02 julio, 2020

Se amplía el plazo de administraciones y Juntas en Condominio


Ha sido publicada ya la ley que prorroga el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año.
Esta ley es la 9866, que fue publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020.
La ley establece dos elementos importantes:

 a) Prórroga automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas.

La redacción no es la mejor ya que indica:
Se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…)
c) Las juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores.

¿El plazo es por un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el párrafo final de este artículo: “El término final del grupo de nombramiento a los cuales se les aplicaría la prórroga automática podría ser ampliado por otro plazo adicional hasta de un máximo de seis meses, si así lo determina el Ministerio de Salud mediante resolución administrativa, de conformidad con el comportamiento epidemiológico del COVID-19 en el territorio nacional.”
Entonces, ¿es un año salvo que sea ampliado? Confuso.

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La condición para que aplique es que el nombramiento venza dentro un rango de fechas: del 1 de maro 2020 al 31 de diciembre 2020. Pero hay una segunda condición: “o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese período
Pareciera que esta parte del enunciado no se aplica a condominio, pero queda la duda de cuál es la justificación de “deban”, distinta del vencimiento. ¿Podría alegarse que se deben renovar nombramientos porque hay insatisfacción y el condominio quiere cambiar la administración?
¿En ese caso quién lo nombraría si no es mediante asamblea?
Luego, la referencia a la Junta Directiva es confusa ya que el Registro usa Junta Administradora y podría hacer pensar que se refiere más bien a las Juntas Directivas que contemplan algunos Reglamentos de Condominio y Administración.

Habiendo señalado esas dudas, las administraciones y juntas deben saber que: “La presente prórroga opera de pleno derecho, por lo que no requiere inscripción o anotación alguna en el asiento registral de las entidades objeto de esta norma, para que sea válida y eficaz.

Recomendación: No hay nada que hacer. Se sabe que el plazo se tiene por ampliado y simplemente en las personerías notariales consignaremos los notarios que el plazo se considera ampliado por ley, tomando hasta por un año como plazo de vigencia.


  b) Aprobación de presupuestos y otros que debían verse en esas asambleas no realizadas

Se incluyen: “… presupuestos, estados financieros, distribución de dividendos y distribución de excedentes” y se autoriza “…por una única vez, para que sus juntas directivas y consejos de administración puedan aprobarlos” No queda claro si la administración puede hacerlo en condominio o solo “la Junta”, pero pareciera que sí tiene sentido que sí se le permita también.
Tiene sí una condición: “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente como consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas.”

Recomendación: aprobar ante sí mismos únicamente presupuestos ordinarios y no aprobarse rendiciones de cuentas o proyectos extraordinarios ni mucho menos otros acuerdos como sanciones o reformas.

30 junio, 2020

Ingreso de fuerza de Policía a condominios por fiestas o eventos sociales


Un tema que ha suscitado muchas dudas entre las administraciones es si la Fuerza Pública puede o no ingresar en condominio.
Esta duda debe responderse exponiendo en qué casos puede ingresar ya que la regla es que no puede hacerlo.

El Condominio es una propiedad privada y tiene protección constitucional
Los condominios, como toda otra propiedad privada tienen una protección constitucional en cuanto al ingreso de extraños, aunque como es normal, este no es un derecho absoluto. La lectura del artículo 23 Constitucional nos empieza dar una luz de los supuestos en los que puede ingresar una persona a una propiedad privada que no sea suya:
ARTÍCULO 23.- El domicilio y todo otro recinto privado de los habitantes de la República son inviolables. No obstante pueden ser allanados por orden escrita de juez competente, o para impedir la comisión o impunidad de delitos, o evitar daños graves a las personas o a la propiedad, con sujeción a lo que prescribe la ley.
Por lo menos hay ya tres casos en los que pueden ingresar personas en ejercicio de potestades de Policía:
    (a) Con una orden de un juez
    (b) Para impedir la comisión o impunidad de un delito
    (c) Para evitar daños graves a personas o la propiedad
Pero siempre de acuerdo con la ley, por lo que hay que ver esa norma de inmediato

En el Código Procesal Penal se regula cómo debe ser este ingreso a propiedad privada
Esta autorización se ve mejor precisada en el Código Procesal Penal, en los artículos 193 a 197 del Código Procesal Penal. Esas normas permiten que se expida esa orden del juez (allanamiento), separando entre órdenes contra viviendas, entendido como “un lugar habitado, en sus dependencias, casa de negocio u oficina”, debiendo en este caso estar el juez presente. En caso de otros lugares como “locales públicos, establecimientos de reunión o recreo mientras estén abiertos al público y no estén destinados a habitación, será acordado por el juez, quien podrá delegar la realización de la diligencia en funcionarios del Ministerio Público o de la policía judicial”. Pero en ambos casos requiere de una orden del juez.

