15 diciembre, 2017

Macromedidores en condominio

El abastecimiento del agua en condominios, tiene sus diferencias en los condominios según el tipo de condominio de que se trate y el uso que se haya dispuesto para él, y solamente bajo ciertas condiciones pueden independizarse servicios.

Tomando como ejemplo lo normado por el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados en su Reglamento de Prestación de Servicios, en principio no se hace diferencia entre los tipos de condominio para efectos de su abastecimiento. Hay diferencias por el uso al que se destine el condominio, pero no por el tipo de condominio. Otros prestadores de servicios igual deben someterse a reglas técnicas (aquí).

En su etapa de obras de desarrollo urbanístico, el proyecto podrá recibir el servicio, en el tanto cuente con un permiso de construcción y sea técnicamente posible el suministro, es decir que las obras mínimas aprobadas para recibirlo estén recibidas por AyA.

La tarifa cambia según el uso, siendo domiciliar (casas de habitación), ordinaria (actividades comerciales o industriales usos como abastecimiento para aseo), reproductiva (insumo en actividades industriales), preferencial (educación pública y otros sin fines de lucro)  y gobierno.

Un primer conflicto en condominios es que si hay varios usos, como domiciliar para casas y ordinaria para la construcción, el AYA cobra la más alta. Debido a que es un servicio público, se tiene derecho de pagar la tarifa que corresponde. Es por ello que las constructoras suelen correr con la diferencia entre ambos usos y cobrar solo lo domiciliar.

Una vez que se cuenta con la Resolución de Recepción y Aprobación de Obras por el Instituto, puede valorarse a la independización de servicios.

Si es posible que esto se haga, por motivos técnicos, legales y operativos, requerirá además, la inscripción de una servidumbre de paso a favor el Instituto y concluirá con la instalación de hidrómetros individuales por cada filial autorizada. Es importante saber que aún sin servidumbre, por el solo hecho de ser usuario de los servicios, se tiene el deber de autorizar el acceso a su propiedad del personal de AyA debidamente identificado, para realizar inspecciones propias de su competencia (art. 60, Reglamento de Prestación de Servicios)

Es importante recordar que aunque existe el derecho de la suspensión del servicio por falta de pago, los condominios no pueden trasladar ese mismo derecho a las unidades residenciales (ver aquí).

Si no es posible independizar los servicios (por ejemplo por altura ya que la presión garantizada del AyA no la alcance, que es lo más usual en condominios verticales), se instalaría lo que se conoce como un macromedidor que medirá todo el consumo del condominio, cobrándose internamente si el condominio lo desea mediante hidrómetros privados.

Usualmente tiene esto el inconveniente de que aún si se cobra por bloque, es decir por unidades, si se superan los 16 metros cúbicos por unidad en el total facturado, el costo por metro sube al doble (tarifas 2018), y eso incrementa el cobro a pesar de que se mantenga alguien en el mismo consumo.


30 noviembre, 2017

Entrega de las áreas comunes

 Una fuente de conflictos en los condominios muy usual es la entrega de áreas comunes a los condóminos por parte de la empresa desarrolladora, sin embargo estos pueden evitarse o reducirse considerablemente por medio de un acta de entrega, que es de beneficio e interés para ambas partes.


Esta nota sigue dos anteriores (aquí y aquí) sobre mejores prácticas para desarrolladores.


En urbanizaciones, por disposición del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, es imprescindible que se de el visado del plano antes de que un lote sea segregado y vendido. Y antes aún de eso, debe ocurrir la terminación de obras de infraestructura mínimas, según lo exige el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, entendidas como el conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como  abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.


Quienes compran en condominio desean de alguna forma ver el equivalente a este régimen y que las áreas y bienes comunes estén terminados al ingresar, pero no es así.

En propiedad en condominio es perfectamente posible vender una filial sin que exista ni un centímetro de construcción. Además, la comparación es inadecuada pues la infraestructura mínima de urbanizaciones es mucho menor que la que implican los bienes y áreas comunes de un condominio promedio.

