30 noviembre, 2019

III Congreso Latinoamericano CAPHAI Buenos Aires

El pasado 11 y 12 de noviembre de 2019 se celebró en Buenos Aires, en el Hotel Abasto de esa ciudad el III Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, organizado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Conservamos el archivo del programa y la revista que presentó el evento y aprovechamos para recomendarles ver las siguientes ediciones de esta notable publicación.


En esta oportunidad participamos con una ponencia que partía de relacionar la Propiedad Horizontal en Argentina y Costa Rica, pero entraba en algunos cuestionamientos como: 


¿Cuántos problemas surgen del desconocimiento e irrespeto al reglamento? La administración no puede evitar el reto de construir liderazgo sobre el respeto del Reglamento y los acuerdos de las Asambleas de Propietarios. Un sólido liderazgo basado en el respeto a las normas internas y a la autoridad de la administración como representante de los propietarios en la gestión de los intereses y bienes comunes proporciona y fundamenta la legitimidad que requiere el cargo.


¿Han visto cómo se elige una administración en asamblea de propietarios? No podemos permitir que el precio sea el principal elemento de selección. Las administraciones deben diferenciarse. Hay muchos énfasis: servicio, tecnología, especialidades, servicios complementarios, etc. Lo que hay que hacer es conectar esa personalidad empresarial a su marca y posicionarla como la que proporciona al condominio la mayor cantidad de ventajas.


¿Está formando a sus clientes? ¿Está en red con otros colegas? Un cliente educado busca proveedores de mayor valor. La administración no puede olvidar que estamos frente a un negocio que por más que tenga ya cierto tiempo, para muchos será siempre nuevo y debemos educar a los condóminos en sus deberes y derechos para que sepan defender sus intereses y elegir, por lo tanto una administración de mejor calidad.


Y conceptos nuevos que debemos intervenir para una adecuada construcción. Por ejemplo la mayoría de las personas viven en Propiedad Horizontal, por lo que la cultura de condominio será la nueva educación cívica. Y esto nos lleva a un nuevo rol de los condominios. La política pública basada en la ciudad, en el barrio se queda atrás y es momento de que los condominios tomen su lugar como centros de ciudadanía y de ejercicio de la participación ciudadana. Las nuevas políticas públicas deberán incluir a los condominios como verdaderas comunidades organizadas.


El evento contó con la reseña en video del canal de Bienes Raíces Stay Real TV, quien realizó las siguientes entrevistas:
Presidente Daniel Roberto Tocco y vicepresidente Miguel Ángel Summa de la CAPHyAI aquí.
Colega Lilliana Corzo aquí
Colega Diana Sevitz aquí
Colega Marcelo Cremona aquí
Colegas Carlo Ieno (Córdoba), Mimí Galusso (Rosario) y Carlos Trayán (Tucumán) aquí.
Ignacio Alfaro Marín aquí.


Hay además para compartir un álbum de fotos del evento y de uno posterior que las colegas Lilliana Corzo y Diana Sevitz realizaron con el apoyo del Banco Roela, “Administrando en tiempos de crisis”, aquí.

Gracias a la Cámara, a los y las colegas y los patrocinadores de este hermoso evento.

15 noviembre, 2019

Mantenimiento de infrastructura eléctrica en condominio

Durante mucho tiempo en los condominios se sabía que si había un problema con la infraestructura eléctrica debía reportarse a la empresa proveedora del servicio, ya fuera la CNFL, ESPH o la que corresponda. Incluso aún hoy la ESPH sigue en esa línea.

Esto era así porque desde un inicio, aunque la infraestructura era privada, era donada al prestador del servicio y además constituida una servidumbre para que pudiera ingresar al condominio el prestador del servicio. 

Tanto era así la costumbre que en el mismo reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se abrió una autorización para que si se ha incluido en el Reglamento del Condominio... “No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos”. (Artículo 41).

