15 junio, 2018

Cómo enriquecer un Reglamento pobre


Un reglamento no puede modificarse si no cuenta con el voto afirmativo de la totalidad de los propietarios. La limitación para modificar el reglamento tiene un sentido y un fundamento legal: está prevista en la ley (artículo 27 inciso a, ley 7933) y además el Código Civil (artículo 266) señala que no el derecho de propiedad no tiene más límites que los que imponga la ley o los que acepte su propietario. Es esa razón por la que es necesario el consentimiento de todos los propietarios para imponerles una limitación.
Ahora bien, cada día se presentan situaciones que requieren de normas claras para enfrentarlas, y las administraciones y juntas con frecuencia se ven limitadas para actuar sin ellas. O bien, es la justificante perfecta para no actuar si no hay la voluntad de hacerlo.
No es necesariamente imposible regular situaciones sin reformar el Reglamento, pero sí requiere conocer el Reglamento con suficiente profundidad. Una administración (o una Junta Administradora donde existe ese órgano) no puede permitirse no saber reconocer el Reglamento o desconocer su contenido.
Puede hacerse una labor creativa para encontrar formas de resolver las necesidades legales normativas del condominio sin tener que reformar el Reglamento. Claro que hay casos en los que no queda más que reformar el Reglamento. Hay dos opciones básicas para conseguir enriquecer el reglamento:
a.- Creación normas de aplicación del Reglamento: El condominio, a través de acuerdos de su asamblea de condóminos puede crear normas que enriquezcan el Reglamento definiendo la forma en la que se habrán de aplicar o ejercer las normas contenidas en el Reglamento. Un ejemplo muy claro son las usuales regulaciones de uso de áreas y bienes comunes, llamadas normas de convivencia en muchos condominios. Estas normas no pueden prohibir algo que esté permitido en el reglamento (pues estarían quitando un derecho) ni pueden imponer obligaciones que limiten el derecho de propiedad (salvo si cuentan con el consentimiento de la totalidad de los propietarios).
Incluso en sanciones o en presupuesto esto es posible. Para imponer una sanción debe seguirse un debido proceso (artículo 23, ley 7933), si este no existe puede crearse por acuerdo de la asamblea ya que no se está imponiendo un deber sino que se están dictando las reglas sobre cómo se ejercerá ese derecho de defensa y facultad de sanción de la administración, que establece la ley. En materia de presupuesto puede determinarse cómo habrán de pagarse los fondos comunes (por ejemplo definir mecanismos de débito bancario), pues no se imponer un deber distinto del deber de pago que ya está establecido por ley (artículo 13, ley 7933)
b.- Disposiciones de la administración: La administración tiene poder normativo dando ordenes (disposiciones, como llama la ley 7933), las cuales, dentro de sus facultades y funciones, son obligatorias salvo que una asamblea las revoque. Este es un poder normativo muy importante que con frecuencia se olvida o se teme su ejercicio. Una disposición sobre cómo debe cumplirse un artículo ya existente del Reglamento soluciona a veces muchos problemas.