La entrega de bienes y áreas comunes es esencial porque marca el inicio de la responsabilidad de la administración y del condominio derivadamente, por la ejecución de estos bienes y servicios y desliga de ello al desarrollador.

El desarrollador mantiene su responsabilidad de garantía de la construcción, hasta por cinco años según lo exige el artículo 1185 del Código Civil. Este plazo corre desde la entrega de las obras, por eso es que es conveniente para el desarrollador mismo hacer pronta entrega de ellas.

La entrega debe ser hecha al representante legal, pues es quien tiene la responsabilidad de ellas por mandato legal. La entrega a una Junta que no sea la Junta Administradora como representante legal no es correcta por cuanto esa junta no tiene la capacidad de representar al condominio. Los condóminos que lo hagan podrían incluso ser responsables por ello en lo personal.

La entrega debe hacerse detallando claramente el objeto que se entrega, su fecha de construcción, garantías, manuales de mantenimiento y otras recomendaciones de parte del desarrollador o constructor, garantías y manuales de bienes muebles o partes mecánicas adicionales, como mínimo.

Al desarrollador le interesa que esto quede muy claro y que se haga lo antes posible para desligarse y que los plazos de garantía corran rápidamente, pues caso contrario, la conclusión de la obra la señalaría la entrega del cuaderno de bitácora de obra al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

A los propietarios y a la administración misma igualmente les interesa tener la mayor claridad en este punto para evitar ser responsables de problemas de mantenimiento de la infraestructura antes de tiempo.

Como siempre, el orden y la claridad son la mejor opción.

15 noviembre, 2017

Vuelven las armas a los condominios

Las armas pueden regresar a los condominios. Ha sido anulada mediante sentencia 122-2017-VI del TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA, la resolución que de hecho prohibía las armas en condominios (ver en línea y en archivo).

Esta prohibición dio que hablar en la prensa, y generó preocupación en condóminos que temieron que su seguridad se viera deteriorara por el hecho de que los oficiales no portaran armas.

En el año 2016, por medio del acuerdo 2016-132-MSP (ver en línea y en archivo), el Ministerio de Seguridad Pública, indicó que la Dirección de Servicios de Seguridad Privados y el Departamento de Control de Armas y Explosivos únicamente expediría autorizaciones de uso de armas permitidas en determinados casos ahí indicados en el acuerdo, y que si otras empresas o personas deseaban esa autorización debían justificar de forma técnica y razonada con base en un estudio para cada puesto específico o servicio autorizado, que deberá ser elaborado por un criminólogo, o por otro profesional que acredite amplia experiencia en el área de seguridad. Esto implicó que las empresas de seguridad no pudieran prestar el servicio con armas en los condominios.

La resolución ha anulado este acuerdo por considerar que establece nuevos requisitos que aunque no son arbitrarios (pues así lo había ya establecido la Sala Constitucional en un amparo anterior al rechazarlo), debieron haber sido establecidos por un acto de alcance general como un reglamento y no por uno de alcance concreto como lo es un acuerdo.

En este amparo anterior la Sala Constitucional hace referencia a un elemento esencial que cobra mayor importancia ahora que esta prohibición ha sido retirada:

“IV. - CASO CONCRETO. (...) Nótese que en reiterada jurisprudencia ésta (sic) Sala ha determinado el uso de armas de fuego con independencia del fin y utilidad que se de (sic) éstas, es una actividad que por sí es susceptible de ocasionar daños a terceros, motivo por el cual el Estado se encuentra facultado para emitir una regulación sobre la inscripción y permisos de uso de estos dispositivos en forma legítima, para su utilización con fines de seguridad y defensa.”

Las armas de fuego son susceptibles de causar daños, en casos hasta mayores y distintos de los que un hecho delictivo podría causar.

Las administraciones y Juntas, sobre todo las que tengan la representación del condominio, no deben caer en el engaño de que el retiro de esta prohibición les permite desentenderse del tema y delegarlo en una empresa de seguridad simplemente.