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Hay casos en los que puede procederse sin orden de un juez
El artículo 197 del Código Procesal Penal lo autoriza en estos supuestos:
   (a) Por incendio, inundación u otra causa semejante, se encuentre amenazada la vida de los habitantes o la propiedad.
   (b) Se denuncia que personas extrañas han sido vistas mientras se introducen en un local, con indicios manifiestos de que pretenden cometer un delito.
  (c) Se introduzca en un local algún imputado de delito grave a quien se persiga para su aprehensión.
  (d) Voces provenientes de un lugar habitado, sus dependencias o casa de negocio, anuncien que allí se está cometiendo un delito o pidan socorro.
Claro que otra forma de que ingrese es porque su propietario lo permita.

¿Una fiesta en un área común es un delito grave?
Tomando en cuenta que el mismo Código Procesal Penal manda a interpretar de forma restrictiva las normas que coarten la libertad personal, debemos concluir lo siguiente:
    (a)    Un área común no es el lugar donde residen las personas, pues residen en sus filiales, por lo que no tiene el mismo carácter de intimidad de su filial, a pesar de que sigue siendo propiedad privada, razón por la que siempre se requiere de la orden de un juez.

    (b)    Hay una prohibición muy clara que incluye a LOS CONDÓMINOS como obligados a cumplirla, en los lineamientos para condominios vigentes (versión 6):
Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados quedan suspendidos en tanto continúen las Medidas Administrativas decretadas por la alerta sanitaria ante COVID-19.
No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.)

   (c)     No hay una definición clara de evento masivo en la Ley General de Salud. Podría entenderse, según las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (Versión 01 Fase 3, rige a partir del 27 de junio 2020), que se refiere a  una “actividad que favorezca el surgimiento de una cantidad muy elevada de cadenas de transmisión simultáneas o que se pueden dar en un corto periodo de tiempo, generadas de un mismo evento de concentración de personas y además promueva el desplazamiento desde diversas partes dentro y fuera del país.”, aunque corresponderá al juez penal determinar si la situación era o no un “evento masivo”.

    (d)    Dado que el Ministerio de Salud indica que ha investido de poderes en materia sanitaria a Fuerza Pública (decreto 4227), corresponderá a esas autoridades determinar si se comete el delito de Violación de medidas sanitarias (Artículo 277 del Código Penal) o el de artículo 378 de la Ley General de Salud que sanciona el incumplimiento de “… órdenes o medidas especiales o generales dictadas por las autoridades de salud, se le aplicará una multa fija de un salario base” y a identificar los presuntos responsables.

¿Cómo debe manejar estas situaciones la administración del condominio?
Las recomendaciones serían:
1.- Insistir en la divulgación de las prohibiciones que imponen los lineamientos de Salud, incluyendo lo arriba indicado.
2.- Apoyar demarcando físicamente las áreas cerradas, aunque es claro que no son los únicos lugares donde podría darse un evento masivo prohibido que está prohibido en TODO el condominio.
3.- NO autorizar el ingreso de Fuerza Púbica (o Policía Municipal) excepto si: (a) porta una orden de allanamiento expedida por un juez o (b) algún condómino bajo su responsabilidad les perite el ingreso, pues ha requerido su auxilio.
4.- Iniciar procedimientos tendientes a la imposición de una sanción por violar el artículo 15 de la Ley General de Propiedad en Condominio que prohíbe acciones u omisiones que “… comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio”, de acuerdo con el Reglamento de Condominio y Administración.
5.- Si Fuerza Pública ingresa sin esa autorización podría exponer el delito de abuso de autoridad (Artículo 338 del Código Penal si “…abusando de su cargo, ordenare o cometiere cualquier acto arbitrario en perjuicio de los derechos de alguien.” Corresponde a los propietarios que se sientan afectados por esa actuación su denuncia y al juez valorar luego si un evento social como una fiesta con condominio es un “delito grave”.