31 mayo, 2018

Gestión de Desechos Sólidos


Los condominios, como comunidad humana, tienen necesidades que gestionar. Una de ellas es el manejo de los desechos. La administración, como parte de ese deber de educar a los condóminos y mostrar el liderazgo necesario para llevar a la comunidad a una mejor calidad de vida, puede promover algunas acciones para cumplir con la ley y generar un cambio positivo en la comunidad y en el distrito.
El undécimo informe Estado de La Nación, del año 2005, señala algunos retos que es posible que hoy no hayamos aún resuelto: aumento de la cantidad de desechos, falta de conciencia ambiental – a pesar de iniciativas de educación -, carencia de prácticas generalizadas de reciclaje y reutilización -  a pesar de iniciativas aisladas -, delegación de la política pública en las municipalidades que no hancumplido la tarea y enfrentan la tradicional falta recursos. El índice de Gestión Municipal ha evaluado la gestión municipal con una calificación promedio de 45,6%. Bastante deficiente. El Ministerio de Salud ha publicado su Plan Nacionalpara la Gestión Integral de Residuos 2016-2021.
Desde el ámbito privado, algunas empresas han optado por cumplir con la norma ISO14001 para conseguir una gestión ambiental eficaz, y el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados ha promovido adherirse al programa Bandera Azul Ecológica, del que pueden participar los condominios. ¿Ha aspirado su condominio a cumplir con alguna norma o programa similar?
Desde la perspectiva de normas con obligatoriedad jurídica, en Costa Rica tenemos la ley 8839, que es obligatoria para toda persona física y jurídica, así que más allá de si es o no una persona jurídica el condominio, será obligatoria para sus residentes y la administración.
El artículo 14 de dicha ley impone a todo generador el deber de contar con un plan de gestión integral de sus desechos. ¿Tiene su condominio al menos lineamientos básicos que puedan considerarse un plan en versión reducida?
Además, el artículo 38 de esa misma ley exige a todo generador (incluyendo el condominio) acciones como: reducir la generación de residuos, separarlos desde la fuente para ser entregados a un gestor, mantener un registro actualizado de generación y gestión de cada residuo generado, entre otras. ¿Cumple su condominio con estas obligaciones? Recuerde que las autoridades de salud pueden y deben hacer visitas de inspección y girar ordenes sanitarias para exigir correctivos.
Estas obligaciones se detallan en los decretos 36093-S, Reglamento sobre el manejo de residuos sólidos ordinarios, así como el 37567-S-MINAET-H, Reglamento General a la Ley para la Gestión Integral de Residuos.
Recuerde que el articulo 57 de esta ley (así como el principio básico de la responsabilidad civil del Código Civil) impone responsabilidades solidarias a quienes causasen daños ambientales y a la salud.
Una de las principales formas de exonerarse de responsabilidades es recordar a su mandante (sea la Asamblea de Propietarios) la importancia de cumplir con la ley y evitar generar daños. ¿Ha expuesto esto en Asamblea de Propietarios?
Si a todas estas preguntas ha respondido no, es hora de tomar una acción inmediata.

15 mayo, 2018

Tasa de interés de usura


La morosidad en el pago de los aportes a los gastos comunes en condominio es un problema muy serio, ya que los ingresos que faltan deben ser compensados bien por demora en obras de mantenimiento, “saqueo” a los fondos de reserva o incluso hasta con incrementos en el presupuesto para cubrir el faltante de efectivo (como un simple subsidio temporal, aunque no se quiera ver así).
Una de las medidas que más se aplica en condominio es cargar intereses.
Lo primero que debe decirse es que no siempre esta tasa es clara. Algunos reglamentos solo hacen la enunciación de que se cargarán intereses sin definir su tipo. Para este primer caso de condominios existe interés legal: “…que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.” (Artículo 1163 del Código Civil). La administración calculará estos intereses y los cargará a la cuenta. Los pagos que se reciban serán imputados primero al pago de esos intereses (Artículo 783 del Código Civil).
En otros condominios está fijada la tasa, y salvo autorización expresa del reglamento su modificación por la asamblea requeriría de la unanimidad de la totalidad del valor del condominio, por ser una reforma de la escritura de constitución. He observado tasas de un 10% mensual (120% anual) y conozco al menos un caso de 10% diario. Fácilmente se ve como algo absurdo. Sin embargo, ¿cuál es el límite con el delito de usura?
El delito de usura castiga con pena de prisión a quien “… aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación… o hiciere valer un crédito usurario.” (Artículo 243 del Código Penal) “Evidentemente desproporcionada” y “crédito usuario” son muy inciertos.
Resultado de imagen para earn¿Cuál es una tasa de interés de usura?, es una pregunta que se nos hace con frecuencia. No existe tal definición. Ha habido proyectos de ley tendientes a definirla, como “…aquella cuya tasa efectiva o tasa anual equivalente exceda dos veces el promedio de los últimos tres meses de la tasa de interés activa promedio del Sistema Financiero Nacional...” (Proyecto de ley 20172). Ya ha habido otras iniciativas en el pasado como el proyecto de ley 18893, hoy archivado.
Siguiendo esos criterios propuestos claramente un 120% anual sería una tasa de interés de usura.
La recomendación a las administraciones es la siguiente: hacer la consulta legal sobre cómo adecuarla a una tasa más razonable y proponer ello a la asamblea. Mientras tanto, aplicar el reglamento, ya que es su obligación hacerlo mientras no sea anulado por un juez civil. Claramente no se está aprovechando una situación especial de un deudor pues las condiciones de interés están fijadas por el propietario/deudor mismo al momento de adquirir, pues acepta el reglamento existente (Artículo 34 ley 7933), y no hay más garantía que la que está establecida en la ley como hipoteca legal (Artículo 20 ley 7933).