Esta donación se contempla y permite en reglamentos como el Reglamento para Instalaciones de Telecomunicaciones en Urbanizaciones (RITU) Reglamento 5572 del  09/12/2003, del Instituto Costarricense de Electricidad, (aquí) artículo 7.

viento línea torre Línea eléctrica mástil electricidad energía Alto voltaje corriente pilón riesgo Líneas superiores Strommast fuente de alimentación Línea fija Torre de transmisión reforzarse Pilón de electricidad Estructura al aire libre suministro eléctrico Línea eléctrica aéreaSin embargo, hubo un cambio que no pasó muy notado y fue que en 2015 la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos aprobó la normaSupervisión de la comercialización del suministro eléctrico en baja y media tensión (norma técnica regulatoria AR-NT-SUCOM)”, que incluye el artículo 113: “En los condominios servidos a media tensión el costo, instalación, mantenimiento de la red eléctrica a media y baja tensión (incluyendo el equipo de transformación, de monitoreo y protección), de uso común de los condóminos, para la distribución interna del servicios de electricidad, correrá por cuenta del administrador del condominio. Sobre la red eléctrica interna de uso común de los condominios, deberá de constituirse servidumbre a favor de la empresa distribuidora para efectos de la actividad de comercialización de la energía para uso final. Correrá por cuenta también del condominio, los costos de operación de la red interna del condominio, salvo lo referente a la operación asociada a la comercialización de la energía (instalación, retiro y lectura de contadores eléctricos; corta y reconexión de servicios).

Esta norma es la que ha hecho que el criterio sea ahora de no recibir donaciones. Incluso en un correo de consulta a la CNFL, nos responde que “siempre ha correspondido a la administración del condominio el hacerse cargo, ya que la Compañía atiende solamente en lugares públicos y los condominios son propiedad privada.” Sabemos y recordamos que no era así.

Es decir, ya no sería la CNFL la que se hace cargo de la infraestructura eléctrica sino el condominio, aunque siempre sea necesario, si el prestador lo requiere, servidumbre para acceder.

Es muy importante que en la preparación de presupuestos se contemplen los costos de transformadores, luminarias y otra infraestructura eléctrica, que suele ser muy costosa y se hagan las previsiones de reemplazo y reparaciones necesarias.

31 octubre, 2019

IV Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal


Una vez más la Hermandad Latinoamericana se dio cita en la hermosa ciudad de Barranquilla, Atlántico, Colombia para la celebración del IV Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal.

En esta ocasión, de nuestra parte propusimos las siguiente pregunta: ¿Los bienes comunes nos unen o nos dividen?

Esta pregunta nos remonta al origen del Condominio. En la Antigua Roma, una figura similar al condominio era la que presentaba en la herencia sin repartir, llamada consortium, es decir consorcio. Hoy en día aún se le llama consorcio a la propiedad horizontal en Argentina, aunque seguro será un nombre que tenderá a desaparecer porque la nueva regulación del Código Civil y Comercial usa condominio y propiedad horizontal más que esa palabra.

Consorcio nos recuerda a consortes, matrimonio. Y es que hay similitudes entre un matrimonio y un condominio en cuanto a la comunidad de bienes.

Para construir unión a través de los bienes comunes, en la pareja o en el condominio se requiere:

1.- Construir acuerdos: Si no hay reglas claras, sea del Reglamento, de acuerdos de asamblea o incluso disposiciones de la administración, los conflictos surgirán. Parte de la eficacia de las normas o acuerdos es recordarlos y educar(se) en su cumplimiento.

2.- Usar los bienes comunes para una vida en común: Definir horarios, actividades de integración para conocerse y crear lazos de convivencia.

3.- Crear mecanismos para ventilar diferencias. Aprender a negociar, ceder, crear escenarios integradores, y sobre todo, en el caso del condominio, integrar grupos de trabajo y comisiones que permitan una mayor legitimidad de las negociaciones de acuerdos para resolver diferencias. 

Estas preguntas nos pueden llevar más allá. ¿Es posible crear integración entre las administraciones? Sin duda.

