15 abril, 2018

Regresa aunque con poca claridad el corte de agua en condominios


Hasta el año 2013, era consistente la Sala Constitucional en validar la suspensión del servicio de agua por morosidad (ver aquí). Con la resolución 2013-284, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional (Mag. Rodríguez A.) expresamente señala: se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal.
En una revisión hemos encontrado cuatro resoluciones recientes que de alguna forma tienden a cambiar el criterio del año 2013 y regresar al anterior que permite el corte de agua, sin que haya claridad. En todos los casos hay un solo medidor que abastece a todo el condominio.
Estas resoluciones 2014-8780, 2016-9044, 2016-13627 y 2016-14904 resuelven en este sentido cada una:
En la 2014-8780, un arrendatario alega que por presunta falta de pago del propietario al condominio, éste le ha suspendido el servicio. Solicita protección a su derecho a la salud. La Sala responde (redacta Mag. Cruz), que bien podría el arrendatario acudir a plantear la controversia condominal en la sede civil (proceso sumario), y que este remedio no sería tardío, es decir que puede proteger su derecho a la salud.
En la resolución 2016-9044, por su parte, se rechaza (redacta Mag. Garro) que haya riesgo a la salud porque la propiedad se usa para dar en alquiler a terceras personas por períodos cortos. Es decir, se protege solo el derecho al ambiente sano si hay residencia permanente y no temporal. Además valora positivamente que hay una fuente de abastecimiento previamente existente, a escasos cinco metros de distancia, por lo que el amparado tendría acceso al recurso hídrico.
Las resoluciones 2016-13627 y 2016-14904 son similares en cuanto a que la segunda reitera la primera. Esta inicial, justificó el corte de agua (redacta Mag. Castillo) por cuanto existe una causa objetiva en la aplicación del hecho alegado, cual es el no pago del servicio de agua potable que hace incurrir a la reclamante en morosidad, omisión que ha facilitado la desconexión de ese servicio en su perjuicio. Hay una nota (Mag. Hernández G.) en la que razona que … ante el incumplimiento de pago de la cuota internamente establecida para tal fin, la asamblea de condóminos optó por suspender el suministro del servicio a la recurrente, pues su omisión de pago afectaba o comprometía la debida y oportuna cancelación mensual del servicio brindado por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. …en este caso se está ante un conflicto vecinal, entre particulares, por la aplicación de acuerdos internos por ellos adoptados, y respecto de los cuales esta Sala debe guardar distancia. No obstante, tomando en consideración que este asunto fue debidamente cursado, y que igualmente se descarta la lesión aducida por la recurrente, coincido con la declaratoria sin lugar de este recurso de amparo. Es decir, estima que el centro es el acuerdo de asamblea y no la suspensión de agua en sí.
Lo que se mantiene constante es que sí se autoriza el corte en el tanto haya una fuente de abastecimiento a corta distancia (cinco metros en el caso), lo que hace parecer sensato regresar a que se siga lo indicado en el Reglamento de Prestación de Servicios del AyA como guía (aquí). A diferencia de la resolución 2013.2084 no hay un análisis profundo ni se cambia expresamente la tesis sostenida, lo que se echa de menos en pro de la seguridad jurídica.
Así las cosas, la recomendación es para el corte de agua por morosidad es:
1.- Buscar que se respalde en un acuerdo de asamblea o el reglamento de forma expresa esa autorización.
2.- Hacer una prevención escrita a la perdona deudora indicando el saldo y la consecuencia de suspensión y la fecha a partir de la cual se ejecutaría esa medida. Indicar la existencia de una fuente de abastecimiento mínimo (sin manguera), a una corta distancia (unos 5 metros).
3.- Reconectar inmediatamente que se produzca el pago del saldo adeudado.
4.- Recordar que se mantiene la prohibición de emplearlo como herramienta para compeler a un inquilino que no honra sus obligaciones a salir de un determinado inmueble.
5.- El Reglamento técnico de ARESEP añade evitar hacerlo viernes, fin de semana, día no hábil o previo a este día.

15 marzo, 2018

La diferenciación en el servicio de administración

Muy lamentablemente con frecuencia observamos, al participar en asambleas de condominios en las que se va a elegir una administración, que se dan una serie de circunstancias que hacen que seleccione a la administración solo por ser el precio más bajo.
Hay varias circunstancias que presionan para que esto suceda.

