31 enero, 2019

Responsabilidad civil en condominio

Nuestro concepto de Justicia de “dar a cada quien lo que le corresponde”, comprende no hacer daño a nadie, o, en caso de que eso suceda, indemnizar a quien lo ha sufrido.

El Código Civil establece esta obligación general en el artículo 1045: Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.

Para que haya un deber de repararlo, deben darse dos elementos claramente diferenciados: que haya un daño (y un perjuicio, sean las consecuencias prolongadas del daño) y que haya una razón por la cual alguien deba ser responsable de él.

Un ejemplo de un daño puede ser un bien común dañado por una colisión, molestias por el comportamiento inadecuado de una mascota o por vecinos que fuman o bien la falta de fondos en un presupuesto por la falta de pago de las obligaciones comunes. En esos casos hay un daño que el condominio (o un condómino, sea un propietario) ha sufrido.

La razón por la que alguien pueda ser responsable se deriva de su acción. Si ha habido dolo, sea un deseo consciente de hacer el daño causado o el incumplimiento de un deber de cuidado que dio como resultado el daño causado, hay razones para atribuir responsabilidad al autor de esa acción.

Claro que no basta con saber que algo pasó, es necesario poder probar que pasó. Un condominio debe invertir en cámaras de seguridad para poder documentar adecuadamente la dinámica de un hecho e individualizar responsables.

La relación entre ambos elementos (la conducta y el daño), viene dada justamente por el artículo 1045 que obliga al autor de esa conducta a reparar el daño.

Claro que puede haber razones por las que otras personas sean igualmente responsables aún si no lo causaron. Por ejemplo el artículo 22 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que en caso de que alguien no habite, utilice u ocupe su filial, “...quienes lo habiten, utilicen u ocupen responderán de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario.” Igual sucede cuando la filial está en mora y es traspasada, pues “...el adquirente de la filial se considerará deudor solidario” (art. 21 ley 7933)

La indemnización será normalmente el costo del daño, aunque hay casos en los que la indemnización ya está prefijada, como sucede con los intereses por falta de pago de la cuota de gastos comunes.

Otro asunto aparte es proteger al condominio en caso de que no se pueda individualizar responsables o que estos no tengan un patrimonio con el cual pagar esa responsabilidad. Una administración diligente procurará que se tome un seguro de protección de sus bienes ante daños. Este seguro protege al condominio en caso de que sea víctima de un daño. Debe diferenciarse del usual seguro de responsabilidad civil que protege al condominio en caso de que éste sea autor o posible responsable de daños a un tercero que le generen una responsabilidad civil que enfrentar.

15 enero, 2019

El IVA en condominios

El 4 de diciembre de 2018 fue publicada la ley 9635, llamada Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, mejor conocida como Plan Fiscal, la cual fue objeto de una fuerte y muy publicitada discusión durante todo este año que recién ha concluido.
La ley aprobada opera una reforma sobre la ley 6826, Ley del Impuesto General sobre las Ventas convirtiendo el impuesto en uno de base más amplia, pues ahora cubrirá prácticamente la totalidad de bienes y servicios, a partir de julio de 2019
Normalmente la afectación al condominio lo será como consumidor o adquirente de bienes y servicios y no como prestador, aunque no es imposible legalmente que haya condominios que presten servicios gravados.
La tarifa se mantiene en un 13% y se contemplan únicamente excepciones de tarifa reducida para servicios de salud, educación privada, medicamentos y productos de la Canasta Básica.

Condominio como contribuyente
Los ingresos por cuotas comunes no están cubiertos por este impuesto, pues no son una venta de bienes ni un servicio, aunque hubiera sido deseable una exoneración específica como se hizo en el inciso 27 del artículo 8: “Las cuotas de afiliación y las mensualidades pagadas a los colegios profesionales, las organizaciones sindicales y las cámaras empresariales.”
El caso del agua no es tan claro. El artículo 8 exonera del pago, en el inciso 12: “La venta o la entrega de agua residencial, siempre que el consumo mensual sea igual o inferior a 30 metros cúbicos; cuando el consumo mensual exceda de los 30 metros cúbicos, el impuesto se aplicará al total de metros cúbicos consumidos.“
Una primera lectura indica que si hay un consumo mayor a 30 metros estaría gravado y le correspondería a la administración cobrar al condómino ese impuesto y entregarlo al Estado a más tardar el día décimoquinto natural del mes siguiente, momento en el que además deberá pagarse el impuesto recaudado, descontando el pagado (diferencia entre débito y crédito fiscal).
La recomendación en este caso es sin duda que el condominio cuente con servicios profesionales contables que aseguren el cumplimiento de estos deberes y eviten las fuertes sanciones.

El condominio como consumidor
Ya algunas de las líneas de presupuesto estaban afectas al Impuesto sobre las Ventas por lo que no hay cambio, sin embargo, es usual que una gran parte del presupuesto se concentre en dos servicios: seguridad y administración. Estos deberán cobrar este impuesto y por ende habrá un aumento en el costo para el condominio.

