11 mayo, 2020

Condominios reabren sus áreas lentamente


Finalmente, luego de varios días con mucha presión por parte de condóminos tenemos lineamientos versión 5 que avanzan hacia una apertura controlada y gradual.

1.- Sin cambios.
Muchas cosas permanecen, como la prestación del servicio de la administración y reuniones prefiriendo la virtualidad y con medidas de limpieza y desinfección, así como deberes de rotulación y cumplimiento de protocolos de estornudos y tos. 


Eventos masivos: Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados para los meses que indica el DECRETO 42227, deben ser cancelados. Se aclara que no es el decreto 42227 el que ha puesto esas fechas pero dentro de lo que se conservó, se conservó el error en la norma.


Reservas de áreas comunes: No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.). Es decir, siguen como hasta ahora.


Proveedores y personal: no se prohíbe el ingreso de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos, etc.) que los condóminos, residentes, inquilinos o el condominio mismo requieran, así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano. (Se indica que en el texto aparece la prohibición, sin embargo, en consulta informal el Ministerio ha indicado que es un error. Esperamos la corrección pronta.)
2.- Con cambios: Gimnasios y áreas verdes recreativos (incluyendo canchas)


Gimnasios: Pueden funcionar a un 25% de su capacidad de usuarios y remite a los lineamientos específicos que serían de momento LS-CS-006. Lineamientos para funcionamiento de centros o espacios de acondicionamiento físico para la realización de actividad física sin contacto físico. Esto incluye entonces que debe ser: (a) con programación de asistencia, de modo que solamente asistan las personas que hayan sacado cita previamente; (b) personas con síntomas respiratorios no podrán ingresar a las instalaciones; (c) facilitar una botella con rociador en spray para el calzado al ingresar, con un desinfectante doméstico que contenga cloro a una dilución 1:100 (1 parte de cloro y 99 partes de agua), preparado el mismo día que se va a utilizar (10 ml de cloro al 5% por cada litro de agua), para aquellos lugares que se utilice algún tipo de alfombra; (d) colocar una rotulación afuera del local para que las personas que esperan su cita para ingresar, mantengan la distancia de 1,8 metros; (e) no se debe hacer uso de los dispensadores de agua colectivos por lo que se deberá clausurar su uso; (f) horario diferenciado para que asistan las personas con factores de riesgo (personas con padecimientos cardiacos, diabetes, cáncer, enfermedades respiratorias crónicas, hipertensión, enfermedades que comprometan el sistema inmune) y (g) Se debe realizar una limpieza cuando cada grupo de participantes se retire, de modo que al ingresar las siguientes personas, el lugar se encuentre limpio y desinfectado. Es importante revisar esos lineamientos para ver más detalles que deben contemplarse.


Áreas verdes y canchas: áreas comunes recreativas no construidas, como áreas verdes o canchas deportivas podrán usarse para actividades deportivas sin contacto. Para fines recreativos si hay grupos, se recomienda que sean residentes de la misma filial para reducir posibilidades de contagio entre filiales, siempre guardando la distancia social recomendada y sin que sea permitido el ingreso de personas con síntomas de gripe o resfrío.


3.- Duda


Piscinas: el uso de ellas por filiales donde su uso será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso. ¿Esto se refiere a protocolos que hará el Ministerio o protocolos internos de cada condominio? Ante la duda, si no se ordena el cierre, puede abrirse.

La recomendación es que cada condominio haga su protocolo conforme a las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, actualmente versión 20, que impone operar de lunes a viernes de las 5:00 horas a las 19:00 horas, con una capacidad de ocupación al veinticinco por ciento (25%). 


Debería aplicarse igual el distanciamiento y sería recomendable conservar algunos elementos de Gimnasios similares, recordando que el uso es por filiales, siguiendo aparentemente el nuevo concepto de Burbujas Sociales.

27 abril, 2020

Hacia la nueva normalidad... ¿y los condominios?

Hoy han sido anunciadas por el Ministro de Salud y el Presidente de la República nuevas medidas tendientes a instalar una nueva “normalidad” temporal, según avance el contagio del Coronavirus.