Cierro con esta cita:
Pensar que la única forma de prevenir el delito consiste en intervenir sin razón la intimidad y demás derechos de los ciudadanos es una forma de razonamiento propia de regímenes totalitarios donde el sistema de organización social está por encima del ciudadano y no de las democracias modernas, caracterizadas por la racionalización de la intervención del aparato estatal a aquellas acciones que realmente pongan en peligro la convivencia social, en un ámbito de respeto por la libertad de las personas” Tribunal de Apelación de Sentencia Penal de Cartago, Resolución Nº 00337 - 2019

15 junio, 2020

Límite a las tasas y morosidad en condominio


Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio.
See the source imageSabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pago.
Luego de la fecha máxima para hacer el pago cae en morosidad y pueden aplicarse los cargos que se hayan establecido en el Reglamento de Condominio y Administración o al menos en Asamblea de Propietarios. Si no se ha establecido la tasa sería la llamada del interés legal del artículo 1163 del Código Civil, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.
La tasa la definirá el Reglamento de Condominio y Administración y es aquí donde entra la duda ya que en muy usual que haya reglamentos, sobre todo de los años 80 y 90 en los que la tasa de mora se ha establecido en 10% mensual, lo que nos da un 120% anual.
En la nueva ley 9859 del 11/06/2020, Reforma ley 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, se establecen tasas máximas “que podrán cobrar las personas físicas o jurídicas que otorguen financiamiento a un tercero para operaciones financieras, comerciales y microcréditos” (Artículo 36 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), la cual será definida por el Banco Central de Costa Rica (ver aviso).
Esto nos haría pensar que no aplica, pero quedan dos preocupaciones:
   (a) En el artículo 63 de la Ley 7472, indica que “la exigencia de intereses desproporcionados, en contra de los límites señalados en esta ley, es una conducta constitutiva del delito de usura.” Ojo que NO dice en créditos, o en operaciones financieras, comerciales o microcréditos.
    (b) El delito de Usura del artículo 243 del Código Penal describe así la acción típica: “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años o con veinte a ochenta días multa, el que, aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación, u otorgar garantías de carácter extorsivo. La misma pena es aplicable al que a sabiendas adquiriese o hiciere valer un crédito usurario.” En la última frase habla de un crédito usurario. La palabra “crédito” puede entenderse como un préstamo (en la línea que va la ley 9859) pero desde hace mucho en doctrina de obligaciones se entiende crédito como aquello a lo que tiene derecho de recibir el acreedor de la obligación (en este caso el condominio).
De primera entrada parece que no aplica, pero es recomendable ajustar las tasas de morosidad al límite creado por ley y definido y publicado por el BCCR, para evitar una denuncia penal.

Actualizada 3 de julio 2020 con aviso del BCCR

30 mayo, 2020

El condominio y la toma de decisiones ¿se pueden realizar asambleas virtuales?

«Esta emergencia del Coronavirus nos ha obligado a replantearnos muchos conceptos para poder cumplir con los fines de las normas en contextos inéditos, y los condominios no han estado ajenos a esta situación.

Los condominios toman sus decisiones más importantes en Asamblea de Condóminos, pues son competencia de esa Asamblea “las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” (Artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Estas Asambleas tienen formalidades de convocatoria, frecuencia, etc., que deben estar definidas en el Reglamento del Condominio, porque así lo exige es misma ley:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (…) c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.

Además, para poder tomar los acuerdos hay mínimos de votación establecidos en los artículos 27 y 14 de esta misma ley. Todo eso debe seguirse cumpliendo.

¿Puede realizarse una Asamblea de Condóminos virtual?
La ley 7933 (Reguladora de la Propiedad en Condominio) no prohíbe que estas se realicen bajo esta modalidad, ni exigen la presencia física de los condóminos en la Asamblea. Adicionalmente, si el Reglamento de Condominio y Administración tampoco exige su presencia física ni prohíbe su realización, no habría norma prohibitiva que lo impida. No olvidemos que nos rige la autonomía de la voluntad.

Ahora bien, ¿qué condiciones deben cumplirse para incrementar la certeza de validez de la Asamblea de Condóminos?
Dado que no hay ninguna norma que nos guíe en esto, debemos observar lo que se hace en otros ámbitos y aprender. Uno de ellos sociedades anónimas, ya que desde hace algún tiempo el Registro de Personas Jurídicas estableció algunos requisitos para la inscripción de asambleas.