En cuanto al condominio, evidentemente si la partida de administración es baja, constriñe a tener que elegir una administración de precio bajo. Pero este no es el principal problema, pues se resolvería con más dinero. El problema está en que no hay un conocimiento claro de qué es lo que se busca, cuales son los requerimientos de la administración de su condominio. Es cierto que hay condominios donde hacen carteles y licitaciones para seleccionar y contratar al proveedor del servicio de administración, sin embargo, los requisitos que han colocado, no siempre responden a necesidades reales del condominio, sino más bien a requisitos bruocráticos por cumplir. Conocer las particularidades del condominio y el objetivo administrativo es esencial para una buena planificación y en esto el rol de las juntas es primordial.

En cuanto a los condóminos presentes en asamblea, es muy usual que lleguen sin saber cuáles son las ofertas, qué incluye cada una, los costos, plazos, etc. Aún y cuando en ocasiones se les hacen llegar con antelación. Adicionalmente no siempre se construyen los liderazgos necesarios para que haya una junta o comité que pueda proponer una terna o recomendar una opción y dar claros argumentos comparativos.

Por su parte las administraciones suelen frecuentemente cotizar más o menos lo mismo, con lo que caen en la trampa de convertirse en un producto indiferenciado (commodity) y por ende colaboran a que el criterio de selección sea el precio bajo. No es que el precio no sea importante, es que es insuficiente para tomar una decisión informada.

Algunas ideas para salir de esta trampa del precio como único criterio son:

a.- La calidad: No se refiere a dar un servicio de calidad sino definir qué es la calidad, a fijar un estándar de calidad que le permita al condominio elegir sabiendo qué debe de buscar y poder, luego, la administración probar que cumplió con ese requerimiento de calidad.

b.- Objetivos de la administración: Un factor importante de diferenciación son los objetivos de la administración con relación al condominio. ¿Cómo visualizan el condominio en el futuro? ¿Hacia dónde desean llevarlo? Saber si el énfasis está en los procesos, la información, las actividades de integración y convivencia o la plusvalía creciente son algunos objetivos posibles.

c.- Experiencia de consumo: Esto se refiere más bien a cómo se siente la persona, condómina, residente, proveedora o que forma parte del personal de planilla, con la administración. ¿Es una experiencia confortable o incómoda? ¿Es más lenta o rápida de lo que se deseaba?

d.- Innovación tecnológica: ¿Trae la administración innovaciones tecnológicas al condominio o no? ¿Mejora algún aspecto como calidad de vida o mantenimiento gracias a la tecnología?

Quien vive por el precio, muere por el precio.

28 febrero, 2018

El rol de la presidencia en una Asamblea de Propietarios

Las asambleas de propietarios son un momento de enorme importancia en la vida del condominio, no solamente por la razón legal obvia de que es el lugar en el que se toman las principales decisiones del condominio sino porque será en mucho el resultado de las dinámicas de convivencia que se hayan desarrollado.
Cumplir con los requerimientos y mejores prácticas para convocar y realizar una asamblea de propietarios es el mínimo que siempre debe de cumplirse: Realizarla en la fecha debida (pues muchos reglamentos señalan las fechas de realización obligatoria), que sea generada la convocatoria por quien tenga esa autoridad y sea entregada en plazo según reglamento (pues la ley no impone ningún plazo), verificar la acreditación correcta de las personas participantes, cumplir con los mínimos legales de votaciones, asentar el acta debidamente en el libro respectivo y firmarla según indique en reglamento son algunos de esos requisitos.
Hay que hacer notar que la ley no hace diferencia entre los tipos de asambleas. Son asambleas de propietarios. Todas. Las diferencias de ordinaria y extraordinaria son totalmente coyunturales y el agregado de “General” que se hace en algunos reglamentos, es posiblemente una influencia indeseada del derecho comercial sin relevancia, pues no hay asambleas que no sean “generales”.
En el curso de la asamblea una decisión inicial es nombrar una persona que ejerza la presidencia de esta.
Sus labores son formalmente la conducción de la asamblea, es decir, velar porque todos los temas de la agenda, y solo esos, sean tratados. También suele tener el deber de firmar con quien ejerza la secretaría, el acta de la asamblea en el libro de actas de asambleas de propietarios.
Otra función muy importante es de conducción de la discusión: debe poder proponer a la asamblea reglas para el debate. Limitar a un determinado número de intervenciones sobre un tema, así como el tiempo de las intervenciones suele ser necesario para poder avanzar en los temas y que no se haga una asamblea eterna de cinco, seis o hasta más horas.
El rol de la presidencia implica además un necesario liderazgo que debe demostrar en la asamblea. No se trata de una figura pasiva cuya única función es firmar actas sino que debe ayudar a crear un adecuado ambiente en la asamblea. Los condóminos y en general las personas asistentes deben sentir y procurar un contexto seguro, en el que, aunque haya diferencias de criterio, no habrá abuso verbal o físico, manipulación ni irrespeto de cualquier clase. 
En caso de que este tipo de comportamientos lamentablemente se den debe iniciar haciendo una llamada al respeto. Puede incluir proponer recesos breves a la asamblea y hasta si es necesario mociones para solicitar a determinada persona que cese su conducta o que se retire de la asamblea. Es claro que no tiene poderes de policía para sacar por la fuerza a nadie, aunque si es necesario puede requerir el auxilio de Fuerza Pública.
Su función acaba al terminar la asamblea y con la firma del acta respectiva.