En este caso, la recomendación es analizar abordarlo en uno de dos frentes: Primero en el ingreso, aprobando un nuevo presupuesto que cubra este aumento, o bien dando a la administración la autorización de ajustar el presupuesto aprobado en el monto del impuesto a pagar únicamente. En ambos casos debe pasar por un acuerdo de Asamblea de Propietarios. El segundo frente es el gasto, analizando si es posible incluir dispositivos tecnológicos, o en el caso de la seguridad, mejorando además el cerramiento, de forma que permitan reducir el costo del servicio humano.

31 diciembre, 2018

Cálculo de cuotas de gastos comunes en condominio

Ser parte de un condominio implica necesariamente el deber de contribuir a los gastos comunes. Específicamente y con meridiana claridad el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo señala: “Los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes.”

Con frecuencia se utiliza el concepto de “cuota de mantenimiento”, terminología sin duda desafortunada, ya que no solo cubrirá gastos de mantenimiento propiamente, sino, gastos comunes en general, destinados a las necesidades indicadas en el artículo anterior (administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes).

Es de vital importancia eliminar un mito jurídico que se escucha con frecuencia y es que “La Ley dice que se paga por metro cuadrado”. Falso. La ley delega en el Reglamento de Condominio y Administración, la definición de esta cuota:
ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos:
b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.

Es de esta forma que la proporción en la que corresponde a cada filial su pago puede ser establecida por metro (según el porcentaje de copropiedad), igual al voto (por porcentaje de valor), todas por igual independientemente del área, o bajo cualquier otro criterio que sea posible determinar con certeza.

La moneda puede estar definida en el Reglamento, caso contrario será potestad de la asamblea decidir sobre ella.

Es obligación de la administración recaudar esta cuota (artículo 30 de la Ley 7933), para lo cual podrá incluso entablar acciones judiciales si hay renuencia al pago o incumplimiento. Este proceso judicial será de ejecución, en vista de que de lo que se trata es de cobrar la garantía que respalda esas cuotas, que es una hipoteca legal que pesa sobre la filial misma desde su origen (artículo 20 de la ley 7933).
No lo impide que la administración tenga poder general, ya que este es suficiente para esta acción. El artículo 1255 del Código Civil, inciso 5 indica que este poder le alcanza para “Exigir judicial o extrajudicialmente el pago de los créditos y dar los correspondientes recibos.”

Finalmente es importante recordar el texto del artículo 21 de la ley 7933:
ARTÍCULO 21.- En la venta o el traspaso por cualquier título de una finca filial, el trasmitente estará obligado a presentar al notario una certificación, expedida por el administrador del condominio de que se encuentra al día en el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por este motivo deba pagar.


Debe entenderse que esta certificación no puede ser expedida por la administración. Ya la Sala Constitucional (resolución de la Sala Constitucional No. 7156-00 de las 14:57 horas del 16 de agosto del 2000) nos ha aclarado que la administración no tiene potestad certificadora, por lo que deberá ser expedida por un Contador Público Autorizado.

30 noviembre, 2018

Gestión de la convivencia Congreso Colombia 2018

Por tercera vez hemos tenido el honor de ser invitados al Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal Región Caribe. Los días 17 y 18 de octubre pasados se dieron cita en la bella ciudad costera de Barranquilla, en Colombia, cientos de personas para compartir experiencias sobre la propiedad horizontal y continuar construyendo en conjunto una mayor profesionalización de este importante sector inmobiliario con el que miles de personas tienen relación diariamente solo en Costa Rica.


Ignacio Alfaro y Horacio Torres Berdugo, de APH Administraciones,
organizadores del evento
Nuestra ponencia en esta ocasión fue acerca de la gestión de la calidad de vida en la propiedad en condominio.
Este concepto de calidad de vida se escucha con frecuencia como uno de los objetivos de quienes adquieren o desea residir en condominio, pero no se alcanzará si no es a partir de esfuerzos compartidos, sostenidos y dirigidos expresamente a poder lograr experimentar y mantener una calidad de vida para las personas residentes, usuarias, visitantes e inversionistas en los condominios.


Se han propuesto varias reglas para una adecuada y efectiva gestión de la calidad de vida en los condominios:


1.- Para los administradores: cuidar de uno mismo para poder servir a los demás. Una administración que no prioriza colocar límites a peticiones inconducentes o que no defiende el respeto profesional y el rechazo a las agresiones, no podrá servir con calidad.


2.- Para los copropietarios: la autoridad no es negociable. En el desorden hay caos y los principales perjudicados son los propietarios. Fijar expectativas claramente y desplegar la labor según indicadores de gestión contribuye a eliminar personalismos e incrementar la profesionalización.


3.- Para la empresa: Hay que perder el miedo a decirle adiós a los malos clientes. La administración debe tener muy clara su visión comercial y saber elegir aquellos clientes que se encuentran dentro de esa visión.


4.- Para la convivencia: Un manejo inteligente de los conflictos permite obtener provecho de ellos. Los conflictos son cauces que si se conducen adecuadamente dinamizan el condominio. De lo contrario, al desbordarse causan destrucción.


5.- Para la administración: Sólo la administración del condominio puede liderar las condiciones para que haya calidad de vida en los condominios. Dejar de competir por precio únicamente, diferenciarse por el valor que aportan, seguir procesos de mejoramiento continuo y documentado y compartir con los colegas el conocimiento adquirido son la clave para ese liderazgo.


¡Muchas gracias Colombia! Pronto nos veremos de nuevo.