Para entender la situación de los condominios hay que tomar en cuenta que hay varias normas, pero cada una tiene su ámbito definido.

a.- Las medidas para condominios v4 - 7 abril 2020, que mantienen cerradas áreas comunes y NO han sido derogadas. Siguen vigentes y deben aplicarse.

b.- Hay publicados unos lineamientos generales para reactivar actividades v1 - 27 abril 2020, que NO mencionan condominios y lo que dan son lineamientos generales para reactivar actividades en general.
Claramente indican que cada lugar de actividad humana deberá: "Contar con un protocolo específico que rija su quehacer diario el cual debe atender sus particularidades, el que deberá estar acorde con estos lineamientos. La existencia de este protocolo no garantiza que la actividad puede reanudarse. El Ministerio de Salud indicará el momento en que las distintas actividades se podrán reanudar." Es decir, estos lineamientos para reactivar actividades NO levantan automáticamente el cierre de las áreas comunes.
En esos lineamientos se da la guía de como deberán ser esos protocolos. Algunos que ya conocíamos como distancia y limpieza, y uno nuevo de tiempo, que limita reuniones a una hora, entre otros, que deberán tomarse en cuenta para elaborar los protocolos. 
Si bien es cierto el Ministro de Salud dijo que correspondía a la Junta del condominio elaborar esos protocolos, lo cierto es que corresponderá a quien tenga esa facultad en el reglamento, sea Junta o Administración.

c.- Hay otras disposiciones, llamadas Medidas administrativas temporales para actividades de concentración masiva v18 - 24 abril 2020, que van dirigidas a actividades que requieren permiso sanitario de funcionamiento. Aquí están los gimnasios y piscinas, por ejemplo, abiertos al público como establecimientos comerciales. Esos NO son los lineamientos que rigen dentro de condominios pues hay un lineamiento específico para condominios (v4 - 7 abril 2020, arriba mencionados en el punto a.)


*** Se actualiza en el sentido de que existen ya Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, Versión 19- 30 de Abril 2020 que detallan aún más los requerimientos para estas actividades. Estas medidas siguen SIN MENCIONAR condominios, por lo que lo que se puede hacer es tomar lineamientos por similitud:
a. De conformidad con la capacidad máxima establecida en la solicitud del permiso sanitario de funcionamiento. Dicha capacidad máxima incluye trabajadores y ocupantes.
b. Debe garantizar guardar un espacio de 1.8 metros entre cada persona dentro del establecimiento y en las aceras previo a su ingreso.
c. En caso de que los usuarios del servicio deban esperar a ser ingresados al local, deben ser organizados en filas en las que se aplique la distancia de seguridad recomendada.

d. Respecto a los espacios de no acceso al público, deberá aplicarse lo establecido en los “Lineamientos generales para propietarios y administradores de Centros de Trabajo por Coronavirus (COVID-19)”.
e. Además de lo señalado respecto al aforo, los establecimientos deben garantizar el cumplimiento de los lineamientos generales según el tipo de atención que brindan.
Más las medidas de limpieza de sitios de reunión pública ahí indicadas.


d.- Se han indicado otras medidas como los horarios de cines, teatros, o gimnasios y nuevas ocupaciones máximas entre 25% y 50%, pero estas han sido mencionadas en Conferencia de Prensa. Está pendiente saber si se ejecutarán mediante un nuevo decreto (a publicarse en las próximas horas) o un nuevo lineamiento, que podría ser que sustituya a alguno de los arriba indicados b. o c.

2.- De momento la recomendación es:

a.- Mantener el cumplimiento de los lineamientos versión 4 para condominios, es decir el cierre de áreas comunes como se ha manejado. 

b.- Iniciar de inmediato la elaboración de un protocolo de uso de esas áreas, que cumpla con los lineamientos para reactivar actividades v1 - 27 abril 2020. 
Esperamos en las próximas horas saber si ese protocolo deberá ser de autorización previa del Ministerio de Salud o si más bien se ejecuta de una vez, siendo responsable de su cumplimiento cada persona, pero sin desconocer la necesaria vigilancia de la administración.

07 abril, 2020

Nuevos lineamientos v 4: áreas comunes cerradas.


Como cambios principales se destaca:
  • Prohibición de eventos masivos, sean sociales o comerciales, en áreas comunes o privadas. Es decir, no deberían tener lugar fiestas o celebraciones ni aún en las filiales.
  • Las áreas comunes recreativas construidas como gimnasios, ranchos, casa club, salas de eventos, etc., deben estar cerradas, así como las piscinas. (OJO debe entenderse que piscinas dentro de las filiales se prohíbe su uso a personas fuera de sus residentes, pero esto no quedó claro en la resolución)
  • En cuanto a las áreas recreativas no construidas como áreas verdes o canchas se permite su uso para caminar solamente y con el debido distanciamiento social.

Recordemos que antes estaba a cargo de la Junta o administración esa decisión, lo que le ponía una gran responsabilidad de tomar una decisión técnica sin la autoridad del Ministerio de Salud y fue el motivo de la nota de la Asociación. En cuanto a los eventos sociales no se mencionaba antes que se incluyera en la prohibición las filiales y hubo muchas quejas de fiestas o eventos en ellas.