15 febrero, 2018

Fondos de reserva

Una de las principales responsabilidades de la administración es la administración de los fondos comunes, provenientes, principalmente de las cuotas de gastos comunes que aportan los propietarios.

La mayoría de los gastos son para ser ejecutados dentro del mismo período presupuestario, y usualmente con frecuencia mensual, como los servicios de seguridad, limpieza, administración, etc., o compra de bienes menores como insumos, herramientas, etc.


Hay, sin embargo, otros gastos que pueden necesitar un período mayor de ahorro o aprovisionamiento, como puede ser en el caso de mejoras de alto costo por hacer o que  hayan sido hechas y requieran recuperar el equilibrio y proveer de ese efectivo al condominio. La forma más usual de acumular esa suma es mediante la creación de un fondo de reserva con un destino específico. Piénsese en el acuerdo que aprueba, por ejemplo, la calefacción de la piscina o pintar el inmueble, fijando una cuota extraordinaria mensual hasta conseguir el monto necesario y hacer la obra. Estas sumas deberán estar fuera de los gastos ordinarios y destinarse solo a ese fin.

Hay otro tipo usual de fondos de reserva y es el que se hace previendo una necesidad, sea de mantenimiento o de otra clase, pero que es incierta aún, como enfrentar posibles daños a elementos de infraestructura de alto costo (plantas de tratamiento, obras de vialidad) o contingencias legales. Este tipo de fondos, igual tienen un destino específico pero no es determinado, sino por determinar. Es sano hacer estos ahorros y de paso observamos con preocupación que muchos condominios, construidos a inicios del los años 2000, ya tendrán que enfrentar ese tipo de gastos fuertes y no hemos visto que sea usual esta preparación.

En ambos tipos de “fondos de reserva”, debe quedar muy claro quién está autorizado a disponer de ellos y bajo cuáles condiciones. Omitir esto hará que en el momento en que se necesiten se deba exponer a incerteza a la administración y al condominio mismo y podría haber responsabilidades legales posteriores.

Hay otro tercer tipo de “fondo de reserva”, que es incorrecto llamarlo así y son los excedentes de efectivo al finalizar un año presupuestario.

Es un error asumir que esos fondos son reserva. Son simplemente excedentes de la ejecución del presupuesto a los que debería dárseles un destino, sea parte de un fondo de reserva con un destino específico determinado (o por determinar), o bien proceder a hacer alguna obra común.

Mantenerlo solo como “reserva” sin indicar quién puede hacer uso de ellos y bajo cuáles condiciones es un ámbito de incertidumbre que las administraciones deben evitar. Si se desea que quede como fondos de operación para apoyar a la liquidez cuando haya morosos, debe especificarse así.

Si por el contrario se destina a verdaderos fondos de reserva, es aconsejable, para mitigar el efecto de la pérdida del valor del dinero, invertirlos en algún instrumento financiero que ofrezca seguridad y que sea posible de hacerse líquidos en el momento que se necesite según se haya estimado al constituirse el fondo.