31 diciembre, 2019

Alquileres no tradicionales ¿qué es el uso residencial y qué es el uso turístico?


Especificar el destino del condominio y de cada finca filial es parte de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio.

La discusión sobre los alquileres no tradicionales o el hospedaje no tradicional, ha sido motivo de debate fuerte en muchos condominios, más serio en zonas costeras, de montaña y ubicaciones estratégicas en la Gran Área Metropolitana, aunque en todos los condominios de alguna forma se ha dado esta discusión.

Lo primero que hay que recordar es que las propiedades en condominio deben usarse de conformidad con su destino. Así lo establece el artículo 15 de la Ley 7933, cuando le prescribe a los propietarios que “(u)sarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva.” esto se reafirma con el artículo 8 de la misma ley: (el propietario de cada filial) “...tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.


Ahora bien, no hay una definición legal de qué significa destino “residencial” en condominio. Por lo que habría que observar lo que indican normas como el Reglamento de Construcciones. En su artículo 3, definiciones, indica: “67) Edificaciones de uso residencial: toda aquella vivienda, unidad habitacional o apartamento destinado al uso residencial.” El Plan Regulador del Cantón de San José (a modo de ejemplo), indica en su artículo 48: “Artículo 48.-DEFINICIÓN DE USOS DEL SUELO. a) RESIDENCIAL. Terreno destinado predominantemente al uso de vivienda.” Y el Reglamento Zonificación del Uso del Suelo de ese Plan, indica “Artículo 5º-Uso predominante. Las zonas residenciales tienen el propósito de albergar las edificaciones de uso residencial, con sus respectivos servicios y equipamientos.”

Parece ser un concepto que se maneja como algo obvio pero no está precisado normativamente con claridad.

Archivo:Playa Bejuco Puntarenas Costa Rica 4806.JPG - Wikipedia ...Una nueva norma ha venido a intervenir en esta situación. La ley 9742 del 29/10/2019, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales.

Esta ley aporta dos definiciones importantes en su artículo 3:
c) Hospedaje no tradicional: tipo de turismo que consiste en la prestación de servicios turísticos de alquiler de viviendas, apartamentos, villas, chalés, bungalós, cuartos o cualquier otra construcción análoga, que conformen un todo homogéneo e independiente, por periodos no mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas. (...)
e) Turismo: conjunto de actividades recreativas, vacacionales, de ocio o de negocios que realizan las personas en sitios diferentes de los de su residencia habitual, por un periodo no mayor a un año, ni inferior a las veinticuatro horas.”

Como puede verse hay solamente dos criterios que separan el uso residencial del turístico: la ocupación de (a) un lugar distinto de su residencia habitual por (b) un plazo no mayor a un año ni menor a 24 horas.

Una primera aproximación por lo tanto nos permite saber que si en una filial hay una ocupación en esas condiciones no sería un uso residencial sino turístico, lo que estaría en contradicción con el destino especificado para la filial.

15 diciembre, 2019

Planes de emergencia

Una emergencia es una situación inesperada que pone a prueba nuestra capacidad de respuesta. Sin embargo, a pesar de ser una situación inesperada, es bastante seguro que sucederá, es por eso que es de enorme importancia que en los condominios se hagan, practiquen y difundan Planes de Emergencia.

La ley 8228 del 19/03/2002, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, es una de las principales guías en cuanto a los deberes de las personas para prepararse frente a una emergencia.

El artículo 4. d de esa ley nos enmarca claramente a cuál tipo de emergencia se refiere esta ley:
Circunstancia de amenaza, peligro, riesgo o daño para la vida humana o los bienes, específica y derivada de hechos de la naturaleza, hechos de comportamiento animal o de hechos accidentales o intencionales provocados por seres humanos. Se distingue de la "emergencia" o de la "situación de riesgo inminente de emergencia" reguladas en la Ley Nacional de Emergencia, en el tanto en que no son originadas en una situación de guerra, conmoción interna o calamidad pública, ni requieren potestades extraordinarias del Gobierno para ser controladas. Sus efectos se circunscriben a esferas particulares de los sujetos, considerados individualmente; tampoco son necesarias potestades extraordinarias de los entes estatales para prevenirlas y atenderlas.

En el artículo 10 nos indica que: “Todo grupo poblacional, centro de trabajo, asociación comunal, empresa, municipalidad o institución estatal, deberá contar con un plan básico para prevenir y atender situaciones específicas de emergencia, según los preceptos que se regulan en la presente Ley y su Reglamento.”

Es decir, todo condominio, como grupo poblacional o como centro de trabajo debe tener un plan de emergencia.
Archivo:S.Emergencia.png - Wikipedia, la enciclopedia libre

Además de este Plan de Emergencia, las edificaciones deben cumplir con normativa constructiva y equipos de detección de incendios. 

El artículo 17 le confiere al Cuerpo de Bomberos la capacidad de realizar inspecciones “...para corroborar la adecuada disposición de los medios de detección de incendios indicados en el artículo anterior y el cumplimiento de las reglas de la normalización técnica en la materia...

Es en decreto ejecutivo 37615 del 04/03/2013, Reglamento a la Ley N° 8228 del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, en donde se han especificado otros detalles de estas obligaciones.

En el artículo 66 nos precisa que las normas a utilizar son las de la Asociación Nacional de Protección contra el Fuego (NFPA por sus siglas en inglés), y que “(D)ichas normas serán de acatamiento obligatorio en el diseño de nuevas edificaciones, edificios existentes, remodelación de edificios, cambio de uso, diseño e instalación de sistemas contra incendios, tanto de protección activa como pasiva.”
¿Ya tiene su condominio ese informe del Cuerpo de Bomberos, así como los dispositivos de prevención y el plan de emergencias? Es hora de que administraciones y condóminos se hagan estas preguntas y que en la siguiente aprobación presupuestaria se contemplen los fondos para cumplir con esas obligaciones.

No es sensato esperar a que haya un daño derivado de una emergencia para actuar.