Hay otras regulaciones nuevas que estaban dando problema y no estaban incluidas como las construcciones y reparaciones que se permiten esos trabajos en filiales y áreas comunes, siempre que se cumpla con los lineamientos emitidos por el Ministerio de Salud respecto a medidas de limpieza e higiene necesarias.

El Ministerio de Salud respalda a las administraciones dando autoridad para que en caso de incumplimiento de las medidas respecto a su uso, la Administración o Junta Administradora quedan facultados para restringir el uso o imponer nuevas medidas orientadas a resguardar la salud de las personas en el condominio.

Se retoma el tema de proveedores para aclarar que no se debe prohibir su acceso, pues en condominios estaba pasando que personal de las casas o locales había perdido su trabajo por no poder acceder. No se prohíbe el ingreso de visitas, salvo que realmente el ingreso de personas sea por un evento social masivo en una filial. 

El tema de los ascensores se retoma.
Había sido abordado en los lineamientos versión 2 así: “Restringir en la medida de sus controles el número de personas a la hora de utilizar el ascensor, (esto según el tamaño del ascensor y considerando una distancia de 1.8 metros entre las personas).” sin embargo no era viable en muchos ascensores por las dimensiones del mismo y ocasionaba que madres con hijos no pudieran ir juntos en el mismo viaje. En los lineamientos versión 3 se quitó toda referencia, lo que tampoco resuelve el asunto. Esta vez en los lineamientos versión 4 se incluye así: “Rotular recomendando en cada viaje personas de una misma filial para reducir posibilidades de contagio entre filiales.”

En cuanto a asambleas y reuniones indica:
Procurar que las reuniones regulares de Junta Directiva, Comités y Asambleas de Propietarios, en los casos que aplique, se realicen en forma virtual. En su defecto deberá aplicarse la norma del 50% de la capacidad del lugar y las personas deberán estar distanciadas unas de otras de al menos 1,8 metros.

Estas regulaciones son más estrictas en general que la versión 3 anterior y van orientadas a la protección de la salud como valor mayor durante la emergencia nacional.

03 abril, 2020

¿Cómo manejar la existencia de un caso confirmado de Coronavirus en condominio?

Hace unos días publicamos algunas recomendaciones sobre el manejo de visitas y cómo debía proceder la administración si había un caso confirmado en condominio (aquí). Sin embargo, dado que las circunstancias y hasta los lineamientos a los condominios han cambiado, es necesario actualizar esa publicación con más detalles.

¿Cómo manejar la existencia de un caso confirmado de Coronavirus en condominio?

Fotos hermandad libres de regalías | PxfuelAunque la preocupación principal de las administraciones es la existencia de un caso confirmado oficialmente como positivo con Coronavirus, la falta de confirmación debe tratarse con la misma seriedad. El hecho de que no se haya confirmado aún un caso en un condominio no les asegura nada, pues podría haber personas que inclusive sin saberlo ni manifestarlo, tengan el virus pero aún no se les haya confirmado oficialmente. Por eso es que siempre, con casos confirmados o sin ellos, deben proceder de igual forma.

1.- Mantener privacidad. Recuerden que la salud de una persona es un dato sensible de conformidad con ley 8968 del 07/07/2011, Protección de la Persona frente al tratamiento de sus datos personales. No tienen permitido revelar quién es el condómino ni ningún detalle que permita su identificación.

2.- Abrir una vía de comunicación privada. Desde ya deben comunicar a todos los residentes, proveedores, usuarios y visitantes que en caso de alguien que presente síntomas asociados a enfermedad respiratoria debe seguir los lineamientos sanitarios generales e individuales, y debe comunicarse con la administración para que ésta coordine con las instancias de salud correspondientes, y comunicarse con la línea 1322 para recibir más instrucciones concretas.

3.- Recordar lineamientos generales. Recordar a todas las personas el necesario cumplimiento de las recomendaciones generales (Lineamientos generales para el aislamiento domiciliar a costarricenses, residentes y diplomáticos que ingresen al país debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 2, 20 de marzo 2020):
  • Evitar el contacto cercano con personas que están enfermas.
  • Evitar tocarse los ojos, la nariz y la boca.
  • Quédese en casa cuando presente síntomas (fiebre, tos, congestión nasal, dolor de garganta) relacionados con esta enfermedad.
  • Cúbrase cuando tose o estornude con un pañuelo desechable, luego tírelo a la basura o utilice el protocolo de estornudo y tos en caso de que no cuente con pañuelos desechables.
  • Limpie y desinfecte los objetos y las superficies que se tocan con frecuencia con un desinfectante, con alcohol o paño de limpieza doméstico.
  • Lávese las manos a menudo con agua y jabón durante al menos 20 segundos, especialmente después de ir al baño; antes de comer; y después de sonarse la nariz, toser o estornudar.
  • Si no hay agua y jabón disponibles, use un desinfectante para manos a base de alcohol de un grado de al menos 70º.