Podemos adaptar eso a condominios, aunque se trata de otra materia. Hay que recordar que esos lineamientos de Personas Jurídicas lo han sido para la inscripción de Asambleas, lo cual es un acto aparte de la realización misma de la Asamblea.

Los principios que debemos seguir son:

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado (en este caso asamblea de condóminos) deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos deben ser interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, de forma que permita el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)

Ahora bien, hay cinco principios adicionales que recomendaríamos, conociendo el contexto condominal, para incrementar la certeza:

Identificación indubitable: Debemos poder identificar indubitablemente a la persona asistente.
El Protocolo para la realización de audiencias orales por medios tecnológicos en materia civil (CIRCULAR N° 93-2020) lo resolvió así:
“Artículo 4.—Identificación: En todo proceso judicial, se debe solicitar a la persona usuaria, a sus abogadas (os) y representantes legales, los datos indispensables para su identificación y para ser contactados para la audiencia oral y cualquier otra etapa del procedimiento. Ello incluye un número de teléfono celular, el cual se guardará en caso de que así lo solicite la persona interesada, en un archivo privado en el expediente electrónico o en caso de no poderse materializar de esa manera, de forma física.
Artículo 27.—Identificación. Verificada la conexión de todas las personas que deben estar presentes, se dará la bienvenida y se solicitará la identificación vigente de cada participante. Cada persona, deberá acercar su rostro a la cámara e indicará en forma oral su nombre, apellidos y número de identificación. Además, mostrará su documento de identidad. Cuando el tribunal lo considere necesario, el documento de identidad se podrá cotejar con la cuenta cedular en el Tribunal Supremo de Elecciones o ante la Dirección de Migración y Extranjería en donde además se constate la fecha de vencimiento de la misma.”
Así que en condominio podría utilizarse algo similar: un adecuado Registro de Propietarios y ese mecanismo de verificación visual de la identidad de la persona propietaria antes de ser admitida en la sala de sesiones virtual.

Conservación: Debería ser conservada la sesión en grabación, sin olvidar la debida protección de la imagen y los datos personales que nos impone el Código Civil por una parte y la Ley de Protección de la Persona frente al Tratamiento de sus Datos Personales, ley 8968, por la otra.

Excepcionalidad: Esto ha sido frecuente en los reglamentos que autorizan a órganos colegiados del sector público (que es entendible que requieran de una autorización por su sujeción al principio de legalidad). De momento el contexto del Coronavirus, los lineamientos del Ministerio de Salud y la vigencia del decreto de emergencia, deberían ser suficiente prueba de la necesidad de esta modalidad excepcional.

Permanencia: Este es el equivalente de la comprobación de quórum al momento de la votación. Se hace más que nunca necesario hacer esta comprobación ya que podría una persona haberse desconectado (voluntariamente o por fallos tecnológicos) y no podemos asumir que concurrió con su voto sin que así sea. Verificar que la persona está conectada al momento de votar y asegurarse de la identificación de la persona conectada deberían repetirse en este momento.

Identificación indubitable del voto: Eso es igualmente importante en Asambleas de Condóminos presenciales, por lo que se trata solamente de lo mismo: Poder tener total certeza de que alguien ha votado en un sentido u otro. El chat de la aplicación podría perfectamente registrar eso, si no se dispone de una plataforma integrada a la sesión que lo registre.

Es de enorme importancia que la administración pueda proporcionar los medios para que todos los condóminos accedan al medio tecnológico y sepan su uso, de forma que esto no represente un factor de exclusión. Sin duda los retos logísticos son importantes.

Así que mientras vamos asentando esto quizás será prudente contar con un acta notarial de respaldo que garantice que estos principios se han cumplido en un documento con fe pública. Es entendible que puede ser un acta algo complicada de asentar.

No olvidemos que esto es terreno inexplorado, por lo que serán en última instancia los Jueves Civiles los que quienes determinen si es válida o no la Asamblea, en los procesos sumarios que eventualmente se interpongan. Confiamos que sí pasará la prueba de validez será pues si Corte Plena ha podido crear un procedimiento para audiencias virtuales en materia civil, podrán los juzgadores analizar si es posible o no realizar Asambleas mediante esa modalidad.»

Publicado originalmente en Punto Jurídico, blog de Master Lex el 25 de mayo 2020