevas administraciones.

El punto de partida de las nuevas administraciones de condominios es que sean conscientes de que tienen que crear una identidad de marca. Carecer de ella hace que caigan en un genérico que competirá por precio frente a otras opciones, que es lo que constantemente observo en las asambleas de propietarios cuando se somete a votación de los condóminos la contratación de la nueva administración. Lo curioso es que, aunque para muchas personas administradoras les es difícil crear una identidad de marca, cada uno tiene su personalidad y estilo y ese es el primer insumo para la creación de esa identidad de marca. ¿Pueden transmitir su identidad de marca en pocas palabras?

La labor de la administración tiene un enorme contenido político y eso demanda un liderazgo y una gestión de intereses que haga que los condóminos no vean a la administración como un mal necesario ni como ese enemigo que no les permite disfrutar de su inmueble sino más bien como ese asesor especializado que permite una mejor conservación e incremento del valor del inmueble y de la calidad de vida.

La administración de condominios del futuro se parece más al rol de un director de orquesta. No tiene porqué conocer cómo se toca cada instrumento pero sí debe lograr que todos ellos, proveedores, personal en relación laboral, condóminos, visitantes, arrendatarios, etc. trabajen al unísono para el bien del condominio.

Recordamos además una anécdota muy hermosa en la que una persona que asistía a uno de los cursos hizo esta pregunta:

¿Usted pretende que nosotros, partiendo de cero, hagamos las cosas diferente a como las hacen tradicionalmente, solo para marcar un nuevo camino?


Exactamente.

Ese es el reto.

15 julio, 2019

Asambleas virtuales en condominios

Para cualquier persona que tenga alguna relación con la propiedad en condominio sabe que conseguir un quórum mínimo para tomar acuerdos puede ser un gran reto y usualmente no se logran los mínimos.

Dado que esto no es ajeno a otras organizaciones o conjuntos de personas hay dos iniciativas que deseamos compartir con ustedes con el fin de ir construyendo la posibilidad de que haya asambleas de propietarios por medios virtuales, lo cual de momento NO ES POSIBLE EN CONDOMINIO. Esto no aplica directamente a condominios porque el condominio no es una sociedad.


a) Asambleas Virtuales en Sociedades Anónimas en Costa Rica: Mediante Circular D.P.J-010-2018 el Registro de Personas Jurídicas ha regulado esta forma de hacer asambleas, buscando que “..las normas se ajusten a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas” (Art. 10 Código Civil). Establece como requisitos: 

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos son interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, porque permite el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)


Es importante tomar nota de que según Master Lex, aunque la circular no lo indica, esta forma de asambleas debe estar prevista en el Pacto Social.

Es decir, si el condominio reforma el reglamento sí podría hacerlo.


b) El extranjero. El caso de Colombia: en ese país, la Ley 675 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal sí contempla esta forma de reunión, siguiendo requisitos que van en la misma línea (Más información aquí en un video del apreciado colega Dr. Andrés Martínez):


ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado...


La barrera del poder especial.

Una barrera que tenemos en nuestro país es la forma de representación de propietarios.


Nuestro Código Civil regula el contrato de mandato y el instrumento o documento en el que se hace constar llamado poder. El más usual para este tipo de representaciones es el poder especial:


ARTÍCULO 1256.- El poder especial para determinado acto jurídico judicial y extrajudicial, solo facultará al mandatario para los actos especificados en el mandato, sin poder extenderse ni siquiera a los que se consideren consecuencia natural de los que el apoderado esté encargado de ejecutar.


La barrera realmente no está en la ley sino en los reglamentos que casi indefectiblemente exigen la autenticación: a veces de abogado, a veces de notario público. Esto es una barrera pues la telepresencia no estaría cumpliendo con el poder. 


Queda abierto el tema para mucha más discusión.