Si hay algún riesgo deben actuar proactivamente teniendo de parte de la empresa prestadora de los servicios de seguridad, garantías escritas de que estos riesgos se han evaluado, que para los riesgos de seguridad para los que ha sido contratada la tenencia de armas es indispensable, y que los oficiales destacados en el condominio tienen la capacidad y entrenamiento para hacerle frente a esos riesgos con esas armas, sin causar, reitero, más daños que los que el hecho delictivo causaría.

Las empresas de seguridad son un proveedor usualmente difícil, la seguridad una necesidad compleja,  y existen muchas creencias erróneas sobre el seguro que las ampara, por lo que la portación de armas ahora debe cuidarse con esas garantías, para evitar más dificultades de las que la supervisión usual del proveedor ya conlleva.

31 octubre, 2017

Congreso de administradores de PH - Colombia 2017

El pasado 19 y 20 de octubre tuvo lugar en Colombia el Segundo Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal.

Nuestra participación fue relacionada con el uso de la tecnología por parte de las administraciones de condominio, reseñado en nuestra publicación anterior, y podemos ya aportar el video de esa participación.

En esta nota más bien lo que deseamos es compartir con ustedes algunas referencias sobre las temáticas vistas y preguntas que tendría mucho provecho hacernos en Costa Rica y en sus condominios.

Antes que nada una aclaración obligada: únicamente referiremos algunas presentaciones pero la agenda completa fue de una alta calidad. Quienes no han sido referidos es únicamente por razones de espacio de este artículo.

Horacio Torres Berdugo, un grande de la administración y amigo barranquillero es quien está detrás de esta iniciativa y quizás lo que más le reconozco es poder haber integrado profesionales de diversas áreas, y sobre todo, abogados en un chat de una riqueza enorme. Administraciones, ¿Mantienen ustedes conversación con condominios vecinos y administraciones, para intercambiar información y buenas prácticas?

Ramiro Serrano Serrano, colega muy apreciado del Bufete Serrano y Serrano, se atrevió a un tema escabroso: las reuniones no presenciales. ¿Han celebrado reuniones no presenciales en su condominio, sea en grupos de trabajo, comisiones o incluso en asambleas de propietarios? El paso a lo digital es lento pero ineludible. Resumo con una frase de su presentación: “La virtualización sí se puede hacer, los que tenemos que cambiar somos nosotros”.

Jorge Léon Forero, otro muy apreciado colega que desde la Fundación Colombiana de Derecho además de servicios legales ha trabajado la capacitación y edición de libros, en especial su más reciente Compendio de Normas Básicas para la Administración de la Propiedad Horizontal, nos presentó la forma en la que puede incorporarse la prueba digital en el proceso de impugnación de actos de asambleas (aquí video). En un artículo anterior nuestro hemos tratado el tema de las cámaras en condominio y cómo pueden usarse incluso en procesos sancionatorios por presunta infracción de las normas condominales. ¿Las han usado como prueba en sanciones?

Mara Cavazos, una joven mexicana que es lidera grupos de administraciones de condominios y redes de y negocios que son de enorme apoyo para la integración latinoamericana de la industria de la administración de condominios. Recomendamos seguir su labor en el grupo Red de Administradores y Proveedores de Condominios. Mara nos presentó su recomendación sobre cuáles los elementos que debe tener un software de soporte para la gestión de la administración. ¿Cuán seguro, sencillo de usar y escalable es su plataforma virtual o software de apoyo a la gestión condominal?

Otras participaciones tocaron ricamente el tema tecnológico aplicado a la gestión de la administración de los condominios.

La capacitación, las redes de comunicación e intercambio de buenas prácticas son esenciales para la mejora contínua de la gestión de las administraciones. Búsquelas, y participe en ellas, que sus beneficios exceden por mucho el costo de un evento o tener “un chat más”: estos sí son muy provechosos.