30 junio, 2011

Prepare su presupuesto condominal correctamente

Los fondos del Condominio son un patrimonio común de todos los copropietarios que debe ser administrado con mucha cautela, y en esta administración hay reglas sencillas pero firmes que deben ser seguidas.
Gastos comunes
Los gastos comunes son todos aquellos necesarios para la vida en común. La lista empieza con el artículo 19 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con tributos, primas de seguro, gastos de administración y mantenimiento de las cosas comunes, mejoras debidamente autorizadas y cualesquiera otros provenientes de acuerdos de Asamblea o de mandatos del Reglamento condominal (cuotas extra, fondos de reserva, etc.)
Es importante señalar que las primas de seguro serán obligatorias si la Asamblea o si el Reglamento lo exigen, puesto que la obligación de asegurar el inmueble que contenía el artículo 31 inciso b de la derogada Ley de Propiedad Horizontal, se convirtió en el optativo artículo 19 inciso b que deja esa obligación al Reglamento.
Cuando hablamos de mejoras es importante tener claro que si las mejoras son necesarias (o en palabras de nuestra Sala Primera, no son mejoras sino reparaciones para impedir el deterioro o ruina de un bien), deben ser aprobadas por simple mayoría del valor del inmueble; mientras que si las mejoras son útiles (es decir incrementan el valor del bien o lo mejoran), éstas deben ser aprobadas por dos tercios del valor del inmueble.
Cualquier otro gasto dependerá de los que indique el Reglamento, en el entendido de que a falta de régimen de votación en el Reglamento, deben seguirse las reglas del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, sea dos tercios del valor del inmueble si se trata de adquirir bienes comunes y mayoría del valor del inmueble para todo el resto de decisiones que no tengan una mayoría específica.
Obligados al pago
Todos estos gastos comunes sumarán un presupuesto de gastos que deberá ser cubierto proporcionalmente por los condóminos, sea por mensualidades en determinadas fechas del mes, adelantadas o por anualidades incluso.
En principio todos los condóminos están obligados al pago de los gastos comunes según la proporción que se haya establecido en el Reglamento, sea por área, por unidad, o por porcentaje de valor. Sin embargo, pueden existir excepciones para el desarrollador mientras no venda, para el fideicomiso de desarrollo mientras no sean vendidas a terceros, y hasta para propietarios con lotes en verde o con filiales destinadas a estacionamiento. Sin embargo, si esta excepción no consta en el Reglamento todos los dueños deben de pagar sin excepción.
Los obligados que no cumplen
Si un gasto ha sido debidamente aprobado, y es obligatorio para un condómino, éste debe pagar o sufrirá diversas consecuencias que van desde la imposición de multas, intereses moratorios, suspensión de servicios comunes (incluyendo el servicio de agua), hasta tener que enfrentar un cobro judicial con posible remate de su propiedad para cubrir las deudas acumuladas.
Como es natural, el remate será la última opción, siempre es importante tratar de negociar plazos de pago, que cubran intereses vencidos y obligaciones vencidas primero. Si esto no da resultado para mejorar la cartera vencida, debe acudirse a la suspensión de servicios comunes como servicio de portería, jardines, recolección de basura, apertura por el oficial de seguridad del portón, comunicación de la llegada de visitas, etc. El servicio de agua sí puede ser suspendido y es usualmente una de las medidas de presión más efectivas que hay, si se siguen los procedimientos adecuados.

Actualización 2013: La Sala Constitucional varió este criterio y ya no es posible. Ver aquí.

Si un propietario vende dejando cuentas pendientes, la historia no acaba ahí, ya que el nuevo adquirente es deudor solidario de cualquier obligación que haya dejado pendiente el condómino que vendió, por lo que se vuelve imperativo antes de adquirir propiedad en condominio, solicitarle al vendedor una constancia de saldo al día de sus obligaciones condominales.

01 junio, 2011

Guía para realizar Asambleas correctamente

Un Condominio es un grupo humano que tiene un interés común: su patrimonio. Para gestionar y sacar el mejor provecho de ese patrimonio, debe tomar decisiones. El lugar y forma ideal de toma de estas decisiones es la Asamblea de Propietarios.