Esto se logra haciendo vida en común con sus pares en eventos como este Congreso y otros. Compartiendo además conocimiento, herramientas, dejando de ver al resto de proveedores de servicios de administración como competencia y más bien como colegas en una hermosa y pujante industria a través de organizaciones más o menos formales, asociaciones, colectivos, cámaras, etc. Y tercero creciendo en formación, conocimiento, y experiencias.

Nuestros condominios son hoy una de las principales formas de vivienda y negocios en muchas ciudades y deben además estos integrarse en su comunidad. Todos vivimos problemas similares, muchos provenientes de nuestra naturaleza humana y hasta de elementos culturales que compartimos.


El reto es construir juntos esta integración y unirnos a través de todos los bienes comunes.

Un agradecimiento a APH Administraciones y a todos los proveedores, colegas y patrocinadores de este hermoso evento

15 octubre, 2019

¿Puede acabarse un condominio?

Una pregunta que pocas veces nos hacemos en condominio es si éste puede acabarse. Nos nos referimos a que sea transformado en otro uso completamente diferente o que deje de ser condominio voluntariamente por los propietarios sino a que llegue a un nivel de decadencia tal que acabe con él.

En estos años he visto algunos pocos condominios decaer tanto que llegan a un casi irrecuperable. La forma jurídica de condominio no desaparece sino que las dinámicas condominales se extinguen. 

Hemos encontrado tres elementos que están presentes en estos procesos:

abandonado Edificio abandonado arquitectura roto edificio dañar tiempo de día decaer En descomposición demolición sucio vacío interior acero Trusses de acero urbano residuos1.- Morosidad: una alta morosidad, más allá de la evidente consecuencia de que falten fondos, si no es atendida adecuadamente o a tiempo, puede ocasionar como efecto contagio que otros dejen de pagar. Esto puede ocasionar mucha conflictividad y es un buen momento para que se rescate el condominio con un plan severo pero razonable de recuperación de cartera morosa que incluya acciones judiciales. Si eso no ocurre o no da los frutos esperados, llega un punto en donde solo unos cuantos pagan para obras específicas o pagan entre pocos servicios que solo ellos usan. Y luego, ya cada quien paga por lo suyo o se une con otro para algún gasto de beneficio solo de ellos. Los servicios comunes desaparecen y de los bienes comunes cada quien se hace cargo del pedazo que le afecta. En suma, desaparece la idea del gasto y de los bienes y servicios comunes.

2.- Impunidad: Otro elemento omnipresente es la impunidad por acciones o conductas internas de condóminos, proveedores o visitantes. Al dejar de haber fondos, o paralelo a esto, si no hay una autoridad, los mecanismos internos de comunicación y de atención de diferencias o conflictos así como los de sanción por incumplimientos dejan de utilizarse. Algunos recurren a las autoridades nacionales, topándose a veces con la sorpresa de que erróneamente éstas han decidido de forma ilegal abstraerse de sus competencias y refieren la situación de nuevo al condominio. Llega un momento de mucha conflictividad, que es de enorme provecho porque es la oportunidad en la que puede, quizás por última vez, rescatarse el condominio. Una simple reunión para iniciar acciones es el inicio del cambio. Si esto no sucede, se llega a la extraña calma de la indiferencia. El condominio luce extraño. Algunas áreas muy bien, otra descuidadas y aunque en el fondo todos se afectan, no hay mecanismos para reconstruir la gestión de los intereses comunes.

3.- Falta de visión: Hay un tercer elemento, muy ligado a la administración y órganos internos del condominio y es la falta de una visión sobre el futuro del condominio. Así, aunque haya cultura de pago y hasta orden interno, el condominio deja de ser atractivo comercialmente, los locales se empiezan a transformar en bodegas y luego simplemente permanecen cerrados por meses o años confirmando su poco atractivo. Sólo una radical transformación de uso y apariencia puede salvarlo ahora.

Estos son los síntomas. ¿Suceden en el suyo? Quizás aún está a tiempo de actuar.