30 abril, 2018

Seguridad o portería

Desde la aprobación de la Reforma Procesal Laboral en julio de 2017, la prestación de servicios de seguridad en el mundo de los condominios se ha visto muy afectada.


La reacción de los condominios ante la presión de los cambios indicidos por la ley (aunque no todos realmente introducidos por la ley) ha sido básicamente una de estas cuatro opciones:
1. Aprobar presupuestos ordinarios o extraordinarios con incrementos de entre un 40% a un 50% para poder cubrir los incrementos en el costo mensual del servicio de seguridad.
2. Reducir la presencia de seguridad humana e incrementar las tecnología (ya desde hace tiempo administraciones se cuestionaban si la seguridad humana es adecuada o suficiente). Esto incluye reducción de turnos, puestos y hasta la eliminación total del servicio si el condominio es muy pequeño o no tiene capacidad económica.
3. Cambiar a empresas de seguridad que aún permanecen en la ilegalidad con tal de no afectar la cuota de gastos comunes (con el evidente riesgo de poder ser parte de estas ilegalidades, aunque hay mucho que decir aún sobre la responsabilidad solidaria de los condominios)
4. Cambiar de un servicio de seguridad a uno de portería.

Este cambio tiene algunas implicaciones que deben de conocerse para poder tomar una decisión informada.


Lo primero es que el cambio no afecta significativamente los costos por turnos laborales. Si bien es cierto el salario de un portero es ligeramente menor al de un oficial de seguridad (decreto de salarios 2018 C. 300,255 del portero contra C. 323,028 de los guardas), las jornadas diurnas, nocturnas y mixtas máximas permanecen igual.


La supervisión podría ser menor ya que hay una dinámica de supervisión de las compañías de seguridad que para un servicio de portería no se ha desarrollado igual.


El deber del condominio de supervisar el servicio se mantiene igual. Todos los controles de que se esté cumpliendo con la seguridad y previsión social son los mismos (de hecho aquí se presentan grandes problemas en las seguridades, por lo que si el servicio se contrata entre empresas del mismo gremio, la vigilancia debería ser la misma (ver aquí, aquí y aquí). La única diferencia sería que no se requiere permiso de seguridad privada y ni portación de armas.


Además, se pierde la póliza obligatoria de las compañías de seguridad, que con todo y sus limitaciones, es mejor que la ausencia de ella.


Quizás habría que empezar por recordar que la seguridad del condominio no es la compañía de seguridad. La seguridad es un estado, un contexto humano, una percepción, y una de las formas de resolverla o gestionarla es por medio de una empresa de seguridad, aunque no es la única forma y va más allá de ello.


La construcción de comunidad (conocer a sus vecinos y socios de la propiedad condominal), los controles con mínima intervención humana, así como la creación de una convivencia basada en el respeto a los derechos y el cumplimiento de los deberes es parte de la gestión de la necesidad de seguridad.