Una buena Asamblea permite, en el mejor ejercicio de la democracia, conocer las situaciones de interés común, problemas y sus distintas soluciones posibles y oportunidades de inversión y mejoras para el Inmueble. Sin embargo, errores en diversas etapas de ella pueden desencadenar conflictos, ilegalidades, y hasta terminar el procesos judiciales de años.

Una Asamblea de propietarios tiene diversas etapas y en cada una hay reglas básicas que seguir para hacerlo con éxito.

1.- Antes de convocar debe analizarse si los temas son realmente temas de Asamblea de Propietarios o están dentro de las facultades del Administrador. Si la decisión cae dentro de los deberes del Administrador (artículo 30 de la Ley, y lo que el Reglamento le señale), éste debe tomar la decisión y ejecutarla, no llamar a Asamblea.

2.- Si los temas sí son de Asamblea, sería conveniente que el Administrador valore con algún comité asesor interno la pertinencia de convocar, para determinar si es la mejor oportunidad ahora o posteriormente.

3.- Una vez cerrada la lista, debe tenerse, para cada tema, profundamente analizadas las principales opciones, sus ventajas, desventajas, costos, tiempos, y otros elementos colaterales. Debe tenerse sumo cuidado de que si se comparan dos o más opciones, realmente se haga en términos comparables, de forma que sean opciones lo suficientemente similares como para poder compararlas. Ayudar a la Asamblea con cuadros comparativos, documentos circulados previamente y presupuestos detallados hace que las Asambleas sean más ligeras.

4.- Para elaborar la convocatoria, debe consultarse el Reglamento del Condominio para determinar la forma, la antelación y quién puede convocar, que será el Administrador con cargo vigente. Consultar el informe registral de la matriz es vital. Téngase presente que si no hubiera administrador con cargo vigente o si éste no desea convocar, un tercio de los propietarios puede convocar.

5.- Una vez elaborada la convocatoria, debe poder presentarse, si es necesario un adecuado comprobante de que se cumplió con la publicidad obligatoria, ya sea envíos de correos, notas recibidas personalmente, avisos publicados, circulares repartidas, etc., según establezca el Reglamento y con estricto apego a la lista de propietarios registrales, no a la usual lista de residentes que suele manejarse en las Administraciones.

6.- Llegados el día y hora señalados, la agenda convocada debe conocerse (únicamente). Conocer y votar otros temas pone en indefensión a quienes fueron convocados para esa agenda y por cualquier razón no asistieron. Si hay al menos dos tercios de los propietarios puede conocerse en primera convocatoria, sino deberá iniciarse en segunda convocatoria. La tercera convocatoria de que hablan algunos Reglamentos quedó derogada con la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

7.- Al momento de tomar acuerdos, debe tenerse muy presente que ciertos acuerdos requieren unanimidad, otros dos tercios y el resto la simple mitad del valor del inmueble. Hay una previsión especial para el caso de las mejoras: deben ser tomadas por dos tercios del valor del Condominio si son mejoras útiles y por la simple mayoría del valor si son mejoras necesarias.

8.- Cuando hablamos del valor del Condominio no nos referimos a un valor monetario sino a los porcentajes de votación que señale la constitución del Condominio. Es un documento de consulta obligada.

9.- Otro recurso que debe utilizarse es la representación de propietarios, ya sea en la forma de poder especial o simple carta poder, según señale el Reglamento. La Administración debe asegurarse de que sus planes puedan realizarse y parte de esta seguridad es reunir los votos necesarios. Recoger poderes es la mejor forma de lograrlo y se facilita si el poder es específico y claro.

10.- Una vez tomados los acuerdos, debe cumplirse con requisitos de forma importantes como asentar adecuadamente el acta en el libro (sea manual o de folios removibles), que sea firmada por quienes el Reglamento indique, que los acuerdos hayan sido declarados firmes y que esas minutas sean conocidas por todos. Extenderse en este punto genera dudas entre los condóminos y debe hacerse todo lo posible por evitarlo.

11.- Si estos pasos se cumplen cautelosamente, las posibilidades de que sean anulados por una impugnación judicial es muy remota.