4.- Tomar una decisión sobre áreas comunes, reuniones y visitas. De momento (Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 3- 27 de Marzo 2020), queda a criterio de la administración o junta decidir regular el uso de las áreas y bienes comunes, así como las reuniones, debiendo siempre asegurarse de que se cumplirá “...la norma del 50% de la capacidad y las personas deberán estar al 1.8 metro de distancia.” Si la administración considerara que es mejor el cierre total de las áreas recreativas así como la cancelación de todas esas actividades  debe sustentarlo en el artículo 31 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: “Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque.
Es importante anotar que esta responsabilidad que se le ha puesto a las administraciones ha sido cuestionada por la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios (aquí).

5.- Promover una adecuada conducta en general en el condominio. Además de las anteriores recomendaciones, deben informar a los residentes de otras recomendaciones como:
  • Mantener los protocolos de lavado de manos, estornudo y tos, no tocarse la cara como medida de prevención y contención.
  • Se recomiendan las medidas de distanciamiento social promovidas por el Ministerio de Salud, como permanecer dentro de sus hogares y evitar el contacto físico.
  • Se recomienda, acatar las disposiciones de la administración, sobre el uso de áreas comunes y eventos sociales, de acuerdo con la disposición de Junta Directiva.
  • Mantenerse informado sobre la situación nacional por medio de las fuentes oficiales

6.- Comunicar lineamientos específicos como los que aplican a quienes hayan estado fuera del país. Recordarles además en específico que si alguien ha estado fuera del país, tiene lineamientos específicos que debe cumplir como que deberá, entre otros, “... como medida de prevención y contención de COVID-19 permanecer en aislamiento preventivo obligatorio por 14 días a partir de su llegada al país, ese mismo será instruido por orden sanitaria, que será entregada por los oficiales de migración que fueron legitimados como autoridad sanitaria.” (Lineamientos generales para el aislamiento domiciliar a costarricenses, residentes y diplomáticos que ingresen al país debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 2, 20 de marzo 2020). La administración no puede velar por ese cumplimiento, sino solamente recordar ese deber a los residentes.

7.- Mantener la información constante. Hay deberes constantes de información a los condóminos como (Lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19), versión 3- 27 de Marzo 2020):
  • Informar por los diferentes medios de comunicación con los que se cuente (grupos de WhatsApp, boletines, pizarras informativas, etc.) las directrices y comunicados emitidas por el Ministerio de Salud.
  • Comunicar los servicios que se continuarán brindando por parte del personal operativo y de mantenimiento del condominio, es importante que estas personas que seguirán realizando sus labores normales apliquen los protocolos de distanciamiento social.
  • La administración deberá en la medida de lo posible atender a los proveedores, inquilinos y clientes por teléfono, correo electrónico y por video llamada. Sin embargo, no se debe restringir la entrada de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos) qué los condóminos requieran para atender las labores cotidianas del sitio. Así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano.
  • Se deben de intensificar las medidas de limpieza e higiene, principalmente en aquellas superficies que se tocan con frecuencia como: manijas, muebles de recepción, botoneras de ascensor, pomos de puertas.
  • Garantizar que el personal administrativo, de mantenimiento y de seguridad cuente con insumos de protección como: agua y jabón, mascarilla, guantes, alcohol en gel, desinfectante, toallas desechables, etc.
  • Colocar en espacios visibles los protocolos de estornudo y tos, lavado de manos, otras formas de saludar, no tocarse la cara y poblaciones en riesgo.
  • Garantizar el acceso a papel higiénico, jabón antibacterial, toallas desechables para secado de manos y alcohol en gel en los servicios sanitarios de uso público y que estén debidamente desinfectados.

8.- A la administración: Mantenerse informada, serena y con protección de su salud, física, mental y emocional. Este es un momento muy difícil para muchas administraciones y como líder de una comunidad debe cuidar su propia salud, física y mental. Para las administraciones tenemos dos mensajes en video, uno de nuestra parte y otro de parte de la Hermandad Latinoamericana de la Propiedad Horizontal.